Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Администрация Дальнегорского городского округа Приморского края, филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Приморскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о расторжении договора аренды, выселении

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о расторжении заключенного Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и ответчиком договора №124/3 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, от 20.03.2006 (далее – спорный договор) в связи с самовольной перепланировкой ответчиком арендованных по этому договору помещений и самовольной реконструкцией здания, в котором расположены помещения, арендованные ответчиком по спорному договору; а также о выселении ответчика в связи с расторжением спорного договора в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) из нежилых помещений №№20-29, общей площадью 169,8 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...> Октября, 68, созданных в данных технических характеристиках в результате названной, неправомерно произведенной ответчиком реконструкции здания, перепланировки помещений, переданных ответчику по спорному договору.

Определением Арбитражного суда Приморского края к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Дальнегорского городского округа Приморского края, отделение № 6 по г. Дальнегорску филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Приморскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Судом по собственной инициативе уточнено наименование третьего лица - ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» в лице филиала по Приморскому краю.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить.

Как следует из текста апелляционной жалобы, истец считает, что в результате самовольной перепланировки имущество, которым владеет ответчик, не соответствует предмету договора аренды, в связи с чем ИП ФИО1 не соответствует условию предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого им муниципального имущества. Также Управление указало, что оно не злоупотребляет в данном случае своим правом, поскольку ответчику было предложено устранить нарушения договора аренды в разумный срок и продолжить процедуру приватизации имущества, однако ответчик проигнорировал законные требования собственника. На основании изложенного Управление полагает, что суд первой инстанции не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, что привело к принятию незаконного решения.

Через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которой ИП ФИО1 считает решение Арбитражного суда Приморского края от 30.03.2012 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указал, что на момент рассмотрения настоящего дела в отношении помещений по спорному договору начата процедура приватизации данной муниципальной собственности ответчиком как субъектом малого предпринимательства, в связи с чем истец не является заинтересованным лицом в предъявлении иска по настоящему делу, права истца ответчиком не нарушены, предъявление иска по настоящему делу является со стороны истца злоупотреблением правом. Считает, что истец связан безотзывной офертой и не вправе отказаться от заключения договора купли-продажи от 28.05.2010, предметом которого являются спорные помещения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и ИП ФИО1 заключен договор №124/3 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, во исполнение которого ответчику за плату во временное владение и пользование сроком на десять лет были переданы нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...> Октября, 68, №№20-29, общей площадью 125,6 кв.м.

Дополнительными соглашениями от 01.01.2007, 01.01.2008, 01.01.2009 в договор аренды вносились изменения в части платежей и расчетов по договору.

Договор аренды и указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационными надписями на договоре и соглашениях.

28.05.2010 Администрацией Дальнегорского городского округа Приморского края принято постановление №424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», в соответствии с которым ответчику было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, в том числе, нежилых помещений №№20-29 общей площадью 125,6 кв.м, расположенного на первом этаже в здании кафе по адресу: <...> Октября, д. 68.

Также 28.05.2010 Управлением (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) подписан договор №57-пр купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель приобрел в собственность вышеназванное муниципальное недвижимое имущество. Договор от 28.05.2010 №57-пр подписан ответчиком с протоколом разногласий.

28.05.2010 сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 28.05.2010, касаются выкупной цены арендованных помещений.

Судом установлено, что ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительными пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 постановления Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края от 28.05.2010 №424-па об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости, в том числе, спорных помещений площадью 125,6 кв. м, а также о признании недействительным отчета ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» от 21.04.2010 №026 в части определения рыночной стоимости данных объектов.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 по делу №А51-11538/2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.02.2012, заявленные требования были удовлетворены.

Истец, ссылаясь на проведение ответчиком самовольной, нарушающей требования закона и условия договора аренды, перепланировки арендованных помещений, реконструкции здания, в котором расположены спорные помещения, обратился к ответчику с письмом исх.№165 от 04.02.2011, в котором потребовал в месячный срок привести арендованные по спорному договору помещения в соответствие с условиями данного договора, и в случае невыполнения этого требования истец указал ответчику, что будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора.

Постановлением Администрации Дальнегорского городского округа №72-па от 04.02.2011 постановление Администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» отменено.

ИП ФИО1, посчитав постановление Администрации Дальнегорского городского округа от 04.02.2011 №72-па незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2012 по делу №А51-4527/2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012, постановление Дальнегорского городского округа от 04.02.2011 № 72-па «Об отмене постановления администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» признано недействительным в части, за исключением отмены подпунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 постановления администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 № 424-па, в связи с его несоответствием в указанной части Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Приморского края находится дело №А51-7231/2011 по иску ИП ФИО1 к Администрации Дальнегорского городского округа, Управлению, в том числе по требованию об обязании заключить договор от 28.05.2010 №57-пр.

29.08.2011 Управление направило ответчику письмо исх.№3089, в котором предложило ответчику расторгнуть договор аренды по приведенным по настоящему делу основаниям путем заключения приложенного к письму соглашения о расторжении спорного договора.

Доказательства подписания ответчиком направленного ему истцом соглашения о расторжении спорного договора арбитражному суду не представлены.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что предъявление настоящего искового заявления о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений является злоупотребление правом ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 3 Закона №178-ФЗ могут быть установлены федеральным законом.

Статья 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) устанавливает, что указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что в силу части 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации. Следовательно, нормы Закона №159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона №178-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона №159-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Как верно указал суд первой инстанции, законодательство, в частности Закон №159-ФЗ, не связывает возникновение преимущественного права выкупа муниципального имущества с отсутствием или наличием перепланировки (как самовольной, так и разрешенной) арендуемых нежилых помещений. Таким образом, для решения вопроса о получении права выкупа арендуемых помещений не имеет правового значения факт их перепланировки арендатором.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, наличие судебных споров, связанных с приватизацией спорных нежилых помещений, апелляционная коллегия полагает, что обращение Управления с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений направлено исключительно на недопущение использования ответчиком преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений в соответствии с Законом №159-ФЗ.

Социальная направленность Закона №159-ФЗ такова, чтобы предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства при соблюдении ими всех прочих условий адресную государственную помощь в виде предоставления возможности приобрести в собственность часть муниципального или государственного имущества, находящегося у них в аренде. Предусмотренное законом преимущественное право является своего рода преференцией на участие в приватизации и направлено на выравнивание возможностей хозяйствующих субъектов малого и среднего бизнеса по приобретению (созданию) основных средств производства.

Устанавливая хронологию событий по настоящему делу, суд первой инстанции обоснованно указал, что письмо от 04.02.2011 исх.№165 об утрате ответчиком преимущественного права на выкуп спорных помещений и о возможном расторжении договора аренды в адрес ответчика последовало после обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с заявлением об оспаривания постановления от 28.05.2010 №424-па в части установления рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости, т.е. после возникновения спора, связанного с приватизацией данных помещений.

На основании вышеизложенного удовлетворение настоящего искового заявления, притом, что правоотношения сторон, связанные с применением норм Закона №159-ФЗ, возникли ранее настоящего иска, и в судебном порядке разрешаются разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорных помещений, а также признано недействительным в части постановление Администрации Дальнегорского городского округа №72-па от 04.02.2011 об отмене постановления от 28.05.2010 №424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», будет противоречить целям Закона №159-ФЗ.

Истец в нарушение ст.65 АПК РФ не доказал, что самовольная перепланировка и реконструкция, на которую он ссылается в обоснование исковых требований, нарушает его права и законные интересы с учетом реализации арендатором преимущественного права на приобретение помещений в собственность, учитывая, что сам по себе факт самовольной перепланировки и (или) реконструкции не имеет правового значения для реализации права на выкуп данных помещений.

При таких условиях суд первой инстанции правомерно расценил предъявленные по настоящему делу исковые требования в качестве незаконных, необоснованных и не подлежащих удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о том, что в результате самовольной перепланировки имущество, которым владеет ответчик, не соответствует предмету договора аренды, в связи с чем ИП ФИО1 не соответствует условию предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого им муниципального имущества, коллегия не принимает во внимание, поскольку указанные обстоятельства были предметом исследования при вынесении решения по делу №А51-4527/2011.

Вступившими в законную силу судебными актами по указанному делу установлено, что изменение площади помещения, арендованного ИП ФИО1 с 2006 года, в результате перепланировки, проведенной в период аренды, не свидетельствует о несоблюдении условия о непрерывном в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ владении и пользовании недвижимым имуществом и не может служить основанием для отказа в предоставлении арендатору преимущественного права на приобретение в собственность помещения с характеристиками, существующими на момент обращения к органу местного самоуправления.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с п. 1 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского краяот 30.03.2012 по делу №А51-16095/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка

С.Б. Култышев