Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12975/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 23.09.2015 по делу № А46-7117/2015 (судья Чернышев В.И.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Обувь России» (ИНН <***>)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным Уведомления от 19.05.2015 (исх. №ДИО/8718) «О непродлении срока действия договора аренды», а также о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120302:1152

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности №Д/ОР-221/151105 от 05.11.2015;

от ответчика: ФИО2 по доверенности №Исх.-ДИО/22548 от 01.12.2015;

установил :

Общество с ограниченной ответственностью «Обувь России» (далее – ООО «Обувь России», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (Департамент имущественных отношений, ответчик) о признании незаконным уведомления от 19.05.2015 (Исх.№ДИО/8718) «О непродлении срока действия договора аренды», а также о возложении на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120302:1152, местоположение которого установлено вблизи строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, Октябрьский административный округ, пр. Космический, д. 21.

Решением Арбитражного суда Омской области от 23.09.2015 по делу № А46-7117/2015 суд удовлетворил заявленные требования и признал незаконным уведомление от 19.05.2015 Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (Исх №ДИО/8718) «О непродлении срока действия договора аренды» и обязал ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120302:1152, местоположение которого установлено вблизи строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, Октябрьский административный округ, пр. Космический, д. 21, предоставленного для строительства, на новый срок (три года).

Кроме того, суд взыскал с Департамента имущественных отношений пользу ООО «Обувь России» 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование решения суд первой инстанции указал, что ООО «Обувь России» предпринимались достаточные меры для освоения земельного участка, в связи с чем, отсутствовали основания у заинтересованного лица уклонятся от продления договорных отношений.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент имущественных отношений обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку земельный участок фактически освоен не был, арендодатель не может быть принужден к заключению нового договора, Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 допускает заключение договора только на торгах, суд рассматривал дело по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в то время речь идет о гражданско-правовой обязанности по продлению действующего договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Обувь России» указало на наличие у него преимущественного права на продление договора аренды земельного участка на новый срок. Отметило добросовестное осуществление с момента заключения договора направленных на достижение его цели действий, включающих разработку проектной документации и получение разрешения на строительство.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца – доводы отзыва.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на него, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. 23.04.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО «Обувь России» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ДГУ/12-2665-О-35, согласно условиям которого Арендодатель представляет Арендатору в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 55:36:12 03 02:1152, расположенный по адресу: вблизи строения с адресом г. Омск, ОАО, проспект Космический, д. 21 (т.1 л.д.94-95).

В силу пункта 1.4 договора цель предоставления участка: строительство магазина. Срок договора определен в пунктах 1.1 и 9, из которых следует, что договор считается заключенным с момента его подписания, а в случаях, предусмотренных законодательством, с момента его государственной регистрации и действует три года.

ООО «Обувь России» был передан указанный земельный участок, о чем составлен акт приема-передачи от 23.04.2012 (т.1 л.д.97).

Договор прошел государственную регистрацию в 21.05.2012, что следует из акта проверки целевого использования земельного участка №232-Ц от 18.05.2015 (т.1 л.д.132), и лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Таким образом, срок действия договора был определен сторонами с 21.05.2012 по 21.05.2015.

Департаментом имущественных отношений является правопреемником арендодателя по названному договору.

20.04.2015 истец обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением №20/01-15 с просьбой перезаключить договора аренды земельного участка (т.1 л.д.92), приложив к нему доказательства осуществления деятельности по освоению земельного участка.

Письмом от 27.04.2015 №27/01-15 (т.1 л.д.93) в дополнение к заявлению было представлено разрешение на строительство, полученное в Департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска 23.04.2015 (т.1 л.д.71).

Уведомлением от 19.05.2015 Департаментом имущественных отношений было сообщено ООО «Обувь России» о непродлении срока действия договора №ДГУ/12-2665-О-35.

Полагая, что отказ Департамента имущественных отношений в продлении договора аренды земельного участка является незаконным и нарушающим права и законные интересы истца, ООО «Обувь России» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

23.09.2015 Арбитражным судом Омской области по делу № А46-7117/2015 принято решение, которое обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, определённый договором по соглашению сторон (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, а именно:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Как было выше сказано, срок аренды был установлен в соответствии с договором с 21.05.2012 по 21.05.2015. ООО «Обувь России» обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением о перезаключении договора аренды 20.04.2015 (вопреки утверждениям заинтересованного лица об отсутствии такого заявления до срока истечения договора). Департаментом имущественных отношений отказал в продлении договора аренды уведомлением от 19.05.2015.

При этом Департамент имущественных отношений, отказывая в заключении договора на новый срок, сослался на отсутствие со стороны истца действий по освоению земельного участка. В апелляционной жалобе также указывается на то, что продление договора – этот право, а не обязанность арендодателя.

Однако, ответчиком не было учтено, что согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Действительно, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Тем не менее, из названного постановления следует, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из представленных истцом доказательств усматривается, что с момента заключения договора аренды рассматриваемого земельного участка ООО «Обувь России» были совершены следующие направленные на достижение цели договора действия: подано заявление в департамент архитектуры и градостроительства г. Омска об утверждении градостроительного плана; получен и утвержден градостроительный план земельного участка; выполнен и согласован проект выноса из зоны застройки инженерных сетей; получены технические условия на водоснабжение, тепло- и энергоснабжение объекта, выполнены работы по инженерно-геодезическим изысканиям; получены топографический план, технические условия от ГУБО г. Омска; выполнен и согласован проект организации дорожного движения на период строительства; выполненный проект прошел рассмотрение и зарегистрирован в департаменте архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска; завершены работы по подготовке проектной документации.

В материалы дела истцом представлены следующие документы: распоряжение об утверждении градостроительного плана от 04.04.2013; градостроительный план земельного участка от 04.04.2013; заявка на получение топопланов от 14.02.2013; договор №323 от 14.02.2013 с МУП «Омскархитектура» на проведение инжернерных изысканий; технический отчет по результатам инженерно - геодезических изысканий 240-ИИ-2014, Том 1; Том 2; технические условия для присоединения к электрическим сетям от 22.05.2014; технические условия ОАО «Омскводоканал» от 18.05.2014; условия подключения объекта к системам водоснабжения и канализации 04.06.2014; условия подключения к системе теплоснабжения от 29.08.2014, выдано ОАО «ТГК-11»; условия подключения к системе теплоснабжения (на проектирование) от 14.10.2014 №5128-ип; ответ на запрос БУ г. Омска «Управление дорожного хозяйства и благоустройства» от 13.08.2014 №Ис-УД106/545, проектная документация; договор №ПД14-2 от 09.07.13 на проектирование с ООО «Технострой»; схема организации дорожного движения; разрешение на строительство от 23.04.2015.

Таким образом, в период действия договора, ООО «Обувь России» предприняло меры к освоению участка, в том числе, проведя необходимые подготовительные мероприятия, получило разрешение на строительство 23.04.2015.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, в соответствии с принятым в Администрации г. Омска регламентом моменту выдачи разрешения на строительство предшествует согласование проектной документации с Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска. Проведя все необходимые изыскания, подготовив проектную документацию, заявитель обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Омска (что подтверждается представленным в материалы дела письмом ООО «Обувь России» от 09.12.2014).

Письмом от 26.12.2014 (направлено в адрес истца 29.12.2014) Департаментом архитектуры и строительства Администрации г. Омска по результатам рассмотрения проектной документации истца, было рекомендовано до получения разрешения на строительство оформить правоустанавливающие документы на дополнительные земельные участки для размещения некоммерческих парковок автотранспорта и для организации строительной площадки.

Поскольку оформлением земельных участков занимается Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (ответчик по настоящему делу), заявитель 15.01.2015 обратился в указанный Департамент путем подачи заявления в режиме электронного окна (заявления №598/СОО и №596/СОО).

На указанные заявки Департамент имущественных отношений ответил только 12.02.2015. Из содержания указанного письма следовало, что комиссией приняты решения об отложении данных вопросов в связи с необходимостью уточнения представленной информации.

Окончательный ответ Департамента имущественных отношений о предоставлении дополнительных участков для размещения парковочных мест был подготовлен только 19.03.2015 (т.е. спустя два месяца с момента обращения заявителя). После чего обществом были внесены корректировки в проектную документацию и получено разрешение на строительство.

В соответствии с градостроительным законодательством РФ строительство объекта недвижимости представляет собой сложный процесс, включающий в себя как, собственно, создание объекта недвижимости, так и осуществление многочисленных подготовительных действий, предваряющих начало возведения здания, строения, сооружения.

Все вышеперечисленные доказательства подтверждают, что обществом представлены в материалы дела доказательства осуществления действий, хоть и не свидетельствующих о возведении объекта недвижимости, но являющихся необходимыми для начала строительства магазина, что рассматривается судом апелляционной инстанции как достаточные основания для заключения нового договора аренды.

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений указывает на то, что с 01.03.2015 в связи с изменением положений Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора аренды земельного участка возможно только на торгах.

Действительно, в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения ФЗ №171-ФЗ от 23.06.2014, которые вступили в силу с 01.03.2015. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления для целей строительства, в том числе: земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи (подпункт 32).

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации урегулированы случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов. Среди них случай, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ООО «Обувь России» земельный участок площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 55:36:12 03 02:1152, расположенный по адресу: вблизи строения с адресом г. Омск, ОАО, проспект Космический, д. 21 был предоставлен ранее без проведения торгов.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

Как правильно установил суд первой инстанции, заявление ООО «Обувь России» о заключении договора направлено в администрацию г. Омска и получено Департаментом 22.04.2015, т.е. до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, указанному заявлению присвоен входящий номер ДИО/3699-15.

Сведений о каком-либо лице, имеющем исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, Департаментом имущественных отношений в материалы дела не представлено.

Ранее заключенный договор аренды земельного участка не был расторгнут с ООО «Обувь Россиии» по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о неправомерности действия ответчика по отказу от продления срока договора аренды.

Указанная позиция согласуется с выводами Арбитражного суд Западно-Сибирского округа, изложенными в постановлениях от 22.05.2015 по делу № А46-11013/2014 и от 27.11.2015 по делу № А46-3032/2015.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае Общество соответствовало всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации критериям для заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, суд первой инстанции заключил правильный вывод об отсутствии в настоящем случае препятствий для продления договора аренды земельного участка №ДГУ/12-2665-О-35 от 23.04.2012, о возможности его продления и о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Обувь России» в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы обоснованно сослался на то, что спор возник из гражданско-правовых отношений сторон, в связи с чем, дело не могло быть рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако, данное обстоятельство не привело к принятию судом первой инстанции неправильного судебного акта.

В целом, доводы апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений основаны на неправильном толковании норм права, не соответствуют смыслу, придаваемому таким нормам сложившейся правоприменительной практикой, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент имущественных отношений освобожден от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 23.09.2015 по делу № А46-7117/2015 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова

О.А. Сидоренко