Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – лично ФИО1, предъявлен паспорт; после перерыва тот же представитель;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2, предъявлен удостоверение, по доверенности № Исх-ДИО/1895 от 05.02.2015 сроком действия 1 год; после перерыва тот же представитель;

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту - предприниматель, ИП ФИО1, ответчик) о взыскании 512 136 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-8794 за период 07.12.2012 по 31.05.2015 (с учетом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 41).

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.08.2015 по делу № А46-7777/2015 требования Департамента были удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Омской области от 28.08.2015 по делу № А46-7777/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Департаментом требований.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу № А46-7777/2015 апелляционная жалоба предпринимателя была принята к производству.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловного основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции в порядке, предусмотренном частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В частности, апелляционным судом было установлено, что ответчик не был надлежащим образом извещен судом первой инстанции о дате судебного заседания.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции определил перейти к рассмотрению дела № А46-7777/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании, состоявшемся 22.12.2015, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело № А46-7777/2015 по существу.

Представители сторон в судебном заседании поддержали заявленные доводы.

В порядке статей 163, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, состоявшемся 22.12.2015, был объявлен перерыв до 25.12.2015 до 13 час. 45 мин.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет».

В судебном заседании, состоявшемся после перерыва, представители сторон поддержали заявленные доводы.

Предпринимателем также было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, подтверждающих невозможность использования земельного участка.

Суд апелляционной инстанции указанное ходатайство ответчика удовлетворил, документы приобщены к материалам дела.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Администрации от 04.08.2010 № 667-п ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3929 площадью 5 126 кв.м для строительства пункта общественного питания по ул. Кондратюка в Кировском административном округе г.Омска.

Между Департаментом (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-8794 (далее по тексту – договор), в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 5 126 кв.м, кадастровым номером: 55:36:130126:3929, местоположение: <...> для строительства пункта общественного питания.

Согласно порядку расчета арендной платы (Приложение № 2 к договору) расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска».

Размер ежемесячной арендной платы согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.06.2012) составляет 3 528,05 руб.

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа расчетного месяца.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что при принятии нормативных актов, имеющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).

Земельный участок передан предпринимателю в аренду по акту приема-передачи 25.10.2010.

Государственная регистрация договора аренды произведена 25.10.2010.

В связи с внесением изменений в решение Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» в части установления нового значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (К1), а также изменением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (К3), Департаментом был произведен перерасчет арендной платы по договору, в связи с чем, у предпринимателя образовалась задолженность по арендной плате за период 07.12.2012 по 31.05.2015 в сумме 512 136,73 руб.

В связи с наличием задолженности по договору, Департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требований истца, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Из содержания приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Указанный вывод был изложен в определении Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, а затем в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 4).

Судом апелляционной инстанции установлено, что в данном случае у предпринимателя отсутствовала возможность использовать земельный участок по назначению, в связи с чем, у него отсутствует обязанность по оплате аренды земельного участка в спорный период. Указанный вывод основан на следующем.

Как было указано ранее, земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3929 площадью 5 126 кв.м. по ул.Кондратюка в Кировском административном округе г.Омска. был предоставлен ФИО1 в аренду сроком на три года для строительства пункта общественного питания на основании постановления Администрации от 04.08.2010 № 667-п.

После заключения договора аренды выяснилось, что на территории указанного земельного участка МРСК «Сибири» установлена высоковольтная линия мощностью 110 КВт от проекции по оси которой, по всей длине указанного земельного участка в стороны, распространяется 20 метровая охранная зона. По заключению лицензированной организации - ООО «Геотоп-2» проведение инженерных изысканий на территории указанного земельного участка по вышеуказанной причине невозможно, в связи с чем, невозможно и проведение на территории последнего строительно-монтажных работ по возведению пункта общественного питания (кафе).

Апелляционным судом установлено, что 19.11.2010 ИП ФИО1 обратился в адрес Администрации города Омска с заявлением о рассмотрении вопроса по замене ранее предоставленного земельного участка другим.

В письме от 15.12.2010 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска сообщил, что высоковольтная линия 110 КВт, проходящая по земельному участку, является объектом самовольного строительства. Согласно гарантийным обязательствам ОАО «МРСК Сибири» вынос высоковольтной линии предполагается в 2012 году.

В письме от 31.05.2011 ОАО «МРСК Сибири» сообщило предпринимателю об отсутствии правовых оснований для освобождения от линий электропередачи арендуемого земельного участка в связи с ведением работ по оформлению правоустанавливающих документов.

25.02.2011 предприниматель обратился в Департамент по вопросу о предоставлении компенсационной площадки для строительства пункта общественного питания (кафе) вместо площадки по ул. Кондратюка.

В письме от 25.03.2011 Департамент вновь указал на возможный вынос ОАО «МРСК Сибири» высоковольтной линии в 2012 году, в связи с чем, предложил осуществить освоение территории и ввод объекта в эксплуатацию по очереди, поскольку часть территории (около 2000 кв.м) свободна от высоковольтной линии.

Согласно карточке учета обращений граждан на личном приеме руководителя № ОГ-АГ/282-ЛПР, ответчик 17.08.2011 вновь обращался к директору Департамента по вопросу о невозможности использования спорного земельного участка, по результатам чего директору Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска было предложено рассмотреть возможность предоставления компенсационного земельного участка.

Письмом от 17.10.2011 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска предложил предпринимателю рассмотреть компенсационные варианты размещения объекта: 1) южнее строения № 15 по ул. Ясная в Кировском административном округе г.Омска; 2) восточнее строения № 12 по ул.12-я Любинская, и указал, что в случае согласования одного из вариантов вопрос будет подготовлен для рассмотрения комиссией по градостроительству и землепользованию на территории г.Омска.

О предложенных предпринимателю компенсационных вариантах земельных участков для строительства кафе письмом от 16.12.2011 был проинформирован директор Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска Гамбург Ю.В.

27.12.2011 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска в письме № 2998ж уточнил место размещения объекта – в 125 м южнее здания операторной действующей АГЗС по ул.Волгоградской № 67. Ориентировочная площадь участка 0,26 га с возможностью инженерного обеспечения объекта от действующих городских сетей по улицам Волгоградской и Кондратюка.

В связи с устным отказом ИП ФИО1 от ранее предложенных вариантов двух земельных участков в Кировском АО г. Омска, в письме от 28.03.2013 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска, сообщил предпринимателю о том, что им прорабатываются альтернативные варианты размещения объекта по ул. Кондратюка, либо в других районах города.

21.05.2013 ИП ФИО1 обратился с заявлением о выборе земельного участка на территории г.Омска и предварительном согласовании места размещения объекта севернее строения № 100А по ул. 22 Декабря в Кировском административном округе г.Омска для строительства торгового комплекса с кафе приблизительной площадью 6 000 - 7 000 кв.м.

07.06.2013 на заседании комиссии по градостроительству и землепользованию на территории г.Омска рассмотрен вопрос о возможности использования указанного выше земельного участка. Данный участок определён как компенсация взамен ранее предоставленного земельного участка по ул. Кондратюка для строительства кафе (графа 74).

В письме от 13.06.2013 № Исх-ОГ-ДАГ/1188 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска сообщил ИП ФИО1 о том, что земельный участок севернее строения № 100А по ул. 22 Декабря в Кировском административном округе г.Омска для строительства торгового комплекса с кафе приблизительной площадью 6 000 - 7 000 кв.м определён как компенсация взамен ранее предоставленного земельного участка по ул. Кондратюка для строительства кафе.

Суд апелляционной инстанции считает, что перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что предоставленный предпринимателю земельный участок не мог быть использован им как арендатором по назначению.

Причины, по которым ответчик не мог использовать земельный участок по назначению, от предпринимателя не зависели.

Арендодатель (Департамент) знал о невозможности использования предпринимателем по назначению спорного земельного участка, о чем свидетельствует указанная выше переписка и совершение Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска действий по подбору компенсационных вариантов земельных участков для строительства предпринимателем кафе.

В данном случае предпринимателю был передан в аренду земельный участок, непригодный для его использования в целях, для которых он был предоставлен.

Следовательно, объект аренды в данном случае отсутствовал ввиду фактического непредоставления в аренду земельного участка, соответственно, у предпринимателя не возникло обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, учитывая изложенное, требование Департамента о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору является необоснованным.

При таких обстоятельствах, требования Департамента надлежит оставить без удовлетворения.

Поскольку были установлены основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, в соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Следовательно, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

С Департамента в пользу ИП ФИО1 надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 28.08.2015 по делу № А46-7777/2015 отменить.

По результатам рассмотрения искового заявления департамента имущественных отношений Администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.А. Сидоренко

Н.А. Шиндлер