Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Администрации Тальменского района Алтайского края (№ 07АП-1574/2021) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 19 января 2021 года по делу № А03-5065/2020 (судья Лихторович С.В.) по иску Администрации Тальменского района Алтайского края (658030, Алтайский край, Тальменский район, рабочий <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах муниципального образования Тальменский район Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью «Темп» (658030, Алтайский край, Тальменский район, рабочий <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор аренды незарегистрированного имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды в редакции Администрации Тальменского района.

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 16.12.2020,

от истца – без участия (извещен).

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тальменского района Алтайского края (далее также Администрация Тальменского района, истец) обратилась в арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Темп» (далее также – ООО «Темп», ответчик) об обязании ответчика заключить с Администрацией Тальменского района договор аренды незарегистрированного имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды в редакции Администрации Тальменского района.

Исковые требования обоснованы статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между сторонами было заключено концессионное соглашение, по которому концессионер обязался за свой счет создать и провести реконструкцию имущества право собственности на которое принадлежит концеденту и осуществлять деятельность по производству, передаче, распределению тепловой энергии. ответчик уклонился от подписания договора аренды незарегистрированного имущества. Согласно Концессионному соглашению концессионер обязан в течении года с момента 2 заключения соглашения осуществить государственную регистрацию права собственности за концедентом на все имущество по настоящему соглашению. В случае если по истечении одного года с момента заключения концессионного соглашения Концессионер не зарегистрирует права собственности в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости за концедентом, то имущество считается возвращенным концеденту, а с концессионером подлежит заключению договор аренды этого имущества. Ответчик от подписания договора уклонился.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 19 января 2021 года исковые требования удовлетворены частично. Суд решением обязал общество с ограниченной ответственностью «Темп» заключить с муниципальным образованием Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края договор незарегистрированного имущества на условиях в редакции Администрации Тальменского района Алтайского края согласно письму от 06.04.2020 № 246/П/1013 по следующим пунктам:

пункт 1.1: «В соответствии с условиями договора Арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает, за плату, незарегистрированное муниципальное имущество: объекты теплоснабжения, расположенные на территории муниципального образования Тальменский район Алтайского края, а также иное имущество, которое образует единое целое с объектами и предназначено для использования по общему назначению с объектами договора, указанное в приложении 1 к договору - Перечень арендуемого имущества (прилагается). Вышеуказанное имущество передается арендодателем арендатору по акту приемапередачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора». Пункт 1.2: «Целью договора является надежное обеспечение качественного и бесперебойного оказания услуг по теплоснабжению, эксплуатация и ремонт муниципальных объектов теплоснабжения, повышение надежности и экономичности его эксплуатации в предусмотренном договором порядке.»

пункт 1.3: «Имущество составляет казну муниципального образования Тальменский район Алтайского края.»;

пункт 1.6: «Капитальный ремонт Имущества производится арендатором.»;

пункт 2.1.1: «Передать арендатору имущество в фактическом состоянии по акту приема-передачи в день подписания договора.»;

пункт 2.3.6: «Производить под контролем арендодателя капитальные ремонты имущества в соответствии с планами проведения ремонтных работ. Планы проведения ремонтных работ составляются по сметам, согласованным с арендодателем ежегодно, за три месяца до начала следующего финансового года. В планах указываются объекты, подлежащие ремонту, перечень подлежащих выполнению на этих объектах работ, затраты на их выполнение и порядок финансирования.»;

пункт 2.3.8: «Обеспечить беспрепятственный допуск уполномоченных представителей арендодателя к имуществу после вступления в силу договора, на основании списков уполномоченных лиц, определяемых арендодателем.»;

пункт 2.3.12: «Ежеквартально производить сверки начисленной и оплаченной арендной платы путем подписания актов сверки с комитетом по управлению муниципальным имуществом Тальменского района, осуществляющим работу по начислению, учету и контролю за полнотой и своевременностью поступления арендных платежей.»;

пункт 2.3.18. в редакции «Ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять арендодателю: - реестр произведенного капитального ремонта имущества; - реестр произведенной реконструкции и модернизации имущества. К указанным реестрам прилагаются счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, при проведении реконструкции и модернизации объектов - акты ввода в эксплуатацию по форме КС-14.»;

пункт 3.2: «Арендная плата устанавливается из расчета рыночной стоимости арендной платы, определенной независимой оценочной фирмой, а также налоговых и иных расходов, связанных с содержанием Имущества, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством РФ. Ежемесячный размер арендных платежей подлежит ежегодной индексации с учетом корректирующего коэффициента, при этом размер арендной платы изменяется автоматически (без оформления дополнительных соглашений сторон о внесении изменений в договор). Размер корректирующего коэффициента утверждается постановлением администрации района. Измененный размер арендных платежей применяется при расчетах арендной платы по договору с первого января года, следующего за годом утверждения размера корректирующего коэффициента. Об изменении вышеуказанной величины арендодатель обязан уведомить арендатора по адресу, указанному в договоре. В случае изменения своего адреса арендатор обязан уведомить об этом другую сторону. При неисполнении этой обязанности уведомление считается полученным при направлении его по адресу, указанному в договоре. Размер месячной арендной платы на момент заключения договора, определённый в соответствии с заключением судебной экспертизы № 097-11.20, произведенной 13.11.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Алтерра», составляет 221 592 руб. 46 коп. с учетом НДС.»;

пункт 3.3: «Арендные платежи исчисляются с 28.11.2019 с учетом даты фактического использования арендатором имущества.»;

пункт 6.1: «При неуплате платежей по договору в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, действующей на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга) от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.»;

пункт 7.3: «Договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор обязан освободить и вернуть имущество в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с нарушением условий договора; - ухудшает состояние переданного в аренду имущества; - в случае наличия задолженности по арендной плате, размер которой превышает арендную плату за два месяца и более; - не выполняет обязанности по проведению текущего и капитального ремонтов имущества; - в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ». Дополнить договор аренды незарегистрированного имущества приложением 1 - перечень арендуемого имущества, с указанием его в пункте 1.1 договора.

В удовлетворении остальной части иска судом отказано, взыскано с муниципального образования Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Темп» 11 649 руб. в возмещение расходов на уплату за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с данным решением в части определения пункта 3.2 договора, Администрации Тальменского района обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части изложения пункта 3.2., на условиях которого ООО «Темп» обязано заключить к Администрацией Тальменского района договор аренды, и в части взыскания судебных расходов в размере 11 649 руб. отменить и принять новое решение об удовлетворении требований о заключении договора аренды на условиях, указанных в проекте договора аренды в редакции Администрации Тальменского района.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд при рассмотрении дела не учел, что заключения эксперта от 13.11.2020 № 097-11.20, выполненное ООО «Алтерра», как и заключения оценщика от 29.05.2020 № 032-05-20 ИП ФИО5 проявляют недостаточную ясность , неполноту, необъективность, так как при расчете рыночной стоимости не включены в арендную плату ни операционные расходы, ни потери, к ставке доходности не добавлена норма возврата капитала, чем занижена арендная плата. При этом имеется заинтересованность при выборе экспертной организации, поскольку оба отчета выполнены под руководством одного и того же лица ФИО5, являвшегося руководителем экспертной организации; согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Алтерра» и ИП ФИО5 имеют основной код ОКВЭД 74.90.2, не дающий право на оценку недвижимости, как и коды ОКВЭД по дополнительным видам деятельности.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы от истца и от ответчика поступили ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, которая была назначена определением апелляционного суда от 05.04.2021, по окончании которой производство по делу было возобновлено.

Истец, извещенный о времени и месте проведения рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Представитель ответчика в судебном заседании указал на необоснованность доводов апелляционной жалобы, отсутствие оснований для определения условия договора по расчету истца, указал на возможность его определения по результатам повторной судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции только в части разногласий по пункту 3.2 договора и в части взыскания судебных расходов на оплату экспертизы.

Заслушав представителя, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Тальменского района (Концедент) и ООО «Темп» (концессионер) 27.11.2018 было заключено концессионное соглашение (л.д.65-97 т.1), по условиям которого концессионер обязался за свой счет и (или) за счет привлеченных средств создать и провести реконструкцию (модернизацию) имущества, право собственности на которое принадлежит концеденту, и осуществлять деятельность по производству, передаче, распределению тепловой энергии потребителям (далее также - услуги теплоснабжения) с использованием объекта соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный настоящим соглашением, права владения и пользования объектом соглашения для осуществления указанной деятельности (п.1.1 соглашения).

В соответствии с п.3.4. концессионного соглашения концессионер обязан в течение 1 (одного) года с момента заключения настоящего соглашения за счет собственных средств обеспечить осуществление государственной регистрации права собственности концедента на все передаваемое по настоящему соглашению незарегистрированное недвижимое имущество, а также государственной регистрации обременения данного права, и государственного кадастрового учета, в том числе при необходимости выполнить кадастровые работы в отношении такого имущества. Перечень данного имущества указан в разделе 2 приложений к концессионному соглашению.

Если по истечении одного года с момента заключения настоящего Соглашения права на незарегистрированное недвижимое имущество не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, не зарегистрированное недвижимое имущество считается возвращенным во владение и в пользование концедента, а с концессионером в отношении такого незарегистрированного недвижимого имущества заключается договор аренды на срок действия настоящего соглашения без проведения конкурса в порядке и на условиях, определенных Правительством Российской Федерации. При заключении такого договора аренды обязательства концессионера, установленные ранее настоящим соглашением в отношении передаваемого в аренду незарегистрированного недвижимого имущества, сохраняются.

Указанные условия концессионного соглашения основаны на нормах закона.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 43 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-Федерального закона «О концессионных соглашениях» в случае, если права на недвижимое имущество, переданное концессионеру в соответствии с концессионным соглашением, не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, концессионер обязан в течение одного года с момента заключения концессионного соглашения за счет собственных средств обеспечить осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности концедента на такое имущество, в том числе при необходимости выполнение кадастровых работ в отношении такого имущества.

Если по истечении одного года с момента заключения концессионного соглашения права на незарегистрированное недвижимое имущество не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, незарегистрированное недвижимое имущество, передача которого концессионеру предусмотрена концессионным соглашением, считается возвращенным во владение и в пользование концедента, а с концессионером в отношении такого незарегистрированного недвижимого имущества заключается договор аренды на срок действия концессионного соглашения без проведения конкурса в порядке и на условиях, определенных Правительством Российской Федерации.

При заключении такого договора аренды обязательства концессионера установленные ранее концессионным соглашением в отношении передаваемого в аренду незарегистрированного недвижимого имущества, сохраняются.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчиком государственная регистрация права на объекты недвижимости согласно разделу 2 приложения к концессионному соглашению не произведена.

Данные обстоятельства явились основанием для направления Администрацией Тальменского района письмом от 30.03.2020 № 246/П/63 в адрес ответчика проекта договора аренды незарегистрированного имущества для заключения, в ответ на который ООО «Темп» письмом от 17.03.2020 № 765 направило в адрес Администрации Тальменского района протокол разногласий к договору аренды незарегистрированного имущества по ряду условий.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении настоящего иска между сторонами имелся спор по условию пункта 3.2. проекта договора, определяющему установление арендной платы.

Истцом предложен размер месячной арендной платы на момент заключения договора, определённый в соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2019 №126, выполненным ООО ОК «Авангард», который составляет 992 058 рублей с учетом НДС.

Ответчиком был представлен отчет оценщика ИП ФИО5 от 29.05.2020 № 032-05-20, согласно которому годовая стоимость аренды имущества составляет 3 059 877,40 рублей, размер ежемесячного арендного платежа 254 989,78 рублей с учетом НДС.

Определением от 15.09.2020 с целью разрешения разногласий и определения размера арендной платы суд назначил по делу судебную товароведческую экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Аллтерра» ФИО6, на разрешение эксперта был поставлен вопрос: Каков размер рыночный ежемесячной арендной платы на дату заключения договора аренды – 28.11.2019 объектов аренды, указанных в концессионном соглашении от 27.11.2018, заключенном между Администрацией Тальменского района Алтайского края и ООО «Темп».

До назначения экспертизы в материалы дела было представлено данной экспертной организации о готовности провести экспертизу, подписанное Флат Д.Е.

После окончания экспертизы в суд было представлено заключение эксперта Флат Д.Е. от 13.11.2020. С сопроводительным письмом от 08.12.2020 в суд представлено заключение эксперта повторно с устраненной технической ошибкой в части указания годовой арендной платы вместо требуемой ежемесячной, сопроводительное письмо подписано директором ООО «Алтерра» ФИО5

Истцом было заявлено о назначении повторной экспертизы со ссылками на заинтересованность ответчика в выборе экспертной организации ООО «Алтерра», директором которой является ФИО5, ранее изготовивший для ответчика отчет оценщика, а также невключение в арендную плату операционных расходов, потерь, нормы возврата капитала при определении ставки доходности, чем занижена арендная плата. Данное ходатайство суд отклонил, указав на отсутствие оснований, поскольку судебная экспертиза соответствует требованиям закона, обоснована, экспертом в судебном заседании даны исчерпывающие пояснения на вопросы истца, сомнений в обоснованности заключения эксперта, наличия противоречий в выводах эксперта не установлено.

Вместе с тем, в судебном акте конкретных выводов, по которым отклонены доводы истца о невключении в арендную плату операционных расходов, потерь, нормы возврата капитала при определении ставки доходности, чем занижена арендная плата, не содержится за исключением ссылки на заключение судебной экспертизы. При этом апелляционный суд учитывает, что согласно выписке из ЕРЮЛ руководителем ООО «Алтерра» является ФИО5, ранее в качестве индивидуального предпринимателя изготовивший для ответчика отчет оценщика, что не было видно из документов, представленных в суд первой инстанции при назначении экспертизы, поскольку ответ на запрос ответчика подписан Флат Д.Е., сведения о руководителе организации, ОГРН, ИНН в письме не были указаны.

Принимая во внимание наличие оснований для назначения повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости арендной платы, являющейся по сути оценочной экспертизой, что внесение ответчиком денежных средств на депозит суда и представление документов для разрешения вопросов о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции определением от 05.04.2021 назначил по делу повторную судебную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Современный Центр Негосударственной Экспертизы» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес по ЕГРЮЛ 656053, <...>; почтовый адрес 656015, <...>, каб. А1-203), эксперту ФИО7, на разрешение эксперта поставлен вопрос: Каков рыночный размер ежемесячной арендной платы на дату заключения договора аренды, то есть на 28.11.2019, объектов аренды, указанных в концессионном соглашении от 27.11.2018, заключенном между Администрацией Тальменского района Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью «Темп».

По результатам повторной судебной экспертизы в апелляционный суд поступило заключение эксперта № 0975/19042021/А03-5065/2020 ООО «Современный Центр Негосударственной Экспертизы» ФИО7 (т.4 л.75 – 170), в котором экспертом сделан вывод о величине ежемесячной арендной платы с НДС – 254 989,78 рублей.

В заключении имеется подписка о предупреждении об уголовной ответственности, изложено содержание и результаты исследований, обоснование выводов эксперта. При формировании выводов относительно операционных расходов эксперт исходил из условий концессионного соглашения, при определении возможных прочих доходов и потерь от недозагрузки эксперт исходил из их отсутствия, так как объекты не предполагают альтернативного использования (т.4 л.115). В заключении подробно изложены методы определения арендной платы и используемые величины, в том числе в отношении возврата капитала и дохода на капитал (т.4 л.113).

Возражений в отношении данного заключения от участвующих в деле лиц не поступило, выводы эксперта мотивированно не оспорены.

Апелляционный суд не усматривает неясностей либо противоречий в указанном заключении, в связи с чем считает обоснованным определение спорного условия договора в соответствии с выводами эксперта по результатам повторной судебной экспертизы.

В этой связи решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит изменению с принятием судебного акта об урегулировании разногласий при заключении договора с определением условий абзаца 4 пункта 3.2. договора в следующей редакции: «Размер месячной арендной платы на момент заключения договора, определённый в соответствии с заключением судебной экспертизы № 0975/19042021/А03-5065/2020, произведенной 05.05.2021 обществом с ограниченной ответственностью «Современный Центр Негосударственной Экспертизы», составляет 254 989 рублей 78 копеек с учетом НДС».

Основанием для изменения судебного акта явилось неправильное применение норм процессуального права при оценке заключения эксперта и рассмотрении вопроса о необходимости повторной экспертизы и связанная с этим недоказанность величины арендной платы, которую суд первой инстанции посчитал установленной (пункты 2, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение подлежит также изменению в части распределения судебных расходов. Апелляционный суд приходит к выводу о необходимости возложения на истца расходов ответчика на оплату повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции с учетом того, что редакция спорного пункта подлежит определению не на основе расчета и требований истца, а именно по результатам экспертизы, несение ответчиком расходов на проведение данной экспертизы подтверждено.

Вместе с тем, апелляционный суд не усматривает оснований для взыскания с истца в пользу ответчика 11 649 рублей расходов на проведение экспертизы обществом с ограниченной ответственностью «Алтерра», исходя при этом из положений статей 110, 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обстоятельств дела. Данная экспертная организация, которая не должна была выступать в качестве таковой по причине взаимосвязи с лицом, ранее выполнившим для ответчик отчет о рыночной стоимости, была предложена суду именно ответчиком, назначена экспертной организацией по его ходатайству. Заявляя о возможности привлечения в качестве эксперта такой организации, не установив сведения о ней и не убедившись в возможности ее привлечения как эксперта, участвующее в деле лицо несет последующий риск невозможности использования в качестве доказательства полученного в результате данной экспертизы заключения. Оснований же для возложения данных издержек на истца, который о привлечении такой организации не заявлял и из представленных ответчиком документов не мог ранее установить необходимые сведения о ней, не имеется.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 2, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 19 января 2021 года по делу № А03-5065/2020 изменить в части определения условий абзаца 4 пункта 3.2 договора между обществом с ограниченной ответственностью «Темп» и муниципальным образованием Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края незарегистрированного имущества, изложив абзац 4 пункта 3.2. договора в следующей редакции:

Размер месячной арендной платы на момент заключения договора, определённый в соответствии с заключением судебной экспертизы № 0975/19042021/А03-5065/2020, произведенной 05.05.2021 обществом с ограниченной ответственностью «Современный Центр Негосударственной Экспертизы», составляет 254 989 рублей 78 копеек с учетом НДС».

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 19 января 2021 года по делу № А03-5065/2020 изменить в части взыскания судебных расходов, изложив данную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с муниципального образования Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Темп» 20 000 рублей в возмещение расходов на уплату за проведение повторной судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.В. ФИО1

Судьи Н.В. ФИО2

ФИО3