Гражданский кодекс часть 1

третьи лицаУправление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытое акционерное общество «МДМ Банк»

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аскар» (далее – ООО «Аскар», ответчик) об обязании передать истцу нежилые помещения I (11-31, 35-46, 49, 58-70), II (16-22), III (14-15, 17-30), расположенные в здании по адресу: <...>.

Возражая против предъявленного иска, ООО «Аскар» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с встречным иском к ИП ФИО3 о государственной регистрации договора аренды помещений от 01.02.2008, со сроком действия по 01.02.2020.

Определением от 30.10.2009 встречное исковое заявление принято судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением суда от 30.10.2009, 02.12.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытое акционерное общество «МДМ Банк» (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю, ОАО «МДМ Банк», третьи лица).

До принятия судебного акта по существу спора истец по первоначальному иску в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил обязать ответчика освободить и передать истцу нежилые помещения в здании по ул. Лазо. 3 г. Хабаровска №№ I (11-31, 35-46, 49, 58, 70), II (20,22), III (20-28, 15), указывая на незаключенность договора аренды.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.01.2010 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Аскар» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 29.01.2010. производство по делу прекратить. В обоснование доводов жалобы ссылается на неподведомственность первоначального и встречного исков арбитражному суду. ФИО3 приобрел спорные помещения и передал их во временное владение и пользование как физическое лицо в отсутствие статуса индивидуального предпринимателя, вне связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в заседании суда поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить с прекращением производства по делу.

Представитель истца в заседании апелляционного суда с жалобой не согласился, просил решение суда оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ.

Жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО3 принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 3803, 8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. I(11-31, 35-46, 49, 58-70), II(16-22), III (14-15, 17-30), литер У, кадастровый (или условный) номер 27-27-01/2006-042, о чем 25.10.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации (свидетельство от 25.10.2006 № 27 АБ 297478).

В качестве основания регистрации в свидетельстве указан договор купли-продажи от 19.10.2006.

Позднее в отношении помещений I (11-31, 35-46, 49, 58, 70), II (20, 22), III(20-28, 15) в <...> между ФИО3 и ООО «Аскар» подписан договор аренды от 01.02.2008, предметом которого является передача обществу указанных помещений общей площадью 1341 кв.м. во временное владение и пользование.

Срок действия договора установлен пунктом 3.6.1 с 01.02.2008 по 01.02.2020 включительно.

Передача имущества ООО «Аскар» оформлена актом от 02.02.2008.

Иные представленные по делу договоры аренды от той же даты, но с отличающимся текстом (по сроку действия и площади передаваемого в аренду имущества), судом правомерно не приняты в качестве надлежащего доказательства согласования сторонами объекта аренды, поскольку в договоре аренды, содержащемся на л.д. 9-11 тома 1, объект аренды не индивидуализирован, акт передачи помещений указанной в договоре площади (900 кв.м.) не представлен. В договоре аренды на л.д. 117-121 тома 1 указана общая площадь передаваемого имущества 3803, 8 кв.м., однако акт передачи помещений не был представлен.

Указывая на отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды, а следовательно, - незаключенность, истец обратился в арбитражный суд с виндикационным иском.

Встречный иск обусловлен наличием обязанности у ИП ФИО3 по регистрации договора аренды от 01.02.2008 в силу пункта 3.1.1, уклонением последнего от исполнения указанной обязанности, отсутствием возможности внесудебной государственной регистрации договора по причине изъятия экземпляра договора у ООО «Аскар» органами внутренних дел и его повреждения при экспертном исследовании.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими установленными обстоятельствами и нормами права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, с учетом Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку представленный договор аренды от 01.02.2008 содержит условие о сроке его действия более одного года (пункт 3.6.1), то он в силу указанных положений требует для его заключения осуществления государственной регистрации, что не было сделано сторонами сделки.

Между тем, в ходе исследования доказательств по делу судом выяснено, что между ФИО3 (заемщик) и ОАО «Сибакадембанк» (кредитор, в настоящее время наименование – ОАО «МДМ Банк») заключен кредитный договор <***> от 01.12.2006, обеспечением которого является залог недвижимого имущества: помещения, расположенные по адресу: <...>, I (11-31, 35-46, 49, 58-70), II(16-22), III (14-15, 17-30), общей площадью 3803, 3 кв.м. (пункт 1.4.1 кредитного договора).

Также в материалы дела представлен договор ипотеки <***>-ИН от 01.12.2006, заключенный между ОАО «Сибакадембанк» (сейчас – ОАО «МДМ Банк», залогодержатель) и ФИО3 (залогодатель), в отношении предмета ипотеки: функциональное нежилое помещение литер У, номер I (11-31, 35-46, 49, 58-70) II(16-22) III (14-15, 17-30), находящееся на третьем этаже 3-этажного административного здания номер 3 по улице Лазо г. Хабаровска, общей площадью 3803, 8 кв.м., кадастровый номер 27-27-01/036/2006-042 (пункт 1.1). В отношении договора ипотеки проведена государственная регистрация 01.12.2006 за номером регистрации 27-27-01/084/2006-397, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре.

Указанная ипотека в качестве обременения права собственности ИП ФИО3 на указанное помещение внесена в ЕГРП (выписка от 16.04.2009 № 01/078/2009-061).

В силу пунктов 1.5.3, 4.2 договора ипотека действует в течение 216 календарных месяцев, т.е. 18 лет.

В силу пункта 2.1.2 договора ипотеки залогодатель обязуется не сдавать заложенное имущество в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять имущество имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Указанное условие договора не противоречит положениям пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым предусмотрена возможность установления в договоре ипотеки необходимости получения согласия залогодержателя на сдачу заложенного имущества в аренду.

В соответствии с требованиями названных норм права и условий договора ипотеки, в отсутствии доказательств письменного согласия залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду ООО «Аскар», ИП ФИО3 не вправе заключать договор аренды с ответчиком. В отзыве ОАО «МДМ Банк» возражает против одобрения спорного договора аренды.

Согласно материалам дела Управлением ФРС по Хабаровскому краю государственная регистрация представленного ООО «Аскар» договора аренды с ИП ФИО3 (с общей площадью передаваемого помещения 3803, 8 кв.м.) приостановлена по причине отсутствия документа, подтверждающего согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду.

В последствии, в государственной регистрации договора аренды было отказано (письмо Управления Росреестра от 28.12.2009 № 01/092/2009-041) по тем основаниям, что на регистрацию представлены два экземпляра договора аренды от 01.02.2008, содержащие различные существенные условия относительно предмета договора, заявления о прекращении регистрации первоначально представленного договора не представлено, подпись ФИО3 в договорах и в иных правоустанавливающих документах различаются, в акте приема-передачи, представленном дополнительно, отсутствуют сведения о номере помещений, кадастровые паспорта к помещению не представлены, полномочия представителя ОАО «МДМ Банк» на подписание письменного согласия не представлены.

При таких обстоятельствах действия ИП ФИО3 не могут быть расценены в качестве уклонения от государственной регистрации сделки применительно к положениям пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В отсутствие согласия ОАО «МДМ Банк» на передачу имущества в аренду договор аренды от 01.02.2008 не может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав.

При таких обстоятельствах встречный иск подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, предметом доказывания при заявлении виндикационного требования являются обстоятельства, подтверждающие право собственности истца на спорный объект недвижимости, утраты истцом правомочия владения вещью, а также факт незаконного владения ответчиком истребуемым имуществом.

Представленными документами (свидетельство о государственной регистрации от 25.10.2006, выписка из ЕГРП от 16.04.2009) доказан титул собственника ИП ФИО3 на спорное помещение, факт нахождения имущества (помещения I (11-31, 35-46, 49, 58, 70), II (20,22), III (2-28, 15), по адресу: <...>, площадью 1341 кв.м.) у ответчика не оспаривается ООО «Аскар» и подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2008. В отсутствие государственной регистрации и в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды от 01.02.2008 является незаключенным. Оснований для регистрации договора в судебном порядке не имеется.

Вследствие этого, исковые требования ИП ФИО3 об освобождении указанного помещения и его передачи истцу являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В апелляционной жалобе ООО «Аскар», не оспаривая вышеуказанные выводы суда первой инстанции по существу, указало на неподведомственность данного спора арбитражным судам по тем основаниям, что спорное недвижимое имущество приобретено ФИО3 и впоследствии передавалось в аренду ООО Аскар» вне связи с его предпринимательской деятельности и при отсутствии у него статуса индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем, апелляционный суд находит указанный довод необоснованным.

Исходя из положений статей 27, 28 АПК РФ, арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

В силу пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

Таким образом при решении вопроса о подведомственности того или иного спора арбитражному суду следует определить его субъектный состав и предмет (характер) спорных правоотношений.

Оценивая установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о наличии указанных выше критериев подведомственности дела арбитражным судам.

Согласно свидетельству о государственной регистрации ФИО3 зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в качестве индивидуального предпринимателя 02.09.2008.

Вместе с тем, отсутствие указанного статуса у истца на момент приобретения помещения истцом и подписания договора аренды от 01.02.2008 не свидетельствует об отсутствии экономического характера отношений по поводу указанной недвижимости.

Из материалов дела следует, что помещение общей площадью 3803, 8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. I(11-31, 35-46, 49, 58-70), II(16-22), III (14-15, 17-30), литер У, кадастровый (или условный) номер 27-27-01/2006-042 является нежилым. Как видно из технического паспорта по состоянию на 15.02.2006, назначение помещений, входящих в состав объекта, не связано с его использованием в личных, жилищных и иных потребительских целях.

По обстоятельствам дела следует, что ИП ФИО3 фактически использует данный объект в целях получения имущественной выгоды от его использования, в том числе путем сдачи в аренду.

На момент предъявления настоящего иска и разрешения спора ИП ФИО3 обладал статусом предпринимателя, предметом иска является устранение имеющихся нарушений права собственности на спорное имущество со стороны ответчика, для беспрепятственного использования помещения в своей хозяйственной деятельности, о чем указывает истец в отзыве на жалобу, пояснениях в судебном заседании и соответствует материалам дела.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ООО «Аскар» отклоняется.

На основании вышеизложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому жалоба отклоняется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.01.2010 по делу № А73-13309/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.ФИО7 И.ФИО7

Судьи

А.ФИО1 А.ФИО1

М.ФИО8 М.ФИО8