Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения обременения (обременения) в виде залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706 по адресу: <...> изложенного в сообщении от 18.07.2016 № 001/030/2016-7212,

третьи лица: ФИО4 (<...>), ФИО5 (<...>), ФИО6 (<...>), ФИО7 (<...>), ФИО8 (<...>), ФИО9 (Томская обл., г. Томск, п. Спутник, д. 18, кв. 411, 413), ФИО10 (<...>), ФИО11 (<...>), ФИО12 (<...>), ФИО13 (<...>), ФИО14 (<...>), ФИО15 (Республика Саха (Якутия), г. Мирный, <...>), ФИО16 (<...>), ФИО17 (<...>), ФИО18 (<...>), ФИО19 (<...>), ФИО20 (<...>), ФИО21 (<...>), ФИО22 (<...>), ФИО23 (<...>), ФИО24 (<...>), ФИО25 (Томская обл., ЗАТО Северск, <...> Октября, д. 11, кв. 37), ФИО26 (<...>), ФИО27 (<...>), ФИО28 (<...>), ФИО29 (<...>), ФИО30 (Томская обл., г. Томск, <...>), ФИО31 (<...>), ФИО32 (<...>), ФИО33 Bладислав Сергеевич (<...>), ФИО34 (<...>), ФИО35 (<...>), ФИО36 (<...>), ФИО37 (<...>), ФИО38 (<...>), ФИО39 (<...>), ФИО40 (<...>), ФИО41 (<...>), ФИО42 (<...>), ФИО43 (<...>, кв. 35а), ФИО44 (Томская обл., ЗАТО Северск, <...>), ФИО45 (<...>), ФИО46 (<...>), ФИО47 (<...>), ФИО48 (<...>), ФИО49 (<...>), ФИО50 (<...>), ФИО51 (<...>) , ФИО52 (<...>), ФИО53 (<...>), ФИО54 (<...>), ФИО55 (Томская обл., г. Томск, п. Светлый, д. 1, кв. 108), ФИО56 (<...>; 634049, <...>), ФИО57 (<...>), ФИО58 Pадик Pифович (<...>), ФИО59 (<...>), ФИО60 (<...>), ФИО61 (<...>), ФИО62 (<...>), открытое акционерное общество «Томская домостроительная компания» (634021, <...>,ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом» (121352, г. Москва, ул. Кременчуговская, д. 3, корп. 4, оф. 2; <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «АвтоСтрой» (634057,<...>, строен. 1; ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «ДомСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 634015, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Сибпром» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 109382,<...> поля, д. 31,стр. 1, пом. 5; <...>, строен. 3), общество с ограниченной ответственностью «Технострой» (<...>, строен. 8, ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Томский кирпичный завод» (634049, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Спектр систем безопасности» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Электроинжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 634041,<...>; Томская обл., г. Томск, <...>), ФИО63 (<...>), ФИО64 (<...>), ФИО65 (<...>), ФИО66 (<...>), ФИО67 (<...>), ФИО68 (<...>), ФИО69 (<...>), ФИО70 (<...>), ФИО71 (Кемеровская обл., пгт. Яшкино, Строительная <...>), ФИО72 (<...>), ФИО73 (<...>), ФИО74 (Томская обл., Кожевниковский район, ул. Комсомольская, д. 91), ФИО75 (<...>), ФИО76 (<...>), ФИО77 (Кемеровская обл., г. Белово, пгт. Бачатский, ул. 50 лет Октября, д. 17, кв. 12), ФИО78 (<...>), ФИО79 (<...>), ФИО80 (<...>), ФИО81 (<...>), ФИО82 (<...>), ФИО83 (<...>; <...>), ФИО84 (Республика Казахстан, <...>), ФИО85 (<...>), ФИО86 (<...>), ФИО87 (<...>), ФИО88 (<...>), муниципальное унитарное предприятие «Томскстройзаказчик» (<...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО89 (<...>), ФИО90 (Томская обл., г. Томск, п. Светлый, д. 1, кв. 108), ФИО91 (<...>), ФИО92 (Томская обл., Садовый, д. 7, кв. 1), ФИО93 (<...>), ФИО94 (<...>), ФИО95 (<...>), ФИО96 (<...>), ФИО97 (<...>), ФИО98 (<...>), ФИО99 (<...>), ФИО100 (<...>), ФИО101 (Томская обл., г. Томск, мкр. Академический 2-й, д. 39), ФИО102 (<...>), ФИО103 (<...>), ФИО104 (<...>), ФИО105 (<...>),

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – заявитель, Департамент недвижимости) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения обременения (обременения) в виде залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706 по адресу: <...> изложенного в сообщении от 18.07.2016 №001/030/2016-7212 и обязании Управление Росреестра зарегистрировать прекращение ограничения (обременения) данного земельного участка.

Решением от 28.10.2016 Арбитражного суда Томской области решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде залога земельного участка, выраженное в сообщении от 18.07.2016 №001/030/2016-7212, признано незаконным, на Управление Росреестра возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска путем государственной регистрации прекращения обременений в виде залога земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200007:706.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, руководствовался положениями статей 71, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), статей 131, 352, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102- ФЗ), Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и исходил из того, что регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.

Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование апелляционной жалобы Управление Росреестра указало на то, что прекращение залога права аренды на земельный участок возможно только в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ, положения статьи 352 ГК РФ не применимы; судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, не привлечены участники долевого строительства, в пользу которых право аренды земельного участка обременено залогом, не исследован вопрос о правовой судьбе договоров долевого участия в строительстве, об оформлении прав и обязанностей между новым застройщиком и гражданами, о гарантиях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, принимая во внимание наличие актуальной (непогашенной) записи о залоге права аренды на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706, с учетом того, что наличие ограничений (обременения) права аренды на данный земельный участок не оспорено в судебном порядке, залогодержатели (участники долевого строительства) обладают правовым интересом применительно к рассматриваемому спору, поскольку удовлетворение требований о прекращении ограничения в виде залога права аренды земельного участка, установленного в отношении участников долевого строительства, равным образом затрагивает их права и законные интересы, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела №А67-5885/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и в соответствии со статьей 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьи лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участников долевого строительства согласно перечню, представленному заинтересованным лицом, о чем вынесено определение от 14.02.2017.

Заявленные Департаментом недвижимости требования обоснованы несоответствием оспариваемого отказа Управления Росреестра требованиям пункта 1 статьи 352, статей 407, 419 ГК РФ, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, Закону № 102-ФЗ, Закону № 214-ФЗ. По мнению Департамента недвижимости, в силу указанных правовых норм, у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные Законом № 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706 ввиду отсутствия залоговых отношения между Департаментом недвижимости и участниками долевого строительства, а также отсутствия у заявителя документов, на основании которых возможно прекращение ограничения залога на спорный земельный участок. При этом, Департамент недвижимости указывает на то, что арендатор по договору аренды земельного участка (застройщик ООО «Демос») прекратил свою деятельность в качестве юридического лица в результате ликвидации, в связи с чем, право аренды земельного участка прекратилось в силу закона. Кроме того, Департамент недвижимости приводит доводы о нарушении оспариваемым отказом заинтересованного лица его прав и законных интересов в сфере экономической деятельности, поскольку препятствует заявителю, как уполномоченному лицу, распоряжаться спорным земельным участком.

Подробно позиция Департамента недвижимости изложена в заявлении и дополнениях, письменных объяснениях, озвучена в судебных заседаниях.

Управление Росреестра в отзыве на заявление с дополнениями просило в удовлетворении заявления Департаменту недвижимости отказать.

От третьих лиц (ООО «Автострой», ООО «Технострой») поступили отзывы на заявление, в которых направившие отзывы третьи лица считают заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители не явились. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд счел возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей неявившихся третьих лиц.

В судебном заседании представитель Департамента недвижимости заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительных пояснениях, указав, что обременения в виде ипотеки права аренды на земельный участок прекращены ввиду прекращения обязательства в рамках долевого участия в строительстве, обеспечивавшиеся такой ипотекой, в связи с ликвидацией юридического лица, выступающего в качестве застройщика; наличие регистрационной записи о залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706 в отсутствие обеспечиваемого обязательства само по себе каких-либо прав не удостоверяет и подлежит погашению; права заявителя нарушены, поскольку земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706 обременен залогом и муниципальное образование «Город Томск» лишено возможности распоряжаться данным земельным участком.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях, указав, что оспариваемый отказ основан на положениях действующего законодательства, поскольку погашение записи о залоге права аренды земельного участка возможно только в порядке, установленном специальным законодательством, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, договоры долевого участия, прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке, и на основании которых возникло право залога за земельный участок в силу закона, не расторгнуты, записи о них не погашены в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и являются актуальными; Департамент недвижимости избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, необходимо соблюдать права и законные интересы участников долевого строительства.

Исследовав материалы дела, изучив заявление Департамента недвижимости, отзыв Управления Росреестра, отзывы третьих лиц, письменные дополнения и пояснения лиц, участвующих в деле, выслушав представителей заявителя, заинтересованного лица, третьих лиц, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает требование заявителя подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, муниципальным образованием «Город Томск» ООО «Демос» предоставлен в аренду для строительства жилого комплекса, в том числе земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200007:706.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав о правах на объект земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706 относится к земельным участкам, право собственности, на которые не разграничено.

Между ООО «Демос» и участниками строительства заключены договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем на основании статьи 13 Закона № 214-ФЗ право аренды земельного участка обременено залогом (ипотека) в пользу каждого участника долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Томской области от 23.11.2011 возбуждено производство по делу №А67-6230/2011 о признании ООО «Демос» несостоятельным (банкротом).

Определением от 11.01.2016 Арбитражный суд Томской области завершил конкурсное производство в отношении ООО «Демос» и 15.03.2016 в Единый государственный реестр юридических лиц вынесена запись о ликвидации общества.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», решения Думы города Томска № 998 от 25.04.2014 «О внесении изменений в отдельные решения представительного органа муниципального образования «Город Томск» на Департамент недвижимости возложены полномочия по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено, в связи с чем Департамент недвижимости является лицом, уполномоченным на обращение в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о прекращении обременения (ограничений) в виде ипотеки на земельные участки, право собственности на которые не разграничено, в том числе по земельному участку с кадастровым номером 70:21:0200007:706.

02.06.2016 Департамент недвижимости обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706, расположенного по адресу: <...> площадью 168 кв.м.

16.06.2016 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию на 1 месяц (с 16.06.2016 по 16.07.2016) и направил в адрес заявителя уведомление №030/2016-7212.

Сообщением от 18.07.2016 № 001/0302016-7212 Управление Росреестра отказало Департаменту недвижимости в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706, расположенного по адресу: <...>.

Не согласившись с решением регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации, считая его незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления экономической деятельности, Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 65 АПК РФ заявитель не освобожден от обязанности подтвердить нарушение своих прав и законных интересов оспариваемыми ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) государственных органов и их должностных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, предусмотренном статьей 13 Закона № 122-ФЗ: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом пунктом 2 данной статьи закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен пунктом 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

В рассматриваемом случае регистрирующий орган со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ обосновал свое решение непредставлением заявителем документов, подтверждающих прекращение ограничений (обременений) существующих ипотек на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706, расположенный по адресу: <...>.

Управление Росреестра также указало на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки, регистрационные номера 70-70-01/187/2007-962, 70-70-01/083/2011-174, произведённые на основании статьи 13 Закона № 214-ФЗ, залогодержателями являются участники долевого строительства, залогодателем - ООО «Демос» (застройщик), 15.03.2016 ООО «Демос» ликвидировано вследствие банкротства.

Наличие записей о залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706 в пользу участников долевого строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 29.12.2016 исх. № 70/00/042/2016-4088.

Актуальность внесенных записей об обременении права аренды на указанный земельный участок в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия подтверждена представленной в материалы дела Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 17.03.2017 № 70/029/001/2017-4775.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона №214-ФЗ, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 102-ФЗ, с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Частью 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 334 ГК РФ, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона №102-ФЗ, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1 статьи 407 ГК РФ).

В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (пункт 3 статьи 49 ГК РФ).

Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном Законом о государственной регистрации юридических лиц (пункт 9 статьи 63 ГК РФ).

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (пункт 1 статьи 61 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Томской области от 11.01.2016 по делу № №А67-6230/2011 завершено конкурсное производство в отношении ООО «Демос» и 15.03.2016 регистрирующий орган внес в Единый государственный реестр юридических лиц запись о ликвидации ООО «Демос».

Поскольку ликвидация юридического лица в силу выше приведенных норм не влечет правопреемства, то в силу статьи 419 ГК РФ договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

Следовательно, право аренды обозначенного земельного участка прекратилось в силу закона, а, значит, и залог указанного права прекратился в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции установил, что с участниками долевого строительства у Департамента недвижимости отсутствуют залоговые отношения и нормами действующего законодательства не возложена обязанность по обеспечению залоговых обязательств юридических лиц (арендаторов), передавших в залог право аренды земельного участка участникам долевого строительства. Следовательно, у Департамента недвижимости отсутствуют залоговые обязательства перед участниками долевого строительства.

Из вышеизложенного следует, что у Департамента недвижимости отсутствовала возможность представить документы, на основании которых возможно прекращение ограничения залога в связи с отсутствием в рассматриваемом случае залога.

Возбуждение в отношении ООО «Демос» дела о банкротстве с последующей его ликвидацией свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им жилые и нежилые помещения.

В такой ситуации прекращение ипотеки не может быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставлением застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона № 102-ФЗ, в связи с чем положения Закона №214-ФЗ и Закона № 102-ФЗ, предусматривающие специальные основания для прекращения залога права аренды, применяемые только в случае завершения строительства, не подлежат применению.

Данный вывод согласуется с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, от 27.04.2015 № 305-КГ15-111.

Само по себе наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в

строительстве, в отсутствие самих указанных обязательств, не может свидетельствовать о сохранении залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706 и не может препятствовать регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на данный земельный участок.

Следовательно, у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды обозначенного земельного участка.

Доводы Управления Росреестра о гарантиях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства и необходимости сохранения залога в пользу участников долевого строительства, отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Поскольку в рамках договора долевого участия в строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства имели место обязательственные отношения, то передача застройщиком в рамках дела о банкротстве права аренды на земельный участок ЖСК в порядке пункта 14 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ и последующая ликвидация застройщика прекращает обязательства между застройщиком и участниками долевого строительства. При этом, между ЖСК и пайщиками (бывшими участниками долевого строительства) в связи с погашением требований последних в рамках дела о банкротстве не возникает отношений, регулируемых нормами Закона № 214-ФЗ.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции изучен вопрос о судьбе договоров долевого участия в строительстве и наличии гарантий защиты прав и законных интересов граждан и иных участников долевого строительства в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов.

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что на основании договора №ТО-21-16593 аренды земельного участка от 14.02.2007г. ООО «Демос» в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенного пункта г.Томска с кадастровым номером: 70:21:0200007:0586, по адресу: <...> общей площадью 28 645.95 кв. м. Дополнительным соглашением №2 от 05.05.2010г. к договору №ТО-21-16593 аренды земельного участка от 14.02.2007г. в договор аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми в аренде у ООО «Демос» находятся, в том числе, земельные участки - площадью 168 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0705 по адресу: <...> и площадью 168 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0706 по адресу: <...> которые в силу закона (ст.13 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ) считаются находящимися в залоге у участников строительства.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:0586 был разделен на несколько земельных участков, в том числе были образованы земельные участки с кадастровыми номерами : 70:21:0200007:0702 и 70:21:0200007:0701 на которых непосредственно располагаются объекты незавершенного строительства в отношении которых заключены договора долевого участия и в отношении которых так же установлены обременения в виде залога в силу закона.

Определением Арбитражного суда Томской области от 04.06.2015г. по делу №А67-6230/2011 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Демос» о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки :

на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общая площадь застройки 1 466, 3, степень готовности объекта 51%, с кадастровым номером: 70:21:0200007:1575 со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения и земельный участок площадью 6458 кв.м. по адресу: <...> с кадастровым номером: 70:21:0200007:0702 (право аренды на основании договора аренды земельного участка №ТО-21-16593 от 14.02.2007 с учетом дополнительных соглашений к нему) созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Нижний, 47» (ИНН <***>, ОГРН <***>);

на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общая площадь застройки 1 466, 30, степень готовности объекта 20%, с кадастровым номером: 70:21:0200007:1576 со встроенными помещениями социального и культурно-бытового назначения и земельные участки площадью 6267 кв.м. по адресу: <...> с кадастровым номером: 70:21:0200007:0701; площадью 3161,95 кв.м. по адресу: <...> с кадастровым номером: 70:21:0200007:0704 (право аренды на основании договора аренды земельного участка №ТО-21-16593 от 14.02.2007 с учетом дополнительных соглашений к нему) созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Нижний, 49» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

На основании указанного определения в силу положений ст.201.10 Закона о банкротстве и ст.409 ГК РФ с момента вынесения данного определения обязательства между ООО «Демос» и участниками строительства, основанные на договорах участия в долевом строительстве, прекратились.

Таким образом, определением Арбитражного суда Томской области от 04.06.2015 по делу № А67- 6230/2011 требования участников долевого строительства ООО «Демос» по 2 и 3 очереди строительства погашены путем передачи прав застройщика ООО «Демос» на объекты незавершенного строительства по адресу: <...> и земельные участки с кадастровыми номерами 70:21:0200007:0701, 70:21:0200007:0702, 70:21:0200007:0704 созданным жилищно-строительным кооперативам «Нижний, 47» и «Нижний, 49».

Передача объектов незавершенного строительства созданным жилищно-строительным кооперативам в порядке, предусмотренном ст.201.10 Закона о банкротстве, является одной из форм реализации имущества должника в ходе процедуры банкротства. Поэтому, в силу положений ст.352 ГК РФ, при вышеуказанной передаче объектов незавершенного строительства залог прекращается.

Однако, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области записи об ипотеке не могут быть погашены без судебного акта об этом в силу отсутствия соответствующего основания в п.1.1. ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:706 в ЖСК не передавался.

Применительно к земельному участку с кадастровым номером 70:21:0200007:706, в отношении которого Департамент недвижимости заявлял о прекращении ограничений (обременения) в виде ипотеки, существенное значение имеет тот факт, что на данном земельном участке отсутствует какой-либо объект незавершенного строительства, ранее принадлежавший ООО «Демос» и переданный жилищно-строительному кооперативу, что подтверждено представителями в судебном заседании и прямо следует из содержания определения Арбитражного суда Томской области от 04.06.2015 по делу № А67-6230/2011, а также подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 05.04.2017 № 99/2017/13563706 (ФГИС ЕГРН), согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200007:706, площадью 168 кв.м., предоставленном в аренду ООО «Демос» и обремененном залогом в пользу участников долевого строительства, отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, а именно: в графе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указано на отсутствие данных (л.д. 88-91 т. 8).

Данные обстоятельства также подтверждаются аэросъемкой по объектам (л.д. 34 т. 11), согласно которой на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200007:706 отсутствуют какие-либо строения.

Доказательства обратного, лица, участвующие в деле, в материалы дела не представили.

Таким образом, не имеется оснований для сохранения залога, который фактически не обеспечивает никакого обязательства перед участниками долевого строительства в силу отсутствия на нем какого-либо объекта, подлежащего достройке и передаче участникам долевого строительства.

Учитывая установленные в ходе судебного разбирательства фактические обстоятельства, сохранение в ЕГРП записи о залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:706 в пользу участников долевого строительства вследствие принятия оспариваемого решения влечет невозможность Департамента недвижимости распоряжаться указанным земельным участком, в связи с чем нарушаются права муниципального образования «Город Томск» по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200007:706, право собственности на который не разграничено (аренда, передача в собственность).

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу

об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и

обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Вопреки требованиям статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд находит подлежащим признанию незаконным решение об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде залога права аренды земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200007:706, оформленного сообщением от 18.07.2016 № 001/030/2016-7212, поскольку оно не соответствует законодательству РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической деятельности.

Руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в целях восстановления нарушенного права заявителя апелляционный суд считает необходимым обязать Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента недвижимости путем государственной регистрации прекращения обременений в виде залога земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200007:706.

Согласно абзацу 2 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Решение Арбитражного суда Томской области от 28.10.2016 по делу № А67-5885/2016 подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины арбитражным апелляционным судом не разрешается, поскольку Департамент недвижимости и Управление Росреестра в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 258, 266, пунктом 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 28 октября 2016 года по делу №А67-5885/2016 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде залога земельного участка, изложенное в сообщении от 18.07.2016 №001/030/2016-7212, признать незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска путем государственной регистрации прекращения обременений в виде залога земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200007:706.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий С. Н. Хайкина

Судьи И.И. Бородулина

ФИО1