Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (рег. № 07АП-63/2015(2))

на решение Арбитражного суда Томской области от 22 апреля 2016 года по делу № А67-4287/2014 (судья Хлебников А.В.)

по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)

к жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (ИНН 7017104804, ОГРН 1047000268413)

об обязании создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в размере 14 650 651 руб., взыскании 1 506 220 руб. неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Заисточный" (ответчик) (в порядке уточнения) об обязании ответчика (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: 1) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 1, площадью 42,60 кв.м; 2) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3, площадью 17,15 кв.м; 3) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3, площадью 18,50 кв.м; 4) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3, площадью 25,25 кв.м; 5) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 4, площадью 45 кв.м; 6) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6, площадью 31,6 кв.м; 7) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 6, площадью 34,5 кв.м;

- уплатить выкупную цену в размере 14 650 651 рублей за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения по адресам: 1) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 2. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1766/ГК/Р - 1 337 152 рублей; 2) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 5. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1767/ГК/Р - 1 322 866 рублей; 3) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "БизнесОценка", г. Томск, от 09 июля 2012 года №171/12 - 445 280 рублей; 4) г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 7. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1768/ГК/Р - 1 468 582 рублей; 5) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 1. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1770/ГК/Р - 1 398 000 рублей; 6) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 2. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1771/ГК/Р - 1 1 857 013 рублей; 7) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 5. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1773/ГК/Р - 1 354 295 рублей; 8) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 6. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1774/ГК/Р - 534 289 рублей; 9) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 7. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1775/ГК/Р - 1 338 581 рублей; 10) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1769/ГК/Р - 1 311 438 рублей; 11) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 3. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1772/ГК/Р - 1 458 010 рублей; 12) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 4. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ОГУП "Томский областной центр технической инвентаризации", г. Томск, от 07 ноября 2012 года №2012/300 - 418 000 рублей; 13) г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО "Агентство Экспресс-оценка", г. Новосибирск, от 23 сентября 2011 года №1777/ГК/Р - 357 145 рублей; всего 14 650 651 руб.

- уплатить в доход бюджета муниципального образования "Город Томск" неустойку за период с 30 сентября 2012 года по 27 июня 2014 года в размере 1 506 220 рублей.

Решением от 22 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апеллянт считает, что поскольку сторонами договора о развитии застроенной территории достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным, и, следовательно, обязательства по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20 апреля 2012 года, должны быть ответчиком исполнены.

От ответчика отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Томска от 20 февраля 2012 года №577 принято решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории площадью 2 480 кв.м, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, расположенной в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами.

Протоколом №3 от 12 апреля 2012 года аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в нем менее двух участников, единственным участником выступил ЖСК "Заисточный".

Между истцом и ответчиком был заключен договор о развитии застроенной территории, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, от 20 апреля 2012 года.

Предметом указанного договора являются обязательства и действия ответчика, направленные на развитие застроенной территории общей площадью 2 480 кв.м, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, с расселением жилых домов, расположенных на территории, признанных постановлением Мэра города Томска от 29 декабря 2008 года №1041 аварийными, подлежащими сносу с последующим предоставлением земельного участка без проведения торгов: для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, учетом обязательств, которые ответчик обязуется выполнить в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц, а также обязательства и действия истца по созданию необходимых условий для выполнения вышеуказанных обязательств ответчиком (пункт 1.2. договора).

Согласно условиям договора, общая площадь застроенной территории составляет 2 480 кв.м; здание, подлежащее сносу: жилой дом по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б; цена права на заключение договора 2 372 000 рублей (цена в соответствии с протоколом аукциона от 12 апреля 2012 года №4) (пункты 2.2, 2.3, 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.5.1. договора ответчик обязан в срок до 30 сентября 2012 года создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томска, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилых домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б.

Согласно пункту 2.5.2. договора ответчик обязан в срок до 30 сентября 2012 года уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации г. Томска жилые помещения в многоквартирных домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Томска.

В срок до 30 октября 2012 года ответчик обязан разработать и представить к утверждению в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (пункт 2.5.3. договора); в течение двух месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска с заявлением о предоставлении земельного участка в границах застроенной территории для строительства объекта - согласно утвержденному проекту планировки (пункт 2.5.4. договора); в срок до 30 марта 2015 года осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 2.5.5. договора); в срок до 30 марта 2015 года осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии с действующими требованиями и нормативами. По окончанию строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска, в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию (пункт 2.5.6. договора); в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, выплачивать неустойку в размере 0,1% от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки (пункт 2.5.7. договора).

В силу пункта 2.7.3 договора после выполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1.-2.5.4., муниципальное образование «Город Томск» обязано предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельный участок для строительства в границах застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Постановлением администрации города Томска от 19 июля 2013 года №1404-з утвержден проект планировки территории и проект межевания территории в границах ул. Савиных, ул. Карпова в городе Томске.

Истец в адрес ответчика направил письмо от 29 апреля 2014 года №3474, в котором указал на неисполнение по состоянию на 25 апреля 2014 года обязательств, предусмотренных п. п. 2.5.1., 2.5.2. договора. Муниципальным образованием "Город Томск" произведено расселение 20 квартир в жилых домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б. При этом сумма затрат, понесенных бюджетом муниципального образования, составила 31 413 147,10 рублей. В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств произведено начисление неустойки.

В подтверждение расселения жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, истец представил в материалы дела постановления администрации города Томска об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу и жилых помещений, признанных непригодными для проживания от 01 марта 2012 года №193 (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 23 июля 2012 года №857 (ул. Савиных, 4б кв. 3, 8); от 24 мая 2012 года №538 (ул. Савиных, 4б кв. 2); от 04 апреля 2012 года №303 (ул. Савиных, 4а кв. 2, 6); от 13 марта 2012 года №217 (ул. Савиных, 4а кв. 5, 7, 8; ул. Савиных, 4б, кв. 1, 4, 5, 7), а также распоряжения о вселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда от 27 ноября 2011 года №433, от 14 ноября 2011 года №351, от 10 ноября 2011 года №346, от 10 ноября 2011 года №343, от 21 декабря 2011 года №416, от 20 декабря 2011 года №405, от 29 декабря 2011 года №438 и договоры социального найма к ним.

Основанием для принятия названных постановлений явились постановление Мэра города Томска от 29 декабря 2008 года №1041 "Об утверждении решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", постановление администрации города Томска от 22 февраля 2011 года №152 "О реализации решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в постановление Мэра города Томска от 12 января 2009 года №2 "Об утверждении решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда" и постановление администрации города Томска от 16 сентября 2010 года №962 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда", распоряжение администрации города Томска от 14 декабря 2009 года №р1525 "О Регламенте подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирному доме, признанном аварийным и подлежащим сносу"; постановление Мэра города Томска от 29 марта 2007 года №192 "О признании жилых домов в г. Томске аварийными и подлежащими сносу"; постановление Мэра города Томска от 25 апреля 2008 года №330 "О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу"; постановление Мэра города Томска от 29 декабря 2007 года №884 "О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу".

Департаментом недвижимости также представлены в материалы дела соглашения о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд от 15 мая 2012 года (ул. Савиных, 4а кв. 2); от 27 апреля 2012 года (ул. Савиных, 4а кв. 5); от 17 июля 2012 года (ул. Савиных, 4а кв. 6); от 22 августа 2012 года (ул. Савиных, 4а кв. 7); от 15 октября 2012 года (ул. Савиных, 4а кв. 8); от 15 августа 2012 года (ул. Савиных, 4б кв. 1); от 30 августа 2012 года (ул. Савиных, 4б кв. 2); от 15 октября 2012 года (ул. Савиных, 4б кв. 3); от 01 марта 2013 года (ул. Савиных, 4б кв. 4); от 03 сентября 2012 года (ул. Савиных, 4б кв. 5); от 26 июня 2012 года (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 15 августа 2012 года (ул. Савиных, 4б кв. 7); от 21 ноября 2012 года (ул. Савиных, 4б кв. 8). Основанием заключения названных соглашений указана городская долгосрочная целевая программа "Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах", утвержденная постановлением администрации города Томска от 23 сентября 2009 года №880, постановление администрации города Томска от 24 мая 2012 года №538 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу".

В подтверждение размера расходов на расселение жилых помещений, находящихся в собственности граждан в материалы дела представлены также выкопировки из отчетов об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества для муниципальных нужд.

Ссылаясь на уклонение ответчиком от исполнения обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, по уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в сумме 14 650 651 рублей, а также неуплате неустойки в размере 1 506 220 рублей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 названной статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса существенным условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Из материалов дела следует, что заявляя требование об обязании ответчика приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и обязании уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения, истец сослался на нарушение ответчиком условий пунктов 2.5.1., 2.5.2. договора о развитии застроенной территории от 20 апреля 2012 года.

Поскольку условия подписанного и исполняемого сторонами договора о развитии застроенной территории, в том числе указанные в пунктах 2.5.1., 2.5.2. договора, соответствуют приведенным нормам Градостроительного кодекса, то данный договор является заключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена обязанность застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а в подпункте 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с частью 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Таким образом, выкуп жилых помещений в многоквартирном доме при их изъятии для муниципальных нужд осуществляется муниципальным образованием.

В пункте 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена обязанность застройщика, создать, или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории.

Согласно статьи 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В этой связи в силу статьи 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, особенностей предмета и субъектного состава договора социального найма, закрепленных статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома. Данная обязанность не может быть передана третьему лицу.

Следовательно, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма.

Таким образом, в пункте 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено лишь целевое назначение части жилых помещений, передаваемых застройщиком органу местного самоуправления при реализации договора о развитии застроенной территории.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 Жилищного кодекса Российской Федерации, новое благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть равнозначно по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.

Таким образом, отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу.

Данное обстоятельство, как правильно установил суд первой инстанции, подтверждается также содержанием протокола №3 от 12 апреля 2012 года о результатах аукциона по лоту: право заключения договора о развитии застроенной территории, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, согласно которому на застроенной территории расположено кирпичное нежилое строение, не соответствующее требованиям градостроительного регламента, находящееся в частной собственности. Ограничения и обременения на земельный участок и иные объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, помимо оговоренных, отсутствуют

Судом первой инстанции правомерно учтено, что в договоре от 20 апреля 2012 года в пунктах 2.5.1. и 2.5.2. отсутствует указание на наличие нерасселенных квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности, в связи с чем, не определен объем соответствующих обязательств застройщика. При этом суд первой инстанции правильно указал, что хозяйственная практика заключения подобных договоров, стороной которых выступает истец (аффилированные к нему лица) по настоящему делу, свидетельствует о том, что в договорах прямо предусматривается перечень квартир для расселения, взамен которых застройщик должен создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, а также прямо указываются квартиры, за которые застройщик должен уплатить выкупную цену в связи с их изъятием, то есть определяется объем обязательств стороны по договору в связи с развитием застроенной территории.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что из представленной истцом во исполнение определения суда от 15 марта 2016 года конкурсной документации в отношении права на заключение договора о развитии застроенной территории, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а; 4б, следует, что при определении цены права на заключение договора не учитывались обязательства застройщика, предусмотренные в пунктах 2.5.1., 2.5.2. договора.

Суд первой инстанции правильно указал, что справки от 01 сентября 2011 года, от 18 декабря 2012 года о зарегистрированных гражданах по месту жительства: г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6; ул. Савиных, 4б, кв. 6, не свидетельствуют о наличии соответствующих отношений по социальному найму в отношении названных жилых помещений, поскольку распоряжением администрации Города Томска от 29 декабря 2011 года №438, письмом от 03 февраля 2016 года №02-40/338 подтверждается, что ранее занимавшие указанные жилые помещения наниматели были вселены в другие жилые помещения, а договоры социального найма жилых помещений, расположенные по данным адресам с гражданами были расторгнуты.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции правомерно установил, что решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений от 01 марта 2012 года №193 (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 04 апреля 2012 года №303 (ул. Савиных, 4а кв. 2, 6); от 13 марта 2012 года №217 (ул. Савиных, 4а кв. 5, 7, 8; ул. Савиных, 4б кв. 1, 4, 5, 7), а также распоряжения о вселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда от 27 ноября 2011 года №433, от 14 ноября 2011 года №351, от 10 ноября 2011 года №346, от 10 ноября 2011 года №343, от 21 декабря 2011 года №416, от 20 декабря 2011 года №405, от 29 декабря 2011 года №438 приняты до заключения договора от 20 апреля 2012 года, в связи с чем, принимая во внимание, что в договоре о развитии застроенной территории, местоположение которой: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, от 20 апреля 2012 года стороны не предусмотрели, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, а обязанность по оплате выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б, возникла до момента заключения указанного договора, суд приходит к выводу об отсутствии обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20 апреля 2012 года, поскольку часть спорных жилых помещений были расселены/изъяты до заключения договора, обязательств ответчика по компенсации за ранее приобретенные истцом квартиры договор не содержит (аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 03 марта 2016 года №309-ЭС16-1328 и принятых в рамках названного дела судебных актах судов апелляционной и кассационной инстанций), правомерно посчитал исковые требования в этой части не подлежащими удовлетворению.

Суд первой инстанции правомерно посчитал не подлежащим удовлетворению требование об обязании ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, поскольку указанные в исковом заявлении граждане на момент рассмотрения спора выселены из спорных жилых помещений, заселены в другие предоставленные муниципалитетом жилые помещения по договорам социального найма, что также свидетельствует об отсутствии соответствующей обязанности ответчика по приобретению/созданию жилых помещений для граждан, которые выселяются из жилых помещений в связи с развитием застроенной территории.

При этом судом первой инстанции правомерно было указано, что истец не лишён права на взыскание с ответчика в порядке, предусмотренном статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, расходов, понесённых на приобретение жилых помещений гражданам, решения об изъятии помещений которых принято после заключения договора о развитии застроенной территории от 20 апреля 2012 года, о чем при рассмотрении настоящего дела истцом не заявлено.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отказ в удовлетворении требования о передаче в собственность муниципального образования благоустроенных жилых помещений в границах населенного пункта г. Томска в связи с передачей земельного участка ответчиком под застройку на указанных в договоре условиях согласуется с требованием эффективного восстановления в его правах посредством правосудия (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), отвечающего принципу справедливости.

Поскольку судом признаны необоснованными требования об обязании приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения, то суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для взыскания с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, они не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не могут служить основанием, для отмены решения суда первой инстанции. Учитывая изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 22 апреля 2016 года по делу № А67-4287/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий В.М. Сухотина

Судьи М. Ю. Кайгородова

Д.Г. Ярцев