Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО2 – председатель ТСЖ по протоколу № 1 от 14.09.2005, ФИО3 – представитель по доверенности № 2 от 25.05.2009, ФИО4 - представитель по доверенности № 5 от 13.08.2009;

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности № 228 от 07.04.2009 (от ЗАО «Бизнес-Лизинг»), ФИО6 – представитель по доверенности № 7-общ от 24.03.2008 (от ООО «Коммерческий центр»)

от третьего лица: ФИО7 – представитель по доверенности № 11-11/60 от 19.11.2007 (от ОАО АК «Сбербанк России»)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца – Товарищества собственников жилья «Кедровая падь»

на решение от 29 июня 2009 года

по делу № А73-2939/2009

Арбитражного суда Хабаровского края

принятого судьей Усенко Ж.А.

по иску (заявлению) Товарищества собственников жилья «Кедровая падь»

к Закрытому акционерному обществу «Бизнес-Лизинг», Обществу с ограниченной ответственностью «Айлант», Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, Обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческий центр»

третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «Нордфолк», Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество)

о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества

установил:

Товарищество собственников жилья «Кедровая падь» (далее – ТСЖ «Кедровая падь») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Закрытому акционерному обществу «Бизнес-Лизинг», Обществу с ограниченной ответственностью «Айлант», Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее – ЗАО «Бизнес-Лизинг», ООО «Айлант», УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО) об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения (зимний сад) 1 (38-43) площадью 654,1 кв. м, принадлежащего на праве общей собственности собственникам жилых помещений жилого комплекса «Кедровая падь», расположенного по адресу: <...>, признании недействительными сделок по отчуждению указанного недвижимого имущества, отмене государственной регистрации прав собственности на данное помещение и применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении общего имущества.

Определениями Арбитражного суда Хабаровского края от 23.04.2009, 20.05.2009 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий центр» (далее - ООО «Коммерческий центр»), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Нордфолк» и Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (далее – ООО «Нордфолк», ОАО АК Сбербанк России).

До рассмотрения спора по существу истец уточнил требования, которые приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в части требований признать недействительными договор купли-продажи № 25-08/БК от 18.03.2008, заключенный между ЗАО «Бизнес-Лизинг» и ООО «Коммерческий центр»; обязать УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) право собственности ЗАО «Бизнес-Лизинг» на функциональное помещение 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м., расположенное по адресу: <...>; обязать ЗАО «Бизнес-Лизинг» возвратить недвижимое имущество – нежилое помещение 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, собственникам помещений ТСЖ «Кедровая падь».

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.06.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, ТСЖ «Кедровая падь» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда от 29.06.2009 и принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств дела и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представители заявителя жалобы в судебном заседании доводы своей жалобы поддержали, просили отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчиков ЗАО «Бизнес-Лизинг», ООО «Коммерческий центр» не согласились с доводами жалобы, просили обжалуемое решение оставить без изменения на основании доводов, изложенных в отзыве.

Ответчики – ООО «Айлант», УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО и третье лицо - ООО «Нордфолк» в заседание суда не явились, о времени рассмотрении жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статей 123 АПК РФ.

Представитель третьего лица - ОАО АК Сбербанк России просил оставить решение суда без изменения в связи с законностью сделок.

Жалоба рассматриваются в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, письменных отзывах, заслушав представителей участвующих в деле лиц и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела (протокол учредительного собрания № 1 от 14.09.2007, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц) и установлено судом ТСЖ «Кедровая падь» создано участниками долевого строительства объекта «Жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями офисов, магазинов и подземной авто парковкой по ул. Гамарника, 64 в Индустриальном районе г.Хабаровска и зарегистрировано в качестве юридического лица Управлением Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю 03.12.2007.

Согласно пояснений сторон и представленных в дело договоров от 2006, 2007 на долевое участие в строительстве, заключенным застройщиком - ООО «Айлант» с дольщиками, застройщик обязался построить за счет собственных средств и (или) с привлечением средств других лиц многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями офисов, магазинов и подземной авто парковкой по ул. Гамарника в Индустриальном районе г.Хабаровска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщикам объект недвижимости – квартиры, а дольщики обязались внести предусмотренные договором денежные средства, направленные на строительство дома и принять объект.

29.12.2007 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 27301000-99/07, согласно которому в составе объекта строительства находятся нежилые объекты (непроизводственного назначения), в том числе зимний сад общей площадью по проекту 664,2 кв.м., фактически 654,1 кв.м.

По акту приема-передачи от 25.02.2008 жилой дом по ул.Гамарника, 64 со встроено-пристроенными помещениями офисов, магазинов и подземной автопарковкой передан застройщиком ООО «Айлант» в управление ТСЖ «Кедровая падь», в том числе и зимний сад.

Согласно размещенной застройщиком в журнале «Хабаровская недвижимость» № 40 от 10.10.2005 проектной декларации (пункта 2.7) в общей долевой собственности участников долевого строительства будет так же находиться зимний сад.

В дальнейшем право собственности на нежилое помещение 1 (38-43) (зимний сад) общей площадью 654, 1 кв.м. на основании договора купли-продажи № 25-08/БК от 18.03.2008 зарегистрировано за ЗАО «Бизнес-Лизинг», о чем 26.03.2008 выдано свидетельство о государственной регистрации.

Полагая, что помещение зимнего сада является общим помещением жилого дома и должно принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам квартир, поэтому не могло быть продано, истец обратился с настоящим иском.

Разрешая возникший спор и принимая решение об отказе в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что застройщиком изменена проектная декларация, зимний сад не носит вспомогательного значения, а является обособленным объектом недвижимости, финансирование которого истцом не осуществлялось.

Данные выводы соответствуют нормам права и фактическим обстоятельствам по следующим основаниям.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы. Лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как видно из имеющихся в материалах дела технического паспорта на жилой дом, сводного экспертного заключения № 201-05, положительного заключения государственной экспертизы от 21.09.2007, разрешения на строительство № 95-05 от 09.09.2005, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2007, экспертного исследования от 28.05.2009 Автономной некоммерческой организации «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы» помещение зимнего сада является самостоятельным одноэтажным пристроенным блоком к дому не приспособленным для обслуживания других помещений дома, зимний сад не является частями квартир и не предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, через нежилое функциональное помещение зимнего сада коммуникации, являющиеся системами жизнеобеспечения дома, для обслуживания которых необходим доступ эксплуатирующей организации, не проходят.

В представленных в дело договорах долевого строительства в отношении квартир не указано, что дольщик также приобретает иные обособленные помещения в доме, не являющиеся общим имуществом.

Доводы истца в отношении своих прав наличием сведений о зимнем саде как общем имуществе в проектной декларации обоснованно отклонены судом, поскольку застройщиком в установленном законом порядке в проектную декларацию внесены изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Пунктами 4, 6 статьи 19 указанного закона предусмотрена обязанность застройщика публиковать изменения, касающиеся проекта строительства.

Таким образом, законодательством предусмотрено право застройщика вносить изменения в проектную декларацию при условии извещения об этом заинтересованных лиц в средствах массовой информации. Каких-либо согласований с участниками долевого строительства на изменение проектной декларации законодательство не предусматривает.

Как следует из материалов дела, застройщиком вносились изменения в проектную декларацию.

29.10.2007 в журнале «Вся недвижимость Хабаровска» № 42 опубликованы изменения в проектную декларацию жилого дома по ул. Гамарника, 64. Согласно пункту 2.7 в состав не входящего в состав общего имущество включены магазины, офисы, зимний сад, оздоровительный комплекс, подземная автостоянка на 79 машиномест.

27.11.2007 в газете «Презент» также опубликована проектная декларация с определением зимнего сада, как имущества, не входящего в состав общего имущества дома.

Исходя из указанных норм права и обстоятельств дела, оснований считать договор купли-продажи № 25-08/БК от 18.03.2008 между ООО «Коммерческий центр» (продавец) ЗАО «Бизнес-Лизинг» (покупатель) как заключенный в отношении имущества истца не имеется.

При этом, право предыдущего собственника объекта недвижимости - ООО «Коммерческий центр» не оспорено и не признано недействительным.

Учитывая изложенное, не подлежат удовлетворению требования исключения из ЕГРП записи о праве собственности ЗАО «Бизнес-Лизинг» на функциональное помещение 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м., и возврате недвижимого имущества истцу.

Доводы жалобы о нарушении норм процессуального права не обоснованы, поскольку суд первой инстанции правомерно руководствовался частью 1 статьи 49 АПК РФ при отказе принять требование о недействительности соглашения об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве № 1-П от 29.11.2005, как дополнительное требование.

Иные доводы жалобы противоречат фактическим обстоятельства и нормам права, поэтому не принимаются судом.

При таких обстоятельствах, оспариваемый судебный акт принят при полном выяснении обстоятельств, правильном применении норм права, соответствии выводов имеющимся в деле доказательствам и не подлежит отмене или изменению, а жалобы не подлежат удовлетворению.

Госпошлина по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит возложению на заявителя с учетом ее оплаты.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.06.2009 по делу № А73-2939/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий И.В.Иноземцев

Судьи Л.Г.Малышева

ФИО1