Гражданский кодекс часть 1

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Павловой Ю.И.,
судей Стасюк Т.Е.,
ФИО1,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Микаелян Ж.А.,

с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кофейни" ( № 07АП-9914/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 августа 2019 года по делу № А45-11924/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Кофейни" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 630099, <...>, павильон 2) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Новосибирская область, город Новосибирск) об обязании заключить договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление по государственной охране культурного наследия Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью "Манто", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Сибирское отделение Российской академии наук".

В судебном заседании приняли участие представители: от истца: ФИО3, по доверенности 29 марта 2019 года, от ответчика: ФИО4, по доверенности от 21 мая 2019 года.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кофейни" (далее – истец, ООО "Кофейни") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) заключить договор последующей субаренды нежилых помещений на новый срок – 5 лет.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление по государственной охране культурного наследия Новосибирской области; общество с ограниченной ответственностью "Манто" (далее – ООО "Манто"), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Сибирское отделение Российской академии наук" (далее – СО РАН).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Кофейни" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что непредоставление истцом оценки размера арендной платы не может являться основанием несоблюдения пп. 1 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"; отказать в согласовании заключения договора последующей субаренды на новый срок ООО "Манто" не может в силу буквального толкования правила, установленного в договоре субаренды нежилых помещений № 2СА от 21.04.2018, в соответствии с которым согласовываются условия договора, а не его стороны; административные отношения между истцом и третьим лицом по исполнению охранного обязательства не имеют отношения к иску об обязании заключить договор субаренды на новый срок; ответчиком в материалы дела не представлены сведения о том, в какой состоянии изначально помещения передавались от ИП ФИО2 в ООО "Кофейни" при заключении договора последующей субаренды; довод ответчика о ненадлежащем исполнении обязанности по возврату помещения не был подтвержден материалами дела; учитывая фактическое владение денежными средствами истца ответчиком, реальной задолженности на момент возврата помещения не существовало; оснований для отказа в заключении договора на новый срок у ответчика нет.

От ИП ФИО2 в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы ответчик не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что

истец соответствующей оценки рыночной стоимости размера арендной платы в суд не представил. Новый договор представляет из себя новую сделку с новыми условиями и не является продлением срока действия предыдущего договора. Суд правильно установил, что условия договора последующей субаренды нежилых помещений на новый срок на прежних условиях не согласованы с ООО "Манто", так как от ООО "Кофейни" не поступало соответствующей оферты, а новый договор в сложившейся ситуации будет представлять собой новую сделку с новыми условиями. Суд правильно установил, что истцом не исполнены требования охранного обязательства, в связи с чем истец не является арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. На момент прекращения срока действия договора последующей субаренды и фактического освобождения истцом помещений, у ООО "Кофейни" существовала задолженность перед ИП Марковым В.В. по арендной плате, в том числе и по эксплуатационным платежам (пункты 3.3,3.4,3.5 и 3.6 договора), в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика поддержала позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции посчитал его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, СО РАН на праве оперативного управления принадлежит здание, расположенное по адресу: <...>, которое является объектом культурного наследия - памятником регионального (областного) значения (Контора Текстильсиндиката, 1926

г., арх. А.Д. Крячков), находящимся под государственной охраной (постановление Главы администрации Новосибирской области № 1303 от 29.12.2001).

По общим правилам, установленным Федеральным законом от 26.07.2006 № 135- ФЗ "О защите конкуренции", сдача в аренду государственного и муниципального имущества, может быть осуществлена только при условии проведения конкурсных процедур, за исключением случаев, указанных в настоящем законе.

Договор аренды заключен в порядке, установленном Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", по результатам открытого конкурса. Срок действия указанного договора - до 31.03.2027 включительно.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды № 2691/08 от 17.03.2008 вышеуказанное здание передано ООО "Манто" для размещения предприятий торговли, предприятий общественного питания и организации досуга населения, предприятий, оказывающих иные услуги, также для размещения офисов.

В силу п.2.2.8 договора аренды, ООО "Манто" вправе в течение всего срока действия настоящего договора передавать нежилые помещения объекта аренды во владение и пользование третьим лицам по договорам субаренды без получения специального письменного согласия Арендодателя.

Срок действия договора установлен до 31.12.2023 (п. 5.1 договора субаренды).

По Акту приема-передачи от 01.05.2008 объект субаренды передан ООО "Манто" ИП ФИО2

В соответствии с п. 1.1 Сторона 1 передала Стороне 2 за плату во временное владение и пользование (в субаренду) часть нежилых помещений, общей площадью

153,8 кв.м., расположенных в подвале нежилого Здания (далее – Здание: кадастровый номер Здания: 54:35:101340:02:01) по адресу: г. Новосибирск, ул. Советская, 18, а именно: нежилые помещения № 31, 32, 33, 34, 35, 38, часть помещения 44,45,46, для использования в целях размещения и функционирования предприятия общественного питания.

Срок действия договора определен до 31.03.2019 (п. 5.1. договора последующей субаренды).

По Акту приема-передачи нежилых помещений от 01.04.2014, нежилые помещения, предусмотренные п. 1.1. договора последующей субаренды, переданы ИП ФИО2 ООО "Кофейни".

В связи с окончанием срока действия договора последующей субаренды 31.03.2019, с учетом времени освобождения арендованных нежилых помещений от имущества ООО "Кофейни", между сторонами 08.04.2019 подписан Акт № 2 приема- передачи (возврата) нежилых помещений к договору последующей субаренды, с замечаниями к состоянию нежилых помещений.

Ссылаясь на безосновательный отказ ИП ФИО2 в заключении на новый срок договора субаренды с ООО "Кофейни", надлежащим образом исполнявшим обязанности Арендатора, предусмотренные договором субаренды нежилых помещений № 2СА от 21.04.2018, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что при заключении нового договора последующей субаренды (даже с предыдущим субарендатором) ИП ФИО2 в обязательном порядке должен согласовать его условия с ООО "Манто".

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, согласие на последующую субаренду отсутствует, о чем заявило ООО "Манто" в ходе судебного разбирательства.

Также судом учтено, что обществом при освобождении арендованных нежилых помещений нарушены требования статьи 45 Федерального закона № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее по тексту - Закон № 73-ФЗ) в связи с несогласованием с Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Новосибирской области демонтажа неотделимых улучшений помещений, что подтверждается Актом № 2 приема-передачи нежилых помещений и фотографиями, произведенными 08.04.2019 при составлении указанного акта.

ИП ФИО2 была проведена оценка рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях общей площадью 153,8 кв.м., в связи с чем, рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ в вышеуказанных помещениях на 15.04.2019 составила 408 126 рублей.

При этом, согласно ответу Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Новосибирской области на обращение ИП ФИО2 и ООО "Манто" исх. № 1183-04/44 от 08.07.2019 информация о выдаче разрешения либо приемке работ в помещениях ООО "Кофейни", расположенных в объекте культурного наследия, в инспекции отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком в материалы дела не представлены сведения о том, в какой состоянии изначально помещения передавались

от ИП Маркова В.В. в ООО "Кофейни" при заключении договора последующей субаренды отклоняется, поскольку во исполнение Договора последующей субаренды при передаче помещений сторонами был подписан Акт приема-передачи нежилых помещений от 01.04.2014, в соответствии с которым нежилые помещения были переданы Стороной 1 Стороне 2 без каких-либо замечаний, недостатков и претензий относительно их состояния со стороны ООО "Кофейни".

Также истцом не представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие об исполнении истцом Охранного обязательства № 141 от 18.04.2014 пользователя объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения "Контора Текстильсиндиката", расположенным по адресу: <...>, выданного ООО "Кофейни" Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Новосибирской области, являющегося неотъемлемой частью договора последующей субаренды нежилых помещений от 01.04.2014.

Учитывая, что охранное обязательство представляет собой часть договора последующей субаренды в составе Приложения № 2, выполнение его требований является обязательным для ООО "Кофейни" по договору последующей субаренды.

Судом также правомерно учтено, что ООО "Кофейни" при освобождении арендованных нежилых помещений нарушены условия Договора последующей субаренды. Данное обстоятельство подтверждено представленной в материалы дела перепиской сторон, связанной с несовременным возвратом арендованного имущества.

Суд первой инстанции верно также установил, что истцом ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору последующей субаренды в части оплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором (пункты 3.5 и 3.6)., а также эксплуатационных расходов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы из представленных в дело уведомлений о погашении задолженностей по договору последующей субаренды за счет обеспечительного платежа от 15.04.2019 и о погашении задолженностей по эксплуатационным расходам следует, что на момент прекращения срока действия договора (31.03.2019) и на момент освобождения истцом помещений (08.04.2019), а также на момент принятия Арбитражным судом Новосибирской области рассматриваемого искового заявления к производству существовала задолженность ООО "Кофейни" перед ИП ФИО2 по арендной плате за март 2019 года в размере 300 000 рублей, за фактическое пользование (арендная плата) за период с 01 апреля по 08 апреля 2019 года в размере 80 000 рублей, а также задолженность по эксплуатационным платежам, предусмотренным условиями договора (пункты 3.3, 3.4 и

3.6), за февраль 2019 года, за март 2019 года и за фактическое пользование помещениями за период с 01 апреля по 08 апреля 2019 года в размере 29 053,45 рубля.

Кроме того, за период с 2016 года по 2019 года оплата арендной платы происходила с постоянным нарушением сроков, установленных договором. Просрочка составляла от 1 дня до 31 дня в разные периоды. За просрочку оплаты арендной платы начислена неустойка в размере 123 952,00 рубля.

Также, истцом в период действия договора были существенно нарушены сроки оплаты обеспечительного депозита (пункт 3.7 договора последующей субаренды) - просрочка составила 435 дней.

Из ответов ООО "Кофейни" на письма ИП ФИО2 усматривается признание наличия задолженности по арендной плате за март 2019 года и за период с 01 по 05 апреля 2019 года /письмо от 23.04.2019; требование о возврате обеспечительного платежа от 23.04.2019; письмо от 07.05.2019.

Довод апелляционной жалобы, о том, что ответчик ранее не заявлял о ненадлежащем исполнении со стороны ООО "Кофейни" своих обязательств по исполнению договора последующей субаренды, является несостоятельным и опровергается письмом от 14.03.2019, в котором ИП ФИО2, требуя исполнить условия договора о возврате помещений в установленный срок, указывал на постоянное нарушение сроков оплаты арендной платы.

Таким образом, на момент прекращения срока действия договора последующей субаренды и фактического освобождения истцом помещений, у ООО "Кофейни" существовала задолженность перед ИП ФИО2 по арендной плате, в том числе и по эксплуатационным платежам (пункты 3.3,3.4,3.5 и 3.6 договора), в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводы, что при наличии указанной задолженности по смыслу части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 "О защите конкуренции", Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, в связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении иска.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой

инстанции, в связи с чем, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ, для отмены определения, обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 августа 2019 года по делу № А45-11924/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий Ю.И. Павлова Судьи Т.Е. ФИО6 ФИО1