Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 (рег. № 07АП-7702/16(2) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 05.12.2016 по делу № А03-11838/2016 (судья Гуляев А. С.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, с. Дегтярка Немецкого национального района Алтайского края)

к 1.) обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьопторг», (ОГРН <***>, ИНН <***>, 656922, <...> Е), 2.) обществу с ограниченной ответственностью «Москва», (ОГРН <***>, ИНН <***>, 658882, <...>), 3.) администрации Дегтярского сельсовета Немецкого национального района Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 658882, <...>),

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, 656002, <...>),

о признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьопторг» (ООО «Сибирьопторг») о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные на основании договоров купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.10.2016 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены - администрация Дегтярского сельсовета Немецкого национального района (Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Москва» (ООО «Москва»), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Росреестр).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 05.12.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Истец указывает, что право Колхоза «Москва» возникло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», что подтверждается актами государственной приемочной комиссии о приемке законченных строительством объектов недвижимости в эксплуатацию. Считает, что поскольку предметом договора купли-продажи, заключенного между конкурсным управляющим Колхоза Москва и ООО «Москва» является имущественный комплекс Колхоза Москва, приобретенный в процедуре банкротства колхоза, то в него вошло все имущество колхоза, в том числе и спорные объекты, в связи с чем, с 2007 года ООО «Москва» владело спорным имуществом и считало себя его собственником. Администрация возражений в ходе процедуры банкротства по поводу реализации указанного недвижимого имущества не высказывала, ей было известно, что ООО «Москва» владеет и пользуется спорным имуществом на законных основаниях. Факт того, что ООО «Москва» не зарегистрировало свои права на спорное имущество, не являются основанием для отказа в исковых требованиях.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика (администрации) возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупатель) и ООО «Сибирьопторг» (продавец) 13.05.2016 заключено 10 договоров купли-продажи, согласно которым истец приобрел следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание - Слесарный цех м/т, 1976 г., Лит. В, площадью 73,5 кв.м, расположенное по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи № 39 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 39 с ООО «Москва» от 16.01.2014 г., в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Склад навес на м/т, 1974 г., Лит. И, площадью 1728,8 кв.м., расположенный по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли- продажи № 41 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 41 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Склад мечеть, 1980 г., Лит. В, площадью 66,5 кв.м., расположенный по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи № 24 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 24 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Ремонтно-тракторная мастерская, 1975 г., Лит. К, площадью 1465,0 кв.м., расположенное по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи № 21 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 21 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Мехток семенной, 1975 г., Лит. Д, площадью 493,3 кв.м., расположенный по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли- продажи № 43 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 43 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Мельница, 1997 г., площадью 325,5 кв.м., расположенное по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, село Дегтярка, ул. Школьная 76, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи № 37 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 37 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Зерносклад № 6, 1991 г., Лит. Ж, площадью 3008,0 кв.м., расположенный по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли- продажи № 30 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 30 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Зерносклад № 2, 1967 г., Лит. К, площадью 1171,2 кв.м., расположенный по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли- продажи № 26 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 26 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Дом быта, 1987 г., площадью 405,9 кв.м., расположенный по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи № 3 от 20.01.2014, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 3 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002;

- нежилое здание - Весовая зернотока, 1991 г., Лит. А, площадью 51,1 кв.м., расположенное по адресу Алтайский край, Немецкий национальный район, <...> принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи № 33 от 20.01.2014 года, заключенного по результатам торгов - протокола № 7099-ОТПП по лоту № 33 с ООО «Москва» от 16.01.2014, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 ФЗ от 26.10.2002.

Оплата по договорам произведена в размере 704 501 руб., истец принял приобретенные объекты недвижимости, а также договоры купли-продажи от 20.01.2014 №24, №26, №30, №33, №37, №39, №41, №43 указанного имущества, заключенные между ООО «Сибирьопторг» и ООО «Москва».

16.05.2016 истец обратился к ООО «Сибирьопторг» с требованием представить документы, необходимые для регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество.

Ответчик представил истцу технические планы зданий (сооружений), с предложением заключить дополнительные соглашения к договорам купли продажи, с целью определения индивидуальных характеристик указанных объектов.

25.05.2016 истцом и ООО «Сибирьопторг» заключены дополнительные соглашения, в которых стороны согласовали, что объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 182 730 000 кв.м, с кадастровым номером 22:29:120101:1, предоставленном на основании договора аренды №5 от 11.07.2005. Продавец гарантировал, что на момент заключения договоров объекты в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены правами третьих лиц.

06.06.2016 истец обратился в Дегтярский сельский совет Немецкого национального района с заявлением о выдаче постановления о присвоении адресов указанным объектам недвижимости. Администрацией сельского совета было принято решение об отказе в присвоении адреса объектам недвижимости №1 от 30.06.2016 ввиду отсутствия у заявителя необходимых документов.

Истец, ссылаясь на невозможность произвести регистрацию перехода права собственности на приобретенные им объекты недвижимости вследствие отсутствия первичной регистрации права за ООО «Москва», с которым ООО «Сибирьопторг» заключило договоры купли-продажи недвижимости с торгов, проводимых конкурсным управляющим в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, не исключая возможности применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из материалов дела следует, что истец просит признать за ним право собственности на спорные объекты, исходя из того, что он их приобрел у ООО «Сибирьопторг» по договорам купли – продажи, представленным в материалы дела, ООО «Сибирьопторг» приобрело спорные объекты у ООО «Москва» также по договорам купли-продажи. ООО «Москва» спорные объекты недвижимости были приобретены на торгах по договорам купли-продажи, заключенным между конкурсным управляющим Колхоза Москва в процедуре банкротства Колхоза Москва. Истец считает, что поскольку право Колхоза Москва возникло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», что подтверждается актами государственной приемочной комиссии о приемке законченных строительством объектов недвижимости в эксплуатацию и предметом договора купли-продажи, заключенным между конкурсным управляющим Колхоза Москва и ООО «Москва» является имущественный комплекс Колхоза Москва, приобретенный в процедуре банкротства колхоза, в который вошло все имущество колхоза, в том числе и спорные объекты, то ООО «Москва» является собственником спорного имущества, и факт того, что ООО «Москва» не зарегистрировало свои права на спорное имущество, не является основанием для отказа в исковых требованиях.

Суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы ошибочными и подлежащими отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

Как правильно установил суд первой инстанции, принимая во внимание вышеизложенные нормы права, регистрация перехода права на недвижимое имущество на покупателя возможна лишь при условии регистрации ранее возникшего права продавца.

Однако доказательств тому, что как за ООО «Сибирьопторг», так и за предыдущим продавцом - ООО «Москва» спорные объекты недвижимости были зарегистрированы в установленном порядке, в материалы дела не представлено, также как и доказательств возникновения у продавцов права собственности на спорное имущество по иным основаниям.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Тот факт, что ООО «Москва» приобрело спорное имущество на торгах в процедуре банкротства Колхоза Москва, не означает, что право собственности на спорные объекты недвижимости перешло к нему на тех же основаниях и условиях, что оно было у Колхоза Москва, и без государственной регистрации права на спорные объекты ООО «Москва», а также ООО «Сибирьопторг» иск о признании права собственности на спорные объекты недвижимости за истцом не может быть удовлетворен.

Как правильно указал суд первой инстанции, иск о признании права собственности должен быть направлен на защиту уже имеющегося у истца права, которое возникло у него ранее по основаниям, предусмотренным законом, однако, в данном случае иск о признании права собственности заявлен лицом, у которого такое право отсутствует.

Ссылка заявителя жалобы на то, что Администрация возражений в ходе процедуры банкротства по поводу реализации указанного недвижимого имущества не высказывала и ей было известно, что ООО «Москва» владеет и пользуется спорным имуществом на законных основаниях не является основанием для отмены решения.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что факт реализации имущества должника, признанного банкротом, посредством процедуры торгов не может служить основанием для вывода об одобрении и легализации таких сделок судом в рамках дела о банкротстве.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статей 65, 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 не содержится новых доводов. Доводы, которые в ней изложены, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя жалобы не опровергают сделанных судом первой инстанции выводов и в соответствии со статьей 270 АПК РФ не могут являться основанием для изменения или отмены законного и обоснованного судебного акта по настоящему делу. В связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 05.12.2016 по делу № А03-11838/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий О. Б. Нагишева

Судьи Е. И. Захарчук

ФИО3