Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1031/2008) Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2008 по делу № А70-6505/29-2007 (судья Тихомиров В.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Солитон-Офис» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Солитон-Офис» – ФИО2 по доверенности от 09.01.2008, действительной до 31.12.2008 (паспорт <...> выдан УВД г. Кургана 25.12.2002) ФИО3 по доверенности от 16.04.2008, выданной сроком на 3 месяце (паспорт <...> УВД ЛАО г. Тюмени 03.04.2001);

от Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам – не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ :

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2008 по делу № А70-6505/29-2007 были удовлетворены требования, заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Солитон-Офис» (далее по тексту – ООО «Солитон-Офис», Общество, заявитель) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее по тексту - Управление, административный орган, ответчик) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 23-20/852 от 31.03.2006.

В обоснование решения суд указал, что материалы дела свидетельствуют о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 23-
20/852 от 31 марта 2006 года, заключённого между ООО «Солитон-Офис» и Департаментом имущественных отношений Тюменской области, содержащийся в письме от 29.10.2007 Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам является незаконным, в связи с чем, требования ООО «Солитон-Офис» подлежат удовлетворению.

В апелляционной жалобе административный орган просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2008 по делу № А70-6505/29-2007 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, заявленных ООО «Солитон-Офис».

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик ссылается на то, что при предоставлении Обществу земельного участка (кадастровый номер 72:23:04 30 001:0145), расположенного по адресу: <...>, были нарушены нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок предоставления земельного участка в аренду.

Так, на момент передачи в аренду земельного участка Обществу земельное законодательство предполагало предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства исключительно на аукционах, поскольку статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации введена Федеральным законом Российской Федерации «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации » № 191 от 29.12.2004, которым внесены дополнения в Земельный кодекс Российской Федерации.

Так как данная норма вступила в силу в январе 2005 года, на момент принятия Распоряжения Департаментом имущественных отношений Тюменской области от 31.03.2006 № 343/14-3, которым земельный участок предоставлен в аренду ООО «Солитон-Офис» для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта и многоэтажными гаражами, действовали положения статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, податель жалобы полагает, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению.

Кроме того, в жалобе указано, что судом первой инстанции не правильно истолкованы положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-Ф3 от 25.10.2001, из содержания которой следует, что в случае, если до 01.10.2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимого имущества, то передача земельного участка в аренду осуществляется только на аукционе.

Решение Департамента имущественных отношений Тюменской области о предварительном согласовании места размещения объекта, выразившееся в принятии Распоряжения №2583/14-3, датировано 16.11.2005.

В жалобе указано, что поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимого имущества принято после 01.10.2005, предоставление ООО «Солитон-Офис» спорного земельного участка посредством предварительного согласования места размещения объекта недвижимости противоречит нормам действующего законодательства.

От административного органа поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя, судом апелляционной инстанции ходатайство удовлетворено.

Представители ООО «Солитон-Офис» в соответствии с представленным письменным отзывом на апелляционную жалобу, в судебном заседании пояснили, что решение суда первой инстанции считают законным, просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 16.11.2005 № 2583/14-3 «О предварительном согласовании места размещения жилого дома с объектами соцкультбыта и многоэтажными гаражами в <...>» и на основании распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области № 343/14-3 от 31.03.2006 «О предоставлении ООО «Солйтон-Офис» в аренду земельного участка для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта и многоэтажными гаражами», 31.03.2006 Департамент имущественных отношений (арендодатель) и ООО «Солитон-Офис» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 23-20/852 (далее по тексту – Договор).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1263 квадратных метров, кадастровый номер 72:23:04 30 001:0145, расположенный по адресу: <...>.

30.08.2007 ООО «Солитон-Офис» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам с заявлением о государственной регистрации договора аренды № 23-20/852 от 31.03.2006 (землеустроительное дело № 23132) земельного участка, площадью 1 263 кв.м., кадастровый номер 72:23:04 30 001:0145, расположенного по адресу: город Тюмень, ул. Мельникайте, 129, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области.

27.09.2007 Управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок.

В качестве основания приостановления государственной регистрации договора Управление указало то обстоятельство, что вышеназванный земельный участок был предоставлен заявителю с нарушением норм действующего законодательства, а именно, административный орган посчитал, что распоряжение Департамента имущественных отношений Тюменской области № 2583/14-3 от 16.11.2005 «О предварительном согласовании места размещения жилого дома с объектами
соцкультбыта и многоэтажными гаражами в <...>» противоречит нормам действующего земельного законодательства, поскольку согласно пункту 1, 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

В связи с тем, что заявитель не устранил причины, послужившие основанием для приостановления регистрации договора, письмом от 29.10.2007 № 01/193/2007-373/017953/07-0 Управление сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации.

ООО «Солитон-Офис», полагая, что указанный отказ административного органа не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает его права и законные интересы, обратилось в суд с требованиями о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о приостановлении государственной регистрации.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Солитон-Офис» представило заявление об уточнении заявленных требований, где просило признать незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды № 23-20/852 от 31.03.2006, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области на земельный участок, площадью 1263 квадратных метров, с кадастровым номером 72:23:04 30 001:0145, расположенный по адресу: <...>; обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам произвести государственную регистрацию данного договора. Судом первой инстанции заявление Общества об уточнении заявленных требований принято к производству.

Решением суда первой инстанции требования ООО «Солитон-Офис» удовлетворены.

Означенное решение обжалуется административным органом в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его изменения или отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

Согласно статье 29 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 3 пункта 7 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Частью 5 данной статьи установлено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Порядок выбора земельного участка закреплен в статье 31 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает следующее.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (пункт 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как обоснованно указал суд первой инстанции, порядок предоставления земельных участков на территории Тюменской области регулируется Законом Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области». Статьями 3, 5 и 14 которого установлено, что уполномоченный орган исполнительной власти по управлению государственным имуществом Тюменской области осуществляет функции по регулированию земельных отношений, а именно от имени области владеет и распоряжается землями, отнесенными к государственной собственности Тюменской области, в том числе предоставляет земельные участки в пользование на основании решения совместной комиссии, образованной при данном органе. Состав и порядок работы комиссии определяются Губернатором Тюменской области.

В соответствии с Законом Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» и Постановлением Правительства Тюменской области от 05.07.2005 № 99-п «О совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам» создана совместная комиссия, в функции которой входит принятие решений о предоставлении земельных участков для жительства без проведения торгов в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, в том числе рассмотрение акта выбора земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; предоставление в аренду земельных участков, в отношении которых принято решение предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно статье 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» органы местного самоуправления имеют право принимать заявления о предоставлении земельных участков на территории муниципального образования; обеспечивают выбор земельного участка для строительства объектов; вносят предложения по проекту решения, представляемому в совместную комиссию.

Во исполнение положений Земельного кодекса Российской Федерации и Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 Правительством Тюменской области от 05.07.2005 № 98-П утверждено Положение «О порядке предоставления земельных участков и осуществления градостроительной деятельности на территории административного центра Тюменской области и Тюменского района».

Согласно данному Положению органы местного самоуправления по поступившему заявлению о выборе земельного участка в чеченце 14 дней готовят проект границ, градостроительный паспорт, акт выбора земельного участка и направляют материалы на рассмотрение в Совместную комиссию, которая принимает решение о возможности предоставления земельного участка в аренду либо об отказе в его предоставлении.

В случае принятия решения о возможности предоставления земельного участка осуществляется подписание акта выбора земельного участка. В течение 7 дней с момента получения протокола Совместной комиссии Департаментом имущественных отношений Тюменской области издается распоряжение об утверждении акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

На основании данного распоряжения в течение 14 дней осуществляется утверждение проекта границ данного земельного участка. После выполнения всех вышеуказанных действий заявитель, предоставляет заявление о предоставлении земельного участка в аренду для строительства в Департамент для рассмотрения на Совместной комиссии. На основании решения данной комиссии в течение 7 дней издается распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду и заключается договор аренды с заявителем в течение 7 дней с момента издания распоряжения

С 1 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьей 16 которого Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, которая предусматривает, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции от 18.12.2006) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности до 01.03.2007 предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Таким образом, из приведенных норм действующего законодательства следует, что до 01.03.2007 предоставление земельного участка для строительств без проведения торгов возможно только при условии, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта было принято до 01.10.2005.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в деле имеется копия Решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам, которое, согласно протокола от 29.09.2005 № 36/р, было принято в соответствии с актом выбора земельного участка.

В акте выбора земельного участка 11.11.2005 № 371 имеются подписи членов совместной комиссии, датированные днем заседания совместной комиссии - 29.09.2005.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что процедура по выбору спорного земельного участка была выполнена до 01.10.2005.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отклонен довод административного органа о том, что распоряжение № 2583/14-3 от 16.11.2005 «О предварительном согласовании места размещения жилого дома c объектами соцкультбыта и многоэтажными гаражами в <...>» противоречит нормам действующего законодательства, поскольку принято после 01.10.2005.

Кроме того, как обоснованно указал в решении суд первой инстанции, из материалов дела также следует, что распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 20.09.2006 № 1723/14-3 отменено распоряжение Департамента имущественных отношений от 16.11.2005 № 2583/14-3, в связи с тем, что, принимая данное распоряжение, Департамент исходил из того, что распоряжение от 16.11.2005 № 2583/14-3 было ранее вынесено в нарушение статьи
30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку после наступления 01.10.2005 продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства должны осуществляться на аукционах.

Как правильно указал суд, ссылка Управления на распоряжение Департамента имущественных отношений Тюменской области № 1723/14-3 от 20.09.2006 об отмене распоряжения № 2583/14-3 от 16.11.2005 не может быть принята во внимание, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора, распоряжение № 1723/14-3 от 20.09.2006 в части отмены распоряжения от 16.11.2005 «О предварительном согласовании места размещения жилого дома объектами соцкультбыта и многоэтажными гаражами в <...>» признано недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от13.11.2007 по делу № Ф04-7829/2007(40018-А70-32).

Отношения, возникающие в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются нормами как Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Федерального закона от 21.11.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 указанного Закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственной регистрации или органами местного самоуправления в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Одновременно пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации устанавливает, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 20 Закона о регистрации в регистрации права может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, законодатель установил, что осуществление регистрирующим органом правовой экспертизы при государственной регистрации прав на недвижимое имущество ограничены положениями статьи 20 Закона о регистрации.

Суд апелляционной инстанции, исследовав в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установил, что административный орган, отказав в государственной регистрации прав на спорный земельный участок, вышел за пределы своих полномочий, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, на момент представления ООО «Солитон-Офис» документов, необходимых для проведения государственной регистрации договора аренды, сведения о признании недействительным в установленном законом порядке распоряжений Департамента имущественных отношений Тюменской области № 2583/14-3 от 16.11.2005 и № 343/14-3 от 31.03.2006, а также о признании судом недействительной сделки по договору аренды у административного органа отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные в дело документы, оценил договор аренды земельного участка № 23-20/852 от 31.03.2006 с точки зрения соответствия его требованиям статьи 18 Закона о регистрации и действующему законодательству и не нашел причин, препятствующих административному органу осуществить регистрацию данного договора.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционным судом в полном объеме и подлежат отклонению в силу вышеизложенного и по причине их несостоятельности.

Ответчик, указывая в апелляционной жалобе на то, что Обществом не представлено документов, подтверждающих соблюдение определенного Земельным кодексом Российской Федерации порядка предоставления земельного участка, возлагает бремя доказывания обстоятельств на заявителя, который является арендатором земельного участка, тогда как выделение земельного участка входит в компетенцию уполномоченных органов.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемых действий, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Административным органом не представлено доказательств нарушения Обществом действующего законодательства, в связи с чем, правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, содержащиеся в нем выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.01.2008 по делу № А70-6505/29-2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Н.А. Шиндлер

Л.А. Золотова