Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Арышевой М.С., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (№07АП-2491/2021) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 12.02.2021 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-15665/2020 (судья Зверева В.А.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: муниципальное образование город Барнаул в лице Администрации города Барнаула, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4,

об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5, доверенность от 05.11.2020,

от ответчика: ФИО6, доверенность от 25.12.2020,

от третьих лиц: без участия,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился к комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - комитет) с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи 222/500 долей (186, 5 кв. м) в праве собственности на здание аптеки с кадастровым номером: 22:63:030132:267, расположенное по адресу: <...> на условиях проекта договора, приложенного к уточненному иску от 28.01.2021.

Исковые требования со ссылкой на статьи 217, 244, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3, 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) мотивированы наличием у ответчика обязанности заключить договор купли-продажи муниципального имущества, включенного в План приватизации без торгов с долевым собственником, имеющим преимущественное право покупки доли в праве собственности муниципального имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование город Барнаул в лице Администрации города Барнаула, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением от 12.02.2021 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, предприниматель в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование подателем жалобы указано следующее: положения Закона о приватизации носят специальный характер по отношению к нормам ГК РФ; Законом о приватизации не определен порядок продажи долей в праве общей долевой собственности; следовательно, данные правоотношения должны регулироваться положениями статьи 250 ГК РФ; таким образом, у долевых собственников должна быть возможность реализовать преимущественное право покупки доли в праве собственности на
муниципальное имущество без проведения торгов; судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о необходимости обязательного проведения публичных торгов, которые бы предвосхищали реализацию преимущественного права долевого собственника приобрести доли в объекте недвижимости по цене предложения третьему лицу.

Комитет в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения как соответствующее законодательству.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивал на оставлении решения суда без изменения.

Выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что за предпринимателем зарегистрировано 93/500 долей в праве общей собственности на здание аптеки, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 429,1 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.04.2019 г. (л.д. 17 - 22 т. 1).

Решением Барнаульской городской Думы от 04.09.2020 № 568 «О внесении изменений и дополнения в решение городской Думы от 09.10.2019 № 382 «Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2020 - 2022 годы» в прогнозный план приватизации был включен объект - 222/500 доли (186,5 кв. м) в праве собственности на нежилое здание аптеки общей площадью 429,1 кв. м, расположенное по адресу: <...> (пункт 121 Решения Барнаульской городской Думы).

В дальнейшем вышеуказанный объект на основании решения Барнаульской городской Думы от 30.10.2020 № 582 «Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2021 - 2023 годы» (пункт 66 Решения Барнаульской городской Думы) был также внесен в прогнозный план приватизации.

24.09.2020 предприниматель обратился к комитету с предложением заключить договор купли-продажи на спорный объект путем реализации преимущественного права покупки.

Письмом № 156/отв-2639 от 21.10.2020 комитет отказал в преимущественном праве покупки, предложив принять участие в торгах (л.д. 24 т. 1), что явилось причиной обращения в суд с настоящим иском.

В период рассмотрения дела Администрацией г. Барнаула на основании решения Барнаульской городской Думы от 09.10.2019 № 382 «Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2020 - 2022 годы», решения комиссии по приватизации муниципального имущества города Барнаула (протокол от 13.10.2020 № 7) принято постановление № 1830 от 17.11.2020 «Об условиях приватизации нежилого помещения по Павловскому тракту, 277а», которым утверждены условия приватизации спорного помещения, способ приватизации - аукцион в электронной форме с величиной повышения начальной цены («шаг аукциона») 150 000 руб., начальная цена объекта 150 000 руб., что послужило основанием для уточнения истцом исковых требований.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 217, 244, 246, 250 ГК РФ, 1, 3, 4, 13 Закона о приватизации, исходил из того, что поскольку нормы законодательства являются специальными, содержат перечни отношений, на которые они не распространяется, и отношения, возникающие при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на муниципальное имущество, в названные перечни не включены, следовательно, спорное имущество (доли в праве собственности на здание аптеки) также подлежит реализации лишь посредством конкурентных процедур. Цена доли муниципального имущества в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения муниципальное имущество подлежит реализации победителю торгов.

Кроме того, судом указано, что такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется. Отмечено также то, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при приватизации объектов муниципальной собственности не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с государственным имуществом (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право) разрешен в пользу максимальной цены, определенной путем проведения конкурсов или аукционов (подп. 2, 4 п. 1 статьи 13 Закона). Экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблении, связанных как с завышением, так и с занижением цены.

Апелляционный суд полагает, что судом спор по существу разрешен правильно, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 244 и 246 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В статье 10 и пункте 4 статьи 14 Закона о приватизации установлено, что порядок планирования приватизации муниципального имущества и порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества определяется органами местного самоуправления самостоятельно.

Приватизация муниципального имущества осуществляется только предусмотренными Законом о приватизации способами (пункт 5 статьи 13 Закона о приватизации).

Следовательно, положения Закона о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом из содержания статьи 13 Закона о приватизации следует, что основным способом продажи муниципального имущества является его реализация по максимальной цене на торгах путем проведения конкурсов или аукционов (подпункты 2, 4 пункта 1 статьи 13 закона).

Остальные способы применяются в случае, если муниципальное имущество не удалось реализовать по максимально возможной цене на торгах (подпункты 7, 8 пункта 1 статьи 13 Закона).

Указанный перечень является исчерпывающим.

В силу ст.ст.13, 18-20 Закона о приватизации в виде общего правила при продаже государственного имущества устанавливается проведение обязательных торгов в форме конкурса или аукциона.

Согласно п.4 ст.447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии с п.1 ст. 18 Закона о приватизации на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Вместе с тем, в пункте 4 статьи 3 названного Закона оговорено, что к отношениям по отчуждению муниципального имущества, не урегулированным Законом о приватизации, применяются нормы гражданского законодательства.

Таким образом, поскольку Законом о приватизации указан способ продажи (конкурентные процедуры) не урегулирован порядок продажи долей в праве общей долевой собственности, в данном случае применительно к особенностям реализации данного конкретного имущества, подлежат применению положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением администрации города Барнаула от 17.11.2020 №1830 утверждены условия приватизации нежилого помещения по Павловскому тракту, 277а (характеристики объекта продажи, начальная цена объекта, способ приватизации — аукцион в электронной форме, срок оплаты, обременения продаваемого объекта).

Аукцион по продаже муниципального имущества не проводился, договор купли-продажи с иными лицами не заключался.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорное имущество (доли в праве общей собственности на недвижимое имущество) подлежит отчуждению предусмотренным специальным законодательством о приватизации способом, при реализации которого иные долевые собственники имеют преимущество в виде приоритетного заключения договора.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относится на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 12.02.2021 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-15665/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий Д.Н. ФИО7

Судьи А.В. Назаров

ФИО1