Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» (№ 07АП-12034/2018(137)) на определение от 06.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 (судья Свиридова Г.В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (630099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), по заявлению ФИО2 о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога,

с участием в обособленном споре третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (630099, <...>, ИНН <***> ОГРН <***>), публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (105066, Москва город, улица Спартаковская, 5, 1, ИНН <***> ОГРН <***>),

без участия представителей сторон в судебном заседании,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (далее – ООО «Инвестком», должник) в Арбитражный суд Новосибирской области 28.11.2019 поступило заявление ФИО2 (далее – кредитор) о признании отсутствующим обременения в виде залога на квартиру и признании права собственности на жилое помещение - квартиру № 188, расположенную по адресу: <...>.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (далее - ООО КТК «Стройинвест»), публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (далее - ПАО Банк «ТРАСТ»).

Определением от 06.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру № 188, общей площадью 64,2 кв.м, расположенную на 20 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, улица Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2387, запись о регистрации права собственности за ООО «Инвестком» №54-54/001-54/001/147/2016-787/1 от 30.05.2016; признано отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 №62708/22579/л в части залога на жилое помещение - двухкомнатную квартиру №188, общей площадью 64,2 кв.м, расположенную на 20 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, улица Вилюйская, дом 9, кадастровый номер 54:35:072205:2387, запись о регистрации залога №54-54-01/090/2013-290/1 от 30.05.2016.

ПАО Банк «ТРАСТ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 06.02.2020 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования кредитора в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, так как кредитор не является участником строительства, им не доказано исполнение обязательства, которое суд посчитал установленным; залог Банка возник как в силу закона, так и в силу договора; на строительство многоквартирного дома расходовались денежные средства, выданные Банком в соответствии с договором кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012; обязательства по договору займа в части возврата суммы займа не прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность заимодавцу, соответственно, у должника отсутствует обязанность передаче жилых помещений.

Кредитор в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 16.11.2018 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден – ФИО3, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал».

17.11.2018 в газете «Коммерсантъ» № 212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

Определением суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника – ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - «Банкротство застройщиков».

Решением суда от 11.04.2019 должник признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на ФИО3

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

Как следует из материалов дела, 18.12.2012 между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «Инвестком» (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ3-Н, предметом которого являлось строительство жилого дома № 3 (по генплану), с помещениями общественного назначения – I очереди строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземным гаражом, автостоянкой закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, улица Выборная, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передача участнику по акту приема-передачи объекты долевого строительства – жилые помещения. Участник обязуется по договору уплатить обусловленную договором цену.

Из пункта 3.2 указанного договора следует, что оплата по настоящему договору в полном объеме производится участником строительства за счет кредитных средств, получаемых им по кредитному соглашению, заключаемому с Номос-Банком (ОАО).

25.08.2016 между ФИО2 и ООО «Инвестком» в отношении спорной квартиры подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому сторону обязуются не позднее 31.12.2016 заключить основной договор купли-продажи и подать документы на регистрацию в соответствии с действующим законодательством.

Между ФИО2 (правопреемник займодавца, ранее ФИО4) и ФИО5 (займодавец) с согласия ООО ПТК «Стройинвест» подписано соглашение от 14.01.2016 о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении займа от 18.12.2013 № 0182/0013, согласно которому (займодавец) передал, а правопреемник займодавца приняла права и обязанности по указанному договору займа.

15.07.2016 между ФИО4 и ФИО6 зарегистрирован брак, после заключения брака ФИО4 присвоена фамилия - Звонкович.

За уступаемые права заявитель должна была оплатить в адрес ФИО5 - 2 750 000 рублей (пункт 3 соглашения о передаче прав по займу).

По договоренности между заявителем и ФИО5 оплата по соглашению о передаче прав по займу, в свою очередь, происходила в следующем порядке: 10.08.2016 между заявителем и ФИО5. подписан предварительный договор, а впоследствии, 24.08.2016, основной договор, в которых стороны определили порядок оплаты по соглашению о передаче прав по займу, а именно: денежную сумму в размере 1 180 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в счет исполнения своих обязанностей по соглашению о передаче прав по займу в день подписания предварительного договора в отношении объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1. договора (пункт 3.1.1. договора); в счет окончательного расчета по соглашению о передаче прав и обязанностей по займу покупатель обязуется передать в собственность продавца квартиру по адресу: <...> (пункт 3.1.2. договора).

ФИО2 полностью исполнила свои обязанности по оплате перед ФИО5, что подтверждается распиской от 25.08.2016, а также договором купли-продажи от 08.11.2016.

26.08.2016 кредитору выдана справка за подписью генерального директора ООО «ИнвестКом» ФИО7, согласно которой заявитель полностью произвел оплату (2 750 000 рублей) за двухкомнатную квартиру № 188, находящуюся на двадцатом этаже жилого дома по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 7 предварительного договора купли-продажи данный договор имеет силу акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, между заявителем и должником 26.08.2016 подписано соглашение о временном предоставлении квартиры в пользование, согласно которому спорная квартира передана заявителю на срок до перехода на него права собственности на квартиру (пункт 2).

Кредитор прописан и постоянно проживает квартире вместе со своей семьей, оплачивает коммунальные платежи.

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам обособленного спора и примененным нормам права.

Согласно положениям статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как установлено судом первой инстанции, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ИнвестКом» осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В рассматриваемом случае, 25.08.2016 между ФИО2 и ООО «Инвестком» в отношении спорной квартиры подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому сторону обязуются не позднее 31.12.2016 заключить основной договор купли-продажи и подать документы на регистрацию в соответствии с действующим законодательством.

Несмотря на то, что договор поименован в качестве предварительного, он содержит все существенные условия договора кули-продажи недвижимости.

В частности, согласована цена договора - 2 750 000 рублей.

В подтверждение факта оплаты жилого помещения заявителем предоставлено соглашение о предоставление беспроцентного займа, квитанция к приходному-кассовому ордеру, из которых следует, что денежные средства внесены в кассу ООО «Инвестком».

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установил требуемую совокупность обстоятельств, перечисленных в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимых для передачи участнику строительства жилого помещения.

При этом, суд дал надлежащую правовую оценку представленным заявителем в подтверждение факта оплаты жилого помещения документам.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В этой связи, ссылка в апелляционной жалобе на то, что кредитор не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы Банка о том, что на строительство многоквартирного дома расходовались денежные средства, выданные Банком в соответствии с договором кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012, отклоняются, как противоречащие фактически установленным обстоятельствам по делу, с учетом того, что между сторонами (обществом «ИнвестКом», Банком и кредиторами) существовала следующая схема правоотношений: ООО «ИнвестКом» принимало денежные средства от граждан по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, затем направляло их Банку во исполнение обязательств по договору кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012, Банк, в свою очередь, после получения денежных средств давал согласие на снятие обременений в отношении соответствующей квартиры, после чего соглашение о передаче прав регистрируется в установленном законом порядке.

Вопреки доводам Банка о злоупотреблении правами заявителем, добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), кредитор, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества должника из конкурсной массы.

Судом сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременении в виде залога квартиры отсутствующим.

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «ТРАСТ»).

В пункте III договора сторонами согласовано условие о принятии продавцом мер по снятию обременения (залога), указанного в пункте II к моменту заключения договору купли-продажи.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Из разъяснений пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда от 18.02.2019, которым включены требования ПАО НБ «ТРАСТ» в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком», отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что Обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры, кроме того, на момент рассмотрения указанных требований ПАО НБ «ТРАСТ», кредитор статус участника строительства не приобрел, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019.

Судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта в апелляционном порядке не имеется, апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение от 06.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий А.В. Назаров

Судьи О.А. Иванов

ФИО1