Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования «Город Томск» в лице Администрации города Томска (07АП-10354/2020) на решение от 21.09.2020 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-4014/2018 по исковому заявлению Муниципального образования «Город Томск» в лице Администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211, г. Томск, ул. Плеханова, д.4) к ЗАО «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252, г. Томск, ул. Учебная, д. 48Д) об устранении нарушений, признании объекта самовольно реконструированным, обязании привести постройку в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, обязании освободить земельный участок, о признании права отсутствующим.

Третьи лица - ГУ МЧС России по Томской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837); Лазорин Сергей Юрьевич, Коровина Ольга Ивановна; Волков Юрий Владимирович, Волков Сергей Владимирович; Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН 7707083893); ООО «Новый век» (ИНН 7017250749),

И по встречному исковому заявлению ЗАО «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252, г. Томск, ул. Учебная, д. 48Д) к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211, г. Томск, ул. Плеханова, д.4) о сохранении объекта недвижимости и признании права собственности на него.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Литвина Е.С. по доверенности от 20.05.2020, служебное удостоверение,

от ответчика Абраменко М.О. по доверенности от 25.11.2020, паспорт, Элентух Л.И. по доверенности от 25.11.2020, паспорт,

от третьих лиц: от ГУ МЧС России по Томской области – Гаврилова А.О. по доверенности от 31.12.2020, паспорт; Горлов В.С. по доверенности от 31.12.2020, служебное удостоверение

СУД УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование город Томск (далее – муниципальное образование) в лице Администрации города Томска (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ЗАО «Реалти», в котором просит: 1) обязать ответчика ЗАО «Реалти» в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, привести постройку, расположенную по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/1 с кадастровым номером 70:21:0200023:299 в соответствие с требованиями технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, в соответствии с разработанной в установленном порядке проектной документацией путем возложения обязанности на ЗАО «Реалти» устранить следующие нарушения: а) детская игровая зона расположена на расстоянии далее, чем 20 метров от любого из эвакуационных выходов; б) ширина основных проходов в торговом зале площадью более 400 кв.м. составляет менее 2,5 м; в) расстояние по путям эвакуации от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу оставляет более 60 метров; г) в торговом зале не предусмотрена система вытяжной и приточной противодымной вентиляции; д) площадь этажа в пределах пожарного отсека превышает предельную допустимую установленную площадь; 2) обязать ответчика по истечении установленного шестимесячного срока за свой счет обеспечить проведение проверки исполнения решения суда с привлечением экспертной организации, которую определяет истец; 3) признать объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 самовольно реконструированным; 4) обязать ответчика ЗАО «Реалти» освободить земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Учебная, 48а с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 в части проезда, путем приведения самовольно реконструируемого объекта, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 в состояние до реконструкции, а именно в соответствие с характеристиками, зафиксированными в техническом паспорте, изготовленном Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 23.01.2007, и приведения проезда в первоначальное положение в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; 5) признать отсутствующим право собственности ЗАО «Реалти» на нежилое здание по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354; 6) в решении суда указать, что оно является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ЗАО «Реалти» на нежилое здание по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 и исключения сведений из ЕГРН об объекте капитального строительства - нежилое здание, по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354. И восстановления записи о праве собственности ЗАО «Реалти» на сооружение по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 и восстановлении сведений ЕГРН об объекте капитального строительства-сооружении, по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 (с учетом последней редакции принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.09.2020) (л. д. 86-89 т. 22, л. д. 3 т. 26).

В обоснование требований истец указал, что ответчиком без получения разрешения на строительство (реконструкцию), без подготовки проектной документации, с нарушением требований пожарной безопасности произведена реконструкция нежилых зданий путем объединения нежилого здания по ул. Котовского, 19/1 с сооружением по ул. Котовского, 19/7, ранее открытый проезд по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 огражден наружными стенами из сандвич-панелей, на которых установлена вывеска «Смайл City», выполнено устройство входной группы, оборудованной сдвижными автоматическими дверями. По мнению истца, произведена реконструкция нежилого здания по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/1 (70:21:0200023:299), создан ранее отсутствующий объем здания, размещены помещения и зарегистрировано право на нежилое здание по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354.

Изложенное, по мнению истца, является основанием для признания самовольно реконструированного нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200023:299 самовольной постройкой на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, как следствие, приведения его в состояние до реконструкции путем сноса ограждающих конструкций, освобождения проезда и прекращения права собственности ответчика на нежилое здание (созданное путем ограждения проезда) и восстановления первоначальной записи о регистрации права ответчика на этот объект, как сооружение.

Истец указывает на то, что все действия по самовольной реконструкции произведены ответчиком в отсутствие права на земельный участок, которое разрешало бы строительство в качестве разрешенного вида использования, с нарушением целевого использования земельного участка с кадастровым номером 70:2160200023:4275 площадью 9519 кв.м, поскольку разрешенным использованием участка является эксплуатация сооружения (парковки) (т. 1 л. д. 5-10, т. 25 л. д. 86-90).

ЗАО «Реалти» обратилось с встречным иском к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Администрации города Томска, в котором просит суд: 1) сохранить объект недвижимости, общей площадью 2331,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7, кадастровый номер объекта недвижимости 70:21:0200023:354, в состоянии после проведенной самовольной реконструкции; 2) признать за истцом, ЗАО «Реалти», право собственности на объект недвижимости общей площадью 2331,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7, кадастровый номер объекта недвижимости 70:21:0200023:354 (т. 19 л. д. 126).

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены ГУ МЧС России по Томской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Лазорин Сергей Юрьевич, Коровина Ольга Ивановна, Волков Юрий Владимирович, Волков Сергей Владимирович, ПАО «Сбербанк России», ООО «Новый век».

Решением от 21.09.2020 Арбитражного суда Томской области в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано полностью. Встречные исковые требования удовлетворены. Судом принято решение сохранить объект недвижимости, общей площадью 2 311,7 кв.м, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Котовского, д.19/7, кадастровый номер объекта недвижимости 70:21:0200023:354, в состоянии после проведенной самовольной реконструкции. Признано право собственности ЗАО «Реалти» на объект недвижимости, общей площадью 2 311,7 кв.м, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Котовского, д.19/7, кадастровый номер объекта недвижимости 70:21:0200023:354.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Томска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец по первоначальному иску ссылается на то, что выводы суда противоречат выводам судебной экспертизы, проведенной по делу, полагает, что суд пришел к неправильному выводу относительно того, что спорные объекты не представляют угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, поскольку не соблюдены требования пожарной безопасности. Как указывает апеллянт, факт реконструкции, а также существенных нарушений требований пожарной безопасности, без устранения которых невозможна безопасная эксплуатация объекта подтверждены материалами проверки, проведенной Главной инспекцией Государственного строительного надзора Томской области, что повлекло привлечение ответчика к административной ответственности по факту установленного 23.08.2017 события административного правонарушения инспектором ГИ СГН Томской области, поскольку был установлен факт незаконной реконструкции торгового центра, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19, кадастровый номер 70:21:0200023:299 и сооружения (автостоянка) с кадастровым номером 70:21:0200023:354, нарушения требований пожарной безопасности. Также нарушения установлены судебной экспертизой по данному делу. При этом, как следует из отзыва ГУ МЧС по Томской области, значительная часть из выявленных дополнительной судебной экспертизой нарушений не устранена. Суд дважды опрашивал в судебном заседании судебного эксперта, который пояснил, что площадь пожарного отсека для двух зданий, зарегистрированных по состоянию на день рассмотрения спора, является общей и обосновал данный вывод; также эксперт дал пояснения относительно невозможности определения пожарного риска для здания с кадастровым номером 70:21:0200023:354, поскольку не определено функциональное назначение здания, в связи с чем невозможно сделать вывод о том, создает ли сохранение и эксплуатация указанного здания угрозу жизни и здоровью граждан, по мнению апеллянта это не означает, что здание соответствует требованиям пожарной безопасности и не создает угрозы.

Апеллянт указывает на необоснованное удовлетворение судом встречного иска, поскольку реконструкция объекта произведена без получения в установленном порядке разрешения на реконструкцию, без подготовки проектной документации, проведения ее экспертизы, меры по легализации постройки в установленном порядке ответчиком также не предпринимались. Разрешенное использование земельного участка не предполагало на нем новое строительство. Также основанием отказа в признании права собственности на спорный объект с кадастровым номером 70:21:0200023:354 апеллянт указывает нарушение правил пожарной безопасности, поскольку, изначально зарегистрированный как сооружение, объект выступал в качестве эвакуационного пожарного проезда, однако закрытием торцевых фасадов здания преграждается путь к эвакуации соседних помещений.

Третье лицо - ГУ МЧС России по Томской области в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает позицию апеллянта, ссылаясь на нарушение ответчиком требований пожарной безопасности.

Рассмотрение настоящего дела откладывалось для дополнительного изучения судом доводов сторон, касающихся соблюдения (нарушения) требований пожарной безопасности спорных объектов.

От истца поступили дополнительные пояснения по данному вопросу, в которых он раскрывает допущенные нарушения со ссылкой на выводы экспертов, отражая какие нарушения после первоначальной экспертизы были устранены, какие нет.

Также в материалы дела поступил дополнительный отзыв от ГУ МЧС России по Томской области, поясняющий позицию о нарушении правил противопожарной безопасности.

Указанные отзывы приобщены к материалам дела.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы по апелляционной жалобе, просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать и распределить судебные расходы по судебным экспертизам, которые необоснованно отнесены в полном объеме на истца.

Представители ответчика по первоначальному иску в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить решение арбитражного суда без изменения, считают его законным и обоснованным, спорный объект не нарушает прав и законных интересов неопределенного круга лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, также ссылаясь на заключение первоначальной и дополнительной судебной экспертизы, из которых не следует, что такая угроза существует.

Представители третьего лица ГУ МЧС по Томской области поддержали доводы своих отзывов.

Заслушав присутствующих представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены и принятия нового судебного акта. Вывод суда основан на следующем.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Реалти» на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 13.01.2017 № 4-КП/2017, заключенного с ООО «Ковровый двор», на праве собственности принадлежит нежилое здание (кадастровый номер 70:21:0200023:299) площадью 6878 кв.м, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1, дата государственной регистрации права 06.02.2017 (л. д. 12- 13, 14-15, 16, 17-22 т. 1, л. д. 30, 50-55, 114-115, т. 2, л. д. 27-29, т. 18.

Указанное нежилое здание передано собственником в аренду ООО «Новый век» по договору от 10.11.2017 № Кот19/1.

Данное здание было введено в эксплуатацию актом приемочной комиссии от 05.03.2002 как магазин отделочных материалов после реконструкции производственного корпуса № 4 по ул. Учебной, 48 а, общей площадью 4100,7 кв.м, торговой площадью 3601,8 кв.м.

Акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением мэра Города Томска от 05.03.2002 № 684-в.

Постановлением мэра Города Томска от 28.06.2002 № 2113-в в постановление мэра Города Томска от 05.03.2002 № 684-в были внесены изменения в части площади здания - общую площадь считать 4164,7 кв.м, в том числе торговую 3602,8 кв.м.

Постановлением мэра Города Томска от 15.08.2002 № 2700-в уточнен адрес нежилого строения магазина отделочных материалов на: ул. Котовского, 19/1 в связи с изменением адреса на основании справки МУ БТИ №14242 от 13.08.2002.

К указанному зданию примыкает иной объект, также принадлежащий на праве собственности ЗАО «Реалти» - сооружение (кадастровый номер 70:21:0200023:354) площадью 2311,7 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7. Право собственности на данный объект было зарегистрировано за ЗАО «Реалти» 02.02.2012, согласно выписке из ЕГРН от 27.03.2018.

В дальнейшем Лазорин С.Ю. стал правообладателем объекта на основании договора купли-продажи от 10.08.2017. Затем право собственности на данный объект вновь перешло к ЗАО «Реалти» от Лазорина С.Ю. по договору купли-продажи нежилого сооружения от 18.12.2017, право собственности которого зарегистрировано 28.12.2017 (л. д. 26-28, 29, 30-31, т. 1, л. д. 116-117, т. 2, л. д. 53-54, т. 18).

Согласно договору купли-продажи нежилого сооружения от 18.12.2017 право собственности на объект (кадастровый номер 70:21:0200023:354) Лазорину С.Ю. перешло на основании двух договоров купли-продажи нежилого сооружения от 07.08.2017, предметом которых являлась продажа ½ доли в праве общей долевой собственности на объект.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299, 70:21:0200023:354 являются смежными и расположены в границах бывшего производственного корпуса № 4 (строение-помещение цеха) ОАО «ТПО «Контур», прекратившего деятельность 24.04.2017, реконструированного для размещения там торговых площадей.

Указанные объекты недвижимости приобретены ЗАО «Реалти» по договорам купли-продажи (материалы регистрационных дела в отношении объектов с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299, 70:21:0200023:354, л. д. 135-150, т. 3, тома 4-12, л. д. 1-84, т. 13).

Земельные участки под зданием на основании постановлений Администрации города Томска предоставлены для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости на территории всего бывшего производственного корпуса, в том числе для организации прохода, проезда с целью эксплуатации нежилых зданий (л. д. 36-45, 46-62, 63-65, 68-87, т. 1, л. д. 8-43, 48-49, 56-67, 74, т. 2).

В отношении участков под производственным корпусом муниципальным образованием «Город Томск» заключались договоры аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (л. д. 24, т. 1, л. д. 44-47, 68-71, 75-92, 102-103, т. 2).

Ранее в ходе реконструкции часть производственного корпуса (объект 70:21:0200023:354) была преобразована в крытый проезд внутри корпуса по всей его ширине, в т.ч. для организации прохода и проезда к смежным со зданием земельным участкам с установлением сервитута на земельный участок (л. д. 97, т. 2).

Постановлением мэра Города Томска от 24.03.2004 № 971-п разрешено проектирование реконструкции нежилых помещений и здания магазина по ул. Котовского, 19/1 под расширение торгового центра «Практик-Томск».

06.05.2004 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска было утверждено Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) № 94/3-04 на реконструкцию нежилых помещений под расширение торгового центра «Практик-Томск», которое предусматривало наличие у здания подъездов с твердым покрытием к помещениям, а также парковки для автотранспорта посетителей и работников торгового центра в соответствии с нормативным расчетом.

Постановлением мэра Города Томска от 18.04.2005 № 1490-п срок проектирования реконструкции нежилых помещений продлен.

Рабочей комиссией по рассмотрению согласованию проектных материалов Департамента архитектуры и строительства Томской области 24.05.2005 согласовано архитектурно-планировочное решение (АПР) рабочего проекта реконструкции нежилых помещений по ул. Учебной, 48 а под расширение торгового центра «Практик-Томск» с организацией отдельного входа. Данное АПР предусматривало наличие асфальтового авто-проезда вокруг здания шириной 15 м с выездом на ул. Котовского, ул. Вершинина.

Согласно схеме расположения пожарных гидрантов, между зданиями расположенными по ул. Котовского, 19/1 и 19/2 установлен пожарный проезд, который в альбоме 2 на листе 1 (л.д. 82, 83, т. 1) обозначен как крытая площадка для парковки автомобилей (под номером 7).

В целях беспрепятственного кольцевого прохода и проезда к административно-торговому комплексу по адресу г. Томск, ул. Учебная, 48а, проходов и выездов на ул. Учебную, ул. Вершинина, ул. Красноармейскую, с учетом согласия собственников объектов недвижимого имущества, на образованном земельном участке по ул. Учебная, 48а постановлениями мэра Города Томска от 29.11.2004 № 4137-з, от 01.03.2005 № 845-з установлены и впоследствии сохранены публичные сервитуты для прохода и проезда.

Постановлением мэра Города Томска от 30.01.2007 № 56-з (л. д. 31-32, т. 2) ООО «Леда» разрешено выполнить реконструкцию нежилого здания под расширение торгового центра «Практик-Томск» на части земельного участка площадью 3136,0 кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200023:0161 площадью 13289,2 кв.м по ул. Котовского, 19/4 предоставленного постановлением Мэра Города Томска от 01.03.2005 № 845-з.

На плане реконструкции крытая стоянка для парковки автомобилей отражена под номером 7.

Земельный участок под проездом (расположен в границах бывшего производственного корпуса) входит в состав (является частью) участка (кадастровый номер 70:21:0200023:4275) общей площадью 9519 по адресу: г. Томск, ул. Учебная, д. 48а (назначение: эксплуатация нежилого здания со встроенно-пристроенными помещениями (помещения гаража, офиса, склада и магазина)), государственная собственность на который не разграничена, распоряжение участком осуществляет муниципальное образование «Город Томск» (л. д. 23-25, т. 1, л. д. 104, 117-132, т. 2, л. д. 20-24, т. 3, л. д. 35-38, т. 18).

В отношении земельного участка (кадастровый номер 70:21:0200023:4275) зарегистрировано ограничение права в виде аренды 01.06.2012 со сроком с 06.08.2008 по 06.08.2015, в пользу Коровиной Ольги Ивановны, Волкова Юрия Владимировича, Волкова Сергея Владимировича, Лазорина Сергея Юрьевича установлено ограничение права на участок в виде аренды. На земельный участок также установлено ограничение в виде ипотеки ПАО «Сбербанк России».

Постановлением Администрации города Томска от 28.03.2014 № 503-з на указанный земельный участок (кадастровый номер 70:21:0200023:4275) установлен проход (проезд) к смежным земельным участкам (л. д. 93, т. 2).

Между муниципальным образованием «Город Томск» (правообладателем) и Субботиным Е.В. (обладателем) подписано соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка от 11.05.2017 № 56 (л. д. 95-96, т. 2), согласно которому в отношении части участка с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 установлен сервитут согласно схеме границ сервитута (л. д. 97, т. 2).

Соглашением от 13.12.2017 между теми же лицами сервитут прекращен (л. д. 98, т. 1).

Помещения, относящиеся к объекту с кадастровым номером 70:21:0200023:299, расположены в крайней части производственного корпуса, а помещения, относящиеся к объекту с кадастровым номером 70:21:0200023:354, расположены в средней части производственного корпуса по всей его ширине, данные объекты имеют общую стену.

При этом объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 находится в границах ранее существовавшего проезда внутри бывшего производственного корпуса на земельном участке кадастровым номером 70:21:0200023:4275. На день рассмотрения спора право собственности ЗАО «Реалти» на данный объект зарегистрировано как на здание (ранее – как на сооружение).

Оценивая приведенные выше фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 первоначально был создан путем разделения единого нежилого помещения производственного корпуса площадью 6219,8 кв.м (л. д. 12, т. 4) на три самостоятельных объекта и последующей регистрации прав на каждый объект. Такое решение было принято первоначальным собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 – ООО «Стек-Контур» (л. д. 32, т. 1, л. д. 13, 8, т. 4). Впоследствии этот объект неоднократно отчуждался и передавался новым собственникам, как путем продажи самого сооружения, так и продажи долей в праве на сооружение как объект недвижимости.

Факт преобразования проезда в объект недвижимости путем застройки проезда был установлен в ходе обследования фактического использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 по обращению Лазорина С.Ю. (прежний собственник объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:354), о чем МБУ «Томский городской цент инвентаризации и учета» составлен акт от 23.08.2017 (л. д. 105, 106-110, т. 2).

В указанном акте отражено, что при визуальном осмотре на земельном участке расположены: часть нежилого здания с вывеской «Разноторг», а также въездными гаражными воротами; сооружение по адресу: ул. Котовского, 19/7 (не имеет въезда/выезда со стороны ул. Котовского, со стороны ул. Вершинина имеется въездной узел); часть проезда/прохода, парковки.

По факту реконструкции ЗАО «Реалти» объекта по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1 (торговый центр «Смайлcity», л.д. 145, т. 2) Главной инспекцией государственного строительного надзора Томской области проведена в период с 27.07.2017 по 23.08.2017 проверка, по результатам которой составлен акт проверки от 23.08.2017 (л. д. 133-136, 137-142, т. 2).

В ходе проверки установлен ряд нарушений. В отношении ЗАО «Реалти» возбуждено дело об административном правонарушении в области строительства № П-0115 (л. д. 146-150, т. 2, л. д. 1-3, т. 3).

В ходе данных мероприятий было установлено, что реконструкция осуществлена ЗАО «Реалти» самовольно, в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) (постановление ГИ ГСН Томской области от 05.09.2017 по делу об административном правонарушении № П-0115-ПСТ1).

ЗАО «Реалти» по результатам проверки ГИ ГСН Томской области привлечено к административной ответственности, также ему выдано предписание от 29.09.2017 № 69-17-ПР1 об устранении нарушений в отношении реконструкции объекта капитального строительства: «реконструкция Торгового центра «Смайлcity»» по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1 (л. д. 4-5, т. 3).

Ссылаясь на изложенные выше фактические обстоятельства, Муниципальное образование в лице Администрации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Свои требования истец основывает на том, что вместо согласованного ранее в установленном порядке проезда по всей ширине здания, обеспечивавшего проезд и проход к земельным участкам смежных землепользователей, а также служившего эвакуационным выходом и пожарным проездом для соседних помещений, в результате самовольной реконструкции данного проезда ЗАО «Реалти», произведенной в период с февраля 2017 г. по 23.08.2017, открытые ранее для проезда торцы сооружения по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354, ограждены наружными стенами из сандвич-панелей, на которых установлена вывеска «Смайлcity», выполнено устройство входной группы, оборудованной сдвижными автоматическими дверями. Фактически на площадях сооружения по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 (парковка) создан ранее отсутствующий объем здания и размещены помещения. Помещения существующего нежилого здания торгового центра по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/1 с кадастровым номером 70:21:0200023:299 и сооружения по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 образуют единый объем площадью 9206 кв.м.

Такое преобразование истец расценивает как реконструкцию обоих объектов недвижимости, ссылаясь на данным проверки ГИ ГСН Томской области на 23.08.2017, что привело к нарушению требований пожарной безопасности.

По факту устранения ЗАО «Реалти» выявленных в ходе проверки ГИ ГСН Томской области нарушений (акт проверки от 23.08.2017) была проведена внеплановая выездная проверка, в результате которой установлено, что нарушения в области градостроительного законодательства и требований пожарной безопасности на объекте отсутствуют (л. д. 6-11, т. 3, акт проверки от 22.11.2017 № 69-17-АК1), ГИ ГСН Томской области материалы дела об административном правонарушении направлены по подведомственности (л. д. 12, т. 3).

В подтверждение факта наличия на объекте реконструкции Торгового центра «Смайлcity» по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1 Администрация представила материалы проверки, предоставленные Прокуратурой Кировского района Томской области от 08.05.2018 № 477-3-1-14 (л.д. 116-120, т. 3).

Возражая против требований истца и обосновывая встречные исковые требования ЗАО «Реалти» ссылалось на то, что нежилое сооружение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7 (кадастровый номер 70:21:0200023:354), было приобретено им по договору купли-продажи от 18.12.2017 в декабре 2017 г. и находилось в неудовлетворительном техническом состоянии, в связи с чем собственником было принято решение о проведении капитального ремонта, который и был выполнен, при этом в целях обеспечения сохранности расположенного в сооружении имущества собственник восстановил ранее отсутствовавшие (разрушенные) ненесущие стены сооружения, что ограничило проход и проезд третьих лиц внутрь периметра объекта недвижимости.

Не опровергая того, что работы по восстановлению ранее существовавших несущих стен производились без получения на это разрешения, ЗАО «Реалти» считает, что право собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 70:21:0200023:354 может быть признано как на самовольную постройку, в вязи с тем, что является технически исправным, соответствует действующим требованиям к строительным конструкциям, соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, а также требованиям пожарной безопасности, и не создает угрозы жизни и здоровью людей. Полагает, что выявленные в ходе дополнительной судебной экспертизы нарушения являются устранимыми, их наличие не может быть основанием для признания объектов самовольными постройками и применения к ним с этим связанных последствий.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении первоначального иска, и удовлетворяя встречное исковое заявление, исходил из того, что рассматриваемая ситуация является нетипичной, поскольку ответчик (по первоначальному иску) фактически восстановил ранее существовавшие несущие стены, в результате чего объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 восстановлен в прежнем виде, что не изменило назначение и фактическое использование земельного участка, пятно застройки осталось прежним, вместо сооружения (парковка) с кадастровым номером 70:21:0200023:354 возникло здание с кадастровым номером 70:21:0200023:354, однако реконструкции в таком преобразовании суд не усмотрел. Также судом сделан вывод о том, что такое изменение не привело к нарушению требований правил пожарной безопасности зданий с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299 и 70:21:0200023:354.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, полагает выводы суда первой инстанции ошибочными, оснований для удовлетворения требования о признании права собственности на спорный объект с кадастровым номером 70:21:0200023:354 на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку сохранение данного объекта противоречит разрешенному использованию земельного участка, отведенного для размещения парковки, с установлением сервитутов для проезда и прохода для смежных землепользователей; возведение строения произведено без получения на это необходимых разрешений; отсутствуют доказательства, достоверно свидетельствующие о том, что сохранение данного объекта не создает угрозы противопожарной безопасности, и соответственно, жизни и здоровью граждан. Выводы суда относительно отсутствия нарушений требований правил пожарной безопасности в отношении зданий с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299 и 70:21:0200023:354 не соответствуют выводам судебных экспертов.

В соответствии абзацем 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 той же статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ, действующей на момент принятия решения - п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, далее - постановление Пленумов № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» также предусмотрено, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленумов № 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до реконструкции.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства) … Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Изложенное свидетельствует, что реконструкция объекта капитального строительства должна осуществляться на основании разрешения на строительство в соответствии с проектной документацией, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

При этом арбитражная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 26 постановления Пленумов № 10/22, пункт 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 24.12.2014 № 1).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2(2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановлении Пленумов № 10/22 при рассмотрении исков, связанных с самовольной постройкой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом снос самовольной постройки и возможность ее легализации связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как следует из материалов дела, и не отрицается ЗАО «Реалти», разрешение на проведение работ по реконструкции нежилого сооружения, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, с кадастровым номером 70:21:0200023:354 им получено не было.

Суд первой инстанции, анализируя вопрос о том, можно ли считать выполненные ответчиком (по первоначальному иску) работы реконструкцией, пришел к выводу о том, что, вопреки доводам Администрации, при выполнении работ на спорных объектах с кадастровыми номерами 70:21:0200023:299, 70:21:0200023:354 не допущены существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил, действующих на время выполнения этих работ, а также что дальнейшее их сохранение нарушает или нарушит в дальнейшем права и охраняемые интересы иных лиц, создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом суд исходил из того, что истцом изначально неверно квалифицированы действия ЗАО «Реалти», связанные с переустройством данного объекта.

Как указывает суд в обоснование своего вывода, фактически ЗАО «Реалти» была осуществлена попытка реконструкции данного объекта путем его объединения со смежным строением с кадастровым номером 70:21:0200023:354 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7, которая выразилась в демонтаже общей стены. Впоследствии стена была восстановлена путем возведения противопожарной перегородки (л.д. 97, т. 18). По оценке суда снос и последующее возведение ЗАО «Реалти» перегородки между спорными объектами на конструктивные и иные особенности здания с кадастровым номером 70:21:0200023:299 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/1 не повлияло, поскольку попытка реконструировать его путем объединения с объектом с кадастровым номером 70:21:0200023:354 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7 завершена не была и выразилась исключительно в демонтаже общей стены, которая впоследствии восстановлена.

Действительно, из материалов дела усматривается, что объект с кадастровым номером 70:21:0200023:299 длительное время используется в качестве торгового центра, приобретен ответчиком и фактически не претерпел изменений.

Однако второй объект (кадастровый номер 70:21:0200023:354) претерпел значительные изменения. Изменение его вида обусловлено возведением собственником стеновых перегородок с торцов ранее существовавшего проезда, к объекту с кровлей, огороженному двумя стенами соседних объектов добавлены две стены, в связи с чем образовался строительный объем, а объект перешел из категории сооружений в категорию зданий.

Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции о попытки реконструкции ошибочными.

В рассматриваемом случае реконструкция объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:354 была произведена в 2007 году, на что указано выше.

Изначально объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 был создан путем разделения единого нежилого помещения производственного корпуса площадью 6219,8 кв.м (л. д. 12, т. 4) на три самостоятельных объекта и последующей регистрации прав на каждый объект по решению первоначального собственника объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200023:354 – ООО «Стек-Контур» (л. д. 32, т. 1, л. д. 13, 8, т. 4).

Состояние объекта до реконструкции отражено в техническом паспорте, изготовленном Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 23.01.2007, которым предусмотрено существование проезда.

После этого никаких разрешений на реконструкцию не выдавалось.

Соответственно, объект недвижимости - сооружение с кадастровым номером 70:21:0200023:354, представлявшее собой крытую парковку и проезд, возникло в результате реконструкции, выполненной на основании полученного разрешения.

Соответственно, последующие действия, которые привели к тому, что вместо сооружения возник строительный объем в виде здания, на которое и было впоследствии зарегистрировано право собственности ЗАО «Реалти» (несколько последовательных продаж), также следует расценивать как реконструкцию. И для ее осуществления также было необходимо получение разрешения.

То обстоятельство, что когда-то ранее (с 2001 г.), до проведения реконструкции, в результате которой был создан проезд, объект с кадастровым номером 70:21:0200023:354 как объект недвижимости существовал и представлял собой часть производственного корпуса, не влияет на сделанные выше выводы.

Как усматривается из материалов дела, обустройство проезда из части производственного корпуса было обусловлено необходимостью обеспечить возможность кольцевого прохода и проезда к административно-торговому комплексу по адресу г. Томск, ул. Учебная, 48 а, проходов и выездов на ул. Учебную, ул. Вершинина, ул. Красноармейскую.

При этом то обстоятельство, что параметры самого объекта 70:21:0200023:299 не изменились, не означает, что реконструкции объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:354 не было.

Суд апелляционной инстанции также усматривает признаки реконструкции в том, что была разобрана несущая стена между объектами 70:21:0200023:299 и 70:21:0200023:354, и вместо нее сооружена перегородка из пеноблоков.

С учетом установленных обстоятельств и возникших у сторон разногласий определением Арбитражного суда Томской области от 30.08.2018 по делу была назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз»: Киселевой Наталье Валентиновне, Папковичу Сергею Викторовичу и Жарковой Ирине Владимировне (л.д. 42-45, т. 17), с целью ответа на вопросы о соответствии спорных объектов недвижимости нормативным требованиям безопасности, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, а также по вопросам, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение комиссии экспертов от 10.01.2019 № 4020-2157/19 (л.д. 80, 81-148, т. 18).

В своем заключении эксперты пришли к следующим выводам (л.д. 116-118, т. 18):

Объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1 (кадастровый номер 70:210200023:299) соответствует техническим параметрам объекта, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию от 19.05.2007 № RU 70301000-095- к/07 и зафиксированным в техническом паспорте на нежилое здание с инвентарным номером 069:401:002:000062680, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1, составленным по состоянию на 1.08.2007.

Объект, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 кадастровый номер 70:21:0200023:354 техническим характеристикам, зафиксированным в техническом паспорте, составленным по состоянию на 23.01.2007 в отношении нежилого сооружения, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 (инвентарный номер 069:401:002:000054420) не соответствует.

Объект с кадастровым номером 70:210200023:299 не соответствует требованиям национальных стандартов, сводов правил, установленных Перечнем национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которого, на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 (действует с 14 17.12.2016 по настоящее время).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и правил), в результате применения которого на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», утвержденного распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р утратил силу с 01.07.2015 в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521.

Комиссией экспертов сделан вывод, что установить соответствие или несоответствие объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 требованиям национальных стандартов, сводов правил, установленных Перечнем национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которого, на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 не представляется возможным, поскольку сведения ЕГРН не содержат указания на назначение объекта, на дату производства экспертизы помещение не эксплуатируется, идентифицировать его и отнести к какому-либо виду основных функционально-типологических групп зданий и сооружений не представляется возможным.

При этом комиссией экспертов отражено в заключении, что в ходе визуального обследования не выявлено трещин, прогибов, выгибов и других дефектов, снижающих прочность, устойчивость, пространственную жесткость несущих и ограждающих конструкций здания. Конструктивные элементы находятся в исправном, работоспособном состоянии, что соответствует требованиям ГОСТ 27751-2014 Межгосударственный стандарт «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения». Механическая безопасность здания обеспечена.

Объект с кадастровым номером 70:210200023:299 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1 не соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности.

Ответить на вопрос о соответствии объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 требованиям норм и правил пожарной безопасности не представляется возможным, поскольку объект на момент проведения осмотров по какому-либо назначению не использовался.

Установить назначение объекта исследования и идентифицировать объект исследования не представляется возможным. Объекты с кадастровыми номерами 70:210200023:299, 70:210200023:354 не нарушают параметры, установленные документацией по планировке территории, правила землепользования и застройки или обязательные требования к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

На вопрос: создают ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация данных объектов с кадастровыми номерами 70:210200023:299, 70:210200023:354, возможна ли их дальнейшая безаварийная эксплуатация в строительно-технической части дан ответ, что дальнейшая безаварийная эксплуатация объекта с кадастровым номером 70:210200023:299 возможна.

Установить создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 на дату производства экспертизы не представляется возможным ввиду изложенных выше причин (не представляется возможным установить назначение объекта исследования и идентифицировать объект исследования).

В части пожарной безопасности вопрос о наличии сохранением и эксплуатацией объектов угрозы жизни и здоровью граждан экспертиза оставила открытым, ввиду того, что без проведения на объекте с кадастровым номером 70:210200023:299 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1 расчета по оценке пожарного риска, содержащего достоверные исходные данные, ответить на вопрос о наличии угрозы жизни и здоровью людей не представляется возможным.

В части ответа на вопрос: соответствуют ли объекты требованиям норм и правил пожарной безопасности эксперт Папкович С.В. установил следующее (л. д. 97-108, 117-118 т. 18).

Объект с кадастровым номером 70:210200023:299 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1 представляет собой нежилое двухэтажное здание с техническими антресолями. Технические антресоли без постоянных рабочих мест. В технических антресолях располагается вентиляционное оборудование и оборудование системы внутреннего теплоснабжения. На втором этаже, расположенном в осях 12-13/А-В размещены офисные помещения. Класс функциональной пожарной опасности исследуемого объекта - Ф3.1 (здания предприятий торговли), Ф4.3 (офисные помещения).

Объект отделен от смежного объекта - нежилого здания с кадастровым номером 70:210200023:354, по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7, противопожарной перегородкой 1-го типа и вместе с ним представляет один пожарный отсек площадью 9209,6 кв.м.

При проведении осмотров установлено, что фактическая планировка здания по адресу: ул. Котовского 19/1 не соответствует планировке здания, приведенной в техническом паспорте здания, по состоянию на 01.08.2007. Из этого следует, что в период с 2007 г. до момента проведения экспертизы в здании проведено изменение объемно-планировочных решений. Точно определить период, в который было произведено изменение объемно-планировочных решений невозможно, так как в материалах арбитражного дела отсутствует проектная документация на изменение объемно-планировочных решений. В результате перепланировки произведен демонтаж двух лестниц ведущих на антресоли, демонтирована антресоль в помещении 33, площадью 14,4 кв.м. и перегородки, ранее образующие помещения № 4-18. Площадь этажа в пределах пожарного отсека превышает установленную для зданий предприятий торговли (Ф.3.1) п.6.7.1, таблицей 6.11 СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (далее - СП 2.1130.2012) с учетом наличия автоматического пожаротушения.

Своды правил, нарушение требований которых установлены на объекте с кадастровым номером 70:210200023:299 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1, являются нормативными документами по пожарной безопасности, включены в утвержденный приказом Госстандарта от 16.04.2014 № 474 перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее - Технический регламент о требованиях пожарной безопасности).

Согласно части 1 статьи 6 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении одного из следующих условий: 1) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом; 2) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности.

Таким образом, при отступлении от нормативных требований пожарная безопасность объекта защиты достигается выполнением требований Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и обеспечением величины пожарного риска в пределах нормативных значений.

В исследовательской части заключения по четвертому вопросу экспертизы экспертом подробно исследованы эвакуационные пути и выходы при различных сценариях.

Как указывает эксперт в исследовательской части заключения, расчеты по оценке пожарного риска для жилых и общественных зданий проводятся в соответствии с Методикой определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках различных классов функциональной пожарной опасности (Приказ МЧС России № 382 от 30 июня 2009 г.) с учетом изменений, внесенных Приказом МЧС России №749 от 12.12.2011 г. и Приказом МЧС России № 632 от 02.12.2015 (далее - Методика).

В соответствии с пунктом 4 Методики результаты и выводы, полученные при определении пожарного риска, используются для обоснования параметров и характеристик зданий, сооружений и строений, которые учитываются в настоящей Методике.

В материалах арбитражного дела имеется Отчет по оценке пожарного риска для объекта, расположенного по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/1 № РПР 01-2017, выполненный индивидуальным предпринимателем Стрельниковым С.С. (далее – Отчет, л.д. 93-150, т. 13, т.т. 14, 15, л.д. 1-123, т. 16).

В своей части отчета экспертом установлено несоответствие исходных данных, примененных в Отчете Стрельникова С.С.: площадь очага пожара, принятая в расчете, не соответствует Приложению № 6 к пункту 12 Методики, при определении расчетного времени эвакуации в сценариях пожара 1-5 не учтено наличие детской игровой зоны на объекте, Стрельниковым С.С. в Отчете неверно определена и применена величина индивидуального пожарного риска.

С учетом изложенного и описательной части ответа на 4 вопрос судебной экспертизы, в том числе превышения нормативной площади пожарного отсека - 9209,6 кв.м, Папковичем С.В. был сделан вывод, что в связи с имеющимися в Отчете несоответствиями исходных данных, Отчет не может быть принят для подтверждения пожарной безопасности объекта в рамках выполнения положений части 1 статьи 6 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности.

Суд первой инстанции, обоснованно согласившись с данным выводом эксперта, признал указанный Отчет ненадлежащим, и критически отнесся к изложенным в нем выводам, отклонив доводы ЗАО «Реалти» относительно пожарной безопасности и пожарного риска, основанные на этом Отчете, правильно указав на то, что включение этого Отчета в состав декларации пожарной безопасности и ее представления в уполномоченный орган само по себе не делает его достоверным, не легализует его, не влечет дачу заключения уполномоченным органом о соответствии расчета по оценке пожарного риска.

С учетом заявленных ЗАО «Реалти» доводов об устранении недостатков после проведения первоначальной экспертизы, в связи с представлением новых доказательств определением Арбитражного суда Томской области от 01.11.2019 по ходатайству Администрации по делу была назначена дополнительная комплексная судебная экспертиза, производство которой было поручено ранее привлеченным к проведению первоначальной экспертизы экспертам Автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз»: Киселевой Наталье Валентиновне и Папковичу Сергею Викторовичу.

На разрешение экспертов суд поставил вопрос: устранены ли на момент исследования ранее установленные экспертами нарушения в отношении объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:299 (заключение экспертов № 4020-2157/19) (л. д. 46-49, т. 1).

По результатам дополнительной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение комиссии экспертов от 10.02.2020 № 4407-2764/20 (л.д. 43, 44-67, т. 22).

Согласно выводам, изложенным в заключении комиссии экспертов от 10.02.2020 № 4407-2764/20 по результатам дополнительной судебной экспертизы, на момент исследования устранены ранее установленные экспертами следующие нарушения в отношении объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:299 (заключение экспертов № 4020-2157/19): а) в здании отсутствует комната матери и ребенка, из расчета 1 место на 1000 посетителей (покупателей), оборудованная пеленальным столом, душевым поддоном, унитазом и умывальником; б) детская игровая зона расположена на расстоянии далее, чем 20 метров от любого из эвакуационных выходов; в) на полу на путях эвакуации у выхода со стороны ул. Вершинина имеется перепад высот (уровня пола) высотой менее 45 см, а в месте перепада высот отсутствует пандус с уклоном 1:6; г) высота горизонтального участка пути эвакуации в антресоли в осях 3-4/Г-Д перед лестницей составляет менее 2 м (фактически 1,13 м); д) в кладовой товаров магазина «Детский мир» узел сопряжения противопожарной перегородки, отделяющей кладовую от торгового зала, с покрытием здания заполнен монтажной пеной, не обеспечивающей предел огнестойкости узла примыкания не менее предела огнестойкости противопожарной преграды; е) ограждающие конструкции помещения, в котором расположено оборудование систем общеобменной вентиляции имеют предел огнестойкости менее EI45; ж) расстояние между модулями автоматической системы пожаротушения в 5 и 6 ряду от перегородки в оси А у входа в магазин «RBT.ru» превышает максимально допустимое.

Соответственно, апеллянт обоснованно указывает на то, что нарушения ЗАО «Реалти» устранены не в полном объеме, не устраненными остались следующие нарушения требования пожарной безопасности: а) детская игровая зона расположена на расстоянии далее, чем 20 метров от любого из эвакуационных выходов; б) ширина основных проходов в торговом зале площадью более 400 кв.м. составляет менее 2,5 м; в) расстояние по путям эвакуации от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу оставляет более 60 метров; г) в торговом зале не предусмотрена система вытяжной и приточной противодымной вентиляции; д) площадь этажа в пределах пожарного отсека превышает предельную допустимую установленную площадь.

Возражая против выводов по результатам судебных экспертиз, ЗАО «Реалти» также представило заключение экспертов от 30.05.2020 № 20-06/2020 по результатам строительно-технической экспертизы строительных конструкций и инженерных коммуникаций нежилого здания по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/7, экспертное заключение № 136-05/2020 по результатам пожаротехнической экспертизы того же объекта (подготовлены ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз» (эксперты Каржавин А.Д., Пустовойт А.В., Сысоев М.В.) по заказу ЗАО «Реалти») (л. д. 29-96, 97-137, т. 23).

Выводы указанных экспертов приняты судом первой инстанции в части не противоречащей выводам, изложенным в заключениях судебных экспертиз по настоящему делу, исходя из того, что данные заключения подготовлены по заказу ЗАО «Реалти» экспертами, которые были выбраны им самостоятельно, подписку о предупреждении об уголовной ответственности эксперта не давали (часть 5 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного суд обоснованно оценил данные доказательства как иные письменные доказательства.

Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.

Оценивая результаты экспертных исследований, суд первой инстанции сделал вывод о том, что по результатам судебных экспертиз было установлено, что на объекте с кадастровым номером 70:21:0200023:354 существенные нарушения требований пожарной безопасности не установлены.

Однако данный вывод не соответствует тем выводам, к которым пришли эксперты, изложив их в отношении объекта с кадастровым номером 70:21:0200023:354.

Как указано выше, комиссией экспертов сделан вывод, что установить соответствие или несоответствие объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 требованиям национальных стандартов, сводов правил, установленных Перечнем национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которого, на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 не представляется возможным, поскольку сведения ЕГРН не содержат указания на назначение объекта, на дату производства экспертизы помещение не эксплуатируется, идентифицировать его и отнести к какому-либо виду основных функционально-типологических групп зданий и сооружений не представляется возможным.

Суд апелляционной инстанции не согласен с оценкой данной судом первой инстанции данному выводу судебной экспертизы.

Рассматривая требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в отсутствии разрешительных документов, суд исследует вопрос о том, создает ли данная постройка угрозу жизни, здоровью граждан.

В рассматриваемом случае, принимая во внимание, что объектом исследования является торговый комплекс, посещаемый гражданами, следует однозначно установить, что объект недвижимости возможно безопасно эксплуатировать.

Из экспертных заключений усматривается лишь то, что дать такое заключение в отношении объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 невозможно, соответственно, невозможно и сделать вывод о безопасности эксплуатации данного объекта.

Ссылку ЗАО «Реалти» в суде апелляционной инстанции на те же самые заключения судебных экспертов, в которых указано на то, что существенных нарушения правил пожарной безопасности объекта с кадастровым номером 70:210200023:354 не установлено, с учетом изложенного выше суд апелляционной инстанции отклоняет.

Также отклонению подлежат возражения ЗАО «Реалти», касающиеся определения пожарного отсека и пожарного риска.

Как усматривается из материалов дела, суд опрашивал в судебном заседании судебного эксперта Папковича С.В., который пояснил, что площадь пожарного отсека для двух зданий, зарегистрированных по состоянию на день рассмотрения спора, является общей и обосновал данный вывод.

Объект с кадастровым номером 70:21:0200023:299, по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/1 отделен от смежного объекта – нежилого здания с кадастровым номером 70:210200023:354 по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 противопожарной перегородкой 1-го типа и вместе с ним представляет собой один пожарный отсек площадью 9209,6 кв.м. Площадь этажа в пределах пожарного отсека превышает установленную для зданий предприятий торговли (Ф.3.1) п.6.7.1, таблицей 6.11. СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (далее – СП 2.1130.2012) с учетом наличия автоматического пожаротушения.

Из пояснений эксперта Сысоева следует, что между объектами с адресами ул. Котовского 19/1 и 19/7 из стеновых блоков поставили перегородку, которая отличается от несущей стены пределом огнестойкости, указанная перегородка несущей способности не несет, указанная перегородка не рассматривается экспертом как противопожарная стена, она устроена вне оси колонн. Если бы она была устроена по оси колонн, то тогда предел огнестойкости определялся бы несущей способностью колонн, то тогда перегородка бы препятствовала и обеспечивала бы предел огнестойкости по всем предельным состояниям. Но так как она вне оси колонн, а требование к противопожарным стенам – они должны быть на всю высоту здания, а в отдельных случаях пересекать их, они могут не возвышаться над кровлей здания, если вся кровля (покрытие) выполнена из негорючих материалов, а там бетон, в этом случае стена должна пересекать все эти конструкции, а перегородка только до перекрытия доходит, плюс она вне оси колонн – требуется при обрушении конструкции внутри одного отсека стена должна обеспечивать нераспространение пожара до смежных, а у нас, если ферма падает, то на всю эту перегородку, возникает опасный фактор пожара.

Кроме того суд апелляционной инстанции учитывает и то, что устраивая проезд через здание бывшего производственного корпуса (по всей его ширине), при согласовании реконструкции преследовалась цель обеспечения беспрепятственного проезда, прохода смежных землепользователей, на что также указано выше.

При этом, как следует из пояснений третьего лица ГУ МСЧ России по Томской области, указанный проезд выполнял функцию эвакуационного, пожарного проезда, и закрытие его с торцевых сторон преграждает путь при эвакуации из соседних помещений.

При изложенных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что сохранение реконструированных зданий в неизменном виде обеспечивает возможность их безопасной эксплуатации, противоречит установленным по делу обстоятельствам.

Тот факт, что допущенные нарушения являются устранимыми, не означает, что объект подлежит сохранению в неизменном виде, при том, что устанавливая перегородки, закрывшие проезд, и создавая строительный объем, который представляет собой уже не сооружение в виде парковки, а здание, ЗАО «Реалти» уже тем самым создает угрозу противопожарной безопасности, суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения встречного иска и сохранения самовольно реконструированной постройки не усматривает. В связи с этим встречный иск удовлетворению не подлежит.

Первоначальный иск суд апелляционной инстанции считает подлежащим удовлетворению.

Заявленные Администрацией требования об обязании ЗАО «Реалти» устранить нарушения требований правил пожарной безопасности, относительно которых экспертами не подтверждено устранение, является обоснованным, которое как и требование об обязании отвоетчика по истечении установленного шестимесячного срока за свой счет обеспечить проведение проверки исполнения решения суда с привлечением экспертной организации направлено на восстановление нарушенного права, а следовательно соответствует статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации..

Признавая объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 самовольно реконструированным и возлагая на ответчика обязать освободить земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Учебная, 48а с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 в части проезда, путем приведения самовольно реконструируемого объекта, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 в состояние до реконструкции, а именно в соответствие с характеристиками, зафиксированными в техническом паспорте, изготовленном Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 23.01.2007, и приведения проезда в первоначальное положение в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, суд апелляционной инстанции исходит из того, что факт самовольной реконструкции материалами дела подтвержден, а приведение объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, соответствует характеристикам, зафиксированным в техническом паспорте, изготовленном Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 23.01.2007.

Признавая отсутствующим право собственности ЗАО «Реалти» на нежилое здание адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354, суд апелляционной инстанции исходит из того, что до реконструкции имел место не объект «здание», а объект «сооружение», соответственно, удовлетворение данного требования также направлено на защиту нарушенного права, что в свою очередь является основанием для внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

На проведение судебных экспертиз Администрация понесла судебные расходы в общей сумме 550 000 руб. (500 000 руб. – первоначальной экспертизе и 50 000 руб. – по дополнительной).

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат взысканию со стороны, не в пользу которой принят судебный акт.

Соответственно, судебные расходы на оплату судебных экспертиз (первоначальной и дополнительной в сумме 550 000 руб. подлежат взысканию с ЗАО «Реалти» в пользу Муниципального образования «Город Томск» в лице Администрации города Томска.

В соответствии с изложенным, решение арбитражного суда по настоящему делу подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 21.09.2020 по делу № А67-4014/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Обязать закрытое акционерное общество «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, привести постройку, расположенную по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/1 с кадастровым номером 70:21:0200023:299 в соответствии с требованиями технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, в соответствии с разработанной в установленном порядке проектной документацией путем возложения обязанности на ЗАО «Реалти» устранить следующие нарушения: а) детская игровая зона расположена на расстоянии далее, чем 20 метров от любого из эвакуационных выходов; б) ширина основных проходов в торговом зале площадью более 400 кв.м. составляет менее 2,5 м; в) расстояние по путям эвакуации от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу оставляет более 60 метров; г) в торговом зале не предусмотрена система вытяжной и приточной противодымной вентиляции; д) площадь этажа в пределах пожарного отсека превышает предельную допустимую установленную площадь.

Обязать закрытое акционерное общество «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) по истечении установленного шестимесячного срока за свой счет обеспечить проведение проверки исполнения решения суда с привлечением экспертной организации, которую определяет истец.

Признать объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 самовольно реконструированным.

Обязать закрытое акционерное общество «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) освободить земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Учебная, 48а с кадастровым номером 70:21:0200023:4275 в части проезда, путем приведения самовольно реконструируемого объекта, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 в состояние до реконструкции, а именно в соответствие с характеристиками, зафиксированными в техническом паспорте, изготовленном Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 23.01.2007, и приведения проезда в первоначальное положение в шестимесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Признать отсутствующим право собственности закрытого акционерного общества «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) на нежилое здание адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности закрытого акционерного общества «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) на нежилое здание по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 и исключения сведений из ЕГРН об объекте капитального строительства – нежилое здание, по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354, и восстановления записи о праве собственности закрытого акционерного общества «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) на сооружение по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354 и восстановлении сведений ЕГРН об объекте капитального строительства – сооружении, по адресу г. Томск, ул. Котовского, 19/7 с кадастровым номером 70:21:0200023:354.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Реалти» (ИНН 7017286488, ОГРН 1117017010252) в пользу Муниципального образования «Город Томск» расходы по оплате судебных экспертиз в сумме 550 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Е.В. Афанасьева

Н.В. Марченко