Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО Национальный банк «ТРАСТ» (№ 07АП-12034/2018 (109)) на определение от 06.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630099, <...>) по заявлению ФИО2 о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога в деле о несостоятельности (банкротстве) должника,

при участии в судебном заседании:

- без участия (извещены),

установил:

06.12.2018 в арбитражный суд поступило заявление ФИО2 о применении при банкротстве должника общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Инвестком» правил § 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком».

В ходе рассмотрения заявления, заявителем уточнены требования, в связи с чем судом рассматривался вопрос о признании права собственности на однокомнатную квартиру № 77 общей площадью 37,0 кв.м, расположенную на десятом этаже по адресу: <...> и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога в деле о несостоятельности (банкротстве) должника ООО «Инвестком».

Определениемот 06.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть объявлена 05.11.2019) заявление ФИО2 удовлетворено.

С вынесенным определением не согласилось ПАО Банк «ТРАСТ», в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредиторов в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение прав ПАО Банк «ТРАСТ» как кредитора, требования которого включены в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченные залогом спорного жилого помещения. Указывая на отсутствие у заявителя прав участника строительства, поскольку им не доказан факт исполнения обязательства в качестве участника, поскольку соглашение о предоставлении займа не связано с исполнением таких обязательств. Предварительный договор имеет признаки мнимости, предварительный договор и основной договор купли-продажи заключены без согласия залогодержателя-банка, оснований для прекращения права залога банка, возникшего в силу договора и закона, не имеется.

ФИО2 в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом
о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 по делу № А45-2125/2018 в отношении ООО «Инвестком» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждён ФИО3.

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника ООО «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.04.2019 ООО «Инвестком», признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО3.

18.12.2012 между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и заявителем (участник) подписан предварительный договор участия в долевом строительстве № 69-Вб2, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный предварительным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № 2 (по генплану) с помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: <...> стр., расположенный на земельным участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022 и кадастровым номером 54:35:072205:34 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная квартира, строительный № 69, строительная площадь – 42,15 кв.м, общая площадь т- 37,15 кв.м., расположенная на десятом этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену.

То есть, воля сторон предварительного договора была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в адрес заявителя, то есть отношения сторон предварительного договора были урегулированы нормами Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Несмотря на указание договора как предварительного, он содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве согласно статье 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 6.3 предварительного договора, застройщик гарантирует, что до подписания договора, права на объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1, не заложены, не проданы (уступлены), в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены другими обязательствами застройщика и третьих лиц.

Привлечение денежных средств по предварительному договору происходило в нарушение Закона об участии в долевом строительстве, поскольку застройщиком было навязано (как единственно возможная форма оплата по предварительному договору) участнику для заключения соглашения о предоставлении беспроцентного денежного займа № 069/0017 от 09.07.2013, согласно которому участник долевого строительства предоставил беспроцентный денежный заём в сумме, точно равной стоимости квартиры по предварительному договору, без каких-либо штрафных санкций, а именно 1 700 000 рублей, что подтверждается платежным поручением.

Участник свою обязанность по оплате за квартиру исполнил полностью (платежное поручение № 643 от 11.07.2013).

Как выяснилось позднее, 18.12.2012 года между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 3-ВБ2-Н, предметом которого явилось строительство жилого дома № 2 (по генплану), с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного этажа, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, 5 стр., в том числе строительство спорной квартиры.

Права на спорную квартиру были заложены должником по договору залога прав от 25.01.2013 № 62704/22579/л.

Основной договор долевого участия между застройщиком и заявителем в срок, указанный в предварительном договоре (до ввода дома в эксплуатацию) так и не был подписан, поскольку имел место залог прав на спорную квартиру.

Должник 01.06.2016 года зарегистрировал право собственности на спорную квартиру.

В связи с регистрацией спорной квартиры за ООО «Инвестком», застройщиком и ООО «Инвестком» были предложены заявителю для подписания ряд документов, а именно: предварительный договор купли- продажи от 27.04.2017; договор купли - продажи № 77(69)-ВБ2 от 18.10.2017; акт о проведении взаимных расчетов от 18.10.2017; дополнительные соглашения к договорам займа.

Заявителю была выдана справка за подписью генерального директора ООО «Инвестком» ФИО4, согласно которой задолженность по оплате за квартиру отсутствует.

Согласно пунктам 1, 10 договора купли - продажи № 77(69)-ВБ2 от 18.10.2017, подписанному ООО «ИнвестКом» (продавец) и заявителем (покупатель), продавец передал в собственность покупателя спорное жилое помещение, обязался осуществить действия по снятию обременения.

Заложенное право по договору долевого участия прекратилось по основанию ввода дома по адресу ул. Вилюйская, 7 в эксплуатацию.

Квартира поступила в фактическое владение заявителя, заявитель оплачивает коммунальные платежи.

Должник до настоящего времени квартиру из залога не вывел, переход права собственности не зарегистрировал.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, кредитор обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам обособленного спора и примененным нормам права.

В отношении лица, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства (в том числе физических и юридических лиц), имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, применяются нормы параграфа 7 Закона о банкротстве (закон здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период). Положения данного параграфа направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, а значит должны рассматриваться как один из правовых механизмов, направленных на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации.

Из подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1, пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве следует, что арбитражный суд по правилам установления размера требований кредиторов вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

При этом кредитор должен подтвердить свои требования, приложив судебный акт или иные обосновывающие документы. Арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства факта полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 1 статьи 100, пункт 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве).

По общему правилу требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

В то же время, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установил требуемую совокупность обстоятельств, перечисленных в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимых для передачи участнику строительства жилого помещения.

При этом, суд дал надлежащую правовую оценку представленным заявителем в подтверждение факта оплаты жилого помещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В этой связи, ссылка в апелляционной жалобе на то, что кредитор не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной.

Пунктом 7 соглашения установлена обязанность по снятию залога на квартиру в срок до ввода дома в эксплуатацию возложена на должника.

Доводы Банка о том, что на строительство многоквартирного дома расходовались денежные средства, выданные Банком в соответствии с договором кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012, не доказан факт использования денежных средств заявителя для целей строительства, денежные средства, переданные по договору займа передавались 3-ему лицу, а не самому застройщику (ООО ПТК «Стройинвест»), отклоняются, как противоречащие фактически установленным обстоятельствам по делу, с учетом того, что между сторонами (обществом «ИнвестКом», Банком и кредиторами) существовала следующая схема правоотношений: ООО «ИнвестКом» принимало денежные средства от граждан по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, затем направляло их Банку во исполнение обязательств по договору кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012, Банк, в свою очередь, после получения денежных средств давал согласие на снятие обременений в отношении соответствующей квартиры, после чего соглашение о передаче прав регистрируется в установленном законом порядке.

Вопреки доводам Банка о злоупотреблении правами заявителем, добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), кредитор, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества должника из конкурсной массы.

Судом сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременения в виде залога квартиры отсутствующим.

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» (правопреемник ПАО НБ «ТРАСТ»).

Должник до настоящего времени квартиру из залога не вывел, переход права собственности не зарегистрировал.

Доводы банка о подписании договора купли-продажи без его согласия, судом правомерно отклонен , поскольку из вышеизложенного следует, что основанием для приобретения прав на спорное жилое помещение судом признается договор участия в долевом строительстве, прикрываемый рядом вышеуказанных сделок.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, как правильно указал суд первой инстанции, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Из разъяснений пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда от 18.02.2019, которым включены требования ПАО НБ «ТРАСТ» в реестр требований кредиторов должника ООО «Инвестком», отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что Обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения в УФРС и снятию обременения квартиры, кроме того, на момент рассмотрения указанных требований ПАО НБ «ТРАСТ», кредитор статус участника строительства не приобрел, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019.

Апелляционным судом также установлена финансовая возможность приобретения спорной квартиры ФИО2(том 1, л.д. 49).

При таких обстоятельствах, судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта в апелляционном порядке не имеется, апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк «ТРАСТ» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 06.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2125/2018 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО Национальный банк «ТРАСТ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий О.О. Зайцева

Судьи О.А. Иванов

ФИО1