Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" в лице Горно-Алтайского регионального филиала на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 05.05.2015 по делу № А02-25/2015 (судья Гуткович Е. М.) по исковому заявлению открытого акционерного общества "Россельхозбанк" в лице Горно-Алтайского регионального филиала (ОГРН <***>, ИНН <***>, пер. Гагаринский, 3, г.Москва) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Заречная, 19, с. Ябоган, Усть-Канский район, Республика Алтай) об обращении взыскания на земельные участки с кадастровыми номерами 04:07:031001:0043 и 04:07:000000:0106,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Россельхозбанк» в лице Горно-Алтайского регионального филиала (далее – ОАО «Россельхозбанк», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, ответчик) об обращении взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 04:07:031001:0043 и 04:07:000000:0106, расположенными относительно ориентира в границах СПК «Ябоган», урочище Еланда по адресу: Республика Алтай, Усть-Канский район с установлением первоначальной цены продажи в соответствии с договорами ипотеки.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 05.05.2015 заявленные исковые требования удовлетворены частично: суд обратил взыскание на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке № 107003\0006-7.10п/1 от 23.06.2010 между ОАО «Россельхозбанк» в лице Горно-Алтайского регионального филиала и предпринимателем ФИО1, а именно: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 04:07:031001:0043 площадью 92,5 га, с разрешенным использованием для организации крестьянского хозяйства, расположенный относительно ориентира в границах СПК «Ябоган», урочище Еланда по адресу: Республика Алтай, Усть-Канский район, кадастровой стоимостью 1 330 411,50 руб. Продажу земельного участка осуществить путем проведения открытых торгов. Установить начальную цену продажи на открытых торгах в размере 6 105 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ОАО «Россельхозбанк» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части отказа в обращении взыскания на земельный участок площадью 1 395 000 кв.м., с кадастровым номером 04:07:000000:01069; обратить взыскание на данный земельный участок, установив первоначальную продажную стоимость в размере 2 952 810 руб.

В обоснование своих доводов апеллянт ссылается на то обстоятельство, что вывод суда о малозначительности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства и преждевременности обращения с требованием об обращении взыскания на залог сделан без оценки соотношения размера полученного заемщиком кредита и суммы задолженности общества перед банком на момент рассмотрения спора.

Апеллянт полагает, что в случае, если земельный участок, на который обращено взыскание, не будет реализован за установленную в решении первоначальную продажную стоимость, Банк, исходя из норм статьи 148 АПК РФ, не сможет получить удовлетворения своих требований из стоимости другого земельного участка, принятого в обеспечение исполнения обязательства на законных основаниях по соглашению с залогодателем.

Подробно доводы апеллянта изложены в тексте апелляционной жалобы.

Предприниматель ФИО1 в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по кредитному договору № 107003\0006 от 09.04.2010 ОАО «Россельхозбанк» предоставило предпринимателю ФИО1 кредит в размере 4 435 490 руб. сроком возврата до 25.12.2017.

Надлежащее исполнение обязательств заемщиком было обеспечено залогом земельного участка площадью 924997 кв.м с кадастровым номером 04:07:031001:0043 по договору ипотеки № 107003\0006-7.10П от 09.04.2010.

При кадастровой стоимости участка 250 716,40 руб. его залоговая стоимость согласована сторонами в размере 3 868 680 руб. с учетом рыночной стоимости, определенной оценщиком в размере 6 447 800 руб.

Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права № 057671 от 27.02.2010. Договор зарегистрирован в ЕГРП 22.04.2010.

23.06.2010 сторонами заключен договор ипотеки № 107003\0006-7.10П/1, по которому ФИО1 предоставил в залог земельный участок площадью 1 395 000 кв.м. с кадастровым номером 04:07:000000:0106, принадлежащем ему на праве собственности согласно свидетельству № 057672 от 27.02.2010.

При кадастровой стоимости земельного участка 1 330 411,50 руб. его залоговая стоимость определена сторонами в размере 2 952 810 руб. на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком в размере 6 561 800 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 16.12.2014 был удовлетворен иск ОАО «Россельхозбанк» о взыскании с предпринимателя ФИО1 задолженности по кредитному договору № 107003\0006 от 09.04.2010 в сумме 3 644 060,06 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО «Россельхозбанк» в Арбитражный суд Республики Алтай с заявлением об обращении взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 04:07:031001:0043 и 04:07:000000:0106, расположенными относительно ориентира в границах СПК «Ябоган», урочище Еланда по адресу: Республика Алтай, Усть-Канский район с установлением первоначальной цены продажи в соответствии с договорами ипотеки.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из преждевременности одновременного обращения взыскания на оба земельных участка.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

По правилам статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее – Закон № 102-ФЗ).

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченного залогом земельных участков, установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Алтай от 16.12.2014 по делу № А02-444/2014.

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

При заключении в 2010 году договоров ипотеки стороны на основе оценки рыночной стоимости земельных участков, проведенной оценщиком ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» ФИО2 (отчеты от 03.03.2010 № 02-04/0827-10 и № 02-04/0828-10) пришли к соглашению о том, что:

- залоговая стоимость земельного участка с кадастровым номером 04:07:031001:0043 составляет 3 868 680 руб. или 60% от рыночной стоимости, определенной оценщиком в размере 6 447 800 руб.;

- залоговая стоимость земельного участка с кадастровым номером 04:07:000000:0106 составляет 2 952 810 руб. или 45% от рыночной стоимости, определенной оценщиком в размере 6 561 800 руб.

Между тем, в судебном заседании суда первой инстанции, суд на основании части 1 статьи 82 АПК РФ удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы и постановке перед экспертом следующих вопросов:

1. определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 04:07:031001:0043, находящегося по адресу: Республика Алтай, Усть-Канский район, урочище «Еланда» площадью 92,5 га по состоянию на 24.03.2015.

2. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 04:07:000000:0106, находящегося по адресу: Республика Алтай, Усть-Канский район, урочище «Еланда» площадью 139,5 га по состоянию на 24.03.2015.

Согласно заключению эксперта ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» № 02-01/1163-15 ранжирование скорректированных стоимостей 1 кв. метра объектов исследования произведено по абсолютной величине изменения стоимости за условную единицу измерения по наивысшему рангу аналогов, стоимость на которые после введения корректировок претерпела наименьшие изменения и составляет:

- на земельный участок с кадастровым номером 04:07:031001:0043 11 руб., а на весь участок площадью 925000 кв. метра = 10 175 000 руб.;

- на земельный участок с кадастровым номером 04:07:000000:0106 10 руб., а на весь участок площадью 1 395 000 кв. метра = 13 950 000 руб.

Договором ипотеки № 107003\0006-7.10П от 09.04.2010 стороны согласовали, что залоговая цена земельного участка составляет 60% от его рыночной стоимости.

Исходя из обеспечения баланса интересов, как залогодержателя, так и залогодателя, осуществляющего сельскохозяйственную деятельность, суд первой инстанции установил начальную продажную цену земельного участка с кадастровым номером 04:07:031001:0043 в размере 6 105 000 руб., что составляет 60% от рыночной стоимости этого земельного участка, установленной в апреле 2015 года экспертом в размере 10 175 000 руб. и правомерно обратил взыскание на указанный земельный участок.

Установив, что обеспеченное залогом требование истца в соответствии с решением суда составляет 3 644 060,06 руб. или 60% от вышеуказанной начальной цены продажи земельного участка с кадастровым номером 04:07:031001:0043, суд первой инстанции правомерно обратил взыскание на указанный земельный участок, установив начальную цену продажи на открытых торгах в размере 6 105 000 руб.

При этом суд правомерно посчитал, что не имеется оснований на одновременное обращение взыскания на данный земельный участок и на земельный участок с кадастровым номером 04:07:000000:0106, считая это преждевременным и отказал в удовлетворении требований истца об обращении взыскания и на земельный участок площадью 1 395 000 кв. метров с кадастровым номером 04:07:000000:0106, рыночной стоимостью 13 590 000 руб.

К тому же, суммы, вырученной от реализации земельного участка с кадастровым номером 04:07:031001:0043, будет достаточно для погашения долга предпринимателя по кредитному договору.

Апеллянт указывает, что в случае, если земельный участок, на который обращено взыскание, не будет реализован за установленную в решении первоначальную продажную стоимость, Банк, исходя из норм статьи 148 АПК РФ, не сможет получить удовлетворения своих требований из стоимости другого земельного участка, принятого в обеспечение исполнения обязательства на законных основаниях по соглашению с залогодателем.

Между тем, довод о возможной нереализации земельного участка с кадастровым номером 04:07:031001:0043 является предположительным, не подтвержденным доказательствами, в связи с чем не может быть принят во внимание. Ссылка на статью 148 АПК РФ является необоснованной.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по обстоятельствам дела, проверенные судом апелляционной инстанции не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены решения, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 05.05.2015 по делу № А02-25/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий С. В. Кривошеина

Судьи О. А. Скачкова

ФИО3