Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Лента» (07АП-9675/2016), предпринимателя ФИО5 (07АП-9675/2016(2)) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.09.2016 года по делу № А03-4772/2015, (судья О.В. Фролов), по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул ОГРН <***> к Обществу с ограниченной ответственностью «Лента», г. Санкт-Петербург ОГРН <***>

при участии третьих лиц - ООО «Жилищная инициатива», предпринимателя ФИО5

при участии Прокуратуры Алтайского края

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Главное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО «Лента») о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 18.02.2013 № 20/1 земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 площадью 12,8399 га, расположенного по адресу: <...>, заключенного между сторонами.

Также истцом заявлено о применении последствий недействительности ничтожной сделки, просит: обязать ООО «Лента» возвратить Главному управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 65а, площадью 7,9943 га, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу свободным от движимого и недвижимого имущества; взыскать с ООО «Лента» 2 297 633,93 руб. в счет возмещения стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:39 по ул. Лазурная, 71а, площадью 0,1900 га; Главному управлению вернуть ООО «Лента» 28 829 364,4 руб., полученных в виде выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 67а, площадью 7,9943 га, как части земельного участка, с кадастровым номером 22:63:030429:2, площадью 128399 кв. м.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.09.2016 года по делу № А03-4772/2015 исковые требования удовлетворены, судом признано недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 18.02.2013 № 20/1 земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2, площадью 12,8399 га, расположенного по адресу: <...>, заключенный между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Лента». Применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд:

1) обязал ООО «Лента» возвратить Главному управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 65а, площадью 7,9943 га, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу свободным от движимого и недвижимого имущества;

2) взыскал с ООО «Лента» 1 993 814,4 руб. в счет возмещения стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:39 по ул. Лазурная,71 а, площадью 0,1900 га;

3) Главному управлению вернул ООО «Лента» 28 829 364,4 руб., полученных в виде выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:40 по ул. Власихинская, 67а, площадью 7,9943 га, как части земельного участка, с кадастровым номером 22:63:030429:2, площадью 12,8399 кв. м.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Лента», предприниматель ФИО5 обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение Арбитражного суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.

Более подробно доводы изложены в апелляционных жалобах.

Истец и Прокуратура Алтайского края в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзывы на апелляционные жалобы, в которых не соглашаются с апелляционными жалобами, просят решение суда оставить в силе, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ определением от 14.11.2016 рассмотрение дела отложено на 09.12.2016.

28.11.2016 истец представил дополнительные пояснения к отзыву на апелляционные жалобы.

После отложения представители сторон поддержали все ранее изложенное, от истца поступил дополнительный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 268 АПК РФ, в целях более полного и всестороннего исследования материалов дела, приобщает документы, поступившие от сторон.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзывов истца, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по договору от 12.10.2007, в редакции дополнительного соглашения от 25.08.08, земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га, расположенный по адресу: <...>, был передан в аренду ООО «Алтайснабресурс» для строительства торгово-развлекательного центра.

По соглашению от 10.08.2011 права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли от ООО «Алтайснабресурс» к ООО «Лента».

14.11.2011г. было принято постановление Администрациии г. Барнаула № 3527 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка для размещения торгово-развлекательного центар по ул. Власихинская, 67а ».

06.08.12 за ответчиком зарегистрировано право собственности на здание торгового комплекса с котельной общей площадью 11 968 кв. м., по адресу: <...>.

18.02.2013 Главное управление и ООО «Лента» подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании распоряжения Главного управления от 15.02.13 № 234 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка от 18.02.2013.

По указанному договору ответчик приобрел у Главного управления земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания торгового комплекса с котельной.

В договоре указано, что на участке расположено здание торгового комплекса с котельной литер АА1 общей площадью 11 968 кв. м., принадлежащее покупателю на праве собственности, право зарегистрировано 06.08.12.

Участок отчуждается на основании распоряжения Главного управления от 15.02.13 № 234.

Стоимость участка указана в размере 46 303 760, 98 руб.

После приобретения земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 площадью 12,8399 га ответчиком данный участок был разделен на 3 самостоятельных участка: земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:38 площадью 4,6363 га, по ул. Власихинская, 67; земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:39 площадью 0,1900 га, по ул. Лазурная, 71а; земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 площадью 7,9943 га, по ул. Власихинская, 65а.

По договору купли-продажи от 28.11.2013 ООО «Лента» продало ООО «Жилищная инициатива» земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:39 площадью 0,1900 га, по ул. Лазурная, 71а.

В деле имеются выписки из ЕГРП, содержащие следующие сведения:

- записи о зарегистрированных правах на участок с кадастровым номером 22:63:030429:2 отсутствуют (участок после раздела был исключен из реестра);

- на участок с кадастровым номером 22:63:030429:38 – для строительства торгово-развлекательного центра, 08.11.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Лента»;

- на участок с кадастровым номером 22:63:030429:39 – объекты бытового обслуживания и сооружения инженерной инфраструктуры, 16.12.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Жилищная инициатива»;

- на участок с кадастровым номером 22:63:030429:40 - для строительства торгово-развлекательного центра, 08.11.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Лента».

Здание торгового комплекса с котельной литер АА1 площадью 11 968 кв. м., по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ООО «Лента».

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 10, 167, 168, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из того, что в данном случае имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика, выразившееся в том, что получив по ничтожной сделке земельный участок в размере значительно большем, нежели был вправе получить по закону, ответчик немедленно разделил участок и занялся перепродажей излишков земли, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований истца о признании следки недействительной и применении последствий недействительности сделки следует отказать исходя из следующего.

Всякое лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка либо купившее объект недвижимости с земельным участком на праве аренды, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Лента» был заключен договор купли-продажи земельного участка №20/1 от 18.02.2013 с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания торгового комплекса с котельной.

Вывод суда о том, что у ООО «Лента» не возникло право на приобретение в собственность всего земельного участка площадью 12,8399 га, а был вправе приобрести земельный участок лишь с той площадью, которая была необходима для размещения и эксплуатации этого здания, судом апелляционной инстанции признается неверным.

Как следует из материалов дела на основании постановления Администрации г. Барнаула от 14.11.2011г. № 3527 был утвержден градостроительный план земельного участка общей площадью 12,8399 га, для размещения торгово-развлекательного центра по адресу: <...>. (том 1 л.д.44.)

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ (действовавшему в спорный период) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с правилами землепользования и застройки городского округа – города Барнаула Алтайского края, утвержденным решением Барнаульской городской думы от 03.06.2011 ь№ и537 минимальный размер участка не установлен, что нашло свое отражение в градостроительного плана выше названного земельного участка, утвержденного постановлением администрации г. Барнаула от 14.11.2011 № 3527 (том 1 л.д.47).

Таким образом, данных о том, что при заключении оспариваемого договора были нарушены требования земельного законодательства, а именно, статьи 36 ЗК РФ, предоставляющей исключительное право ответчику на приобретение земельного участка, в материалах дела не имеется.

Суд первой инстанции указал, что из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса.

Однако, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этого объекта.

Таким образом, площадь земельного участка, предоставляемого в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ (собственнику зданий, строений) определяется исходя из площади, необходимой для эксплуатации строения, но с учетом его функционального назначения.

Учитывая, что площадь земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га, была сформирована при его образовании именно для строительства торгово-развлекательного центра и в дальнейшем на основании постановления Администрации г. Барнаула от 14.11.2011г. № 3527 был утвержден градостроительный план выше названного земельного участка для размещения торгово-развлекательного центра по указанному адресу и ответчику по договору аренды земельного участка был предоставлен этот же земельный участок с кадастровым номером 22:63:030429:2 общей площадью 12,8399 га, коллегия судей считает, что положения закона - ст. ст. 36, 35, 33 Земельного кодекса РФ, в действовавшей на тот момент редакции со стороны ответчика нарушены не были.

Статьей 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки - 18.02.2013) не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке.

Как следует из материалов дела, границы фактического землепользования были определены ранее в договоре аренды. Минимальный размер участка не установлен, что нашло свое отражение в градостроительном плане выше названного земельного участка, утвержденного постановлением администрации г. Барнаула от 14.11.2011 № 3527 (том 1 л.д.47).

Продажа спорного земельного участка, который ранее был предоставлен по договору аренды, на основании распоряжения Главного управления от 15.02.13 № 234. свидетельствует о наличии волеизъявления самого истца на отчуждение в собственность ответчика земельного участка.

Иное судом апелляционной инстанцией при рассмотрении дела установлено не было.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 12 мая 2005 г. N 187-О, толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.

Следовательно, квалифицировать спорную сделку по приобретению земельного участка в собственность как ничтожную по мотиву превышения его размеров, необходимых для обслуживания строения, является неправомерным. (Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 20.04.2010 N 18-В10-3.Определении Верховного Суда РФ от 20.04.2010 N 18-В10-2).

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 18.02.2013 № 20/1 земельного участка с кадастровым номером 22:63:030429:2, площадью 12,8399 га, расположенного по адресу: <...>, заключенный между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Лента». в соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ ничтожным.

Оснований для признания договора недействительным в силу ничтожности и применения последствий его недействительности не имеется, следовательно, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца ввиду их необоснованности.

Учитывая изложенное апелляционная жалоба третьего лица не подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание указанное выше, принятое судом первой инстанции решение по делу № А03-4772/2015 подлежит отмене.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 02 сентября 2016 года по делу №А03-4772/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лента» 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий Захарчук Е. И.

Судьи Киреева О. Ю.

ФИО1