Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель Подшибаев Александр Валерьевич (далее – ИП Подшибаев А.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный судХабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к товариществу собственников жилья «Геолог» (далее – ТСЖ «Геолог», Товарищество, ответчик) об установлении частного сервитута для обеспечения безопасной эксплуатации здания с кадастровым номером 27:23:0030207:163, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74, с установлением платы за сервитут в размере 245 руб. в месяц, включающего следующие правомочия:

- ТСЖ «Геолог» не препятствует нормативному обслуживанию и эксплуатации здания номер 74 по ул. Карла Маркса города Хабаровска с тыльной стороны, примыкающей к земельному участку, расположенному под зданием номер 54 по ул. Лермонтова города Хабаровска, в том числа, путем проведения ИП Подшибаевым А.В. периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения, включая проведение работ по устройству отмостки здания, обслуживанию систем кондиционирования и вентиляции, ремонта фасада, поддержанию сплошности, ровности и проектного уклона отмостки, своевременной очистке и удалению наледей и сосулек, уборке снега от стен здания (сооружения) на расстоянии не менее 2 м при наступлении оттепелей;

- ТСЖ «Геолог» обеспечивает периодический (не более четырех раз в год) проезд строительной техники ИП Подшибаева А.В. к зданию, расположенному по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74, с тыльной стороны, примыкающей к земельному участку, расположенному под зданием номер 54 по ул. Лермонтова города Хабаровска, путем передачи двух комплектов ключей (электрических брелоков) от ворот и калитки огороженной территории.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.05.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ИП Подшибаев А.В. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции положил в основу решения исключительно заключение специалиста ИП Таратон Э.А. № 16-т/2022 от 15.03.22, в нарушение принципа состязательности, не приняв во внимание ни правовую позицию истца, ни заключение специалиста ООО «Строительная помощь» № 552 от 01.02.2021.

Судом первой инстанции не принято во внимание, что уменьшение площади здания имеет значение для выводов эксперта относительно требований к пожарной безопасности, но не влияет на выводы относительно требований к эксплуатации зданий и сооружений. В этой части выводы специалиста ООО «Строительная помощь» являются относимыми, допустимыми и нуждающимися в правовой оценке со стороны суда.

Кроме того, судом первой инстанции был сделан вывод, не основанный на материалах дела, а именно «организация прохода и проезда к тыльной стороне здания истца по земельному участку ответчика невозможна без сноса принадлежащих им строений и конструкций – опорной стены, что недопустимо ввиду отсутствия оснований для понуждения к сносу, а также приведет к невозможности использования земельного участка по назначению, что является самостоятельным основанием для отказа в иске об установлении сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ)». Указывает на то, что в настоящее время проход и проезд к тыльной стороне здания истца по земельному участку ответчика уже организован – там расположена проезжая часть. Вместе с тем, доступ к этой дороге перекрыт металлическим ограждением, принадлежащим ответчику. Таким образом, ни о каком сносе строений и конструкций, принадлежащих ответчику, речи не идет.

Более подробно позиция изложена в апелляционной жалобе от 03.06.2022.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобепо указанным в ней основаниям, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Представитель ответчика в удовлетворении апелляционной жалобы возражал по основаниям, указанным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ИП Подшибаев А.В. является собственником здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74, кадастровый номер здания 27:23:0030207:163, кадастровый номер земельного участка 27:23:0030207. Указанный земельный участок и расположенное на нем здание являются соседними с многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Хабаровск, ул. Лермонтова, 54.

Общим собранием собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Лермонтова, 54, от 05.06.2019 принято решение об установке ограждения земельного участка (металлическое ограждение с воротами и калиткой) между домом по ул. Лермонтова, 54 и зданием № 74 по ул. Карла Маркса.

В соответствии с принятым решением металлическое ограждение фактически установлено.

Ссылаясь на то, что в результате установления ТСЖ «Геолог» металлического ограждения истцу ограничен доступ к тыльной стороне здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74, со стороны улицы Лермонтова, что приводит к нарушениям прав собственника, а также к нарушениям требований законодательства по обеспечению безопасности зданий и сооружений, ИП Подшибаев А.В. направил в адрес Товарищества претензию от 22.09.2021 исх. № 5 с приложением соглашения об установлении частного сервитута земельного участка.

Ответ на претензионное требование не получен, соглашение об установлении сервитута не заключено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с частью 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие указанного кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий, суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

При этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости.

Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (пункты 7, 8, 9), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Судом первой инстанции на основании представленных фотоматериалов, плана и экспликации земельных участков, заключения специалиста установлено, что у истца имеется доступ к недвижимому имуществу, принадлежащему ему на праве собственности.

В отношении требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.

Как следует из уточнения исковых требований, истцу требуется доступ к тыльной стороне здания для нормативного обслуживания и эксплуатации здания, в том числа, путем проведения ИП Подшибаевым А.В. периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения, включая проведение работ по устройству отмостки здания, обслуживанию систем кондиционирования и вентиляции, ремонта фасада, поддержанию сплошности, ровности и проектного уклона отмостки, своевременной очистке и удалению наледей и сосулек, уборке снега от стен здания (сооружения) на расстоянии не менее 2 м при наступлении оттепелей.

В отсутствие реализации сторонами прав на обращение с ходатайством о проведении экспертизы по делу, исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», оценка требований и возражений сторон правомерна осуществлена судом первой инстанции с учетом положений статей 65, 71 АПК РФ, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ) (Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2019 № 301-ЭС19-2987 по делу N А79-12229/2017).

В подтверждение своих требований истцом представлено заключение ООО «Строительная помощь» № 552 от 01.02.2021, в котором специалистом сделан вывод о том, что фактически установленное ограждение препятствует эвакуации посетителей и работников здания по адресу: город Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 74 и нарушает требования Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Фактические проходы и проезды к зданию по адресу: город Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 74 не соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты». Причиной выявленных нарушений (несоответствий) является установка ограждения между исследуемым объектом и многоквартирным жилым домом по адресу: г. Хабаровск, ул. Лермонтова, дом №54. Выявленное ограждение между исследуемым объектом (здание по адресу: город Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 74) и многоквартирным жилым домом по адресу: г. Хабаровск, ул. Лермонтова, дом № 54 оказывает влияние на безопасность и возможность эксплуатации объекта исследования.

Давая оценку заключению специалиста № 552 от 01.02.2021, суд первой инстанции, пришел к выводу, что содержание данного документа не подтверждает обоснованность доводов ИП Подшибаева А.В.

Так, обследование специалистом ООО «Строительная помощь» проводилось по состоянию на 05.11.2020 (дата проведения натурного осмотра), до получения предпринимателем разрешения на строительство от 25.12.2020 № 27-23-105-2020, осуществления реконструкции здания, в результате которой площадь уменьшилась с 1560,90 кв. м до 857,2 кв. м., и до ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, выводы сделаны без учета вида разрешенного использования объекта: «Административное здание, обеспечивающее предоставление коммунальных услуг», с указанием его использования в качестве складских и производственных помещений.

В свою очередь, в подтверждение возражений по существу требований ТСЖ «Геолог» представлено в суд заключение специалиста ИП Таратон Э.А. от 15.03.2022 № 16-т/2022, выводы которого сделаны на основании натурного осмотра, проведенного 11.03.2022, с учетом проведенной истцом реконструкции здания и вида разрешенного использования.

Согласно пояснениям ИП Таратон Э.А., данным в судебном заседании суда первой инстанции, а также заключению специалиста № 16-т/2022 от 15.03.2022, к зданию и земельному участку истцы имеются проходы и проезды; подъезд к нежилому зданию осуществляется с ул. Лермонтова, который обеспечивает всю деятельность данного нежилого здания. Имеется пожарный подъезд к каждой из трех сторон нежилого здания, принадлежащего истцу. Существует техническая возможность для разворота на территории здания Управления Росреестра по Хабаровскому краю.

Согласно выводам специалиста ИП Таратон Э.А., исследование специалистом ООО «Строительная помощь» проведено по отмененному в части нормативному документу СП 4.4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты» ОГРАНИЧЕНИЕ РАСПРОСТРАНЕНИЯ ПОЖАРА ПА ОБЪЕКТАХ ЗАЩИТЫ; к объекту исследования - административному зданию по ул. Карла Маркса д. 74 применены требовании пожарной безопасности как к производственному объекту.

Эвакуационный путь нежилого здания - ул. Карла Маркса № 74 - со стороны дворового фаса закачивается нижней ступенью эвакуационной лестницы, так как эвакуационный путь (путь эвакуации) - путь движения и (или) перемещения людей, ведущий непосредственно наружу или в безопасную зону (ст. 2 п. 49 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), то есть эвакуационный путь из данного здания заканчивается выходом работников на земельный участок, примыкающий к данному зданию. При визуальном осмотре не установлено препятствий, мешающих сойти с последней - нижней ступени эвакуационной лестницы дворового фасада нежилого здания - ул. Карла Маркса д. 74 на землю, затем спуститься по газону на автомобильный проезд жилого дома - ул. Лермонтова д.54 после нажатия на кнопку открытия ворот в свободном доступе. Маршрут движения работников нежилого здания по ул. Карла Маркса № 74 после спуска со второго этажа дворового фасада по эвакуационной лестнице на землю может проходить беспрепятственно. Металлическое ограждение территории жилого дома по ул. Лермонтова д. 54. не может препятствовать эвакуации посетителей и работников через эвакуационную лестницу дворового фасада нежилого здания по ул. Карла Маркса д. 74, поскольку путь эвакуации заканчивается на нижней ступени эвакуационной лестницы нежилого здания; препятствия на пути от нижней ступени эвакуационной лестницы нежилого здания до выхода на городскую улицу либо на ул. Лермонтова, либо на ул. Дикопольцева - по территории жилого дома - ул. Лермонтова д.54 отсутствуют круглосуточно.

Требование п. 11.3 СП 255.1325800.2016 «ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила эксплуатации. «Основные положения» выполняется, так как организовывать уборку снега от стен здания (сооружения) на расстоянии не менее 2 м при наступлении оттепелей возможно. Ширина территории позволяет произвести уборку снега как с кровли, так и от стен нежилого здания по ул. Карла Маркса д.74. Металлическое ограждение территории жилого дома по ул. Лермонтова д.54 не может препятствовать эксплуатации нежилого здания по ул. Карла Маркса, 74 по предохранению строительных конструкций и основания здания от воздействия атмосферных осадков и грунтовых вод, так как доступ ко всей площади дворового фасада нежилого здания (вся задняя наружная стена нежилого здания - дворовой фасад - стоит на границе территории жилого дома) со стороны территории жилого дома не имеет препятствий.

Техническое препятствие (элементы застройки, благоустройства территории и озеленения), оказывающее техническое влияние (нарушение системы пожаробезопасности здания, технической эксплуатации) на существующую деятельность нежилого здания, принадлежащего ИП Подшибаеву А.В., со стороны территории ТСЖ «Геолог» на дату обследования (11.03.2022) отсутствует.

По результатам обследования специалистом ИП Таратон Э.А. также сделан вывод о том, что необходимость в устройстве частного сервитута для обеспечения безопасной эксплуатации здания нежилого здания, расположенного по адресу: Хабаровский край. г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74 на дату обследования - 11.03.2022 - отсутствует, так как имеющие проезды и подъезды к нежилому зданию соответствуют требованиям пожарной безопасности - п. 8.1;8.3;8.13 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты» ОГРАНИЧЕНИЕ РАСПРОСТРАНЕНИЯ ПОЖАРА НА ОБЪЕКТАХ ЗАЩИТЫ, отсутствует какая-либо преграда на пути пешеходного движения работников и посетителей здания от эвакуационной лестницы, расположенной на дворовом фасаде вышеуказанного здания по территории жилого дома - ул. Лермонтова д.54 до городских улиц (см. исследование второго вопроса - стр.29-32 данного заключения); отсутствует препятствие для проведения своевременной очистки и удаления наледей и сосулек с карнизов и уборку, при необходимости, снега с кровли и организации уборки снега от стен здания на расстоянии не менее 2 м при наступлении оттепелей - п. 11.3 СП 255.1325800.2016 «ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила эксплуатации. «Основные положения; имеется возможность сделать дополнительный эвакуационный выход-лестницу на земельный участок, находящийся у истца в собственности.

Специалистом в заключении от 15.03.2022 указано на то, что в исследовании, проведенном ООО «Строительная помощь», применены требования пожарной безопасности как к производственному объекту. Здание истца после реконструкции существенно изменено в параметрах застройки, а исследуемое заключение проводилось по параметрам застройки в два раза превышающие существующую площадь застройки. Отсутствуют нарушения государственных технических регламентов в расположении элементов благоустройства и режима эксплуатации территории жилого дома, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Лермонтова д.54 (объект ТСЖ «Геолог») по отношению к режиму эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса,74 на дату обследования - 11.03.2022.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ заключение специалиста ИП Таратон Э.А. от 15.03.2022 № 16-т/2022, а также доказательства, представленные сторонами спора в материалы дела, суд пришел к выводу о том, что оно отвечает принципу достоверности, использованные специалистом сведения, методики, подходы и существенные факторы сформировали достоверную информацию о возможности эксплуатации предпринимателем принадлежащего ему объекта без установления сервитута в отношении спорного земельного участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, признавая недопустимым заключение специалиста ООО «Строительная помощь», суд оценил его применительно к предмету настоящего спора, установил его несоответствие нормам закона и не принял в качестве доказательства, что не противоречит положениям статьи 71 АПК РФ.

Несогласие заявителя жалобы с оценкой судом представленных доказательств и сделанных на ее основе выводов по фактическим обстоятельствам, их иная оценка с ее стороны, не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Кроме того, судом обоснованно обращено внимание, вопреки доводам жалобы, ООО «Хабстройкомплекс», которое осуществляет управление и содержание многоквартирного дома по адресу: г. Хабаровск, ул. Лермонтова, 54 на основании договора № 1/10 от 01.04.2010, в ответ на запрос сообщило, что ИП Подшибаев А.В. относительно допуска на территорию многоквартирного дома по адресу: г. Хабаровск, ул. Лермонтова, 54 для целей прохода, проезда, обслуживания, ремонта, реконструкции, эксплуатации здания с кадастровым номером 27:23:0030207:163 за период с 2016 года по 20.04.2022 года не обращался.

При этом, в 2020-2021 при производстве реконструкции здания территория МКД по Лермонтова, 54 не использовалась истцом. В тоже время фасад здания истца с тыльной стороны обшит панелями и устроена система кондиционирования.

Кроме того, необходимо учесть, что организация проезда к тыльной стороне здания истца с учетом подпорной стенки и наличия зеленой зоны невозможна.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.05.2022 по делу № А73-19654/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	А.И. Воронцов
Судьи	Ж.В. Жолондзь
	И.В. Иноземцев