Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании 317 924 руб. 52 коп., из которых 196 179 руб. 40 коп. – задолженность по договору аренды от 04.07.2016 № 26890 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 и 121 745 руб. 12 коп. – пени за период с 01.02.2017 по 31.03.2017; о расторжении договора аренды от 04.07.2016 № 26890, об обязании освободить и передать нежилое помещение № 1001, площадью 1350,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Муниципальное унитарное предприятие «Служба заказчика №1» (далее – МУП «Служба заказчика № 1», третье лицо).

Решением от 11.09.2017 исковые требования Комитета удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 196 179 руб. 40 коп. основного долга, 65 000 руб. неустойки. Договор аренды от 04.07.2016 № 26890 расторгнут, суд обязал предпринимателя освободить и передать Комитету нежилое помещение № 1001, площадью 1350,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Кроме того, с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 224 руб.

Обжалуя принятый по делу судебный акт, ИП ФИО1 в апелляционной жалобе, с учетом дополнений к ней, просит решение суда от 11.09.2017 отменить или изменить. В обоснование жалобы указывает на затопление части арендуемой площади, что повлекло за собой невозможность использования по назначению помещения и осуществление деятельности, предусмотренной договором аренды. Ссылается на несение расходов на аварийно-восстановительный ремонт арендуемого помещения. Указывает, что в нарушение требований пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предложение о расторжении договора аренды и освобождении помещения истцом не направлялось.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 05.12.2017 на 14 часов 20 минут, информация об этом размещена публично на сайте суда в сети интернет.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы, с учетом дополнений к ней, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить либо изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Комитет, МУП «Служба заказчика № 1», извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), с учетом постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», в судебное заседание своих представителей не направили, каких-либо ходатайств не заявили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом (арендодатель), МУП «Служба заказчика № 1» и ИП ФИО1 (арендатор) 04.07.2016 заключен договор № 26890 аренды недвижимого имущества г. Комсомольска-на-Амуре (далее – договор), по условиям которого во временное пользование ответчика передается нежилое помещение № 1001, этаж 1, площадью 1350,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, для использования под реализацию продовольственных и непродовольственных товаров, размещение физкультурно-спортивного комплекса, производство пищевых продуктов.

Срок договора установлен с 04.07.2016 по 03.07.2019 (пункт 1.2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.09.2016 за № 27-27/002-27/005/286/2016-7270/1.

По акту приема-передачи от 04.07.2016 помещение передано арендатору.

В разделе 3 договора установлен размер и порядок внесения арендной платы.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Обязательство по оплате арендных платежей ответчиком исполнено ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 196 179 руб. 40 коп.

Направленное Комитетом в адрес ИП ФИО1 уведомление № 4-32к/3176 от 13.04.2017 с требованием погасить задолженность оставлено ответчиком удовлетворения, что явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ об аренде, а также статей 309, 310 ГК РФ, предусматривающих исполнение обязательств надлежащим образом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи в аренду имущества установлен материалами дела, в том числе договором аренды от 04.07.2016 № 26890, актом приема-передачи от 04.07.2016.

Доводы ответчика о том, что спорное помещение передано с недостатками – течь кровли и затопление подвала грунтовыми водами, а также то, что указанные недостатки обнаружились в процессе эксплуатации помещения, в результате чего ответчик понес затраты на их устранение, правомерно не приняты судом первой инстанции ввиду следующего.

Согласно статье 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит наличие недостатков, их препятствование в пользовании имуществом, невозможность установления наличия этих недостатков при получении имущества в аренду.

Согласно части 1 статьи 65 АПК, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик, в нарушение статьи 65 АПК РФ, доказательств наличия скрытых недостатков переданного в аренду имущества, либо того, что перечисленные им недостатки не могли быть обнаружены во время получения имущества в аренду, в материалы дела не представил.

Кроме того, в акте приема-передачи от 04.07.2016 указано, что общее техническое состояние объекта удовлетворительное, имеется отметка следующего содержания «настоящий передаточный акт подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны».

Согласно разделу 2.3 договора, в обязанности арендатора вменено техническое обслуживание и содержание арендуемого имущества, а также капитальный ремонт (по согласованию с собственником).

В пункте 2.3.5 договора указано, что начисление арендной платы на время проведения работ производится в соответствии с условиями договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание, что ответчик использовал арендованное имущество в спорный период, обязанность по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании суммы основного долга в размере 196 179 руб. 40 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно пункту 2.3.11 договора, в случае нарушения арендатором сроков по оплате арендных платежей начисляются пени в размере 0,2 % от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки.

По расчету истца неустойка, начисленная за период с 01.02.2017 по 31.03.2017, составила 121 745 руб. 12 коп.

Апелляционным судом расчет неустойки проверен, признан правильным.

Контррасчет неустойки ответчиком в материалы дела не представлен.

В ходе рассмотрения спора ответчиком заявлено о несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и применении статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 № 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Положения части 1 статьи 333 ГК РФ по существу направлены на установление баланса между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Рассматривая ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание значительность процентной ставки неустойки (0,2 % в день или 73 % в год), пришел к обоснованному выводу о том, что предъявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем уменьшил размер неустойки до 65 000 руб.

Кроме этого, истцом заявлено о расторжении договора № 26890 и о возложении на ответчика обязанности освободить помещение № 1001, площадью 1350,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 4.2 договора № 26890 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным статьей 619 АПК РФ.

Согласно пункту 4.3 договора, по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт невнесения арендатором арендной платы за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 подтвержден материалами дела.

Кроме того, судом установлено, что по настоящему договору решениями суда от 04.04.2017 по делу № А73-104/2017, от 08.06.2017 по делу № А73-4576/2017 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.09.2016 по 31.10.2016 и с 01.11.2016 по 31.01.2017.

Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Соблюдение истцом указанного досудебного порядка урегулирования спора подтверждено представленным в материалы дела уведомлением от 13.04.2017 № 4-32к/3176 и почтовой квитанцией от 19.04.2017.

При таких обстоятельствах, апелляционной инстанцией отклоняются доводы предпринимателя о том, что предложение о расторжении договора аренды и освобождении помещения истцом не направлялось ответчику.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 04.07.2016 № 26890 и обязал предпринимателя освободить и передать Комитету нежилое помещение № 1001, площадью 1350,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

С учетом установленного, правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, в связи с чем решение суда отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на заявителя на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 11.09.2017 по делу № А73-8276/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	А.А. Тихоненко
Судьи	В.Г. Дроздова
	И.В. Иноземцев