Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее – КУМИ г. Магадана, истец), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дейнега Татьяне Ивановне (далее – ИП Дейнега Т.И.. ответчик), о расторжении договора аренды не занятого строением земельного участка от 29.09.2010 № АН-49-09-03-11101; об обязании освободить и возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 49:09:031016:47, площадью 8,0 кв.м, расположенный по адресу: г. Магадан, в районе дома № 6 по ул. Берзина.

Определением суда от 08.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (далее – Департамент САТЭК).

Решением арбитражного суда от 02.10.2015 в удовлетворении иска истцу отказано.

КУМИ г. Магадана обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 02.10.2015 отменить, как принятое с неправильным применением ном материального права, принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение ответчиком условий пунктов 5.2.1, 5.2.3, 5.2.5, 5.2.7 договора; приводит доводы об установлении актами обследования обстоятельств расположения на земельном участке киоска в заброшенном состоянии, наличия киоска старого образца, не отвечающего современным требованиям, отсутствия торговой деятельности, что свидетельствует о ненадлежащем контроле со стороны арендатора за его содержанием, неиспользовании земельного участка по целевому назначению. Полагает, что для прекращения договора аренды имелись основания в соответствии с пунктом 9.2.4 данного договора. Считает неверными выводы суда о принятии ответчиком мер для надлежащего исполнения условий договора аренды.

Участвующие в деле лиц надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело по жалобе рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В представленном отзыве Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля Мэрии города Магадана доводы жалобы поддержал в полном объеме.

От ответчика отзыв на жалобу не представлен.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, на основании постановления мэрии г. Магадана от 16.09.2010 № 2788 ИП Дейнега Т.И. из земель населенных пунктов передан в аренду земельный участок, площадью 8 кв.м, для установки торгового киоска.

29.09.2010 между КУМИ г. Магадана (арендодатель) и ИП Дейнега Т.И. (арендатор) заключен договор аренды не занятого строением земельного участка № АН-49-09-03-11101 (с дополнительным соглашением № 1 от 05.09.2013).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, площадью 8,0 кв.м с кадастровый номер 49:09:030116:47, расположенный по адресу: г. Магадан, в районе дома № 6 по ул. Берзина, под торговый киоск.

В пункте 10.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2013 №1) стороны согласовали срок его действия: с 16.10.2010 по 31.08.2016. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору, а арендатор - принял поименованный в договоре земельный участок.

В марте, апреле и мае 2015 года истец обследовал земельный участок переданный ответчику в аренду. При обследовании было установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположен киоск старого образца, в заброшенном состоянии с выбитыми окнами, на момент обследования деятельность в киоске не ведется, о чем были составлены акты.

Претензия истца от 07.03.2015 № 03/970 о необходимости приведения торгового киоска в надлежащий порядок, направленная ответчику, оставлена последним без ответа и удовлетворения.

08.04.2015 истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 07.04.2015 № 03/1355 с просьбой сообщить о согласии или несогласии расторгнуть договор аренды, ответа на которое не последовало.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд, с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно квалифицировал сложившиеся правоотношения сторон как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые 34 ГК РФ и общими нормами гражданского права о договорах.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 9.2.4 договора в соответствии со статьей 619 ГК РФ стороны предусмотрели основанием для прекращения договора аренды, в том числе, неисполнение арендатором пункта 5.2.7 договора.

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора аренды в обязанности арендатора входит в соответствии с Правилами благоустройства и содержания территории муниципального образования «Город Магадан», утвержденными решением Магаданской городской Думы от 22.12.2006 № 123-Д: содержать в чистоте торговый киоск; убирать отведенную и прилегающую территории своими силами или по договорам со специализированными организациями за счет собственных средств; производить очистку и дезинфекцию урн, установленных арендаторами объектов розничной торговли, их окраску и текущий ремонт один раз в год, а также по мере необходимости или по предписаниям контролирующих органов; содержать в надлежащем порядке торговый киоск, производить его ремонт и окраску по мере необходимости, но не реже одного раза в год; в соответствии с действующими требованиями и предписаниями производить замену киоска (павильона) на киоск нового образца.

Из искового заявления следует, что основаниям для расторжения договора по настоящему делу истцом заявлено нарушение ответчиком условий пункта 5.2.7 договора ввиду установления при обследовании земельного участка нахождения киоска в заброшенном состоянии (отсутствие окон, покраски), отсутствия торговой деятельности и неисполнения изложенного в претензии от 27.03.2015 требования привести его в надлежащий вид.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

При рассмотрении дела, на основании представленных в дело документов, проанализированных судом в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судом установлено, что ответчик произвел окраску киоска, осуществляет уборку территории и вывоз мусора. Также судом установлена невозможность использования арендатором земельного участка по назначению (ведение торговой деятельности в киоске) по причинам, не зависящим от арендатора, поскольку производится замена киоска на павильон нового образца.

В целях соблюдения действующих требований и дополнительных предписаний истца, имевших место, в том числе, после предъявления иска, ответчик оформляет документы для замены своего киоска старого образца на павильон нового образца.

На основании дополнительных пояснений третьего лица от 30.09.2015 № 7899, судом также установлено, что ИП Дейнега Т.И. в Департаменте САТЭК было получено согласование эскизного варианта торгового павильона, предполагаемого к установке в г. Магадане. В целях установки торгового павильона ответчику необходимо было получить согласования специализированных организаций. Необходимые согласования были получены.

Судом сделан вывод, что ответчиком предпринимаются все меры для надлежащего исполнения условий договора аренды от 29.09.2010 № АН-49-09-03-11101, в чем суд усматривает добросовестность поведения ответчика.

Поскольку заявленные истцом основания для расторжения договора на момент рассмотрения спора не имели место, в иске о расторжении договора судом отказано.

Повторно рассмотрев дело, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

При этом судом апелляционной инстанции принимается во внимание, что в ходе рассмотрения дела истец, настаивая на удовлетворении требования о расторжении договора, не оспаривал факт ремонта киоска, его окраски, а ссылался на иные обстоятельства – в частности, на то, что киоск ответчика старого образца, не отвечает современным требованиям, которые изначально не заявлялись в качестве нарушений, в том числе, в претензиях об устранении нарушений.

Аналогичные доводы заявлены истцом в апелляционной жалобе, которые отклоняются судом апелляционной инстанции по вышеизложенным мотивам.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя, с учетом освобождения Комитета от её уплаты в доход федерального бюджета на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 02.10.2015 по делу №А37-1063/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.Е. Пичинина

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев