Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Платинум Плаза» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Беркут» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 215 453 руб. 30 коп.

и встречному иску ООО «Платинум Плаза»

к ООО Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ»

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Тропик Вл»

о взыскании 11 017 799 руб. 30 коп.,

при участии:

от ООО Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» – ФИО1 по доверенности от 26.06.2014 сроком действия на три года, паспорт,

от ООО «Платинум Плаза» – ФИО2 по доверенности от 04.02.2015 сроком действия на три года, удостоверение,

от ООО «Беркут» - ФИО2 по доверенности от 04.02.2015 сроком действия на три года, удостоверение,

от ООО «Тропик Вл» - представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» (далее – истец, ООО «СТЭЛС-ТМ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Платинум Плаза», обществу с ограниченной ответственностью «Беркут» о взыскании 1 215 453 рублей 30 копеек неосновательного обогащения.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2014 принято к производству встречное исковое заявление, для совместного рассмотрения с первоначальным иском, согласно которому ООО «Платинум Плаза» просит взыскать с ООО «СТЭЛС-ТМ» 11 017 799 рублей 30 копеек, в том числе 7 070 664 рубля 64 копейки задолженности за пользование нежилыми помещениями, 767 135 рублей 07 копеек убытков, связанных с восстановлением разрушенных помещений и 3 180 000 рублей убытков, причиненных несвоевременным возвратом помещений (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тропик Вл».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2015 основное и встречные исковые требования удовлетворены частично, в результате зачета с ООО «СТЭЛС-ТМ» в пользу ООО «Платинум Плаза» взыскано 2 460 935 рублей 91 копейка а также 17 441 рубль 96 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины, с ООО «Беркут» в пользу ООО «СТЭЛС-ТМ» взыскано 122 411 рублей 99 копеек неосновательного обогащения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «СТЭЛС-ТМ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2015 отменить в части удовлетворенного встречного иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что арендная плата за спорный период неправомерно взыскана из расчета суммы, установленной справкой ООО «Центр развития инвестиций» в ином размере, чем предусмотрено договором, что не соответствует правовым разъяснениям пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», неправомерно взыскана в качестве убытков стоимость отделимых улучшений, оставленных за собой ООО «СТЭЛС-ТМ», поскольку в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ они являются собственностью арендатора, не основано на законе и договоре требование по встреченному иску о взыскании стоимости установленного истцом электрооборудования, поскольку ООО «Платинум Плаза» не представило доказательств того, что указанное оборудование приобретено именно в связи с виновными действиями ООО «СТЭЛС-ТМ», материалами дела не подтверждается обстоятельство демонтажа данного оборудования действиями ООО «СТЭЛС-ТМ».

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Платинум Плаза» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «СТЭЛС-ТМ» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Платинум Плаза» и ООО «Беркут» по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 25.03.2015 только в части удовлетворенных требований по встречному иску, при отсутствии возражений представителей сторон в части объема пересмотра обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, 01.12.2000 между ООО СРК «СТЭЛС-ТМ» и Комитетом по управлению госимуществом Приморского края заключен договор №589/00 аренды нежилых помещений площадью 1582,7 кв.м. расположенных по адресу: <...>. Данным договором срок аренды был определен с 01.12.2000 по 31.12.2025.

В 2011 году право собственности на указанные помещения перешло к ООО «Платинум Плаза».

Впоследствии между ООО «Стэлс-ТМ» и ООО «Платинум Плаза» подписано дополнительное соглашение от 17.12.2012 к договору аренды, которым фактически занимаемая площадь арендуемых площадей определена в размере 1 308,72 кв.м., в соответствии с заключением экспертизы №076/2013 от 25.04.2013.

23.05.2014 вступило в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2014 по делу №А51-28926/2013, которым расторгнут заключенный между ООО «Платинум Плаза» и ООО «СТЭЛС-ТМ» договор на аренду недвижимого имущества №589/00 в редакции дополнительного соглашения №105 к договору аренды №589/00, на ООО «СТЭЛС-ТМ» возложена обязанность освободить нежилые помещения, арендовавшиеся им по данному договору аренды.

Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа вынесено постановление от 05.08.2014 об оставлении решения Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2014 по делу №А51-28926/2013 без изменения, а кассационной жалобы ООО «СТЭЛС-ТМ» - без удовлетворения. Этим же постановлением отменено введенное ранее определением от 18.06.2014 приостановление исполнения решения Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2014 по делу №А51-28926/2013.

Со стороны ООО «Платинум Плаза» в адрес ООО «СТЭЛС-ТМ» неоднократно (08.08.2014, 15.08.2014, 21.08.2014) направлялись требования об освобождении помещений, арендовавшихся ООО «СТЭЛС-ТМ» по договору на аренду недвижимого имущества №589/00.

ООО «СТЭЛС-ТМ», не принимая мер по получению требований, освободило указанные нежилые помещения только 27.08.2014.

Плата за пользование нежилыми помещениями в период с 23.05.2014 по 27.08.2014 со стороны ООО «СТЭЛС-ТМ» в адрес ООО «Платинум Плаза» в полном объеме не уплачивалась.

Согласно позиции истца по встречному иску задолженность ООО «СТЭЛС-ТМ» по уплате арендной платы составляет 7 070 664 рубля 64 копейки за период с 23.05.2014 по 27.08.2014 согласно отчету №11- 01.846 от 26.10.2011 об оценке рыночной стоимости величины месячной арендной платы за спорные помещения.

Также истцом по встречному иску указывается, что при заключении договора на аренду недвижимого имущества №589/00 арендодателем были переданы арендатору нежилые помещения, расположенные в здании по адресу <...>, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями (сантехника, внутренняя отделка помещений, электрооборудование и т.п.) – пункт З раздела IV договора.

В период действия договора аренды ООО «СТЭЛС-ТМ» без согласия арендодателя произведены отделимые и неотделимые улучшения арендованных помещений.

При освобождении нежилых помещений ООО «СТЭЛС-ТМ» произвело демонтаж и вывоз отделимых и неотделимых элементов арендовавшихся им помещений (сантехники, внутренней отделки, системы кондиционирования и иного), в связи с чем нежилые помещения были приведены в состояние, непригодное для их эксплуатации без производства капитального ремонта.

Размер убытков ООО «Платинум Плаза», связанных с восстановлением разрушенных ООО «СТЭЛС-ТМ» нежилых помещений составил по расчету встречного истца 767 135 рублей 07 копеек.

Рассмотрев встречное исковое заявление, суд первой инстанции счел перечисленные требования обоснованными и удовлетворил в части 2 550 100 рублей их, отказав в остальной части данного требования.

При этом суд отказал в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании 3 180 000 рублей убытков, вызванных несвоевременным возвратом помещений, взыскал частично с неосновательное обогащение с ООО «Беркут» в размере 122 411, 99 рублей и с ООО «Платинум Плаза» в размере 856 299,16 рублей в пользу первоначального истца, произвел зачет встречного и основного исковых требований. В данной части решение не оспаривается.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

Удовлетворяя требование о взыскании арендной платы в размере, определенном в отчете №11-01.846 от 26.10.2011, суд первой инстанции исходил из того, что договор на аренду недвижимого имущества №589/00 расторгнут 23.05.2014 в связи со вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2014 по делу №А51-28926/2013 и с 23.05.2014 его нормы к отношениям сторон не применяются.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с обязательными правовыми разъяснениями пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Ранее соответствующий подход закреплялся в пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Изложенный в отзыве ООО «Платинум Плаза» довод о том, что договор прекратил свое действие не в связи с истечение срока, а был расторгнут судом, не может быть принят судебной коллегией, поскольку приведенные выше правовые разъяснения не ставят порядок расчета арендной платы в зависимость от оснований прекращения договора.

Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды по тому или иному основанию (истечение срока, расторжение в добровольном или судебном порядке) само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы за период фактического пользования имуществом после возникновения соответствующего основания для прекращения договора, при этом обязательство по внесению арендной платы будет прекращено только после возврата арендатором имущества арендодателю. До момента указанного возврата в силу императивного указания статьи 622 ГК РФ в правовом смысле обязательного толкования высших судебных инстанций, подлежащая взысканию арендная плата определяется условиями договора, при этом мерами защиты имущественных интересов арендодателя выступает закрепленная в указанной статье возможность взыскания причиненных арендодателю убытков в доказанном размере, а также штрафной неустойки.

При таких обстоятельствах, арендная плата подлежит внесению за спорный период с 23.05.2014 по 27.08.2014 в размере определенном договором аренды с учетом дополнительного соглашения и фактически переданной арендатору площади, а именно 4 916,19 долларов США в месяц по курсу на 10 число оплачиваемого месяца, что соответствует 372 473, 34 рубля, в связи с чем заявленные требования в большем размере удовлетворению не подлежат.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В ходе такого демонтажа нежилые помещения приведены ООО «СТЭЛС-ТМ» в состояние, непригодное для их обычной эксплуатации без производства капитального ремонта, размер причиненного в результате демонтажа отделимых и неотделимых элементов конструкции нежилых помещений ущерба подтверждается представленными в материалы дела: заключением №156/2014 от 09.10.2014, подготовленным ООО «КК «Арктур-Эксперт» и составляет 670 428,91 рублей.

Поскольку материалами дела подтверждается факт передачи имущества арендатору в состоянии пригодном к использованию, при этом имущество впоследствии возвращено в состоянии, не соответствующим целям его обычного разумного использования, убытки собственника ООО «Платинум Плаза» подлежат возмещению в размере 670 428,91 рублей.

Доводы апеллянта о том, что он имел право произвести удержание за собой принадлежащих ему на праве собственности отделимых улучшений, отклоняются судебной коллегией, поскольку данное право не освобождает его от обязанности возвратить имущество в пригодном к использованию состоянии.

При этом, согласно данных заключения об исследовании объекта недвижимости от 09.10.2014, в число оцениваемых работ по восстановлению объекта в пригодное к использованию состояние включены работы по облицовке стен, столбов, откосов и пилястров, восстановление изъятого сантехнического оборудования, системы кондиционирования помещения, потолочного покрытия. Доказательств неразумности либо необоснованности соответствующего объема и стоимости работ со стороны ООО «СРК СТЭЛС-ТМ» не представлено. Кроме того, позиция о самостоятельном определении судьбы так называемых отделимых улучшений арендованного имущества, противопоставляемая обязанности вернуть имущество в состоянии, пригодном для использования, отвечает критериям злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), что является недопустимым.

В то же время, ссылки истца по встречному иску на то, что локальным сметным расчетом к договору на монтаж самонесущих изолированных проводов №77 от 28.10.2014, заключенному между ООО «Платинум Плаза» и ООО «ЭМИР», товарной накладной №14770 от 19.09.2014 на приобретение щита учета электроэнергии ЩУ 100А ОМ-630, платежным поручением ООО «Платинум Плаза» №247 от 18.09.2014, товарным чеком №24508 от 18.09.2014, счетом-фактурой №11695 от 13.10.2014 на оплату за монтаж GSM модема без установки щита, квитанцией №6318 от 13.10.2014 и кассовым чеком от 13.10.2014, выданными МУПВ «ВПЭС», подтверждается причинение убытков, составляющих понесенные ООО «Платинум Плаза» расходы на подключение помещений к сети электроснабжения в сумме 126 706, 16 рублей, отклоняются судебной коллегией, поскольку в материалы дела не представлено каких-либо доказательств того, что необходимость в проведении указанных работ возникла именно в связи с действиями ООО «СТЭЛС-ТМ», в частности в связи с демонтажем либо приведением в негодность соответствующего оборудования.

Ссылки в отзыве ООО «Платинум Плаза» на то, что в 2010 году арендованные ООО «СТЭЛС-ТМ» были отключены от электроснабжения, в связи с чем им были проведен электрический кабель и установлено электрооборудование, которые в последствии были демонтированы, не принимаются, поскольку доказательств демонтажа ООО «СТЭЛС-ТМ» кабеля и отсутствия электрооборудования на момент возврата помещений в материалы дела не представлено, соответствующая позиция истца по встречному иску опровергается содержанием материалов дела.

Так, согласно обоюдно подписанного акта приема-передачи нежилых помещений от 27.08.2014 (т. 3. л.д. 120, 121) не следует обстоятельства демонтажа либо повреждения электрооборудования (кабели, проводка, электрощиты). Напротив, акт содержит указание но наличии семи электрощитов на каждом из этажей.

Заключение об исследовании объекта недвижимости от 09.10.2014 также не содержит сведений о демонтаже либо повреждении электрооборудования (т. 2 л.д. 101-124).

Иных доказательств, обосновывающих необходимость проведения работ по замене электрооборудования именно в связи с противоправными действиями ООО «СТЭЛС ТМ» истцом по встречному иску в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах требования о взыскании убытков, причиненных в результате разрушения арендованных нежилых помещений являются обоснованными в размере 670 428,91 рублей, в части взыскания 126 706, 16 рублей удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, всего с ООО «СТЭЛС-ТМ» в пользу ООО «Платинум Плаза» подлежат взысканию 372 473,34 + 670 428,91 = 1 042 902,25 рублей.

В остальной части требования о взыскании арендной платы и убытков, причиненных разрушением арендуемых помещений, заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Установленное нарушение норм материального права и недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела являются основанием для изменения обжалуемого судебного акта в силу пункта 2 статьи 269 АПК РФ, пунктов 2, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Несмотря на то, что апелляционная жалоба заявлена только в части указанных требований и обоснованность решения в части удовлетворения основного иска и отказа в удовлетворении встречных требований о взыскании убытков, причиненных несвоевременным возвратом арендуемых помещений, не проверялась, апелляционная коллегия с учетом проведения судом первой инстанции зачета основного и встречного требований считает необходимым для целей доступного изложения резолютивной части судебного акта и исключения возможного неоднозначного прочтения привести резолютивную часть измененного судебного акта в полном объеме.

Также в соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ, апелляционная коллегия разрешает вопрос о распределении государственной пошлины по делу пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (статья 110 АПК РФ). Выполненный судебной коллегией расчет зачета исковых требований и подлежащей взысканию государственной пошлины приобщен к материалам дела.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2015 по делу №А51-27347/2014 изменить.

В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Платинум Плаза» 186 603 (сто восемьдесят шесть тысяч шестьсот три) рубля 09 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Беркут» в пользу общества с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» 122 411 (сто двадцать две тысячи четыреста одиннадцать) рублей 99 копеек неосновательного обогащения

В части исковых требований общества с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» к обществу с ограниченной ответственностью «Беркут» о взыскании 236 742 рублей 15 копеек отказать.

В части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Платинум Плаза» к обществу с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» о взыскании 9 974 897 рублей 05 копеек отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» в доход федерального бюджета 12 292 (двенадцать тысяч двести девяносто два) рубля государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Платинум Плаза» в доход федерального бюджета 32 932 (тридцать две тысячи девятьсот тридцать два) рубля 82 копейки государственной пошлины по встречному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Беркут» в доход федерального бюджета 2 533 (две тысячи пятьсот тридцать три) рубля 75 копеек государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Платинум Плаза» в пользу общества с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс «СТЭЛС-ТМ» 2 273 (две тысячи двести семьдесят три) рубля расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка

А.В. Ветошкевич