Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Инком Инвест», Администрации г. Комсомольска-на-Амуре

на решение от 18.07.2022

по делу № А73-18804/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инком Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681035, <...>, помещ. 7)

о взыскании 250 346 руб. 60 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инком Инвест» (далее – ответчик, ООО «Инком Инвест», Общество) о взыскании неосновательного обогащения за период 13.05.2021-30.09.2021 в размере 245 778 руб. 84 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период 18.06.2021-08.10.2021 в сумме 4 567 руб. 79 коп.

Исковые требования мотивированы уклонением Общества от внесения платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030607:7 по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 10 м в северном направлении от ориентира – многоквартирный дом № 56 по ул. Пионерской (в границах которого был расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства). Иск нормативно обоснован положениями статей 8, 309, 395, 433, 611, 614, 651, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.06.2022 исковые требования удовлетворены частично. распределены судебные расходы.

Стороны с вынесенным судебным актом не согласилось, обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что расчет периода и применение понижающего коэффициента произведены ошибочно, так как из договора аренды земельного участка от 17.08.2017 №10806/3 и приложения к нему, ставка арендной платы была определена с учетом понижающего коэффициента 0,5 и должна быть применена на весь срок действия договора аренды, то есть с 13.05.2020 по 26.06.2021, в связи с чем размер взысканной арендной платы должен составлять 29 450 руб. 35 коп.

В своей жалобе истец приводит доводы о том, что поскольку изъятие объекта незавершенного строительства завершается проведением торгов, уменьшение периода взыскания задолженности по земельным платежам необоснованным, нарушающим права и законные интересы муниципального образования.

Так же, Администрация не согласна с выводами суда о применении при расчете задолженности, условий договора аренды земельного участка № 10806/3 от 17.08.2017, включая применение льготных коэффициентов; и о применении в расчете задолженности фактически используемой площади земельного участка.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 и 24.08.2022 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению на 13.09.2022.

В материалы апелляционного производства 12.09.2022 поступил отзыв истца, в котором департамент выражает несогласие с позицией, изложенной апеллянтом в жалобе, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика дает пояснения, поддерживает доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражает по доводам, изложенным в апелляционной жалобе истца, просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания Администрация явку своего представителя в процесс не обеспечила, , в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие данного лица.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13.09.2022 по 20.09.2022.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Инком Инвест» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:22:0030607:646 площадью 291,4 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 10 м в северном направлении от ориентира – многоквартирный дом № 56 по ул. Пионерской. Проектируемое назначение объекта – кафетерий, степень готовности – 54 %. Право собственности Общества на указанный объект зарегистрировано 13.05.2020.

Объект незавершенного строительства размещен в границах муниципального земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030607:7 по аналогичному адресу; категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – с целью строительства кафетерия.

Актом проверки № 25731 от 07.05.2021 подтвержден факт нахождения недвижимого имущества Общества на территории поименованного участка, а также его бездоговорное использование с 13.05.2020.

Полагая, что использование земельного участка должно осуществляться на возмездной основе, Администрацией в адрес ООО «Инком Инвест» направлена претензия от 19.08.2021 с требованием о внесении исчисленной муниципалитетом платы. Ответчик предупрежден о правовых последствиях уклонения от исполнения вмененного обязательства.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по выплате денежных средств не совершено.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, что послужило основанием для обращения сторон с настоящими апелляционными жалобами.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 отмечено, что основания для начисления земельного налога отсутствуют, если за налогоплательщиком в установленном порядке не зарегистрировано право собственности (постоянного бессрочного пользования) на земельный участок. В таком случае имеет место фактическое пользование земельным участком, который не принадлежит пользователю на каком-либо праве, что является основанием для взыскания не земельного налога, а неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из смысла названной нормы права следует, что обязательным условием взыскания неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Истец мотивирует свои требования фактическим пользованием земельным участком с кадастровым номером 27:22:0030607:7 в связи с размещением на нем объекта недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства) с кадастровым номером 27:22:0030607:646, зарегистрированного за ответчиком в период с момента регистрации права собственности ООО «Инком Инвест» на объект незавершенного строительства (с 13.05.2020) до 30.09.2021

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указал на неверность расчета неосновательного обогащения, которое подлежит начислению до 28.06.2021, момента вступления в законную силу решения суда по делу № А73-1587/2021 об изъятии объекта незавершенного строительства; расчет должен производиться исходя из фактически используемой ответчиком площади земельного участка и с учетом понижающего коэффициента 0,5.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 27:22:0030607:7, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 10 м в северном направлении от ориентира – многоквартирный дом № 56 по ул. Пионерской. был передан в аренду ФИО2, о чем был заключен договор аренды от 02.04.2017 со сроком действия до 01.06.2017.

17.08.2017 между Администрацией и ФИО2 был заключен договор аренды №10806/3 того же земельного участка с и аналогичной целью, на срок до 11.07.2020.

Впоследствии - 14.02.2018 ФИО2 было заключено соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка №10806/3 ФИО3.

По истечении срока аренды предоставленного земельного участка по договору от 17.08.2017 № 10806/3 в адрес ФИО3 направлялось уведомление об окончании срока действия договора аренды, предоставленного для окончания строительства объекта.

Установив перечисленные фактические обстоятельства, суд в рамках дела № А73-1587/2021 пришел к выводу о том, что договор от 17.08.2017 №10806/3 фактически был заключен (на срок до 11.07.2020) для окончания строительства объекта незавершенного строительства. Право аренды данного участка было передано ФИО3 на основании соглашения о переуступке от 14.02.2018. Срок действия договора аренды земельного участка от 17.08.2017 №10806/3, в рамках которого был предоставлен земельный участок с кадастровым номером для завершения строительства, истек 11.07.2020.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что на момент регистрации права собственности ответчика на объект № 27:22:0030607:646 продолжал действовать договор аренды земельного участка от 17.08.2017 №10806/3.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) изложена правовая позиция о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты, соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником.

В настоящем случае, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ООО «Инком Инвест» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды, с применением всей совокупности льготных условий (коэффициентов, ставок и т.п.).

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы.

Как установлено судом, правопредшественнику ответчика спорный участок был предоставлен для завершения строительства.

Постановлениями Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 25.12.2019 № 2927-па, от 23.12.2020 № 2750-па установлен понижающий коэффициент 0,5 при расчете размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, в пределах срока договора аренды земельного участка, для всех видов разрешенного использования.

Из договора аренды земельного участка от 17.08.2017 №10806/3 и приложения к нему следует, что установленная для арендатора ставка арендной платы была определена с учетом приведенных предписаний, то есть с применением понижающего коэффициента 0,5.

Принимая во внимание, всю совокупность установленных по настоящему делу фактических обстоятельств, приведенных норм права, указаний по их толкованию и применению, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что размер платы за использование земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030607:7 в рассматриваемом случае должен исчисляться для ООО «Инком Инвест» в дифференцированном порядке: за период 13.05.2020-11.07.2020 – в порядке, соответствующем условиям договора аренды № 10806/3, включая применение всей совокупности льготных коэффициентов и без каких-либо изъятий (как с позиции площади землепользования, так и применительно к размеру арендной платы), а в последующий период – в предложенном истцом порядке, с применением общих правил о неосновательном обогащении без применения понижающего коэффициента.

Вместе с тем, подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Таким основанием в подобном случае послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохранит право собственности на незавершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям статьи 239.1 ГК РФ сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).

В этой связи, вопреки выводам суда, истец обоснованно рассчитал плату за пользование спорным земельным участком до 30.09.2021, принимая во внимание отсутствие в материалах дела в порядке статьи 65 АПК РФ доказательств продажи объекта незавершенного строительства и регистрации права собственности на него за новым собственником.

Расчет неосновательного обогащения произведен истцом, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030607:6 в размере 1000+/-11 кв.м.

Согласно данному расчету размер неосновательного обогащения за период с 13.05.2020 по 30.09.2021 составил 245 778 руб. 84 коп.

Суд первой инстанции, приняв во внимание факт изъятия земельного участка вступившим в законную силу решением суда по делу № А73-1587/2021, а также изыскания кадастрового инженера, рассчитал сумму неосновательного обогащения за период с 13.05.2020 по 25.06.2021 в размере 73 291 руб. 39 коп., исходя из фактически занимаемой ответчиком площади 349,1 кв.м. и применении понижающего коэффициента в период действия догоовора аренды (13.05.2020 по 11.07.2020).

Апелляционный суд, проверив расчет неосновательного обогащения истца и суда первой инстанции, признает их арифметически неверным.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о применении понижающего коэффициента 0,5 к периоду действия договора аренды (13.05.2020 по 11.07.2020), однако к остальному периоду взыскания – расчет истца является верным

Вывод суда первой инстанции, что при расчете неосновательного обогащения площади земельного участка в размере 1000 кв. м следует производить с учетом площади той части земельного участка, которая занята объектом незавершенного строительства, подлежит отклонению судом ввиду следующего.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4, площадь земельного участка, необходимая и достаточная для использования принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, исходя из координат крыльца и отмостки здания, составляет 349,1 кв.м.

Однако, с учетом содержания пунктов 1 и 3 статьи 11.2, пункта 1 статьи 11.3, пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ, оснований для расчета неосновательного обогащения исходя только из площади занимаемого объекта незавершенного строительства у суда не имеется, поскольку при регистрации права собственности на объект недвижимомсти у ответчика возникло право пользования земельным участком, как занятым объектом незавершенного строительства, так и необходимого для завершения строительства.

После перехода права собственности на объект незавершенного строительства, доказательств наличия каких-либо возражений о невозможности его использования в полном объеме в период действия договора аренды ответчиком не представлено и материалы дела не содержат. После прекращения срока действия договора арендатор земельный участок не освободил, продолжил пользоваться им, в том числе путем использования зарегистрированного за ним в собственность объекта недвижимости.

При этом, непредставление ответчиком доказательств использования земельного участка меньшей площади, чем была установлена органом при формировании земельного участка для размещения объекта, означает, что для эксплуатации объекта необходим и реально используется участок той площади, которая была указана при его формировании и постановке на кадастровый учет. Аналогичная правовая позиция отражена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 304-ЭС17-12368 по делу № А75-6670/2016, от 28.04.2017 № 302-ЭС17-4564.

Ссылка суда на иную судебную практику не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судом по конкретному делу, фактические обстоятельства которого (предоставление земельного участка под самовольно выстроенные ангары) отличны от фактических обстоятельств настоящего дела (предоставление земельного участка под объект незавершенного строительства под завершение строительства).

Довод ответчика о применении размера понижающего коэффициента ко всему периоду взысканию подлежит отклонению за необоснованностью с учетом прекращения действия договора аренды с 11.07.2020, и отсутствие в материалах дела доказательств осуществления ответчиком строительства на объекте в спорный период.

С учетом вышеизложенного, по расчету суда апелляционной инстанции сумма задолженности за пользование земельным участком составляет 231 275 руб. 86 коп.

Поскольку ответчик доказательства внесения платежей за спорный период за пользование земельным участком за период с 13.05.2020 по 30.09.2021 в дело не представил, наличие и размер долга в сумме 231 275 руб. 86 коп. документально не опроверг, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения за спорный период частично, в указанном размере.

Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку материалы дела свидетельствуют о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения, требование о взыскании процентов является правомерным.

Исходя из представленного истцом расчета, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.06.2021 по 08.10.2021 составляют 4 567 руб. 76 коп.

С учетом суммы основного долга с ООО «Инком Инвест» подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 303 руб. 63 коп. за период с 18.06.2021 по 08.10.2021 в отношении спорного земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Учитывая установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, в случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований иска.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ), то есть в соответствии с пропорцией удовлетворенных исковых требований, установленных по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

При этом судом принимается во внимание, что апелляционная жалоба Администрации удовлетворена частично, а ООО «Инком Инвест» - оставлена без удовлетворения.

По правилам части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

При изготовлении полного текста постановления в резолютивной части постановления от 20.09.2022 выявлена арифметическая ошибка. Вместо верного размера суммы процентов 4 303 руб. 63 коп. суд апелляционной инстанции ошибочно указал 4 331 руб. 64 коп. Произведенный судом расчет процентов при изготовлении полного текста постановления выявил названную ошибку, которая подлежит исправлению.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.07.2022 по делу № А73-18804/2021 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инком Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в сумме 231 275 руб. 86 коп., проценты в размере 4 303 руб. 63 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инком Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 7 535 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

М.О. Волкова

И.В. Иноземцев