Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (№ 07АП-4071/2020) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.03.2020 по делу № А03-5057/2019 по исковому заявлению Управления имущественных отношений Алтайского края, (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376, 656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, 64) к индивидуальному предпринимателю Даштояну Гранту Мисаковичу, (ИНН 222508829544, ОГРНИП 304222504800057) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Попова А.А. – доверенность от 21.11.2019, удостоверение, диплом;

от ответчика: Кунгурова Е.А. – доверенность от 16.06.2020, удостоверение адвоката; Браун С.Н. – доверенность от 18.07.2019, диплом, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Даштояну Гранту Мисаковичу (далее – ИП Даштоян Г.М.) об изъятии объекта незавершенного строительства (торгово-выставочный комплекс) с кадастровым номером 22:63:030308:43, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, д. 311, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 12.03.2020 Арбитражного суда Алтайского края исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Управление просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы податель ссылается на то, что исходя из информации комитета, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по спорному адресу не выдавалось. Спорный объект представляет собой угрозу жизни и здоровью людей. Вступившим в законную силу решением по делу № А03-938/2019 в удовлетворении исковых требований ИП Даштояна Г.М. отказано. Учитывая изложенное, принадлежащий ответчику объект недвижимости не может быть признан объектом завершенного строительства. В ЕГРН содержатся сведения именно о том, что объект является незавершенным строительством. Апеллянт полагает, что имеются основания для применения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ответчик представил отзыв, в котором просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ИП Даштоян Г.М. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 22.01.2016 № 4634-з, по условиям которого ответчику предоставлен в пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030308:13, общей площадью 11971 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 311, для завершения строительства торгово-выставочного комплекса сроком на 3 года с момента вступления договора в силу.

На основании постановления Администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 «Об органах исполнительной власти Алтайского края», постановления Правительства Алтайского края от 16.10.2018 № 392 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.02.2016.

Срок аренды по договору установлен 3 года с момента вступления договора в силу (пункт 2.1). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.2).

Поскольку государственная регистрация договора осуществлена 02.02.2016, срок действия договора истек 04.02.2019 с учетом положений статей 192 и 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

О прекращении срока действия договора истец заблаговременно уведомил ответчика в письме № 24/19990 от 22.11.2018.

Договор был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, срок действия договора не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Учитывая положения названных норм, после истечения срока действия договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) погашена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030308:13, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 311.

Согласно сведений из ЕГРН, на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030308:43, степень готовности 98%, принадлежащий на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 22-22/001-22/001/087/2015-6494/1 от 17.12.2015.

Письмом от 22.11.2018 № 24/19990 истец уведомил ответчика о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 311, до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 22.01.2016 № 4634-з.

Также истец сообщил ответчику, что в случае невыполнения действий по завершению строительства объекта он будет вынужден обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, согласно информации комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешение на ввод в эксплуатацию объекта ответчику не выдавалось, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на день рассмотрения спора степень готовности объекта составляет 100%, оснований для изъятия объекта и реализации его с публичных торгов не имеется.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления и апелляционной жалобы, позиция истца основана на том, что договор аренды земельного участка действовал до 04.02.2019 (3 года с момента государственной регистрации - 02.02.2016), введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества на земельном участке отсутствует, соответственно, строительство не завершено.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывал, что основания для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, поскольку на земельном участке отсутствует объект незавершенный строительством, фактически строительство объекта недвижимого имущества завершено на 100%.

Определением суда от 20.11.2019 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГрадЭксперт» Жукову Юрию Николаевичу.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: «Какова степень готовности объекта недвижимости, имеющего кадастровый номер 22:63:030308:13, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 311?»

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта № 06/03-09(06/03-59) от 20.02.2020, степень готовности объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030308:13 по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 311, составляет 100%.

Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом апелляционной инстанции не установлены.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объекта не завершение строительства объекта. По смыслу указанной нормы права, реализация с торгов незавершенного строительством объекта осуществляется с целью завершения строительства лицом, которое приобретает данный объект на торгах. В рассматриваемом случае, с учетом установленного экспертным заключением завершения строительства, объект не нуждается в завершении строительства.

Довод апелляционной жалобы о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует, что свидетельствует о том, что строительство объекта не завершено, коллегией отклоняется, в силу следующего.

Действительно, согласно части 10 статьи 55 ГрК Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК Российской Федерации).

В рассматриваемом случае объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке как объект, не завершенный строительством, акт ввода его в эксплуатацию отсутствует. Вместе с тем, строительство объекта фактически завершено, требуется ввести объект в эксплуатацию.

Как указано выше, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт не завершения строительных работ.

Истец, заявляя о применении статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обосновал цель, для которой требуется реализация объекта на торгах, с учетом того, что строительство объекта фактически завершено и степень его готовности, согласно заключению судебной экспертизы, составляет 100%.

Выводы судебной экспертизы истцом не оспорены, и не опровергнуты иными доказательствами.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают нарушение (не применение) норм материального права, по существу сводятся к несогласию ответчика с оценкой доказательств, данной судом, и установленными фактическими обстоятельствами дела, и не могут являться основанием в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.03.2020 по делу № А03-5057/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева

М.А. Фертиков