Гражданский кодекс часть 1

от ИП ФИО1 - ФИО4 по доверенности от 10.11.2014 сроком действия на один год, паспорт, ФИО5 по доверенности от 22.12.2014 сроком действия на один год, удостоверение,

от ООО «ДалКом» - ФИО6 по доверенности от 06.08.2014 сроком действия на три года, паспорт, ФИО7 по доверенности от 06.08.2014 сроком действия на три года, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «ФИО9, 115а» (далее ТСЖ «ФИО9, 115а», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании недействительным договора от 28.11.2011 купли - продажи здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв.м., инв. № 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. ФИО9 д. 115 а, заключенный между ООО «ДальКом» и ФИО1; об истребовании из чужого незаконного владения ФИО1 здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв.м., инв. № 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. ФИО9 д. 115 а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв.м., инв. № 05:401:002:000333990, лит. А местонахождение объекта: <...> в).

Определением от 05.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено ТСЖ «Парус на ФИО9».

15.04.2015 истцом уточнены исковые требования, просит истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв.м, инв. № 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. ФИО9 д. 115а в пользу собственников помещений МКД по ул. ФИО9, 115а, пропорционально размеру общей площади помещений, находящихся в собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...>, а также исключить из числа участвующих в деле лиц соответчика ООО «ДалКом».

Решением суда от 20.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ТСЖ «ФИО9, 115а» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы апеллянт указал на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий на обращение в арбитражный суд с заявленным иском, с учетом подтверждения наличия таких полномочий протоколом общего собрания собственником помещений МКД по ул. ФИО9 д. 115а от 01.04.2015, отсутствии правовых норм, предписывающих единогласное принятие решения по данному вопросу. Отметил рассмотрение вопроса об отнесении спорного здания к общему имуществу многоквартирного дома в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.02.2015 по делу №А51-11185/2011, сослался на возникновение права общей долевой собственности на спорное здание у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона. Привел возражения относительно вывода суда первой инстанции об истечении срока исковой давности, с учетом правовой позиции Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 №126, ряда доводов о непризнании истцом договора аренды помещений в спорном здании, безотносительно заявления о фальсификации данного договора. Полагал начало течения срока исковой давности для истца берущим начало с привлечения ТСЖ «ФИО9, 115а» в качестве третьего лица в процесс по делу №А51-32549/2013, в рамках которого ИП ФИО1 обращался с исковыми требованиями к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об аннулировании и исключении из Государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 25:28:030002:176, площадью 13 817 кв.м. и сведений о земельном участке с кадастровым номером 25:28:030002:284, площадью 830 кв.м. Указал на недопустимость ссылки в обжалуемом решении на обстоятельства, установленные судебным решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-11185/2011, с учетом отмены указанного акта судом вышестоящей инстанции, а также отсутствии в нем ряда выводов, отмечаемых в обжалуемом судебном акте. Привел возражения относительно позиции о строительстве второй очереди многоквартирного дома без привлечения средств жильцов, отметил характер земельного участка под спорным зданием.

Определением от 12.08.2015 рассмотрение жалобы откладывалось на 26.08.2015 для дополнительного изучения доводов жалобы.

В связи с отпуском судьи Н.А. Скрипки произведена замена судьи Н.А. Скрипки на судью А.В. Ветошкевич, рассмотрение дела начато сначала на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 26.08.2015 в силу пункта 6 части 4 статьи 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А51-31778/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с отсутствием в протоколе судебного заседания от 05.02.2015 по настоящему делу (л.д. 141, т.1) подписи секретаря судебного заседания; дело назначено к судебному разбирательству в судебное заседание на 16.09.2015.

В судебном заседании 16.09.2015 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просил истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв.м, инв. № 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. ФИО9 д. 115а в пользу собственников помещений МКД по ул. ФИО9, 115а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв.м., инв. № 05:401:002:000333990, лит. А местонахождение объекта: <...>) путем обязания ФИО1 передать указанное здание в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> и собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <...> в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения.

Представители ИП ФИО1 и ООО «ДалКом» по данному ходатайству возражают.

В канцелярию суда от ТСЖ «Парус на ФИО9» в лице председателя правления ФИО3 поступило ходатайство о привлечении его в качестве соистца по требованию, содержательно идентичному уточненному требованию первоначального истца. Представитель истца поддерживает данное ходатайство. Представители ИП ФИО1 и ООО «ДалКом» по данному ходатайству возражают.

В канцелярию суда от истца поступило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица ООО «ДалКом». Представитель истца поддерживает данное ходатайство. Представители ИП ФИО1 и ООО «ДалКом» вопрос о разрешении данного ходатайства оставили на усмотрение суда.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство товарищества собственников жилья «Парус на ФИО9» в лице председателя правления ФИО3, в порядке статьи 46 АПК РФ товарищество собственников жилья «Парус на ФИО9» привлечено в качестве соистца.

В соответствии с частью 8 статьи 46 АПК РФ после вступления в дело соистца рассмотрение дела производится с самого начала.

Представители ИП ФИО1 заявили ходатайство об отложении судебного заседания в связи с рассмотрением дела сначала, ввиду привлечения соистца и пояснили о необходимости письменно изложить позицию и направить в адрес соистца. Представитель ООО «ДалКом» данное ходатайство поддержал. Представитель товарищества собственников жилья «ФИО9, 115а» по данному ходатайству не возражал.
При вынесении судом на обсуждение сторон вопрос о возможном мирном урегулировании спора, сторонами высказана позиция о возможности отложения рассмотрения дела для целей содействия процессу мирного урегулирования спора в порядке частей 2, 7 статьи 158 АПК РФ на срок на срок, не превышающий шестидесяти дней.

В связи с отпуском судьи Д.А. Глебова на основании определения от 29.10.2015 произведена замена судьи Д.А. Глебова на судью Н.А. Скрипку рассмотрение дела начато сначала на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 29.10.2015 стороны пояснили об отсутствии достижении мирного урегулирования спора.

Представитель ТСЖ «ФИО9, 115а» поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнений жалобы и возражений на отзывы ответчиков, ответил на вопросы суда. Представитель ТСЖ «Парус на ФИО9» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ИП ФИО1, ООО «ДалКом» поддержали свою позицию с учетом представленных отзывав на жалобу с дополнениями, ответили на вопросы суда, заявили о пропуске срока исковой давности ТСЖ «Парус на ФИО9». Представитель ТСЖ «Парус на ФИО9» возразил на заявление о пропуске срока исковой давности.

Возвращаясь к ранее заявленному ходатайству о привлечении ООО «ДалКом» в качестве третьего лица, судебная коллегия, руководствуясь статьями 44, 47, 184 АПК РФ определила отказать в удовлетворении ходатайства, ввиду отсутствия предусмотренных АПК РФ оснований для изменения статуса лица, изначально привлеченного к участию в деле в качестве ответчика, на положение третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

На основании договора аренды земельного участка от 19.10.2007 № 03-Ю-10067, зарегистрированного в установленном порядке, обществу «ДалКом» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:030002:0176 площадью 13 817 кв.м, находящийся по адресу: <...> (участок находится примерно в 1 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>), для завершения строительства жилого дома и его дальнейшей эксплуатации.

15.04.2009 обществу выдано разрешение на строительство жилого комплекса «Пихтовый» (2-я очередь). В рамках данного строительства истец осуществил строительство, в том числе спорного строения, расположенного в районе ул. ФИО9, д. 115а в г. Владивостоке.

Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 09.07.2010 по иску прокурора Первомайского района г. Владивостока в интересах неопределенного круга лиц к ООО «ДалКом» отказано в удовлетворении требований о сносе спорного строения как самовольно возведенного.

В дальнейшем ООО «ДалКом» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации г. Владивостока о признании права собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», расположенное в районе ул. ФИО9, д. 115А в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв.м.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2011 по делу №А51-11185/2011 иск удовлетворен на основании статьи 218 ГК РФ, за ООО «ДалКом» признано право собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», расположенное в районе ул. ФИО9, д.115а в г.Владивостоке, общей площадью 341,1 кв.м. как на вновь созданный объект недвижимости.

Право собственности на спорное здание зарегистрировано за ООО «ДалКом» в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2011.

На основании договора купли-продажи от 28.11.2011 между ООО «ДалКом» (продавец) и ФИО1 (покупатель), 16.07.2012 государственная регистрация права собственности на спорное здание осуществлена за ФИО1

Впоследствии товарищество собственников жилья «ФИО9, 115А», действующее от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома, не привлеченное к участию в деле №А51-11185/2011, в порядке статьи 42 АПК РФ обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд 10.06.2014 с апелляционной жалобой, в которой просило названное решение отменить и отказать в удовлетворении иска общества, с одновременным ходатайством о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы, по мотиву того, что об указанном решении суда собственникам помещений многоквартирного дома, чьи права непосредственно затрагиваются обжалуемым судебным актом, стало известно лишь в апреле 2014 года.

Определением апелляционного суда от 18.06.2014 поданная товариществом жалоба возвращена заявителю на основании пункта 3 части 1 статьи 264 АПК РФ по причине отказа в восстановлении пропущенного срока на ее подачу, предусмотренного частью 1 статьи 259 АПК РФ.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 29.07.2014 № Ф03-3463/2014 отменил определение апелляционного суда от 18.06.2014, направил дело в тот же апелляционный суд для рассмотрения вопроса о принятии апелляционной жалобы товарищества к производству.

Определением апелляционного суда от 07.08.2014 пропущенный товариществом по уважительным причинам срок на подачу апелляционной жалобы восстановлен, жалоба принята к производству и дело назначено к судебному разбирательству.

Впоследствии апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 и части 4 статьи 270 АПК РФ перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ «ФИО9, 115А» и гражданина ФИО1, которым приобретен спорный объект недвижимости (определения от 28.08.2014 и от 24.09.2014).

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 решение от 04.08.2011 по делу №А51-11185/2011 отменено, в удовлетворении исковых требований ООО «ДалКом» о признании права собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», расположенное в районе ул. ФИО9, д. 115а в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв.м., отказано по мотиву отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований с учетом избранного обществом способа защиты права.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.02.2015 по делу № А51-11185/2011 указанное постановление суда апелляционной инстанции от 24.10.2014 оставлено без изменения. Поддерживая выводы суда апелляционной инстанции, Арбитражный суд Дальневосточного округа дополнительно отметил, что с учетом представленных материалов дела, отражения соответствующих обстоятельств в решении Первомайского районного суда города Владивостока от 09.07.2010, спорное имущество имеет вспомогательное назначение и является по сути общим имуществом всех собственников помещений многоквартирного дома.

На основании приведенных обстоятельств, ТСЖ «ФИО9, 115а», основываясь на положениях статьи 301 ГК РФ, выступая в интересах собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел не доказанным в порядке статьи 65 АПК РФ наличие у истца прав на обращение в суд с виндикационным иском в порядке статьи 301 ГК РФ, поскольку истец не представил в материалы дела бесспорных доказательств того, что он наделен всеми собственниками помещений многоквартирного дома указанными полномочиями на подачу данного искового заявления.

Также суд первой инстанции отметил отсутствие нарушений прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. ФИО9, 115а, поскольку жильцы дома не являлись участниками строительства данного жилого комплекса, а приобретали квартиры в доме 115а по ул. ФИО9 по договорам купли-продажи у собственника - ООО «ДалКом».

Оснований для признания спорного здания объектом общей собственности собственников помещений жилого комплекса «Пихтовый» судом первой инстанции не усмотрено.

Кроме того, судом первой инстанции сделан вывод о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям как о самостоятельном основании к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Оценивая полномочия ТСЖ «ФИО9, 115а» на подачу настоящего искового заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 138 ЖК РФ, придя к верному выводу о том, что по существу материальными истцами по данному иску являются только собственники помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем для обладания правом на обращение в суд с таким требованием, ТСЖ должно быть наделено соответствующими полномочиями, которые оформляются решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

При этом, оценивая представленный в материалы дела истцом в обоснование полномочий по заявлению настоящих требований протокол подсчета голосов общего собрания собственников помещений в МКД по ул. ФИО9, 115А, г. Владивосток, проведенного путем заочного голосования от 01.04.2015 с приложением ведомости к нему (т. 2 л.д. 70-79), суд первой инстанции пришел к выводу о недопустимости принятия указанного протокола в качестве надлежащего доказательства ввиду того, что не все собственники помещений многоквартирного дома проголосовали за наделение ТСЖ соответствующими полномочиями на обращение в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. Так, согласно указанному протоколу в общем собрании приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие 87,29% голосов, что составляет более 50% от общего числа голосов, по результатам подсчета голосов по вопросу 2 повестки дня проголосовали «за» 73,97% (из числа голосовавших), в то время как необходимое количество голосов должно составлять 100 % от общего количества голосов собственников помещений.

Судебная коллегия отмечает ошибочность вывода суда первой инстанции о необходимости наличия количества голосов от общего количества голосов собственников помещений в размере 100 %, ввиду прямого противоречия жилищному законодательству.

Представленный протокол подсчета голосов общего собрания собственников помещений в МКД по ул. ФИО9, 115А, г. Владивосток, проведенного путем заочного голосования от 01.04.2015 с приложением ведомости к нему соответствует требования ЖК РФ в части компетенции общего собрания, формы и порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 44.1., 45 ЖК РФ), отвечает критериям правомочности (наличия кворума) в соответствии с пунктом 3 статьи 45 ЖК РФ ввиду приятия участия в собрании собственников или их представителей, обладающих 87,29% голосов.

При этом, согласно пункту 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Оценивая заявленные исковые требования как охранительные притязания по защите нарушенного права общей долевой собственности, судебная коллегия не усматривает оснований для применения к принятию данного решения квалифицированного большинства не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, каковые требуются для предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи настоящего Кодекса решений.

В то же время, одобрение действий истца по обращению с Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском (второй вопрос повестки – т.2 л.д. 71-73) высказали 73,97% принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что одновременно отвечает критериям как простого, так и квалифицированного большинства.

Представленный в материалы дела протокол
подсчета голосов общего собрания собственников помещений в МКД по ул. ФИО9, 115, г. Владивосток (т. 2 л.д. 80-86), соответствующий требованиям жилищного законодательства, также подтверждает волеизъявление жильцов указанного многоквартирного дома на одобрение предъявления первоначальным истцом настоящего иска.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции ТСЖ «Парус на ФИО9» подтвердило свои полномочия на вступление в процесс в качестве соистца по заявленным требованиям согласно соответствующего жилищному законодательству протоколу подсчета голосов общего собрания собственников помещений в МКД по ул. ФИО9, 115, г. Владивосток, от 14.09.2015.

Применительно к позиции ответчиков о непредусмотренности действующим жилищным законодательством возможности возникновения права общей долевой собственности на то или иное имущество, относящееся одновременно к двум и более многоквартирным домам, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно прямому законодательному указанию части 1 статьи 135, части 2 статьи 136 ЖК РФ допускается ситуация относительно нескольких многоквартирных домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

При этом в силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, жилищное законодательство не исключает возможности возникновения режима общей долевой собственности у собственников помещений в нескольких многоквартирных домах относительно каких-либо объектов, предназначенных для одновременного обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов и расположенных на одном земельном участке, либо находящихся в непосредственной близости друг от друга земельных участках, на котором (которых) расположены данные дома.

Применительно к вопросу расположения спорного объекта относительно земельного участка, а также многоквартирных домов по ул. ФИО9, 115, 115А, г. Владивосток, судебная коллегия отмечает следующее.

Несмотря на нахождение на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции спорного объекта и указанных многоквартирных домов на различных земельных участках, материалами дела подтверждено изначальное возведение всех указанных строений в непосредственной близости друг от друга, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176.

Спорный объект возводился в рамках земельного участка 13 817 кв.м., используемого ООО «ДалКом» на основании договора аренды от 19.10.2007 №ОЗ-Ю-10067.

В дальнейшем указанный договор аренды от 19.10.2007 №ОЗ-Ю-10067 расторгнут между ООО «ДалКом» и арендодателем в лице Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на основании соглашения от 29.12.2012.

Судебная коллегия отмечает, что расторжение указанного договора явилось следствием прямого волеизъявления его сторон, непосредственно связано с завершением строительства. При этом, дальнейшее формирование границ земельных участков непосредственно под спорным объектом и возведенными многоквартирными домами по ул. ФИО9, 115, 115А, не влияет на возникший правовой режим спорного строения, определяемый на основании его фактического месторасположения и проектной функциональной привязкой (вспомогательное использование по отношению к основному объекту).

Кроме того, положения действующего земельного законодательства, характер расположения спорного объекта и многоквартирных домов не исключают возможности корректировки границ соответствующих земельных участков.

Также в силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 09.07.2010 по делу №2-1386/10 (т. 1 л.д. 48-52) по иску прокурора Первомайского района г. Владивостока в интересах неопределенного круга лиц к ООО «ДалКом» отказано в удовлетворении требований о сносе спорного строения как самовольно возведенного.

При этом судом общей юрисдикции установлено, что спорное строение не является самовольной постройкой, в силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на его строительство не требуется в силу того, что спорный объект входит в состав жилого комплекса «Пихтовый», в котором в качестве основных зданий выступают жилые дома (абз. 7-9 стр. 2 решения, т. 1 л.д. 49).

В соответствии с позицией ООО «ДалКом» в рамках указанного дела №2-1386/10, согласно экспертному исследованию ФГУП ГИПРОНИИ №1093 от 07.07.2010 спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, предоставленного ООО «ДалКом» в аренду для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса «Пихтовый». Спорный объект входит в состав этого проекта, его расположение согласовано с Администрацией г. Владивостока, его назначение изначально проектировалось как здание вспомогательного использования. Здание представляет собой двухэтажное строение с холодным чердаком, на первом этаже располагается склад, на втором офис ТСЖ, на чердаке хранится инвентарь (абз. 13 стр. 2 решения, т. 1 л.д. 49, 50).

Назначение спорного объекта изначально проектировалось в рамках разработанного Архитектурной мастерской ФИО8 по заданию ООО «ДалКом» как здание вспомогательного использования по отношению к возводимым основным зданиям – жилым домам (предназначенное для размещения персонала, хранения необходимого инвентаря (абз. 8 стр. 3, абз. 2 стр. 4 решения, т. 1 л.д. 50, 51).

Спорный объект является вспомогательным строением, соответствует ГОСТУ 27751-88, что подтверждается проектной документацией и техническим заключением №09-О60О2-Т3, выполненным ООО Конструкторское бюро «Капитель», в связи с чем ООО №ДалКом» не требовалось получения разрешения на строительство здания вспомогательного назначения. Поскольку в самих жилых домах отсутствуют хозяйственные помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, а также прилегающей территории, спорный объект запроектирован и возведен как объект вспомогательного характера, предназначенный для обслуживания жилых домов (абз. 4, 5 стр. 4 решения Первомайского районного суда г. Владивостока от 09.07.2010, т. 1 л.д. 51).

Здание размещено на земельном участке, выделенном ОО «ДалКом» для строительства жилого комплекса, спорный объект включен в проект жилого комплекса в качестве вспомогательного здания (абз. 4 стр. 5 решения, т. 1 л.д. 52).

Таким образом, в рамках раскрываемой правовой позиции в ходе рассмотрения Первомайским районным судом г. Владивостока дела №2-1386/10 ООО «ДалКом» как ответчик по указанному делу документально обосновывал позицию о вспомогательном функциональном назначении спорного объекта по отношению к жилым домам, входящим в состав жилого комплекса «Пихтовый».

Обстоятельство возведения спорного строения в качестве объекта вспомогательного использования в составе проекта жилого комплекса «Пихтовый», одновременно включающего в себя два многоквартирных дома; ФИО9 115, и ФИО9 115А, прямо отмечается ООО «ДалКом» в отзыве от 05.01.2015 на исковое заявление по настоящему делу (т. 2 л.д. 3).

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том что спорный объект отвечает всем законодательно установленным критериям отнесения к общему имуществу многоквартирного дома (домов) (статья 36 ЖК РФ) – взаимное расположение на земельном участке (участках) по отношению к основному МКД, целевое проектирование в качестве вспомогательного строения, отсутствие проектного решения как объекта самостоятельного использования, отсутствие получения отдельного разрешения на строительство ввиду согласованного вспомогательного характера объекта, функциональная проектная задача обслуживания многоквартирных домов как основных строений, подтвержденное фактическое использование в качестве обслуживающего строения (размещение инвентаря, офиса ТСЖ) в течение определенного периода времени.

Также судебной коллегией принимается во внимание правовая позиция Арбитражного суда Дальневосточного округа относительно природы спорного объекта, отраженная в Постановлении от 25.02.2015 по делу №А51-11185/2011.

Право общей долевой собственности на спорный объект возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности второго правообладателя на помещения в отмеченном жилом комплексе «Пихтовый», не требуя государственной регистрации, которая может быть осуществлена по усмотрению правообладателей.

При этом позиция ООО «ДалКом» о возникновении права индивидуальной собственности на спорный объект, в том числе ввиду самостоятельного финансирования его возведения, не может быть принята судебной коллегией, как основанная на неверном толковании законодательства, которое применительно к определению характеристик общего имущества в многоквартирном доме не использует критерия принадлежности денежных средств, задействованных при создании соответствующего имущества.

Оценивая позицию ответчиком в части заявления о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям каждым из соистцов, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ в редакции, применимой к отношениям сторон, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исчисления начала течения срока исковой давности ранее государственной регистрации прав на спорное помещения в качестве объекта индивидуальной собственности за первым собственником, каковым выступило ООО «Далком» на основании отмененного впоследствии судебного акта по делу №А51-11185/2011.

При этом, обстоятельство владения и эксплуатации спорного помещения ООО «ДалКом» до указанного момента регистрации права собственности не могло быть однозначно воспринято иными собственниками помещений в жилом комплексе «Пихтовый» в качестве нарушения их права общей долевой собственности, поскольку ООО «ДалКом» в указанный период являлось собственником большинства помещений в отмеченном жилом комплексе, выступало непосредственным создателем объекта, завершающим его отделку, при этом согласно установленным обстоятельствам в решении Первомайского районного суда г. Владивостока от 09.07.2010 по делу №2-1386/10 ООО «ДалКом» обеспечивало в здание доступ сотрудников ТСЖ, хранение инвентаря, используемого дня нужд многоквартирных домов.

Занимаемая ИП ФИО1 позиция об изначальной осведомленности всех собственников помещений в жилом комплексе «Пихтовый» о строительстве спорного объекта исключительно в качестве объекта индивидуальной собственности ООО «ДалКом» (т. 1 л.д. 111), не принимается коллегией ввиду его предположительности, не основанной на материалах дела. Наличие в спорном объекте действующего магазина само по себе не свидетельствует об осведомленности собственников помещений в жилом комплексе «Пихтовый» об основаниях использования спорного объекта организатором торговли.

Судебная коллегия учитывает, что согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Таким образом, факт внесения записи в ЕГРП от 28.10.2011 о праве собственности ООО «ДалКом» на спорный объект сам по себе не предопределяет начала течения срока исковой давности по требованию собственников помещений жилого комплекса «Пихтовый» об истребовании данного объекта.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что поскольку 28.10.2011 между ООО «ДалКом» (арендодатель) и ТСЖ «ФИО9, 115А» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 28/11, по условиям которого арендодатель передал арендатору нежилое помещение общей площадью 9,0 кв.м, находящееся на втором этаже здания расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. ФИО9, д. 115а, с целью размещения правления ТСЖ, хранение документации ТСЖ, инвентаря, хозяйственных принадлежностей, в рамках осуществления хозяйственной деятельности, при этом по тексту указанного договора содержится указание на то, что помещение принадлежит ООО «ДалКом» на праве собственности, срок исковой давности по заявленному требованию начал течь 29.10.2011 и истек 29.10.2014. Поскольку ТСЖ «ФИО9, 115А» обратилось в суд 14.11.2014, то обращение за пределами давностного срока является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает следующее.

В пункте 1.4. договора купли-продажи от 28.11.2011, заключенного между ФИО1 и ООО «Дальком» (т. 1 л.д. 106), прямо отражено, что спорное здание, обозначаемое в договоре как «нежилое помещение» никому не передано в аренду, не обременено правами третьих лиц. Также пунктом 1.5 отмеченного договора купли-продажи установлено, что данный договор является актом приемки спорного здания, согласно которому покупатель путем внутреннего осмотра здания не обнаружил в нем каких-либо дефектов и недостатков.

Изложенное позволяет судебной коллегии прийти к выводу о необходимости критической оценки договора аренды от 28.10.2011 в части фактического времени его подписания, ввиду отсутствия оснований для вывода о возможном недобросовестном умолчании ООО «ДалКом» как продавцом спорного здания о фактическом обременении правами арендатора (ТСЖ «ФИО9 115а») в отношении помещения площадью 9 кв.м. на основании договора аренды от 28.10.2011, а также с учетом выявления отсутствия занятия какого-либо помещения в спорном объекте сотрудниками ТСЖ, документацией и инвентарем ТСЖ при фактическом осмотре здания ФИО1 в момент его приобретения 28.11.2010.

Также судебная коллегия принимает во внимание нетипичный для обыкновения оформления сделок с недвижимостью порядок отражения полных данных свидетельства о праве собственности ООО «ДалКом» от 28.10.2011, приведенных в пункте 1.3. договора аренды помещений от 28.10.2011, что по существу свидетельствует об организационной невозможности и отсутствии практической необходимости в течение одного дня (28.10.2011 – пятница) внесения регистрационной записи, оформления и выдачи свидетельства о праве собственности на руки правообладателю, составления и подписания договора аренды от 28.10.2011.

В силу изложенного, судебная коллегия не имеет оснований для бесспорного вывода о фактическом подписании спорного договора аренды именно 28.10.2011, для целей начала исчисления срока исковой давности по настоящему требованию.

Подтвержденных доказательствами обоснованных доводов об ином начале течения срока исковой давности по заявленному требованию, свидетельствующем об истечении таковой, материалы дела не содержат.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается активность позиции по защите прав и законных интересов собственников помещений жилого комплекса «Пихтовый», проявленная истцом с апреля 2014 года в рамках оспаривания судебных актов в деле №А51-11185/2011, после привлечения к участию в деле А51-32549/2013.

На основании изложенного, судом апелляционной инстанции не усматривается оснований для отказе в удовлетворении заявленных требований по основанию истечения срока исковой давности.

Применительно к заявленному в настоящем споре требованию виндикационного характера судебная коллегия учитывает положения пунктов 35-38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, исследует вопрос о добросовестности приобретателя, принимая во внимание что запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством таковой.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи от 28.11.2011 между ФИО1 и ООО «Дальком» последний не являлся единоличным собственником всех помещений в жилом комплексе «Пихтовый» (два дома), вследствие чего не имел достаточных правовых оснований для самостоятельного распоряжения объектом общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса «Пихтовый».

Относительно вопроса добросовестности ИП ФИО1 при приобретении спорного объекта судебная коллегия приходит к следующему.

В договоре купли-продажи от 28.11.2011 сторонами в пунктах 1.1.. 1.2. указан объект – здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», с приведением характеристик объекта, а также указание на наличие права собственности продавца на основании свидетельства о праве собственности от 28.10.2011.

Принимая во внимание, что основанием выдачи данного свидетельства о праве собственности ООО «ДалКом» являлось решение Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2011 по делу № А51-11185/2011 (впоследствие отмененное судом апелляционной инстанции), содержащее прямую ссылку на решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 09.07.2010, судебная коллегия приходит к выводу о том, что раузмно предполагаемое добросовестное ознакомление с указанными судебными актами привело бы ИП ФИО1 к выводу о соответствии спорного объекта критериям общей собственности в многоквартирном доме, наиболее наглядным признаком чего являлось непосредственное наименование объекта, отраженное в свидетельстве о праве собственности.

Также судебная коллегия учитывает не опровергнутый ответчиками довод истца, что ИП ФИО1 являлся генеральным директором ООО «Бар-С», непосредственно осуществлявшим возведение спорного объекта в рамках подрядных отношений с ООО «ДалКом». В силу данного обстоятельства ответчик был заведомо осведомлен о проектном функциональном назначении объекта, свидетельствующем о его перспективном переходе в общую долевую собственность собственников жилого комплекса «Пихтовый» с момента отчуждения первого помещения в таковом, что очевидно имелось на момент подписания договора купли-продажи 28.11.2011.

На основании изложенного судебная коллегия в соответствии со статье1 302 ГК РФ усматривает достаточные основания для удовлетворения заявленных исковых требований об истребовании спорного объекта из чужого незаконного владения ИП ФИО1 в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: <...> и <...>; исковые требования к ООО «ДалКом» как не владеющему спорным объектом лицу удовлетворению не подлежат.

Впоследствии ИП ФИО1 как новый собственник изменил наименование спорного объекта, получив свидетельство о праве собственности не на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса «Пихтовый», каковое было приобретено им по договору купли-продажи от 28.11.2011, но на здание с уточненным названием, назначением, площадью и адресом (магазина и бытового обслуживания нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв.м., инв. № 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: <...>).

Вместе с тем, сохранение инвентарного номера № 05:401:002:000333990, условного номера 25-25-01/185/2011-140, фотоматериалы, пояснения сторон свидетельствуют об идентичности объектов, в отношении которых выдавались свидетельства о праве собственности ООО «ДалКом» и ФИО1

При этом, для принятия непротиворечивого судебного акта, подлежащего исполнению, судебная коллегия полагает необходимым отразить в резолютивной части постановления актуальные сведения о спорном объекта на основании последнего свидетельства о праве собственности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Вопрос определения порядка реализации права общей долевой собственности относительно спорного объекта находится за пределами заявленных требований и судом апелляционной инстанции не рассматривается. Также судебная коллегия отмечает возможность сторон настоящего спора в определении договорного порядка пользования спорным объектом на тех или иных взаимоприемлемых условиях, для оптимального разрешения вопроса о соотношении несения бремени собственности и содержания объекта, с учетом сложившегося фактического порядка эксплуатации магазина, интересов собственников помещений жилого комплекса «Пихтовый».

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 по делу № А51-31778/2014 подлежит отмене, как принятое с нарушением норм процессуального права (пункт 6 части 4 статьи 270 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

Излишне уплаченная государственная пошлина платежным поручением № 123 от 24.10.2014 в общей сумме 8 000 рублей возвращается истцу из государственного бюджета на основании ст. ст. 104 АПК РФ, 333.40 НК РФ.

Принятые определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 обеспечительные меры в соответствии с частью 4 статьи 96 сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 по делу № А51-31778/2014 отменить.

Истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв.м., инв. № 05:401:002:000333990, лит. А местонахождение объекта: <...>, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: <...> и <...>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу товарищества собственников жилья «ФИО9, 115а» 4 000 (четыре тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3 000 (три тысячи) рублей по апелляционной жалобе, всего 7 000 (семь тысяч) рублей.

Арбитражному суду выдать исполнительные листы.

Возвратить товариществу собственников жилья «ФИО9, 115а» из федерального бюджета 4 000 (четыре тысячи) государственной пошлины по иску, уплаченной платежным поручением № 123 от 24.10.2014.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

А.В. Ветошкевич

Н.А. Скрипка