Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ТЭССМО» обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением, в котором просило (учитывая принятые судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения в части требований и ответчика) обязать ответчика – муниципальное образование «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее – КУМИ г.Магадана) заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 49:09:03 01 09 09:0038, площадью 1 395 кв.м.

Решением арбитражного суда от 05.11.2008 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «ТЭССМО» просит отменить принятое по заявленному иску решение. Не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что объект недвижимости, под который испрашивается земельный участок, запроектирован и построен как временное здание, учитывая действующие на момент регистрации прав на этот объект ненормативные правовые акты. Полагает, что в силу ст.39 Градостроительного кодекса РФ обязанность по проведению публичных слушаний с целью изменения вида использования земельного участка лежит на ответчике. Считает необоснованным вывод суда о том, что на переданном в аренду истцу земельном участке планировалось строительство кафе, столовой и молочной кухни, при этом указывает на неисследованность доказательства – резолюции и.о. начальника Управления архитектуры и градостроительства мэрии г.Магадана относительно отсутствия намерений осуществлять капитальную застройку на спорном участке. Незаконным считает вывод о реализации ООО «ТЭССМО» своего исключительного права приватизации путем заключения договора аренды, при этом ссылается на п.2.2 Федерального закона №137-ФЗ и п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11; отмечает, что собственники недвижимости получили законное основание для выкупа ранее арендованного земельного участка в частную собственность, что не противоречит ст.624 ГК РФ.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В заседании суда апелляционной инстанции представителем ООО «ТЭССМО» приведены доводы в поддержку апелляционной жалобы, при этом представителем даны пояснения, согласно которым заявленное в рамках настоящего дела требование подлежит рассмотрению с учетом норм главы 24 АПК РФ. От других лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не присутствовали.

Проверив законность решения от 05.11.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела ООО «ТЭССМО» является собственником нежилого здания – торговые ряды инв. №8291 литер А, этажность 2, площадью 1 631,6 кв.м, расположенного по ул.Гагарина,5 в г.Магадане. Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии 49-АА №006814 с датой выдачи – 01.08.2005.

Для использование под указанное здание между КУМИ г.Магадана (арендодатель) и ООО «ТЭССМО» (арендатор) подписан договор аренды земель несельскохозяйственного назначения под объект недвижимости от 21.11.2007 №АН-49-09-03-09570. Предметом договора определен земельный участок с кадастровым номером 49:09:03 01 09:0038 площадью 1 395,0 кв.м.

ООО «ТЭССМО» 14.06.2006 обратилось в КУМИ г.Магадана с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, занимаемого под вышеуказанное здание по договору аренды (площадью 1 395 кв.м, кадастровый номер 49:09:03: 01 09:0038, с адресом: <...>).

Мэрия г.Магадана отказала в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность: письмом от 23.07.2007 №643 по причине несоблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка; письмом от 06.09.2007 №3756, ссылаясь на реализацию заявителем права на приобретение права аренды относительно данного земельного участка.

Считая отказ ответчика в заключении договора купли-продажи соответствующего земельного участка незаконным, а право истца на приобретении этого участка в собственность возникшим на основании ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, ООО «ТЭССМО» обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Данное требование, учитывая несоблюдение заявителем предусмотренного ст.445 ГК РФ порядка - направление оферты (проекта договора) лицу, для которого заключение договора является обязательным, а также учитывая пояснения представителя, подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, в соответствии с которыми для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо установить совокупность условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением (действием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 201 АПК РФ).

Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п.2.2 ст.3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 24.07.2007) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, свидетельство о государственной регистрации права с датой выдачи 01.08.2005 подтверждает право собственности ООО «ТЭССМО» на нежилое здание – торговые ряды. При этом в свидетельстве имеется отметка о том, что оно выдано взамен свидетельства серии 49-АА №030107 от 22.04.2003.

В деле имеется свидетельство с датой выдачи – 22.04.2003 о государственной регистрации за ООО «ТЭССМО» права собственности на это же нежилое здание, именуемое – временные торговые ряды.

В первом и втором случае основанием регистрации права указано: акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства от 25.07.2000.

При изложенном подлежит выяснению вопрос о причине замены свидетельства о государственной регистрации прав, во взаимосвязи с которым – вопрос о наличии и основаниях возникновения прав на земельный участок под вышеназванным объектом недвижимости.

Установлено, что постановлением мэра города Магадана от 05.10.1999 №3304 из земель г.Магадана ООО «ТЭССМО» предоставлен земельный участок (городская застройка) площадью 4 046 кв.м в аренду до 31.12.1999 для завершения строительства временного рыбного рынка по ул.Гагарина.

Постановлением мэра города Магадана от 21.04.2000 №904 земельный участок площадью 4 046 кв.м изъят из землепользования ООО «ТЭССМО» с передачей его в состав земель г.Магадана; ранее принятое постановление – от 05.10.1999 №3304 признано утратившим силу; изменено название строящегося здания, правильное название которого – здание торговых рядов; из земель г.Магадана ООО «ТЭССМО» предоставлен земельный участок (городская застройка) площадью 1 395,0 кв.м в аренду с 01.01.2000 до 01.07.2000 с правом последующего продления под строящееся здание торговых рядов по ул.Гагарина.

Постановлением мэра города Магадана от 06.09.2000 №2108 вышеназванное постановление (№904) признано утратившим силу с 26.07.2000 в связи со сдачей объекта в эксплуатацию; ранее предоставленный под строительство земельный участок предоставлен ООО «ТЭССМО» в аренду с 26.07.2000 сроком на 5 лет (с правом последующего продления) под построенные и сданные в эксплуатацию торговые ряды, при этом сданному в эксплуатацию зданию присвоен почтовый адрес – ул.Гагарина, д.№5.

Впоследствии постановление от 06.09.2000 №2108 решено издавшим его органом считать недействительным ввиду перепрофилирования и уточнения наименования объекта, о чем мэр города Магадана принял постановление от 30.03.2001 №688. Этим же постановлением внесены изменения и дополнения в постановление от 21.04.2000 №904: правильным названием строящегося объекта постановлено считать – временное здание торговых рядов; соответствующий земельный участок предоставлен в аренду ООО «ТЭССМО» под указанный объект на ранее согласованный срок, с правом продления, до востребования данного участка земли для капитальной застройки.

Согласно постановлению от 06.04.2001 №742 с 26.07.2000 ранее оговоренный земельный участок предоставлен ООО «ТЭССМО» в аренду с 26.07.2000 сроком на 5 лет, с правом последующего продления, до востребования данного участка для капитальной застройки, под временное здание торговых рядов по ул.Гагарина,№5; ранее принятые постановления - №904 и №688 утратили силу в связи с окончанием строительства и вводом временного объекта в эксплуатацию.

Далее мэр города Магадана постановлением от 19.07.2005 №1279 внес изменения в постановление №742 ввиду уточнения статуса здания – из текста данного ненормативного правового акта исключено слово «временное».

Таким образом внесение изменений в свидетельство о государственной регистрации права обусловлено изданием распорядительных актов органом местного самоуправления.

Вместе с тем, согласно генеральному плану развития города Магадана, утвержденному на момент разрешения вопроса о праве на землю (решение Магаданской городской Думы от 26.07.2006 №77-Д), спорный земельный участок находится на территории, предназначенной под многоэтажную застройку, учреждения и предприятия обслуживания (кафе, столовая, молочная кухня). Указанное подтверждается представленными в деле: выкопировкой из генерального плана города Магадана; фрагментом проекта детальной планировки центра города Магадана; письмом Департамента строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана от 02.07.2007 №2186.

В п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснено, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Генеральный план развития города Магадана в соответствующей части не оспорен в порядке, предусмотренном ч.15 ст.24 Градостроительного кодекса РФ; также нет доказательств внесения в него изменений в порядке, предусмотренном частями 2-14 названной статьи.

В этой связи отклоняется ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение установленного ст.28 Градостроительного кодекса РФ порядка утверждения генерального плана.

То обстоятельство, что на письме ООО «ТЭССМО», адресованном и.о. начальника Управления архитектуры и градостроительства по вопросу об исключении из постановления мэра города Магадана от 06.04.2001 №742 слова «временный» относительно построенного объекта, проставлена резолюция, согласно которой в соответствии с генеральным планом г.Магадана на отрезке от ул.Якутской до ул.Парковой не предполагается капитальная застройка, не опровергает сделанных судом выводов. При разрешении настоящего спора арбитражный суд учел информацию, подтверждаемую генеральным планом развития города, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка. Документов, на основании которых сделана вышеназванная резолюция, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы относительно обязанного лица по проведению публичных слушаний с целью решения вопроса об изменении одного вида разрешенного использования объекта на другой, не принимаются во внимание, поскольку в данном случае этот вопрос не влияет на результат разрешения спора, учитывая рассмотрение спора в рамках главы 24 АПК РФ и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства.

По этим же причинам отклоняется довод о необходимости исследования вопроса о статусе расположенной на спорном земельном участке постройки (является она временным зданием или нет). При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что статус объекта (нежилое здание) на момент разрешения спора подтвержден свидетельством о государственной регистрации права собственности с датой выдачи – 01.08.2005. Вместе с тем, в данном случае указанный вопрос не влияет на результат разрешения спора, учитывая основания отказа в удовлетворении заявленных требований.

Правомерной признается позиция заявителя апелляционной жалобы относительно наличия в соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ у собственника недвижимости права на приобретение в частную собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена. При этом суд апелляционной инстанции исходит в том числе из того, что собственник недвижимости после истечения срока действия договора аренды земельного участка вправе как собственник строения (сооружения) реализовать свои неисключительные права, предоставленные ему п.1 ст.36 ЗК РФ, на приобретение в собственность земельного участка, занятого строением (сооружением) и необходимого для его эксплуатации.

Вывод суда первой инстанции в данной части не привел к принятию неправильного решения.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Обжалуемое решение отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05 ноября 2008 года по делу № А37-952/2008-1 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий Е.Н. Головнина

Судьи С.Б. Ротарь

А.А. Тихоненко