Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Зональненского сельского поселения на решение Арбитражного суда Томской области от 19.02.2016 года по делу № А67-7225/2015 (07АП-3000/16) (судья С.В. Григорьев)

по исковому заявлению Администрации Зональненского сельского поселения (ИНН <***> ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) о признании сделки - договора аренды земельного участка от 25.01.2013 недействительной, обязании ФИО3 возвратить земельный участок по акту приема-передачи, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 373 450-56 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Зональненского сельского поселения (далее – Администрация) обратилась в суд с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о признании договора аренды земельного участка от 25.01.2013 недействительным, обязании по акту приема-передачи возвратить спорный земельный участок и взыскании неосновательного обогащения в размере 299 292,26 рублей, как платы за пользование.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что сделки - договоры аренды земельного участка от 16.02.2011 и от 25.01.2013 являются недействительными, предприниматель ФИО3 пользуется земельным участком с 16.02.2011 (с момента передачи по передаточному акту от 16.02.2011) и обязан вносить плату за пользование земельным участком, которая рассчитывается с учетом размера платы за пользование аналогичными земельными участками в муниципальном образовании «Томский район».

Решением Арбитражного суда Томской области от 19.02.2016г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом неправильно установлены обстоятельства по делу и сделан необоснованный вывод о том, что спорный земельный участок не мог использоваться для строительства; заявитель считает, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о передаваемом в аренду земельном участке не является основанием для освобождения от обязательства по внесению платы за фактическое пользование, так как в настоящем случае земельный участок был индивидуализирован; отсутствие у муниципального образования «Зональненское сельское поселение» права собственности на земельный участок в момент передачи его в аренду не является основанием для освобождения арендатора от обязательства по оплате; факт отсутствия государственной регистрации договора аренды от 16.02.2011 не освобождает ответчика от обязательства вносить плату за пользование земельным участком; судом необоснованно не принято во внимание постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2015г. по делу №А67-5812/2014 и не применены положения ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ); ФИО3 не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка; суд сделал необоснованный вывод о соблюдении процедуры предоставления земельного участка ФИО3 только на основании представленного стороной ответчика копии информационного бюллетеня №347 от 21.12.2012, который является поддельным, о чем заявлялось стороной истца. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

ФИО3 в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции от 19.02.2016г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Просил решение по делу отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Просил решение оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, Администрацией Зональненского сельского поселения (арендодателем) и ФИО3 (арендатором) был подписан договор аренды земельного участка от 16.02.2011, по условиям которого арендодатель обязан предоставить, а арендатор – принять в аренду земельный участок из земель населенного пункта для строительства и эксплуатации нежилых помещений, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 1 125 кв. метров. Срок пользования участком установлен с 16.02.2011 по 16.01.2016.

Стороны подписали приложение к договору - передаточный акт от 16.02.2011 № 1, по которому арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, площадью 1 125 кв. метров; вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации нежилых помещений.

На дату подписания договора аренды от 16.02.2011 земельный участок на кадастровый учет поставлен не был, у Администрации Зональненского сельского поселения не имелось полномочий на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с этим договор аренды земельного участка от 16.02.2011 не зарегистрирован.

Земельный участок площадью 1 125 кв. м, сформированный для строительства и эксплуатации нежилых сооружений, поставлен на кадастровый учет 11.11.2011, ему присвоен кадастровый номер 70:14:0312004:2465, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 19.02.2015.

Постановлением Администрации Томского района от 29.08.2012 № 1987-з земельный участок с кадастровым номером 70:14:0312004:2465 площадью 1 125 кв.м предоставлен Администрации Зональненского сельского поселения в постоянное (бессрочное) пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования Администрации Зональненского сельского поселения на земельный участок зарегистрировано 10.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70АВ 335804.

25.01.2013 между Администрацией (арендодателем) и ФИО3 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 25.01.2013, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенного пункта, кадастровый номер 70:14:0312004:2465, расположенный по адресу: <...>, для строительства и эксплуатации нежилых сооружений, общей площадью 1 125 кв. метров. Срок аренды участка установлен с 25.01.2013 по 25.01.2018. Земельный участок передан 25.01.2013 во владение арендатора, что подтверждается передаточным актом № 1.

По условиям п. 3.1-3.3 договора размер арендной платы за участок определен в приложении 1 (Расчет арендной платы) к настоящему договору; ставка арендной платы за использование земельных участков устанавливается и утверждается Главой поселения (Главой Администрации). Арендная плата вносится не позднее 15 ноября текущего года путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 29.04.2013 Управлением Росреестра по Томской области внесена регистрационная запись № 70-70- 01/021/2013-475.

Администрацией Зональненского сельского поселения выдано разрешение на строительство гаражного бокса (ангара) общей площадью 365 кв. метров от 06.02.2013 № RU 70514304-30/13.

Истец обратился с иском о признании сделки – договора аренды земельного участка от 25.01.2013, заключенного между Администрацией Зональненского сельского поселения и ФИО3, недействительным.

Кроме того истец утверждает, что предприниматель ФИО3 в период с 16.02.2011 по настоящее время фактически (без правовых оснований) пользовался земельным участком с кадастровым номером 70:14:0312004:2465 (с момента передачи земельного участка – 16.02.2011) и требует взыскать неосновательное обогащение в сумме 299 292,26 рублей как плату за пользование.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, принял по существу правильный судебный акт, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка.

В этой связи для осуществления строительства на арендованном земельном участке предприниматель ФИО3 должен был предварительно получить разрешение на строительство, которое, в свою очередь, могло быть выдано ему только при представлении правоустанавливающих документов на земельный участок, в частности, надлежащим образом оформленного заключенного договора аренды.

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания соответствующего договора аренды) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса (в том числе право аренды), удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав подлежащие применению нормы земельного законодательства, законодательства о кадастровом учете, а также представленные в дело документы, суд установил, что на дату подписания договора аренды от 16.02.2011 предоставленный в аренду земельный участок не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет, что исключало возможность государственной регистрации договора аренды такого участка.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, на дату подписания договора аренды от 16.02.2011 муниципальное образование "Зональненское сельское поселение" не вправе было распоряжаться земельным участком, поскольку такими полномочиями в тот период обладала Администрация Томского района. Отсутствие у Администрации Зональненского сельского поселения правомочий на распоряжение земельным участком также делало невозможным государственную регистрацию подписанного сторонами договора аренды от 16.02.2011, а значит, и надлежащее оформление ответчиком правоустанавливающих документов на землю.

Наконец, судом первой инстанции установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что предоставление в аренду земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, без проведения конкурса не соответствовало статье 15 Закона о защите конкуренции, и такое предоставление являлось незаконным.

Из изложенного выше следует, что земельный участок площадью 1 115 кв. м был предоставлен Администрацией ответчику с целым рядом весьма существенных нарушений, а именно: в аренду был предоставлен участок, не сформированный в установленном порядке и не прошедший кадастровый учет; земельный участок предоставлен лицом, не имевшим права им распоряжаться; предоставление земельного участка осуществлено сельским поселением в обход закона, с нарушением процедуры предоставления земли в аренду.

При этом, как обоснованно отметил суд первой инстанции, до предоставления земельного участка в надлежащем порядке ответчик не мог пользоваться арендованным имуществом для тех целей, в которых заключался договор аренды.

Оспаривая выводы суда в указанной части, истец не указал, каким образом предприниматель ФИО3 в действительности мог законно осуществлять строительство на земельном участке, формально переданном ему во владение и пользование, если государственная регистрация договора аренды невозможна, а без надлежащего оформления правоустанавливающих документов на землю предпринимателю не могло быть выдано разрешение на строительство нежилых помещений.

Принимая во внимание вышеизложенное, установив, что указанные нарушения при предоставлении земельного участка в аренду были допущены не арендатором, а арендодателем – Администрацией Зональненского сельского поселения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца в части взыскания неосновательного обогащения как платы за пользование земельным участком.

Доказательства пользования ответчиком земельным участком в спорный период в деле отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении требований в части признания недействительным договора 25.01.2013, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что земельный участок арендатору-ответчику предоставлен в порядке, предусмотренном п. 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, ФИО3 как арендатор исполнил обязательства по оплате арендованного земельного участка предоставленного по договору от 25.01.2013 в полном объеме, что подтверждается первичными документами: заявлением физического лица на перевод денежных средств от 13.05.2014 сумма перевода 39 800 рублей; чеком Сбербанк России Онлайн от 29.10.2015 на сумму 39 624 рубля; чек-ордером Сбербанка России от 10.11.2014 на сумму 39 624 рубля.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 11.11.2011, ему присвоен кадастровый номер 70:14:0312004:2465, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 19.02.2015, а в соответствии с пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ (в ранее действующей редакции) в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, то есть путем проведения торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а не в порядке выбора земельного участка.

Согласно, копии Информационного бюллетеня № 347 от 21.12.2012, администрацией было размещено объявление о намерении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 70:14:0312004:2465, расположенного по адресу: <...>, для строительства и эксплуатации нежилых сооружений, общей площадью 1125 кв. метров

В ходе рассмотрения настоящего дела истец заявил о фальсификации доказательства - Информационного бюллетеня № 347 от 21.12.2012, которое рассмотрено судом в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, оснований для исключения этого документа из числа доказательств не установлено.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о фальсификации названного доказательства в смысле статьи 161 АПК РФ, а сводятся к оценке фактических обстоятельств рассматриваемого дела, в связи с чем судом первой инстанции правомерно не применен механизм проверки заявления о фальсификации доказательств, установленный статьей 161 АПК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с критичной оценкой, данной судом первой инстанции постановлению Главы поселения ФИО4 от 13.08.2014 № 274 «Об отмене постановления Администрации Зональненского сельского поселения от 24.01.2013 № 10 «О предоставлении земельного участка ФИО3 в п. Зональная Станция для строительства и эксплуатации нежилых сооружений», поскольку указанный акт нарушает права и законные интересы землепользователя ФИО3, возникшие на основании постановления Администрации Зональненского сельского поселения от 24.01.2013 № 10 и договора аренды земельного участка от 25.01.2013 и соответственно не может служить доказательством прекращения права арендатора на земельный участок. Постановление Администрации от 24.01.2013 № 10 не признано недействительным в установленном законом порядке.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что установленные по делу №А67-5812/2014 обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, также отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Из логического толкования статьи 69 АПК РФ следует, что свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Как следует из содержания части 1 статьи 64 АПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

Вместе с тем арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

Указанный вывод соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлениях от 03.04.2007 N 13988/06, от 17.07.2007 N 11974/06.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выводы суда первой инстанции основаны на положениях ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, переоценке не подлежат.

Несогласие с оценкой доводов, данной арбитражным судом первой инстанции, не является основанием для отмены судебного акта.

Довод о неприменении судом норм права, подлежащих применению, и неверной оценке обстоятельств отклоняется, как необоснованный и противоречащий представленным доказательствам.

Оценка доказательств по настоящему спору произведена арбитражным судом области в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ.

При принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 19.02.2016 года по делу № А67-7225/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

ФИО5

Судьи

ФИО6

И.И. Терехина