Гражданский кодекс часть 1

от автономной некоммерческой организации «Центр социальной психологической поддержки семьи, детей и молодежи «Вектор помощи»: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации «Центр социально-психологической поддержки семьи, детей и молодежи «Вектор помощи»

на решение от 21.02.2022

по делу № А73-9390/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 1022700733252, ИНН 2710001605)

к автономной некоммерческой организации «Центр социально-психологической поддержки семьи, детей и молодежи «Вектор помощи» (ОГРН 1162700051502, ИНН 2710008921)

о взыскании 162510,61 руб. расторжении договора аренды и освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к автономной некоммерческой организации «Центр социально-психологической поддержки семьи, детей и молодежи «Вектор помощи» (далее - АНО «Вектор помощи», ответчик) о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда Новоургальского городского поселения от 11.03.2019 № 213, об обязании ответчика освободить нежилое помещение (42, 44), расположенное по адресу: Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Новый Ургал, ул. Ростовская, 5, первый этаж, общей площадью 56,5 кв. м., а также – о взыскании 94761,16 руб. основного долга по договору аренды от 11.03.2019 № 213, 67749,45 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг.

Решением от 21.02.2022 суд: взыскал с ответчика в пользу истца 94761,16 руб. основного долга по договору аренды от 11.03.2019 № 213, 67749,45 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг; расторг договор аренды от 11.06.2019 № 213; обязал ответчика освободить нежилое помещение (42, 44), расположенное по адресу: Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Новый Ургал, ул. Ростовская, 5, первый этаж, общей площадью 56,5 кв. м.; взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 11875 руб. государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы отказать.

Заявитель жалобы утверждает о том, что: с ответчика не подлежит взысканию арендная плата, так как нежилое помещение, в отношении которого заключен договор аренды между сторонами, непригодно для использования по назначению по не зависящим от ответчика обстоятельствам (в помещении отсутствует электроснабжение), за что отвечает истец, как арендодатель; из спорного Договора следует, что нежилое помещение обеспечено электричеством, без чего его использование по назначению не представляется возможным, в Договоре отдельно не оговорено, что помещение будет передано без электроснабжения; судом неправомерно возложено на ответчика бремя доказывания принятия мер по регистрации договора и последующего технологического присоединения помещения к электрическим сетям; спорный договор аренды, несмотря на то что, он был заключен сроком на 5 (пять) лет, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что повлекло невозможность подключения нежилого помещения к электроэнергии; если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность в связи с этим осуществить подключение арендуемого помещения к электроэнергии, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены; спорный договор аренды не может считаться заключенным и, как следствие, не порождает обязанности ответчика (арендатора) по внесению арендной платы.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 11.03.2019 между Администрацией (арендодатель) и АНО «Вектор» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда Новоургальского городского поселения № 213, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект недвижимого имущества - нежилое помещение (42, 44), расположенное по адресу: Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Новый Ургал, ул. Ростовская, 5, первый этаж, общей площадью 56,5 кв. м на срок с 11.03.2019 по 11.06.2024 (пункты 1.1, 1.2 названного договора).

Пунктом 2.1 - 2.3 договора аренды от 11.03.2019 № 213 предусмотрено, что арендатор оплачивает арендную плату в размере 7 289 руб. 32 коп. в месяц, а также оплачивает коммунальные платежи в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора № 213 арендатор обязуется, помимо прочего, вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором, а также оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги; оплачивать электроэнергию по отдельному договору с поставщиком услуг.

Пунктом 6.2 названного договора предусмотрена возможность расторжения договора в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы в установленные сроки, неисполнения обязанности по внесению коммунальных платежей.

Арендуемое помещение передано ответчику 11.03.2019, что подтверждается передаточным актом.

В связи с ненадлежащим исполнением АНО «Вектор помощи» обязанности по внесению арендной платы по договору от 11.03.2019 № 213 Администрация направила в адрес ответчика письмо от 14.05.2020 № 438/1-14 с требованием погасить задолженность (представлено в материалы дела № А73-13384/2020 по взысканию задолженности за предыдущий период), а 18.03.2021 письмом № 259/1-15 уведомило о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения. Данная претензия получена ответчиком 12.10.2019.

Кроме того, 28.05.2021 Администрация повторно уведомило ответчика о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее оплаты.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора имеющаяся задолженность не погашена, уведомление о расторжении договора аренды оставлено без ответа и помещение в добровольном порядке не освобождено, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу о подтверждении факта использования ответчиком арендованного помещения в спорный период, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, спорное помещение принято ответчиком по акту приема-передачи, в котором указано на отсутствие претензий со стороны арендатора к принимаемому имуществу. Акт возврата такого помещения, как это предусмотрено пунктом 3.4.10 договора № 213, в материалы дела не представлен.

Ссылаясь на отсутствие обязанности по внесению арендной платы, ответчик указывает на незаключенность такого договора, невозможность использовать помещение по назначению в связи с отсутствием электроэнергии, а также на недействительность такого договора по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, верен вывод суда о том, что само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендных платежей.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В рассматриваемом случае акт приема-передачи помещения подписан ответчиком без возражений, а из пункта 3.4.8 договора № 213 следует, что АНО «Вектор Помощи» должно оплачивать электроэнергию по отдельному договору, заключенному с поставщиком.

Письмом от 16.07.2019 № ДЛВ/050/1518 АО «Оборонэнерго» отказало АНО «Вектор помощи» в выдаче условий для технического присоединения к электрическим сетям ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих об обращении АНО «Вектор помощи» к Администрации об обязании передать документы на государственную регистрацию договора, равно как и доказательств уклонения Администрации от государственной регистрации такового, в материалы дела не представлено.

Кроме того, в материалы дела представлено уведомление от 30.04.2020 № 420/1-17 о необходимости установки в арендуемом АНО «Вектор помощи» помещении приборов учета холодной воды, из которого следует, что ответчиком в помещении оказываются клининговые услуги, факт оказания которых последним не оспорен; при этом доказательств, свидетельствующих о возможности оказания таких услуг в отсутствие энергоснабжения, АНО «Вектор помощи» не представлено.

Судом правомерно не принята во внимание ссылка ответчика на заключение договора под влиянием существенного заблуждения.

Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, ст. 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (часть 5 статьи 178 ГК РФ).

В данном случае, верен вывод суда о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог предпринять необходимые меры как для регистрации договора аренды, так и для заключения договора энергоснабжения, чего им сделано не было.

В связи с чем доводы о заключении сделки под влиянием заблуждения не нашли своего подтверждения.

При этом сам по себе факт неиспользования имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения от обязанности по внесению арендных платежей.

В этой связи письмо ООО «Стройтехсервис» от 10.04.2022 № 495 информирующее о том, что АНО «Вектор» выехало из арендуемого помещения, не имеет правового значения при отсутствии доказательств, подтверждающих факт возврата такового истцу.

Поскольку доказательств полной оплаты ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, иск в части требований о взыскании 94761,16 руб. основного долга по договору аренды от 11.03.2019 № 213, 67749,45 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг правомерно удовлетворен судом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут арендодателем по основаниям, которые дополнительно регламентированы условиями самого договора.

По пункту 6.2 названного договора предусмотрена возможность расторжения договора в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы в установленные сроки, неисполнения обязанности по внесению коммунальных платежей.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из предмета и основания иска, требований по делу и подлежащих применению норм материального права, иск арендодателя о досрочном расторжении договора аренды в настоящем споре может быть удовлетворен в случае установления судом наличия задолженности при ее правильном исчислении, однократного невнесения арендатором по истечении установленного договором срока арендной платы и соблюдения арендодателем требований действующего законодательства и (или) условий договора о досудебном порядке урегулирования спора.

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, который последним не оспорен.

Предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок и уведомление о расторжении договора были направлены в адрес ответчика, доказательств принятия арендатором мер по согласованию порядка погашения долга в период до обращения Администрации с настоящим иском в арбитражный суд, ответчиком не представлено.

При этом, с учетом положений пунктов 1 и 2 статьи 165.1 ГК РФ, пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и принимая во внимание направлениеистцом уведомлений о наличии задолженности, о расторжении договора по юридическому адресу (в том числе, указанному в договоре) ответчика, суд обоснованно отклонил ссылку ответчика на злоупотребление Администрацией правом, выразившемся в направлении корреспонденции не по адресу фактического места нахождения организации.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку факт систематического неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы нашел подтверждение в материалах дела, требования истца о досрочном расторжении договора аренды и возврате помещений также удовлетворены судом правомерно.

Таким образом, всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую оценку, правовых оснований не согласиться с которой у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 21 февраля 2022 года по делу № А73-9390/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

И.А. Мильчина

Е.Г. Харьковская