Гражданский кодекс часть 1

администрация Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании освободить нежилое помещение I (4, 6, 8, 9, 14, 16, 57, 59, 75, 76), II(8) по адресу: <...>; о взыскании задолженности по арендной плате с 01.05.2020 по 30.04.2021 в размере 131 677 руб. 20 коп.; о взыскании задолженности по коммунальным услугам с 01.09.2019 по 31.05.2021.

Определением от 07.10.2021 о взыскании задолженности по коммунальным услугам с 01.09.2019 по 31.05.2021 выделено в отдельное производство № А73-16034/2021.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.10.2021 заявленные требования администрации удовлетворены. Суд обязал предпринимателя освободить нежилое помещение I (4, 6, 8, 9, 14, 16, 57, 59, 75, 76) II(8) по адресу: <...>. Также взыскано с предпринимателя в пользу администрации задолженность 118 506 руб. 16 коп., в доход федерального бюджета государственная пошлина 10 555 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 08.10.2021 по делу № А73-9391/2021 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобыссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда ф актическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27. 07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, Шестой арбитражный апелляционный суд на основании п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Администрация Новоургальского городского поселения является собственником нежилого здания по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством № 27АВ №088448 от 28.11.2007.

По результату проведенного конкурса с ИП ФИО1 был заключен договор аренды объектов нежилого фонда Новоургальского городского поселения 05.05.2016 № 181: помещения, расположенного по адресу: <...> на нежилое помещение I (4, 6, 8, 9, 14, 16, 57 ,59 ,73, 76), II (8) общей площадью 144,4 кв. м. Срок действий договора установлен с 05.05.2016 по 05.05.2021 (пункт 1.3 договора).

По условиям договора аренды ответчик обязан своевременно оплачивать арендную плату за помещение (пункт 3.2.8).

Согласно пунктам 2.6, 2.7 договора при изменении порядка начисления арендной платы, в соответствии с постановлением Администрации района, либо изменении коэффициента инфляции, в соответствии с законодательством о бюджете, арендодатель письменно уведомляет арендатор в 15-ти-дневный срок с момента вступления в силу постановления или закона. При изменении коэффициентов размер арендной платы подлежит изменению, внесение соответствующих изменений производится дополнительным соглашением к договору.

Арендная плата по договору первоначально составляла 11 487 руб. 83 коп. в месяц, которая уплачивается арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца следующего за отчетным (пункты 2.1, 2.2 договора).

Администрация предпринимателю направила уведомление от 11.01.2019 об изменении арендной платы с применением коэффициента инфляции до 11 970,32 руб. с приложением расчета. Получение информации подтверждается оплатой предпринимателем с марта 2019 года арендной платы в размере 11 970,32 руб.

Письмом от 08.04.2021 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия, также просил оплатить задолженность в 10-ти-дневный срок. Уведомил ответчика о том, что договор аренды продлеваться не будет. Ответчик помещение не освободил, продолжает занимать указанное нежилое помещение.

Предприниматель не оплатил задолженность по арендной плате, помещения не освободил, в связи с чем администрация обратилась в арбитражный суд, который правомерно удовлетворил заявленные требования, руководствуясь 209, 301, 307, 309, 310, 606, 614, 622 ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций№ (далее – Закон № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 4 статьи 19 названного Закона предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ №О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Предприниматель в заявлении от 31.07.2020 просил администрацию освободить его от уплаты арендной платы в связи с тяжелым финансовым положением до окончания пандемии коронавирусной инфекции.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере.

В данном случае, поскольку ответчик осуществлял деятельность в сфере, признанной постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (ред. от 16.10.2020) наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции (код деятельности по ОКВЭД 47.71), и в связи с введением органом государственной власти ограничений деятельности торговых центров и ресторанов, арендатор вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы.

Материалами дела подтверждена и не опровергнута предпринимателем доказательствами задолженность по арендной плате с 01.05.2020 по 30.04.2021 в размере 131 677 руб. 20 коп.

Отклоняется довод жалобы об уплате в июне 2020 года арендного платежа 12 449 руб. 13 коп., выше установленного, поскольку эта сумма учтена истцом при расчете исковых требований.

Суд первой инстанции посчитал возможным уменьшить размер арендной платы, подлежащей оплате в 2020 году на 30%. При определении размера снижения арендной платы руководствовался размером, на который в сложившихся условиях снижалась арендная плата во время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Хабаровского края. Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

В результате судом первой инстанции взыскана задолженность 118 506,16 руб. (58 654,54 руб. за 2020 год и 59 851,60 руб. за 2021 год). Апелляционный суд считает указанную сумму ошибочной исходя из следующего.

Указанная судом за 2021 год сумма 59 851,60 руб. рассчитана за 5 месяцев (январь-май) 2021 года по 11 970,32 руб. в месяц. Однако, администрацией заявлена к взысканию задолженность за 4 месяца (январь-апрель включительно) по 11 970,32 руб. в месяц, что составит 47 881,28 руб.

За 8 месяцев 2020 года (май-декабрь) по 11 970,32 руб. в месяц долг по арендной плате 95 762,56 руб. При этом учитывая оплату 24 419,45 руб. и остаток долга в апреле 2020 года 12 452,81 руб., задолженность по арендной плате за 2020 год составит 83 795,92 руб. Применив, установленную судом первой инстанции 30% уменьшение (25 138,78 руб.), с предпринимателя подлежит взысканию 58 657,14 руб.

На основании изложенного апелляционный суд считает, что всего с предпринимателя необходимо взыскать 106 538,42 руб. (58 657,14 + 47 881,28), поэтому решение суда изменяется в части размера взысканной судом первой инстанции с предпринимателя задолженности по арендной плате в пользу администрации.

Согласно п.1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Предпринимателем такие действия не совершены.

После извещения о прекращении договора ответчик продолжает пользоваться помещением, не внося арендную плату. В соответствии со статьей 622 ГК РФ при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором. Ответчик использует спорное имущество без договорных или иных оснований, поэтому правомерно удовлетворение судом первой инстанции требования о возврате помещений.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная инстанция на основании п.3 ч.1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменяет решение суда.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.10.2021 по делу № А73-9391/2021 изменить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) освободить нежилое помещение I (4, 6, 8, 9, 14, 16, 57, 59, 75, 76), II(8) по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в пользу администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края задолженность по арендной плате 106 538 руб. 42 коп.

Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину 10 196 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Харьковская

Судьи

Е.В. Вертопрахова

А.П. Тищенко