Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018(8)) на определение от 15.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 (судья Свиридова Г.В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (630099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), принятое по заявлению ФИО2 о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога,

с участием в обособленном споре третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (630099, <...>, ИНН <***> ОГРН <***>), публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» (105066, Москва город, улица Спартаковская, 5, 1, ИНН <***> ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от ПАО НБ «Траст» - ФИО3 по доверенности от 25.10.2018, паспорт,

от ФИО4 – ФИО4, лично, паспорт,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ФИО2 (далее – заявитель, кредитор), уточненное в порядке статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании права собственности на однокомнатную квартиру № 104, общей площадью квартиры 36,9 кв.м, расположенную на 13 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <...>, о признать отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 №62705/22579л в части залога на квартиру по адресу: <...>.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест», публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (далее – Банк, ПАО Банк «ТРАСТ»).

Определением от 15.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области признано за ФИО2 право собственности на двухкомнатную квартиру № 104, общей площадью квартиры 36,9 кв.м, расположенную на 13 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:2004, запись о регистрации права собственности за ООО «Инвестком» №54-54/001-54/001/804/2016-876/1 от 11.03.2016, признано отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 № 62705/22579л в части залога на квартиру по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:072205: 2004, запись о регистрации залога № 54-54/01/090/2013-288/11 от 11.03.2016

ПАО Банк «ТРАСТ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 15.07.2019 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредитора в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, так как кредитор не является участником строительства, им не доказано исполнение обязательства, которое суд посчитал установленным; договор купли продажи № 104(93)-Вб2 от 14.11.2017 недействителен, заключен в отсутствие согласия залогодержателя и при злоупотреблении правом; по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, срок исполнения договора установлен 30.09.2014, а справка об отсутствии задолженности выдана 17.11.2017 по истечению срока исковой давности, в связи с чем, к требованиям заявителя подлежат применению нормы о пропуске срока исковой давности, соответственно, невозможен односторонний зачет требований со стороны должника; отсутствуют достаточные доказательства подтверждения передачи наличных денежных средств кредитором в пользу должника; заявителем не доказано, а судом сделан безосновательно вывод о привлечении денежных средств кредитора для целей финансирования строительства.

Полагает, что судом не дано обоснование признания отсутствующим обременения спорного имущества в виде залога Банка, и не дана оценка доводам Банка о злоупотреблении его права со стороны заявителя.

Кредитор в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.

Представитель кредитора возражал относительно доводов апелляционной жалобы, поддержав позицию, изложенную в отзыве.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, заслушав явившихся представителей, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 16.11.2018 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден – ФИО5, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал».

17.11.2018 в газете «Коммерсантъ» № 212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

Определением суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника – ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - «Банкротство застройщиков».

Решением суда от 11.04.2019 должник признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на ФИО5

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.04.2019 № 66.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.11.2017 между ФИО2 (покупатель) и ООО «ИнвестКом» (продавец) заключен договор купли-продажи № 104 (93)-ВБ2, по условиям которого ООО «ИнвестКом» обязалось передать, а ФИО2 принять в собственность однокомнатную квартиру №104, расположенную в город Новосибирске на тринадцатом этаже дома по улица Вилюйская, 7 общей площадью 36,9 кв.м, (кадастровый или условный номер квартиры 54:35:072205:2004).

Свои обязательства по оплате цены договора ФИО2 выполнил в полном объеме, что подтверждается пунктом 3 Договора, где указано, что оплата произведена в полном объеме в размере 1 700 000 рублей.

Оплата жилого помещения подтверждена соглашением о предоставление беспроцентного займа №093/0017 от 11.10.2013, квитанцией к приходно-кассовому ордеру №42 от 15.10.2013, №3 от 21.01.2014 на общую сумму 1 700 000 рублей, актом о проведении взаимных расчетов от 17.11.2017, справка от 17.11.2017, выданной ООО «Инвестком», о том, что задолженность по оплате за однокомнатную квартиру №104 (стр3193), по адресу: улица Вилюйская, дом 7, квартира 104, отсутствует.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Инвестком».

Согласно пункту 10 данного договора купли-продажи покупатель уведомлен, что права на квартиру находятся в залоге у ПАО «ФК Открытие» (правопреемником которого является Банк «Траст» (ПАО)) по договору залога прав № 62705/22579/л от 25.01.2013.

В соответствии с пунктом 11 договора продавец обязуется осуществить действия по снятию обременения (залога) права, указанного в пункте 10 договора не позднее II квартала 2018 года с момента подписания договора купли-продажи.

Согласно пункту 9 договора договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи квартиры.

Между тем, должник до настоящего времени действия по снятию обременения (залога) не произвел, переход права собственности не зарегистрировал, что послужило основанием для обращения кредитора в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя уточненные требования заявителя, исходил из того, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам обособленного спора и примененным нормам права.

Согласно пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве), части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ИнвестКом» осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена

в будущем» разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае, 17.11.2017 между ФИО2 (покупатель) и ООО «ИнвестКом» (продавец) заключен договор купли-продажи № 104 (93)-ВБ2.

Согласно пункту 9 договора договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи квартиры.

В подтверждение факта оплаты жилого помещения заявителем предоставлено соглашение о предоставление беспроцентного займа №093/0017 от 11.10.2013, квитанции к приходно-кассовому ордеру №42 от 15.10.2013, №3 от 21.01.2014 на общую сумму 1 700 000 рублей, акт о проведении взаимных расчетов от 17.11.2017, справка от 17.11.2017, выданная ООО «Инвестком», о том, что задолженность по оплате за однокомнатную квартиру №104 (стр3193), по адресу: улица Вилюйская, дом 7, кв.104, отсутствует.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установил требуемую совокупность обстоятельств, перечисленных в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимых для передачи участнику строительства жилого помещения.

При этом, суд дал надлежащую правовую оценку представленным заявителем в подтверждение факта оплаты жилого помещения документам.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В этой связи, ссылка в апелляционной жалобе на то, что кредитор не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы Банка о том, что на строительство многоквартирного дома расходовались денежные средства, выданные Банком в соответствии с договором кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012, отклоняются, как противоречащие фактически установленным обстоятельствам по делу, с учетом того, что между сторонами (обществом «ИнвестКом», Банком и кредиторами) существовала следующая схема правоотношений: ООО «ИнвестКом» принимало денежные средства от граждан по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, затем направляло их Банку во исполнение обязательств по договору кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012, Банк, в свою очередь, после получения денежных средств давал согласие на снятие обременений в отношении соответствующей квартиры, после чего соглашение о передаче прав регистрируется в установленном законом порядке.

Доводы Банка о невозможности одностороннего зачета встречных однородных требований по соглашению о займе и договору купли-продажи в связи с пропуском срока исковой давности по соглашения, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными с учетом предмета спора. Более того, как верно указал кредитор, возврат суммы займа не предполагается, поскольку результатом заключенных договоров должно было является получение права собственности на квартиру.

Вопреки доводам Банка о злоупотреблении правами заявителем, добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), кредитор, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества должника из конкурсной массы.

Судом сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременени в виде залога квартиры отсутствующим.

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «ТРАСТ»).

В пункте 11 договора купли-продажи сторонами согласовано условие о принятии продавцом мер по снятию залога на покупателя не позднее II квартала 2018 года и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не позднее 14 дней с даты.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Из разъяснений пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда от 18.02.2019, которым включены требования ПАО НБ «ТРАСТ» в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком», отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что Обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры, кроме того, на момент рассмотрения указанных требований ПАО НБ «ТРАСТ», кредитор статус участника строительства не приобрел, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019.

Судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта в апелляционном порядке не имеется, апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение от 15.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий А.В. Назаров

Судьи Н.А. Усанина

ФИО1