Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Дубай» (далее - ООО «Дубай», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды некапитального объекта - торгового павильона от 01.03.2020 в сумме 585 000 руб. за период с марта по ноябрь 2020 года, 508 696 руб. убытков, возникших в результате проведения арендатором несогласованной с арендодателем реконструкции в помещениях торгового павильона.

Определением суда от 27.05.2021 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ИП ФИО3 к ООО «Дубай» об уменьшении размера арендных платежей по договору аренды некапитального объекта - торгового павильона от 01.03.2020 за период с марта 2020 по ноябрь 2020 на 50%, предоставлении отсрочки платежей по договору на период с 01.01.2021 по 01.01.2023 (24 месяца) с внесением ежемесячных платежей по договору в размере 12 187,50 руб.

Решением суда от 20.07.2022 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу общества взыскан основной долг в размере 585 000 руб., в остальной части в удовлетворении иска отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков в размере 508 696 руб., возникших в результате проведения арендатором несогласованной с арендодателем реконструкции в помещениях торгового павильона, Общество обратилось в апелляционный суд с жалобой. В обоснование жалобы, ссылаясь на технические паспорта объекта аренды, составленные по состоянию на 16.05.2013 и на 19.12.2020, приводит доводы о произведенной предпринимателем перепланировки, в связи с чем у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска в данной части.

Предприниматель, также не согласившись с судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование жалобы, ссылаясь на Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», Постановление Правительства Хабаровского края № 97-пр от 26.03.2020, Постановления Правительства Хабаровского края № 129-пр от 01.04.2020, № 134-пр от 04.04.2020, № 198-пр от 08.05.2020, № 237-пр от 29.05.2020, № 252-пр от 10.06.2020 которыми была приостановлена деятельность кафе, ресторанов, столовых, буфетов и пр., приводит доводы о невозможности в данный период осуществлять предпринимательскую деятельность по независящим от него причинам, в связи с чем оснований для внесения арендной платы спорный период не имеется. Просит решение отменить, принять новый судебный акт которым в удовлетворении иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Возражений на жалобы не поступило.

В судебном заседании апелляционного суда директор общества и его представитель на доводах жалобы настаивали, просили решение изменить в обжалуемой части. В отношении жалобы предпринимателя выразили несогласие, просили отказать в ее удовлетворении.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Просил решение отменить, принять новый судебный акт с учетом доводов жалобы. В удовлетворении жалобы общества просил отказать.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалоб, выслушав участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между ООО «Дубай» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор)01.03.2020 заключен договор аренды некапитального объекта - торгового павильона, в соответствии с которым арендодатель сдает за обусловленную сторонами плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 628,9кв.м, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях осуществления деятельности ресторанов и услуг по доставке продуктов питания (далее - договор).

Срок действия договора установлен в пункте 2.1 - с момента подписания сторонами 364 дня.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная плата по договору составляет 65 000 руб. и сумму всех коммунальных услуг. Дополнительная выплата - 33% от чистой прибыли заведения в течение рабочего месяца. Дополнительная выплата слагается из показателей месячной работы кафе, круглосуточного магазина-кафе и помещения 2-го этажа. Общая сумма выплат делится в следующем порядке: 33% - ФИО1, 33% - ФИО5, 33% - ФИО3

Пунктом 3.2 договора установлен срок внесения самостоятельно арендатором (без выставления арендодателем счетов) арендных платежей - ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за очередным периодом (месяцем) оплаты.

Пунктом 4.4.4 договора арендатору предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным письменным уведомлением арендодателя о таком отказе.

Согласно пункту 4.2.2 договора, обязанностью арендатора является передать арендодателю помещения в состоянии, в котором они ему переданы арендодателем по акту приема-передачи помещения с учетом нормального износа, а в случае если в течение срока аренды арендодателем либо арендатором производились улучшения в помещениях, то также и с их учетом, свободными от персонала и имущества арендатора.

05.12.2020 ИП ФИО3 направил арендодателю уведомление о расторжении договора со ссылкой на пункт 4.4.4 договора с требованием принять помещение в течение 5-ти дней с момента получения уведомления.

После получения арендодателем данного уведомления договор сторонами расторгнут.

В связи с невнесением предпринимателем арендных платежей, общество направило в его адрес претензии от 25.11.2020, 26.02.2021 с требованием оплатить задолженность по договору, а также возместить ущерб, причиненный проведением реконструкции помещения, в виде стоимости работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние.

Поскольку претензии оставлены без финансового удовлетворения, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В свою очередь предприниматель, ссылаясь на то, что в период с марта по ноябрь 2020 включительно он не мог пользоваться арендованным помещением в связи с запретами деятельности кафе и ресторанов в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции, предъявил встречный иск об уменьшении размера арендной платы по договору, предоставлении рассрочки по ее оплате.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части основного долга, во взыскании убытков отказал. В удовлетворении встречного иска отказал.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательства по внесению арендной платы в спорный период подтверждается материалами дела и последним по существу не оспаривается.

Согласно расчету истца на стороне предпринимателя числится задолженность в сумме 585 000 руб.

Поскольку ИП ФИО3 не представил суду доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период, суд первой инстанции на законных основаниях взыскал с предпринимателя в пользу общества задолженность в заявленной сумме.

Отказывая о взыскании убытков в размере 508 696 руб. суд исходил из следующего.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

В рассматриваемом случае требования общества основаны на имевшихся между сторонами правоотношениях по договору аренды.

ООО «Дубай» в обоснование исковых требований о взыскании убытков ссылается на проведение арендатором в период пользования им помещением по договору аренды несогласованной с арендодателем реконструкции.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По материалам дела судом установлено, что акты приема-передачи в момент заключения договора аренды 01.03.2020 и после его расторжения 05.12.2020 сторонами договора не составлялись, договор аренды (пункт 1.1) при указании характеристики объекта аренды содержит указание только на площадь передаваемого в аренду нежилого помещения - 628,9кв.м, и его местонахождение.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, у сторон отсутствуют документы, свидетельствующие о состоянии объекта аренды на момент передачи его арендатору и на момент возврата арендодателю.

Ссылки общества на технические паспорта объекта аренды, составленные по состоянию на 16.05.2013 и на 19.12.2020, подтверждающие, по мнению арендодателя, технические характеристика помещения на момент заключения и расторжения договора, апелляционной коллегией не принимаются, поскольку в сообщении №101/2022 от 03.04.2022 о невозможности дать заключение по гражданскому делу № А73-2765/20251 (судом определением от 27.12.2021 назначалась строительно-техническая экспертиза) эксперт ФИО6 указал, что при экспертном исследовании не представилось возможным определить ответственность сторон по проведению перепланировок помещений первого и второго этажа, в связи с отсутствием доказательств и первоначальных документов проведенных работ. Так же предоставленный локально сметный расчет в материалах дела № А73-2765/2021, не имеет обоснования проведенных работ к объекту исследования (дефектной ведомости, акта осмотра и т.д.). Также не предоставляется возможным определить, соответствуют или не соответствуют помещения, арендованные ИП ФИО3, расположенные по адресу: <...>, СНиПам и ГОСТам, предусмотренным для осуществления такого вида деятельности, как кафе (общественное питание), в связи с текущими ремонтными работами отдельных помещений на момент осмотра.

Как верно указал суд первой инстанции, представленные ООО «Дубай» технические паспорта на переданный в аренду по договору объект - технический паспорт на некапитальный объект - торговый павильон от 16.05.2013 и технический паспорт на нежилое здание от 19.12.2020 не подтверждают доводы о проведении предпринимателем перепланировки или реконструкции помещений, поскольку технический паспорт от 16.05.2013 составлен задолго до заключения сторонами договора аренды, в связи с чем, не может подтверждать технические характеристики помещения по состоянию на 01.03.2020. Кроме того, до заключения договора от 01.03.2020 с ИП ФИО3, данные помещения были предоставлены ООО «Дубай» иному лицу - ИП ФИО7 на основании договора аренды капитального объекта - торгового павильона от 01.03.2019, сроком действия на 306 дней с момента подписания. При этом, сторонами данного договора также не составлялись и не подписывались акты приема-передачи помещения при его заключении и возврате помещения арендодателю.

Таким образом, принимая во внимание условия договора аренды, технические паспорта на спорные помещения, в отсутствие актов приема-передачи арендуемого имущества, что не позволяет установить, в каком состоянии передавалось в аренду имущество ООО «Дубай», какие изменения оно претерпело за период использования его ИП ФИО3, в какой период и кем произведены работы по их перепланировке, во взыскании убытков, возникших в результате проведения арендатором несогласованной с арендодателем реконструкции в помещениях торгового павильона, отказано правомерно.

В обоснование встречного иска ИП ФИО3 ссылается на невозможность использования объекта аренды в заявленный в иске период, в связи с введенными на территории Хабаровского края запретами и ограничениями деятельности кафе и ресторанов. Также предпринимателем заявлено требование о предоставлении рассрочки платежей по договору на период с 01.01.2021 по 01.01.2023 (24 месяца) с внесением ежемесячных платежей по договору в размере 12 187,50 руб.

На основании части 1 статьи 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В части 2 названной статьи указано, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Частью 3 данной нормы права определено, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из правовой позиции, изложенной по вопросу 5 указанного выше Обзора от 30.04.2020, следует, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений усматривается, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Как видно из материалов дела, основным видом деятельности ИП ФИО3 в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10), в связи с чем арендатор по виду своей деятельности относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Из приведенных положений части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и данных судам разъяснений следует, что для уменьшения арендной платы по указанным основаниям обязательно обращение арендатора к арендодателю с соответствующим требованием. При этом, учитывая, что данное требование касается существенного условия договора аренды - размера арендной платы, в силу статей 160, 609 ГК РФ данное требование должно быть совершено в письменной форме.

Между тем, материалы дела не содержат обращения арендатора к ООО «Дубай» с целью решения вопроса о снижении арендной платы по договору, предоставлении отсрочки или рассрочки в ее уплате в связи с введенными ограничениями и запретами.

Также судом принято во внимание, что Постановлением Правительства Хабаровского края № 97-пр от 26.03.2020 приостановлена деятельность организаций общественного питания, за исключением дистанционной торговли.

Как следует из пункта 1.1 договора, нежилое помещение предоставлено в пользование ИП ФИО3 не только для ведения деятельности ресторанов, но и в целях оказания услуг по доставке продуктов питания.

Таким образом, поскольку запрет на данный вид деятельности органами государственной власти субъекта не вводился, изменение условий пользования арендатором помещением после введения с 28.03.2020 запрета деятельности ресторанов не являлось существенным для ИП ФИО3, не повлекло невозможности пользоваться им арендованным имуществом в соответствии с определенными в договоре целями.

Принимая во внимание изложенное, суд правомерно отказал в удовлетворении встречного искового заявления.

Несогласие заявителей апелляционных жалоб с выводами суда первой инстанции и оценкой представленных доказательств не может являться основанием для признания оспариваемого судебного акта незаконным.

Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.07.2022 по делу № А73-2765/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья	Е.А. Швец
Судьи	И.А. Мильчина
	Е.И. Сапрыкина