Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Дальмеханомонтаж»: Тимофеева А.В., генерального директора, Парфенова Д.В., представителя по доверенности от 18.09.2014 №27АА0720342, Медведковой Т.А., представителя по доверенности от 28.01.2015 №3;

от Правительства Хабаровского края: Кан С.Д., представителя по доверенности от 26.12.2014 №9.3.28-29280;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Долгих Александра Валентиновича

на решение от 30 января 2015 г.

по делу № А73-10140/2014

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Воронцовым А.И.,

по иску индивидуального предпринимателя Долгих Александра Валентиновича (ОГРНИП 311272130000022, ИНН 272113150699)

к краевому государственному казенному учреждению «Фонд имущества Хабаровского края» (ОГРН 1022700931296, ИНН 2721083857; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76), Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152 ИНН 2700000592; место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76), обществу с ограниченной ответственностью «Дальмеханомонтаж» (ОГРН 1022701131155 ИНН 2722032647; место нахождения: 680028, г. Хабаровск, ул. Серышева, 22-302)

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74)

о признании ненормативного правового акта государственного органа недействительным, признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной сделкой), применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дальмеханомонтаж»

к индивидуальному предпринимателю Долгих Александру Валентиновичу

третьи лица: краевое государственное казенное учреждение «Фонд имущества Хабаровского края», Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности истца и аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Долгих Александр Валентинович обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Краевому государственному казенному учреждению «Фонд имущества Хабаровского края», Министерству имущественных отношений Хабаровского края, обществу с ограниченной ответственностью «Дальмеханомонтаж» о признании ненормативного правового акта государственного органа (распоряжение Министерства имущественных отношений Хабаровского края № 1097 от 06.08.2013) недействительным, признании договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 20 723 кв.м., кадастровый номер 27:23:0050826:100, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Халтурина, 1Б, заключенный между КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края» и ООО «Дальмеханомонтаж», недействительной (ничтожной сделкой), применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записи в ЕГРП о праве собственности ООО «Дальмеханомонтаж» на земельный участок.

В свою очередь ОАО «Дальмеханомонтаж» обратилось с встречным иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя и аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – насосная станция, общей площадью 41,3 кв.м., инв. № 11580, литер Л, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Халтурина, 1Б.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В ходе судебного разбирательства истец по первоначальному иску уточнил исковые требования, принятые судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: просил признать распоряжение Правительства Хабаровского края от 17.07.2001 № 514-рп, Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 06.08.2013 №1097, договор купли-продажи от 07.08.2013 недействительным в части предоставления в собственность ООО «Дальмеханомонтаж» земельного участка площадью 5871 кв.м., расположенного под насосной к артезианской скважине по ул. Халтурина, 1Б, в городе Хабаровске, и применении последствий в виде аннулирования записи в ЕГРП в отношении этой части земельного участка.

Определением суда от 23 октября 2014 г. по делу в качестве соответчика привлечено Правительство Хабаровского края.

Представитель ОАО «Дальмеханомонтаж» иск не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил суду, что строение носит временный характер, право собственности истца на насосную зарегистрировано на основании подложного документа – решения суда от 25.11.2011 по делу № А73-12127/2011.

Представитель КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края» на ранее изложенной позиции настаивал в полном объеме.

Представитель Правительства Хабаровского края поддержал доводы отзыва.

Представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю подтвердили, что право собственности истца на насосную станцию было зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Хабаровского края от 25.11.2011 по делу № А73-12127/2011.

МИО Хабаровского края, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явилось, явку своих представителей не обеспечило.

Решением суда от 30 января 2015 г. в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично. Признано отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя Долгих А.В. на недвижимое имущество: насосную, назначение нежилое, 1 этажное, общей площадью 41,3 кв.м., инвентарный номер Л., адрес место нахождения объекта: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Халтурина, д. 1 «Б» с кадастровым (условным) номером 27:23:0050826:155.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда отменить, судебный акт принять в его пользу. Ответчик не обладает на спорное имущество зарегистрированными правами и не владеет им фактически, поэтому его права не нарушены и оснований для признания права истца отсутствующим нет. Единственным основанием для признания права отсутствующим для суда послужили выводы о несуществующем решении суда, на основании которого сделка признана ничтожной. Однако суд не установил на основании какого документа зарегистрировано право истца, право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 19.06.2006.

В письменном отзыве представитель ОАО «Дальмеханомонтаж» считает решение суда законным и обоснованным, просит жалобу отклонить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ИП Долгих А.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители ООО «Дальмеханомонтаж» возражают относительно доводов апелляционной жалобы ИП Долгих А.В., просят жалобу оставить без удовлетворения, а решение без изменения.

Представитель ООО «Дальмеханомонтаж» заявил ходатайство о приобщении к материалам уголовного дела письменную информацию старшего дознавателя.

Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.06.2006 между ИП Долгих А.В. (покупатель) и ЗАО «Трест Дальтехмонтаж» (продавец, правопредшественником ООО «Дальтехмонтаж») был заключен договор купли-продажи, согласно которому ЗАО «Трест Дальтехмонтаж» передает в собственность покупателю (Долгих А.В.), а последний в свою очередь обязуется принять здание насосной, 1966 года постройки, место нахождения: г. Хабаровск, ул. Халтурина, 1Б, и произвести оплату на условиях договора.

14 января 2013 г. Управлением Росреестра по Хабаровскому краю было зарегистрировано право собственности истца на насосную, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 41, 3 кв.м., инв. №11580, лит. Л, адрес (местонахождение) объекта: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Халтурина, д. 1Б, кадастровый номер 27-27-01/141/2012-359 (свидетельство серия 27-АВ 968191 от 19.03.2014).

Между тем, 17.07.2013 Правительством Хабаровского края было издано Распоряжение № 514-рп о предоставлении в собственность земельного участка, общей площадью 20723 кв.м., кадастровый номер 27:23:0050826:100, расположенный по ул. Халтурина, 1 Б в г. Хабаровске.

06.08.2013 и.о. Министра имущественных отношений Хабаровского края издано Распоряжение №1097 о заключении договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО «Дальтехмонтаж» на праве собственности.

07.08.2013 между КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края» и ООО «Дальмеханомонтаж» был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 20723 кв.м., кадастровый номер 27:23:0050826:100, назначением земли населенных пунктов, для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Цех рулонирования», по ул. Халтурина, 1 Б в г. Хабаровске

Право собственности на земельный участок было зарегистрировано ООО «Дальмеханомонтаж» в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.03.2014 №01/254/2014-124 -собственность №27-27-01/246/2013-711 от 26.08.2013.

По мнению истца, изданные Распоряжения Правительства Хабаровского края от 17.07.2013 № 514-рп, Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 06.08.2013 №1097, а также сделка в части отчуждения земельного участка под принадлежащим истцу сооружением и необходимого для её использования совершена с нарушением как земельного законодательства, устанавливающего принцип единства судьбы земельных участок и прочно связанных с ним объектов недвижимости, так и норм гражданского законодательства, предусматривающих возможность распоряжения имущества его собственником.

Указанные обстоятельства стали основаниями истца для обращения с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Дальмеханомонтаж» приобрело право собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050826:100, площадью 20 723 кв.м., расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Халтурина, д. 1Б, на основании договора купли-продажи от 07.08.2013, заключенного с КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края», о чем 26.08.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации

На спорном земельном участке расположена насосная станция (регистрация права собственности истца осуществлена 14.01.2013, о чем в ЕГРП сделана запись № 27-27-01/141/2012-359

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208,304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 по делу № А46-3074/2011.

Однако зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех

оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица.

Право собственности на недвижимое имущество возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, в том числе в силу различных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права именно истца, то есть наличие у истца прав на спорный объект.

При этом иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 вышеуказанного Постановления является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, и принимая во внимание пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, такой правовой способ защиты, как признание права собственности отсутствующим на спорный объект недвижимости, предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Арбитражным судом установлено, что в обоснование заявленных требований ООО «Дальтехмонтаж» ссылается на подложность судебного акта – решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.11.2011 по делу № А73-12127/2011.

Подложность указанного судебного акта подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и подтверждается при обращении к «Картотеке арбитражных дел» (kad.arbitr.ru)

Указанный судебный акт был представлен на регистрацию в Управление Росреестра Хабаровскому краю, о чем свидетельствует текст расписки от 22.11.2012.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на насосную станцию была произведена с нарушениями и является недействительной.

Право собственности у истца в отношении указанного объекта не возникло в силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось.

Суд пришел к выводу о том, что государственная регистрация прав истца, произведенная на основании подложного документа, препятствует ответчику осуществлению полномочий по распоряжению спорным земельным участком.

К моменту обращения истца о регистрации права собственности на насосную станцию в ноябре 2012 продавец – ЗАО «Трест Дальтехмонтаж» ликвидировано (15.02.2007).

На основании статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, по общим правилам, государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, если иное не установлено федеральным законом

Согласно статье 6 Закона о государственной регистрации прав - Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки.

Поскольку, продавец ликвидирован, у истца отсутствует возможность государственной регистрации права собственности на приобретенное недвижимое во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что права ответчика не нарушены, заявлены не обоснованно.

Ссылка предпринимателя на то, что право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 19.06.2006, который не оспорен, и, поэтому представление решения суда регистратору не влияет на принятое решение о регистрации права, подлежит отклонению.

Как установлено, к моменту обращения истца о регистрации права собственности на насосную станцию в ноябре 2012 продавец ликвидирован, поэтому представленное предпринимателем решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.11.2011 по делу № А73-12127/2011, имело решающее значение для регистратора. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (пункт 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации прав).

При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения требований истца по первоначальному иску, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда в части отказа в иске об аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности ИП Долгих А.В. на объект недвижимости в апелляционной инстанции не обжалуется.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы правового значения не имеют, поскольку основаниями для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

Нарушение судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30 января 2015 г. по делу № А73-10140/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

М.О. Волкова

В.Г. Дроздова