Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 12.01.2009 № 3, ФИО2, представителя по доверенности от 18.08.2009 № 65, ФИО3, представителя по доверенности от 23.01.2009 № 11,

от ответчиков: от ООО«Домотехника Хабаровск»: не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП ФИО4 – ФИО4 (лично), ФИО5, представителя по доверенности от 05.01.2009 № 481142;

от ИП ФИО6: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: ФИО7, представителя по доверенности от 21.07.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АМГУЕМА»

на решение от 12.10.2009

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Яцышиной Е.Е.

по делу № А73-9911/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью «АМГУЕМА»

к обществу с ограниченной ответственностью «Домотехника Хабаровск», индивидуальному предпринимателю ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО6

третье лицо: открытое акционерное общество «Управление инвестиционных программ города Хабаровска»

о взыскании 1 035 739,65 рублей

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «АМГУЕМА» (далее – ООО «АМГУЕМА») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Домотехника Хабаровск» (далее – ООО «Домотехника Хабаровск»), индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее – ИП ФИО4), индивидуального предпринимателя ФИО6 (далее – ИП ФИО6) 1 035 739,65 рублей, из которых: 997 071,12 рублей – сумма неосновательного обогащения, 38 668,53 рублей – неустойка за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований указано на неоплату используемых услуг по эксплуатации и обслуживанию площадей общего пользования и коммунальных услуг, предоставляемых ООО «АМГУЕМА».

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено открытое акционерное общество «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (далее – ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска»).

До принятия решения, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил исковые требования. Просил взыскать солидарно с ИП ФИО4, ИП ФИО6 за период январь-июль 2009 года 1 583 683,92 рублей, из них: 1 520 006,80 рублей – неосновательное обогащение, 63 677,12 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, не отказавшись, вместе с тем, от исковых требований к ООО «Домотехника Хабаровск».

Решением от 12.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «АМГУЕМА» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование ссылается на неправильное применение норм материального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что ответчики с 25.11.2008 (начало функционирования торгово-развлекательного центра) обязаны согласно условиям договора инвестирования от 27.12.2006 № 516 заключить с ним договор на содержание мест общего пользования. В дополнение к апелляционной жалобе указано на возникновение обязанности по заключению договора на содержание мест общего пользования в силу закона.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» поддержало доводы апелляционной жалобы, указав, что ответчики, подписав акт приема-передачи объекта инвестирования от 09.07.2009, который фактически является дополнительным соглашением к инвестиционному договору от 27.12.2006 № 516, добровольно приняли на себя обязательство несения бремени содержания общего имущества в здании торгово-развлекательного центра. Считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а исковые требования – удовлетворению.

ИП ФИО4 в своем отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее доводов. Настаивает на том, что обязанность по заключению договора на содержание общего имущества и уплате коммунальных платежей возникает после подписания передаточного акта на весь объект инвестирования с эксплуатирующей организацией. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца настаивали на доводах апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» поддержал позицию истца.

ИП ФИО4 и его представитель настаивали на доводах, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу.

ООО «Домотехника Хабаровск», ФИО6 на рассмотрение апелляционной жалобы своих представителей не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили. О месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена,в порядке статьи 156 АПК РФ, в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 09.12.2009 по 15.12.2009.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела, на основании инвестиционного договора № 516 от 27.12.2006, заключенного между ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (заказчик) и ИП ФИО4, ИП ФИО6 (инвесторы), осуществлено строительство нежилых функциональных помещений площадью 2 280 кв.м. в здании торгово-развлекательного центра, расположенного на пересечении ул. Карла Маркса и ул. Большая в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

В силу указанного договора заказчик обязался полностью обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, после чего передать инвесторам объект инвестирования с полным пакетом документов, необходимых для оформления объекта инвестирования в общую долевую собственность (по 1/2 доли в праве) в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.6 договора) (т.1 л.д.л.д. 16 – 31).

При этом, с правом собственности на объект инвестирования инвесторы получают вместе с другими собственниками помещений в объекте право общей долевой собственности на общее имущество объекта пропорционально площади объекта в общей площади всех объектов инвестирования в объекте недвижимости (пункт 1.7 договора).

До начала функционирования заказчик обязан осуществлять техническую эксплуатацию объекта, обеспечить проектирование, поставку, монтаж и подключение к системам ресурсообеспечения и коммунального хозяйства, а также оплачивать пользование соответствующими ресурсами и услугами соответствующим организациям; в двухнедельный срок с даты ввода объекта в эксплуатацию заказчик обязан передать инвесторам по акту приема-передачи законченный строительством объект инвестирования; инвесторы обязаны не позднее десяти дней от даты приемки от заказчика по акту объекта инвестирования заключить с организацией, которой заказчик передал объект недвижимости на техническое обслуживания после ввода его в эксплуатацию, договор об оказании услуг по содержанию мест общего пользования с оплатой пропорционально площади объекта инвестирования в общей площади всех объектов инвестирования; передача объекта инвестирования заказчиком и его принятие инвесторами осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче и не может быть осуществлена до получения в установленном порядке заказчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункты 3.1.6, 3.1.7, 4.1.6, 5.1 договора).

Сторонами спора не оспаривается и подтверждается материалами дела (в том числе актом приема-передачи от 09.07.2009), что фактически торговый центр стал функционировать, начиная с 24.11.2008.

Между тем, разрешение на ввод торгового центра в эксплуатацию получено заказчиком позднее – 15.05.2009 (т.3 л.д. 120).

На основании акта приема-передачи от 09.07.2009 заказчик передал, а инвесторы приняли в общую долевую собственность объекты инвестирования: площадью 2 265, 8 кв.м. (в том числе на первом этаже: пом. № 24=4,7 кв.м., пом. № 112=54,6 кв.м.; на втором этаже: пом. № 1=26,9 кв.м., пом. № 2=30,2 кв.м., пом. № 3=9,6 кв.м., пом. № 5=315, 5 кв.м., пом. № 6=11 кв.м., пом. № 7=10,4 кв.м., пом. № 8=8,8 кв.м., пом. № 9=47,2 кв.м., пом. № 10=8,6 кв.м., пом.№ 11=6 кв.м., пом. № 12=6,3 кв.м., пом. № 14=28, 2 кв.м., пом. № 16=2 кв.м., пом. № 17=3 кв.м., пом. № 18=19,2 кв.м., пом. № 19=17,8 кв.м., пом. № 20=15,6 кв.м., пом. № 21=2,8 кв.м., пом. № 24=1618 кв.м., пом. № 27=19,4 кв.м.) в пятиэтажном здании торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: <...>. Кроме того, инвесторы несут бремя содержания дополнительной площади 7,4 кв.м., определенной по внешнему контуру площади шахты лифта на втором этаже здания торгово-развлекательного центра (далее – ТРЦ) (т.8 л.д. 132).

Таким образом, занимаемая инвесторами площадь, используемая для расчета доли инвесторов в содержании общего имущества здания торгово-развлекательного центра, составила 2 273, 2 кв.м. (пункт 1 акта).

В пункте 5 акта инвесторы приняли на себя обязательство по возмещению коммунальных расходов по содержанию передаваемого им помещения в здании ТРЦ, со дня фактического приема помещения для выполнения отделочных работ, т.е. с 05.03.2008.

В пункте 6 акта определена доля участия инвесторов в содержании общего имущества в здании ТРЦ, осуществляемого с 24.11.2008, как отношение площади, указанной в пункте 1 акта, к общей площади всех объектов инвестирования в здании. Настоящий акт подписан заказчиком и инвесторами и скреплен их печатями.

Ранее по акту приема-передачи от 20.11.2008 ОАО «Управление инвестиционных программ г. Хабаровска» передало, а ООО «АМГУЕМА» приняло ТРЦ «Большая медведица», расположенный по адресу: <...>, со всеми инженерными и техническими системами, подстанцией «Здоровье» и иными сетями и коммуникациями, необходимыми для эксплуатации и технического обслуживания (т.1 л.д. 32).

Для выполнения функций эксплуатирующей организации истцом были заключены договоры с обслуживающими организациями, поставщиками коммунальных услуг, произведена оплата оказанных по данным договорам услуг, о чем в деле имеются соответствующие платежные документы.

Кроме того, согласно материалам дела, в адрес ответчиков истцом направлялись проекты договоров № 94/2008, № 95/2008 на предоставление услуг по организации эксплуатации и обслуживания площадей общего пользования и на возмещение стоимости коммунальных услуг и электроэнергии, которые не были подписаны инвесторами с указание на то, что принадлежащие им помещения переданы в аренду ООО «Домотехника Хабаровск» по договору аренды от 01.11.2008, которому следует выставлять счета на оплату (письмо № 8 от 20.01.2009).

В заявленный истцом период с декабря 2008 по июль 2009 года истцом направлялись счета на оплату понесенных расходов по обслуживанию и коммунальным услугам.

Поскольку ответчики не полном размере возместили истцу затраты за оказанные услуги по эксплуатации и обслуживанию площадей общего пользования, последний, полагая указанные действия ответчиков неосновательным обогащением, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на отсутствие у ООО «АМГУЕМА» обязательства осуществления содержания мест общего пользования в здании ТРЦ, считая, что расходы по содержанию и эксплуатации ТРЦ приняты на себя истцом добровольно, недоказанность факта неосновательного обогащения ответчиков за счет истца, в также на недоказанность в отношении ООО «Домотехника Хабаровск» наличия арендных правоотношений.

Вывод суда первой инстанции является неверным, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 ГК РФ прямо установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При этом, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, обязанность по содержанию общего имущества в здании лежит на его собственнике, которому принадлежит доля в праве собственности на имущество в таком здании.

При этом отсутствие заключенных договоров на содержание общего имущества в здании и компенсации предоставленных коммунальных услуг с организацией, осуществляющей управление таким зданием (управляющей организацией) не освобождает собственников помещений в таком здании от несения бремени содержания общего имущества, в том числе путем оплаты таких услуг непосредственно коммунальным организациям.

Отсутствие зарегистрированного права собственности на переданные инвесторам в рамках исполнения инвестиционного договора № 516 от 27.12.2006 нежилые помещения также не освобождает ответчика от содержания общего имущества в здании и оплаты оказанных услуг.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ИП ФИО4, ИП ФИО6 до указанной регистрации права собственности на законном основании владеют спорными помещениями, начиная с 24.11.2008, что не оспаривается ответчиками и подтверждено в акте от 09.07.2009, тем самым осуществляют правомочия и обязанности собственника, предусмотренные статьями 209, 210, 249 ГК РФ.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.0.2006 № 373-О также отражена правовая позиция, согласно которой моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг не является момент государственной регистрации права собственности. При этом обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

Кроме того, в силу пунктов 5, 6 акта от 09.07.2009 инвесторы приняли на себя обязательство по затратам на коммунальные услуги в отношении переданных им помещений с 05.03.2008, а также определили долю своего участия в содержании общего имущества в здании торгово-развлекательного центра с 24.11.2008.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Апелляционный суд, в порядке статьи 71 АПК РФ, оценивает указанные положения акта от 09.07.2009 в качестве сделки – соглашения, на основании которого у ИП ФИО6, ИП ФИО4 возникла обязанность по содержанию общего имущества в здании, поскольку данный акт отвечает всем юридическим признакам договора, установленным главой 27 ГК РФ.

В силу пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, в данном случае – с 24.11.2008.

Таким образом, содержание общего имущества было возложено на ИП ФИО6, ИП ФИО4, как на основании закона (статья 249 ГК РФ), так и на основании соглашения (акт от 09.07.2009).

С учетом указанных выше норм права, действия ответчиков по неоплате оказываемых коммунальных услуг и отказу от участия в расходах по содержанию общего имущества в здании торгово-развлекательного центра следует квалифицировать как неосновательное обогащение, поскольку удержание понесенных истцом расходов (денежных средств) на содержание имущества и оплату коммунальных расходов осуществляется в отсутствие правовых оснований, влечет увеличение имущества ответчика и неполучение истцом доходов, на которые он вправе рассчитывать.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 65 АПК РФ факт оказания данных услуг по содержанию общего имущества в здании ТРЦ, несение расходов по коммунальным услугам, их объем и стоимость подтверждены представленными в материалы дела доказательствами: платежными поручениями, актами, счетами, счетами-фактурами, расчетными ведомостями коммунальных затрат и электроэнергии за спорный период, сметами затрат по совместной эксплуатации общих площадей.

Расчет суммы неосновательного обогащения, равной 1 520 006, 80 рублей, за период декабрь 2008 года – июль 2009 года, с учетом доли ответчиков в праве общей собственности на общее имущество (пункт 6 акта 09.07.2009), равной 12, 05 % (указанные выше документы, справка от 07.10.2009), а также произведенных частичных платежей (т.9 л.д.11) апелляционным судом проверен и признается правильным. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства.

По условиям инвестиционного договора № 516 от 27.12.2006 (пункт 1.6), акта приема-передачи объекта инвестирования от 09.07.2009 объектом инвестирования явились нежилые помещения общей площадью 2 265, 8 кв.м., принятые инвесторами в общую долевую собственность. При этом доля участия инвесторов в содержании общего имущества в отношении каждого из ответчиков в акте не определена, следовательно, обязательства по содержанию помещений в здании, а также общего имущества, компенсации коммунальных расходов являются неделимыми, что влечет солидарный характер обязанности возмещения полученного неосновательного обогащения истцу.

Таким образом, сумма 1 520 006, 80 рублей подлежит взысканию солидарно с ИП ФИО6, ИП ФИО4 в пользу истца на основании выше указанных норм и обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107, пунктом 1 статьи 395 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При указанных обстоятельствах признается правомерным также и требование о взыскании процентов за период просрочки 12.01.2009-10.09.2009 в сумме 63 677, 12 рублей. Расчет истца соответствует количеству дней просрочки по каждому из периодов платежей по выставленным счетам, действующей ставке рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, сумме задолженности.

В отношении ООО «Домотехника Хабаровск» исковые требования подлежат отклонению, поскольку указанное лицо является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору. С его стороны отсутствует факт неосновательного обогащения, предусматриваемый статьей 1102 ГК РФ, обязанность по содержанию имущества законом возложена на собственника такого имущества, договор на содержание арендуемых помещений и на компенсацию коммунальных расходов между ООО «Домотехника Хабаровск» и ООО «АМГУЕМА», как видно из материалов дела, не заключался.

Поскольку выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, учитывая неправильное применение судом норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Расходы, понесенные истцом по оплате госпошлины за подачу иска и апелляционной жалобы, подлежат возмещению за счет ответчиков – ИП ФИО6, ИП ФИО4 на основании положений части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.10.2009 по делу № А73-9911/2009 отменить.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО4 и индивидуального предпринимателя ФИО6 в пользу общества с ограниченной ответственностью «АМГУЕМА» неосновательное обогащение в размере 1 520 006,80 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 63 677,12 рублей, расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 20 418,42 рубля.

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Домотехника Хабаровск» – отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение двух месяцев.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

Л.Г. Малышева

А.А. Тихоненко