Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Кемерово (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Алигат» (далее – ООО «Алигат») о запрете использовать нежилое здание площадью 2 904,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 42:24:0101049:7769, и земельный участок под ним с кадастровым номером 42:24:0101049:1038 для размещения предприятия общественного питания и культурно-развлекательного комплекса, в котором просило обязать ответчика прекратить эксплуатацию здания и земельного участка под ним для организации общественного питания (ресторана, караоке-бара) до получения разрешения на условно разрешенный вид использования, обязать ответчика прекратить эксплуатацию здания и земельного участка для организации общественного питания (ресторана, караоке-бара) и для организации развлечения – ночного клуба.

Исковые требования обоснованы статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик незаконно использует здание для организации общественного питания, в то время как на момент начала использования здания для этих целей размещение объектов общественного питания относилось к условно разрешенным видам использования, требующим проведения публичных слушаний, а в соответствии с новой картой территориального зонирования размещение таких объектов на спорном земельном участке вообще не допускается. Указанными действиями ответчика нарушаются права Администрации как органа, осуществляющего контроль за градостроительной деятельностью и разработку градостроительного регламента, а также права граждан, проживающих в соседних многоквартирных домах, от которых поступают многочисленные жалобы на работу принадлежащего ответчику ночного клуба.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Кантри» (далее – ЗАО «Кантри»).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02 ноября 2015 года иск удовлетворен, на ООО «Алигат» возложена обязанность прекратить эксплуатацию указанного здания и земельного участка под ним для организации общественного питания (ресторана, караоке-бара) до получения разрешения на условно разрешенный вид использования и обязанность прекратить эксплуатацию здания для организации общественного питания (ресторана, караоке-бара) и ночного клуба.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО «Алигат» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неправильно применил статью 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации и не учел, что запрет на использование земельного участка или объекта капитального строительства возможен лишь в том случае, если использование земельного участка и объекта капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Материалами дела подтверждается, что использование здания ночного клуба и ресторана не создает опасности для жизни и здоровья людей, в том числе для жильцов соседних многоквартирных домов, и для окружающей среды. Принятые судом в качестве доказательств опасности осуществляемой истцом деятельности жалобы и обращения граждан являются ненадлежащими доказательствами, так как представляют собой субъективное мнение данных лиц, опровергающееся выводами проведенных экспертиз.

Администрация представила в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению. Истец считает ошибочным предложенное ответчиком толкование статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данных статей о том, что запрет на использование земельного участка или объекта капитального строительства возможен, если использование земельного участка и объекта капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, распространяется на случаи, когда определение разрешенных видов использования земельного участка имеет место после начала осуществления соответствующей деятельности на этом участке. В рассматриваемом деле ответчик начал осуществлять деятельность по размещению ночного клуба и ресторана после того, как уже были установлены виды разрешенного использования, а использование земельного участка для размещения объекта общественного питания было отнесено к условно разрешенным видам использования. По этой причине ответчик имел право осуществлять указанный вид деятельности только по результатам публичных слушаний. Размещение ночного клуба во дворе жилых домов является недопустимым, противоречит СНиП и создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем возможен запрет осуществлять такую деятельность на основании статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направило, отзыв на апелляционную жалобу в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 3, 5), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика заявили ходатайство об отложении судебного разбирательства для мирного урегулирования спора.

Представители истца против удовлетворения ходатайства возражали, указали на отсутствие возможности урегулирования спора.

Ходатайство рассмотрено судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в его удовлетворении отказано в связи с отсутствием оснований полагать, что сторонами может быть достигнуто мирное урегулирование спора, и с учетом того, что такое урегулирование не состоялось при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представители истца с апелляционной жалобой не согласились по основаниям, приведенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения по приведенным в жалобе доводам, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Алигат» является владельцем (арендатором) нежилого четырехэтажного здания площадью 2 904,7 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером 42:24:0101049:1038, разрешенное использование – под общественную застройку (т. 1, л.д. 15-19).

Собственником указанного здания и земельного участка под ним является ЗАО «Кантри» (т. 1, л.д. 84).

Здание предоставлено в аренду для размещения в нем предприятия общественного питания. Фактически здание используется ответчиком как административное с размещением на первых двух этажах караоке-бара, ночного клуба, ресторана «Лайк».

В соответствии с картой градостроительного зонирования (приложение к постановлению Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75 «Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Кемерово»), действовавшей на дату начала осуществления ответчиком деятельности по размещению ночного клуба и ресторана, указанное здание находится в территориальной зоне О1-И - общественно-деловая зона с ограниченным использованием земельных участков и объектов капитального строительства в зоне объектов культурного наследия. Размещение отдельно стоящих, пристроенных, встроенных объектов торговли и предприятий общественного питания в этой зоне отнесено к условно разрешенным видам использования.

Постановлением Административной комиссии г. Кемерово от 10.06.2015 № 103-ЮЛ ООО «Алигат» признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка общей площадью 2562,19 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101049:1038 и арендуемого 4-этажного административного здания площадью 2 904,7 кв. м, расположенных по адресу: <...>, для размещения ресторана «Лайк», караоке-бара, ночного клуба с нарушением требований градостроительного регламента территориальной зоны 01-И, ответственность за которое предусмотрена статьей 26.1 Закона Кемеровской области от 16.06.2006 № 89-ОЗ «Об административных правонарушениях в Кемеровской области» с назначением наказания в виде штрафа в размере 10 000 рублей.

Кроме того, от граждан, проживающих в соседних многоквартирных домах, в Администрацию неоднократно поступали жалобы на деятельность ночного клуба и ресторана, связанные с повышенным уровнем шума и иными неудобствами.

Ссылаясь на то, что размещение ответчиком предприятия общественного питания на земельном участке в территориальной зоне О1-И без проведения публичных слушаний является незаконным, а также на то, что эксплуатация ночного клуба и ресторана вблизи многоквартирных домов нарушает права граждан, создает угрозу их жизни и здоровью, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, используя капитальное здание для размещения предприятия общественного питания, не прошел установленную законом процедуру получения разрешения на условно разрешенный вид деятельности в данной территориальной зоне, а также из того, что размещение ночного клуба и ресторана нарушает права граждан на благоприятные условия жизнедеятельности, что, в конечном счете, является опасным для жизни или здоровья людей.

Суд принял правильный по существу судебный акт.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По смыслу статей 606, 615 Гражданского кодекса арендатор вправе пользоваться арендованным имуществом по своему усмотрению, с соблюдением договоренностей о порядке использования имущества, достигнутых им с арендодателем при заключении договора аренды.

Из положений приведенных норм права следует, что правомочия собственника и производные правомочия арендатора в отношении принадлежащего им на вещном или обязательственном праве имущества являются достаточно широкими, однако, как и любое субъективное право, ограничены определенными рамками, а именно, требованиями закона и иных правовых актов и обязанностью соблюдать права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к реализации правомочий собственника земельного участка это общее правило нашло свое закрепление в пункте 3 статьи 209 Кодекса, согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

К градостроительным регламентам относятся устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.

В частности, статья 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает утверждение проекта правил землепользования и застройки по результатам публичных слушаний по такому проекту.

Таким образом, градостроительные регламенты разрабатываются и утверждаются в целях устойчивого развития территорий, то есть обеспечения при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (подпункт 3 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса). При разработке градостроительных регламентов учитывается мнение населения соответствующего муниципального образования посредством проведения публичных слушаний и утверждения регламентов представительным органом власти муниципального образования.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно пункту 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Судом первой инстанции установлено и заявителем апелляционной жалобы не оспаривается, что в период начала осуществления ответчиком деятельности по размещению ночного клуба и ресторана принадлежащее ему здание находилось в территориальной зоне О1-И - общественно-деловая зона с ограниченным использованием земельных участков и объектов капитального строительства в зоне объектов культурного наследия. Размещение отдельно стоящих, пристроенных, встроенных объектов торговли и предприятий общественного питания в этой зоне было отнесено к условно разрешенным видам использования.

Вместе с тем согласно нормативному правовому акту органа местного самоуправления, определявшему в тот период правила землепользования и застройки населенного пункта – постановлению Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75 «Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Кемерово» – условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков могли быть применены только после получения специального согласования посредством публичных слушаний.

Однако изменение вида разрешенного использования участка для размещения ресторана и ночного клуба в установленном порядке ко времени рассмотрения настоящего дела не производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не обращался.

В этой связи использование ответчиком земельного участка для размещения ресторана и ночного клуба не соответствует целям устойчивого развития территорий, препятствует обеспечению безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, создает условия для негативного воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду и качество жизни населения соответствующего муниципального образования.

При этом в соответствии с пунктом 5.1 «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», утвержденного приказом Минрегионразвития России от 28.12.2010 № 820, объекты и виды деятельности, несовместимые с целями создания для населения удобной, здоровой и безопасной среды проживания, не допускается размещать в жилых зонах.

Из материалов дела следует, что осуществление ответчиком хозяйственной деятельности по размещению ресторана и ночного клуба сопряжено с существенными неудобствами для граждан, проживающих в соседних многоквартирных жилых домах, которые неоднократно обращались в различные органы государственной власти и местного самоуправления с жалобами на повышенный уровень шума в ночное время, ненадлежащее поведение посетителей ресторана и ночного клуба и тому подобные обстоятельства.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что данные жалобы являются субъективным мнением граждан и опровергаются результатами проведенных экспертиз, не может быть принята во внимание, поскольку такие жалобы исходят от большого числа жителей соседних домов, поступают на протяжении значительного периода времени и сами по себе свидетельствуют о наличии определенных неудобств для собственников соседних квартир. Суд не может игнорировать данные обстоятельства в условиях, когда ответчик, размещая ресторан и ночной клуб без проведения публичных слушаний и продолжая осуществлять такую деятельность в настоящее время, действует заведомо с нарушением земельного и градостроительного законодательства.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает доказанным то обстоятельство, что продолжение осуществления ответчиком деятельности по размещению ресторана и ночного клуба с нарушением установленного градостроительного регламента территориальных зон создает объективную угрозу причинения вреда гражданам и муниципальному образованию.

В соответствии со статьей 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам.

Поскольку в рассматриваемом случае осуществление ответчиком деятельности по размещению ресторана и ночного клуба с нарушением требований градостроительного регламента территориальной зоны 01-И является незаконным и создает объективную угрозу безопасности и благоприятным условиям жизнедеятельности человека, создает условия для негативного воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду и качество жизни населения муниципального образования, Администрация как орган местного самоуправления, строительного надзора правомерно предъявила требование о приостановлении и прекращении ответчиком соответствующей деятельности, которое подлежит удовлетворению судом применительно к статье 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Алигат» о том, что в соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на использование земельного участка или объекта капитального строительства возможен лишь в том случае, если использование земельного участка и объекта капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, основан на неправильном толковании указанных норм материального права. Приведенные ответчиком положения Градостроительного кодекса и Земельного кодекса касаются случаев, когда деятельность, не соответствующая установленному градостроительному регламенту территориальных зон, начала осуществляться заинтересованным лицом до разработки и установления такого регламента; в этом случае, исходя из принципа определенности и законных ожиданий, устанавливается возможность продолжения заинтересованным лицом начатой деятельности, если она не опасна для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Напротив, для случаев реконструкции существующих объектов недвижимости и строительства новых объектов недвижимости абзацем шестым пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что они могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. В рассматриваемом деле строительство здания, в котором размещен ресторан и ночной клуб, равно как и начало осуществления такого вида деятельности, имели место после установления градостроительного регламента.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Возведение объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) допускается на основании разрешения на строительство. Такое разрешение не могло быть выдано застройщику, если строительство предполагается на земельном участке, не отведенном для этих целей, то есть, если строительство повлечет нарушение правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что застройщик – ЗАО «Кантри» получило разрешение на строительство 4-этажного административного здания (т. 1, л.д. 47).

Как установил суд первой инстанции, первоначальный проект не предусматривал размещение в административном здании предприятия общественного питания. Согласно ответу проектной организации от 10.09.2015 № 59, проект не предусматривал размещение караоке-бара, ночного клуба и ресторана. Первоначальный проект был откорректирован в части размещения столовой для сотрудников здания (т. 3, л.д. 38-39).

Таким образом, строительство и размещение предприятия общественного питания (ресторана и ночного клуба) осуществлены застройщиком и ответчиком в обход положений действующего законодательства о порядке получения разрешений на строительство, с представлением не соответствующих действительности сведений о целях использования возводимого здания. При таких обстоятельствах последствием недобросовестных действий ответчика является запрет осуществления деятельности, не соответствующей целям использования здания, указанным в проектной документации при получении разрешения на строительство, и для которой в выдаче такого разрешения могло быть отказано.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика – ООО «Алигат».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02 ноября 2015 года по делу № А27-11954/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Е.В. Афанасьева

Судьи В.М. Сухотина

Д.Г. Ярцев