Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой С.В. (до перерыва), помощником судьи Косачевой О.С.(после перерыва), с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 (№ 07АП-904/2019) на решение от 19.12.2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13869/2018 (судья Федоров Е.И.)

по иску Управления имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский кр., <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу

с ограниченной ответственностью «Мир развлечений» (656064, Алтайский кр., <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Мир развлечений» путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:010302:324, площадь застройки 834,9 кв.м. (процент готовности 65%), расположенного по адресу: <...>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, (г. Барнаул); Отдел судебных приставов Индустриального района города Барнаула, (г. Барнаул),

без участия представителей лиц, участвующих в деле (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных отношений Алтайского края (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью «Мир развлечений» (далее – ответчик, ООО «Мир развлечений»), с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Мир развлечений» путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:010302:324, площадь застройки 161,8 кв.м. (процент готовности 65%), расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО2; Отдел судебных приставов Индустриального района города Барнаула.

Арбитражный суд протокольным определением произвел замену наименования истца с Министерства имущественных отношений Алтайского края на Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – истец, Управление).

Решением от 19.12.2018 Арбитражного суда Алтайского края исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и прекратить производство по делу, ссылаясь на ненадлежащее извещение о времени и месте судебного заседания.

В обоснование апелляционной жалобы и дополнениях к ней заявитель указывает, что Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 20.08.2018 определена начальная продажная стоимость заложенного имущества, расположенного по адресу: г. Барнаул, Солнечная поляна, 20 «В», в размере 5 276 800 руб., определен способ реализации имущества через продажу с публичных торгов. Исполнительный лист, предъявлен ФИО2 к исполнению, что подтверждается заявлением на возбуждение исполнительного производства; заявитель указывает, что 11.01.2019 из имеющейся на сайте www.kad.arbitr.ru «Картотека арбитражных дел» информации, ему стало известно о том, что он был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в рассмотрении арбитражного дела №А03-13869/2018, возбужденного Арбитражным судом Алтайского края, решением по указанному дело арбитражный суд решил изъять у ООО «Мир развлечений» путем продажи с публичных торгов в порядке установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» объект незавершенного строительства: кадастровый номер 22:63:010302:324, площадь застройки 161,8 кв. м. (процент готовности 65%), расположенный по адресу: <...>, таким образом, продажа объекта недвижимости по положениям указанным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 № 1299 сделает невозможным исполнением решение Индустриального районного суда от 20.08.2018 и апелляционное определение краевого суда Алтайского края от 25.12.2018.

Управление и ООО «Мир развлечений» представили в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы, на апелляционную жалобу и дополнения к ним, в которых просили, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Управление указало, что действия по изъятию расположенного на земельном участке объекта незавершённого строительства признаны судом первой инстанции законными и обоснованными, считает, что наличие договора аренды от 25.05.2011 № 2775-з и факт использования ответчиком земельного участка с момента регистрации объекта незавершённого строительства не может быть принят во внимание и учтен при рассмотрении настоящей жалобы.

ООО «Мир развлечений» в свою очередь указало на то, что доводы заявителя о том, что реализация спорного объекта недвижимости в соответствии с правилами, предусмотренными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» сделает невозможным исполнение решения решение Индустриального районного суда от 20.08.2018 являются необоснованными.

Определением от 21.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда разбирательство дела откладывалось на 21.03.2019, сторонам было предложено представить дополнительные пояснения.

Определением от 21.03.2019 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи Киреевой О.Ю., произведена замена состава суда, сформирован следующий состав: ФИО1 (председательствующий), Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е. судьи. В связи с заменой состава суда рассмотрение дела начато с самого начала.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 35 мин. 28.03.2019, информация о движении дела размещалась в том числе публично, в сети Интернет.

Будучи надлежащим образом, извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

К дате судебного заседания от истца, ответчика и третьего лица во исполнение определения апелляционного суда от 21.02.2019 поступили письменные пояснения дополнения с приложением новых доказательств.

В целях полного всестороннего исследования обстоятельств спора судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела поступившие пояснения и документы.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 25.06.2015 между Главным управлением имущественных отношений (правопредшественник истца) (арендодателем) и ООО «Мир развлечений» (арендатор) заключен договор на аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 4327-з, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:010302:21, площадью 749 кв.м., расположенный по адресу: г.Барнаул, Солнечная поляна 20 «В». Земельный участок предоставляется для завершения строительства административного здания (пункты 1.1 -1.3 договора).

На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края № 297 от 26.08.2016 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края № 392 от 16.10.2018 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 «Об органах исполнительной власти Алтайского края», пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 №131, Управление является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается 3 (три) года с момента вступления договора в силу, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке 07.07.2015.

В связи с истечением срока действия договора истец письмом № 24/6845 от 26.04.2018 уведомил ответчика о необходимости завершения строительства до истечения срока действия договора (07.07.2018).

Общество является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:010302:324, площадью застройки 161,8 кв. м и степенью готовности 65%. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2012.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской федерации, ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание акт обследования земельного участка от 12.06.2018, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с подп. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд) (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Договор аренду земельного участка № 4327-з 157 от 25.06.2015 устанавливает цель использования земельного участка – для завершения строительства административного здания при этом приведенное описание цели использования участка является окончательным (пункт 1.3 договора).

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке 07.07.2015.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Указанное право фактически реализовано, так как, из дополнительно представленных суду апелляционной инстанции доказательств следует, что правоотношения сторон по аренде земельного участка возникли ранее на основании договора аренды от 25.05.2011 с дополнительными соглашениями к нему.

Обращаясь с настоящей апелляционной жалобой, заявитель указал, что Индустриальным районным судом города Барнаула Алтайского края 20.08.2018 было вынесено решение по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Мир развлечений», о взыскании задолженности по договору процентного займа от 28.08.2014, дополнительного соглашения от 30.12.2014 и дополнительного соглашения № 2 от 31.12.2014 к договору процентного займа от 28.08.2014 в размере 13 777 270 руб. 34 коп., в том числе: суммы займа - 1 020 000 руб., долга по процентам - 11 844 400 руб.; процентов (по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по состоянию на 30.06.2018) - 312 870 руб. 34 коп.; расходов по оплате государственной пошлины в размере 17 889 руб.; обращение взыскания на предмет залога по договору от 28.08.2014 путем признания за истцом права собственности на недвижимое имущество - административное здание, нежилое, площадь застройки 161,8 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 65%, литер А по адресу: <...> «в», принадлежащее ООО «Мир развлечений» по праву собственности; путем признания за истцом права аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:010302:21 по адресу: <...> «в», принадлежащее ООО «Мир развлечений» на основании договора аренды №2745-3 земельного участка, государственная собственности на который не разграничена от 25.05.2011.

Указанным решением от 20.08.2018 Индустриальным районным судом города Барнаула Алтайского края, в том числе, обращено взыскание на недвижимое имущество - административное здание, нежилое, площадь застройки 161,8 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 65%, литер А по адресу: <...> «в», определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определена продажная стоимость в размере 5 276 800 руб.

При этом, Министерство имущественных отношений Алтайского края участвовало в рассмотрении дела в районном суде, так как было привлечено в качестве третьего лица определением от 01.11.2017.

Из материалов дела следует, что с настоящим исковым заявлением Министерство обратилось в Арбитражный суд Алтайского края 09.08.2018, что следует из штампа арбитражного суда.

На дату вынесения Арбитражным судом Алтайского края решения по настоящему делу (19.12.2018) решение от 20.08.2018 Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края уже было вынесено, но не вступило в законную силу, так как, было обжаловано в апелляционном порядке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда 25.12.2018 вынесено определение, которым частично изменено решение от 20.08.2018 Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края.

При этом, в части обращения взыскания на недвижимое имущество - административное здание, нежилое, площадь застройки 161,8 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 65%, литер А по адресу: <...> «в», определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определена продажная стоимость в размере 5 276 800 руб. решение оставлено без изменения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда вступило в законную силу 25.12.2018. При этом, обжалуемое решение Арбитражного суда Алтайского края от 19.12.2018 в законную силу еще не вступило.

Оба судебных акта предполагают изъятие объекта незавершенного строительства у собственника и его продажу с публичных торгов. При этом, обращение взыскания по судебному акту суда общей юрисдикции основано на залоговых отношениях, в которых залоговый кредитор имеет преимущество перед иными кредиторами.

Таким образом, на момент рассмотрения апелляционным судом настоящего дела, по жалобе на судебный акт еще не вступивший в законную силу, имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, которое является обязательным в силу ст.16, 69 АПК РФ, в том числе и для арбитражного суда.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в сложившейся ситуации вступление в законную силу решения от 19.12.2018 Арбитражного суда Алтайского края фактически создаст конкуренцию судебных актов, в том числе при их исполнении, что является недопустимым.

При этом судебная коллегия отмечает, что фактически правовой интерес истца уже удовлетворен вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции, так как, норма права, заявленная истцом в обосновании иска - статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введена законодателем с целью стимуляции завершения строительства незавершенных объектов, предоставления собственнику земельного участка реальной возможности смены застройщика.

Истец, заявляя требование об изъятии объекта на основании ст.239.1 ГК РФ преследует цель его последующей реализации с торгов лицу, которое готово завершить строительство. При этом, денежные средства, полученные от реализации объекта подлежат передаче бывшему собственнику.

Таким образом, в случае исполнения вступившего в законную силу 25.12.2018 решения Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края правовой интерес истца будет удовлетворен, а незавершенный строительством объект получит нового собственника.

Учитывая изложенное, оснований для изъятья у ООО «Мир развлечений» путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекта незавершённого строительства: кадастровый номер 22:63:010302:324, площадь застройки 161,8 кв.м. (процент готовности 65%), расположенного по адресу: <...> у суда первой инстанции не имелось.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 19.12.2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13869/2018 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО2 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий		ФИО1

Судьи		Ю.И. Павлова

		Т.Е. Стасюк