Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гареевой В.Ф., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (07АП-4492/2019) на решение от 05.04.2019 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-2367/2019 (судья Попилов М.О.)

по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива «Ясень-2010» (634041, Томская обл., город Томск, проспект Кирова, дом 35, помещение 1034, ИНН 7017285251, ОГРН 1117017009009) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, Томская обл., город Томск, переулок Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) об изменении условия договора.

при участии в судебном заседании:

от истца: Батрацкая Е.П. по доверенности от 01.11.2018

от ответчика: Плетенкина М.Н. по доверенности №10 от 05.04.2019

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив «Ясень-2010» (далее – ЖСК «Ясень-2010», истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости, ответчик) об изменении условия договора, изложив пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 30.05.2016 № ТО-21-21382, заключенного между ЖСК «Ясень» и муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается на 3 (три) года с 30.05.2016 по 30.05.2019».

В ходе рассмотрения дела истец представил заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил признать недействительным условие договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246, изложенное в пункте 2.1, о сроке его действия, определенного календарной датой с 20.04.2016 по 19.04.2019 и установить срок действия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246 три года до 30.05.2019 включительно.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции принято уточнение исковых требований.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец отказался от исковых требований в части признания недействительным условия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246, изложенного в пункте 2.1, о сроке его действия, определенного календарной датой с 20.04.2016 по 19.04.2019, отказ в указанной части принят судом первой инстанции.

Решением от 05.04.2019 Арбитражного суда Томской области в редакции Определения от 08.04.2019 об исправлении опечатки производство по делу в части признания условия договора аренды от 30.05.2016 ТО- 21-21382, изложенного в пункте 2.1, о сроке его действия, определенного календарной датой с 20.04.2016 по 19.04.2019, прекращено в связи с отказом истца от требования.

Срок действия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-21382, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и жилищно-строительным кооперативом «Ясень-2010», признан судом до 30.05.2019 включительно.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы, ее податель сослался, на то, что совокупность взаимосвязанных сделок свидетельствует о наличии у истца воли на распространение условий договора аренды на отношения сторон, возникшие с 20.04.2016, а не с 30.05.2016; считает, что вывод суда о невозможности передачи земельного участка ранее даты заключения нового договора аренды не соответствует обстоятельствам дела; полагает, что при наличии волеизъявления со стороны истца, соглашением сторон согласовано условие о сроке действия договора с 20.04.по 19.04.2019.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы по изложенным в ней основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением от 22.06.2011 № 1004-з администрации г. Томска ЖСК «Ясень-2010» предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Томск, пр. Фрунзе - Красноармейская, 35, 37 для архитектурно-строительного проектирования и строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

23.06.2011 между МО «Город Томск» в лице департамента недвижимости и ЖСК «Ясень-2010» заключен договор аренды земельного участка для строительства № ТО-21- 19246, со сроком действия до 02.08.2016.

Соглашением от 30.05.2016 указанный договор расторгнут с 19.04.2016.

В исковом заявлении истец указал, что в отношении названного земельного участка 23.03.2012 департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска утвержден ГПЗУ № RU70321000-0000000000002595. Проектная документация на объект - многофункциональное здание общественно-административного назначения со встроено- пристроенной автостоянкой по пр. Фрунзе – ул. Красноармейской, 35-37 в г. Томске была изготовлена в 2014 г. - 2015 г. На указанную проектную документацию выдано положительное заключение экспертизы ООО «СтройЭкспертБюро».

03.04.2015 департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска выдано разрешение на строительство объекта № RU 70301000-071-С/15.

На арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.04.2016 сделана запись регистрации № 70-70/001-70/001/019/2016-6755/1.

Письмом от 20.04.2016 истец обратился к ответчику с просьбой о заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства, сроком на три года.

В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, 30.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-21382 для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания .

Пунктом 2.1 договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-21382 установлено, что срок его действия 3 (три года) с 20.04.2016 по 19.04.2019.

Земельный участок по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Фрунзе – ул. Красноармейская, 35, 37 с кадастровым номером 70:21:0200010:279, площадью 3539 кв.м передан ЖСК «Ясень» с 20.04.2016, о чем сторонами договора подписан акт от 30.05.2016.

Письмом от 11.02.2019 истец обратился к департаменту недвижимости с просьбой внести изменения в договор аренды, установив срок его действия с 30.05.2016 по 30.05.2019, сославшись на то, что при заключении договора сторонами неверно был определен срок его действия - с 20.04.2016 по 19.04.2016, поскольку срок, на который может быть заключен договор аренды, должен исчисляться с даты его заключения с арендатором, при этом распространение условий договора на правоотношения сторон, существовавшее до заключения договора, не изменяет установленные законом правила определения срока его действия (начала и окончания срока). В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) настоящий договор подлежал заключению однократно на срок 3 года.

Департамент недвижимости правовых оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка не усмотрел (письмо от 04.03.2019 № 2507), что послужило поводом для обращения истца с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, и при этом исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанной нормой императивно в соответствии с положениями части 1 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен 3-х летний срок действия аренды земельного участка, заключенного при указанных условиях.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно положениям пунктов 1 и 3 статьи 610 ГК РФ срок аренды определяется договором, и не может превышать установленный законом предельный (максимальный) срок.

В силу части 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентируется статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением, содержание которого определено в пункте 1 названной нормы.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 ЗК РФ).

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7 статьи 39.17 ЗК РФ).

Пунктами 3.7.6, 3.8 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них», утвержденного постановлением администрации города Томска от 16.05.2017 № 360 установлено, что по результатам рассмотрения поданного заявления о предоставлении земельного участка в аренду заявителю выдается (направляется) проект договора аренды земельного участка, подписанный начальником департамента недвижимости, и письмо с предложением о его заключении.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, правомерно указал на то, что подготовленный и подписанный со стороны департамента недвижимости проект договора является офертой.

Согласно, требованиям Стандарта делопроизводства в администрации г. Томска, утвержденного распоряжением администрации г. Томска от 10.06.2014 № р535 дата предоставления заявителем в департамент недвижимости подписанных с его стороны проектов договора аренды является датой договора аренды.

Соответственно, датой акцепта со стороны заявителя, направленной департаментом недвижимости оферты в виде проекта договора аренды земельного участка, является дата договора аренда, зафиксированная на нем.

Доказательства, свидетельствующие об обратном, ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, применительно к договору аренды земельного участка от 30.05.2016 № ТО-21-21382 датой получения акцепта является 30.05.2016, т.е. дата подписания договора сторонами.

Из анализа вышеуказанных норм, а также смысла положений статьи 191, части 2 статьи 307 ГК РФ следует, что срок действия договора, срок аренды, обязательства сторон, иные установленные договором сроки, возникают, исчисляются, изменяются, прекращаются не ранее, чем с даты его заключения.

Распространение условий договора на отношения сторон, предшествующие дате заключения, не определяет и не изменяет императивно установленный порядок исчисления начала и окончания срока действия договора, не свидетельствуют о возникновении, изменении и прекращении обязательств, вытекающих из договора.

Суд первой инстанции, давая оценку пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 30.05.2016 № ТО-21-21382 который устанавливает, срок его действия с 20.04.2016 по 19.04.2019 и принимая во внимание, что период, предшествующий дате заключения договора, при условии указания на то, срок действия договора устанавливается на 3 (три) года, пришел к правомерному выводу о несогласовании сторонами условия о сроке действия договора.

В силу правовой позиции, указанной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суд первой инстанции о том, что применительно к договору аренды земельного участка № ТО-21-21382 от 30.05.2016 датой окончания срока действия договора, заключенного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 192 ГК РФ является 30.05.2019.

Само по себе несогласие ответчика с выраженной арбитражным судом оценкой представленным доказательствам и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам не может считаться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Кроме того, из материалов дела следует, что переданный в аренду по договору аренды от 23.06.2011 № ТО-21-19246 земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:279, до 30.05.2016 арендатором арендодателю не возвращался, что следует из соглашения сторон от 30.05.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 23.06.2011 № ТО-21-19246.

Таким образом, материалам дела подтверждается, что указанный участок мог быть передан арендодателем арендатору по спорному договору аренды не ранее 30.05.2016 – даты заключения договора № ТО-21-21382 и даты возврата земельного участка по договору аренды от 23.06.2011 № ТО-21-19246. Установленный законом предельный (максимальный) срок аренды земельного участка не мог начать исчисляться ранее даты фактической передачи земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм, гражданского и земельного законодательства.

Иное толкование подателем жалобы норм действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 05.04.2019 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-2367/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

О.Ю. Киреева

Т.Е. Стасюк