Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-15397/2018 ) акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2018 по делу
№ А75-18944/2017 (судья Яшукова Н.Ю.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» (ОГРН 1148602001900, ИНН 8602213699)
к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475)
о понуждении к заключению договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц администрации Сургутского района, общества с ограниченной ответственностью Научно-техническая компания «Центр инженерных технологий», администрации городского поселения ФИО6,

при участии в судебном заседании:

от акционерного общества «Тандер»– представитель ФИО1 (доверенность
от 28.08.2018 сроком действия один год) (до перерыва в судебном заседании 15.08.2019), представитель ФИО2 (доверенность от 17.04.2019 сроком действия
по 01.04.2021), представитель ФИО3 (доверенность № ОДСР/19-100
от 18.02.2019 сроком действия три года);

от общества с ограниченной ответственностью «Геостройпроект»– представитель ФИО4 (доверенность от 22.01.2019 сроком действия два года), представитель ФИО5 (доверенность от 20.08.2019 сроком действия один год) (после перерыва в судебном заседании 22.08.2019),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» (далее - ООО «Геостройпроект», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к акционерному обществу «Тандер» (далее - АО «Тандер», ответчик) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (т. 12 л.д. 1-2), об обязании заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества:

- здания, назначение: нежилое, площадью 1474,5 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ -Югра, Сургутский район, пгт. ФИО6, ул. Ломоносова, д. 11;

- вспомогательного здания технического назначения, индивидуального теплового пункта с инженерными сетями, площадью 87,5 кв.м, кадастровый номер 86:03:0030118:64, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, пгт. ФИО6, ул. Ломоносова, д. 11;

- вспомогательного здания технического назначения, КТПН, назначение: нежилое здание, площадью 40,6 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:63, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, пгт. ФИО6, ул. Ломоносова, д. 11;

- земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазины (4.4.), площадью 5745 кв.м, кадастровый номер 86:03:0030118:57, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, Сургутский район, гп. ФИО6, пгг. ФИО6, ул. Ломоносова, 11,

с передачей прав и обязанностей по следующим договорам аренды на дополнительные земельные участки:

- по договору аренды от 22.05.2015 № 10531 земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под строительство трансформаторной подстанции и прокладку электрических сетей, кадастровый номер 86:03:0030118:58, общей площадью 692 кв.м, расположенного по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, гп. ФИО6, пгт. ФИО6, мкр. 3;

- по договору аренды от 18.10.2016 № 11 земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение объектов улично- дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства, в целях использования «под проезд», кадастровый номер 86:03:0030118:60, общей площадью 470 кв.м, расположенного по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, пгт. ФИО6;

- по договору аренды от 18.10.2016 № 12 земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение объектов улично- дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства, в целях использования «под проезд», кадастровый номер 86:03:0030118:59, общей площадью 188 кв.м, расположенного по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, пгт. ФИО6,

на условиях предварительного договора от 28.01.2016 № СргФ/6257/16
в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Сургутского района, общество с ограниченной ответственностью Научно-техническая компания «Центр инженерный технологий», администрация городского поселения ФИО6 (далее – администрация района, администрация поселения, ООО НТК «Центр инженерный технологий», третьи лица).

Решением арбитражного суда от 15.10.2018 исковые требования
ООО «Геостройпроект» удовлетворены.

Также решением суда с АО «Тандер» в пользу ООО «Геостройпроект» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., судебная неустойка в размере 30 000 руб. за каждый день неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда. АО «Тандер» возвращены с депозитного счёта Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры денежные средства в общей сумме 1 300 000 руб. за проведение по делу судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением суда, АО «Тандер» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей жалобы ответчик приводит следующие доводы:

- суд не применил пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ);

- суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, необоснованно исключил из предмета доказывания исследование вопроса
о соответствии объекта недвижимости условиям договора, проектной документации,
а также действующим нормам законодательства, не применил статью 327.1. ГК РФ
и неправильно применил статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ);

- в связи с наличием противоречивых доказательств суду необходимо было назначить судебную экспертизу на предмет соответствия рабочей и проектной документации условиям договора, ГОСТ, СНиП, а также соответствия объекта недвижимости техническим решениям и нормам действующего законодательства.

Определением от 19.12.2018 Восьмой арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу, назначил её к рассмотрению в судебном заседании на 29.01.2019.

От ООО «Геостройпроект» поступил отзыв на жалобу, в котором оно просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От АО «Тандер» поступило заявление о фальсификации доказательства,
в котором оно просит приостановить производство по делу; проверить достоверность представленной истцом проектной и рабочей документации на предмет наличия достоверных подписей инженеров проекта, наличия подписанных договоров
на разработку, фактического участия специалистов, указанных в документации
в её разработке, в случае наличия установления факта фальсификации этого доказательства исключить этот документ из числа доказательств, принять иные меры, предусмотренные законом.

К данному заявлению ответчиком приложены копия заявления от 04.07.2018 ООО «Северные Технологии «ЮграСтройПроект» в адрес ответчика, оригинал нотариально заверенного 15.08.2018 заявления ФИО7 в суд первой инстанции.

От АО «Тандер» поступило ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой просит поручить обществу
с ограниченной ответственностью Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» (юридический адрес: 350049, <...>, фактический адрес: 350049, <...>) либо на усмотрение суда: Нижневартовской ТПП (<...>).

На разрешение эксперта ответчик предлагает поставить следующие вопросы:

- соответствует ли проектная, рабочая, техническая документация на объект недвижимости условиям договора с приложениями к нему ГОСТам, СНиПам, техническим требованиям, СП, 123-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87;

- соответствуют ли построенные объекты недвижимости условиям договора
с приложениями к нему ГОСТам, СНиПам, техническим требованиям, СП, 123-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87;

- какова фактическая площадь здания, площадь по проекту которого составляет 1496 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62, расположенного
по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район,
пгт. ФИО6, ул. Ломоносова, д. 11.

В судебном заседании 29.01.2019 представитель АО «Тандер» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Геостройпроект» возражал против удовлетворения заявленных ходатайств, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Апелляционный суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы
на 19.02.2019, предложив в определении от 05.02.2019 истцу представить письменные пояснения с изложением позиции относительно доводов ответчика, изложенных
в ходатайстве о назначении экспертизы, в заявлении о фальсификации доказательств; письменно высказаться относительно экспертной организации, кандидатур экспертов, предложенных ответчиком, при наличии оснований предложить собственные кандидатуры, а также сформулировать вопросы, которые возможно поставить перед экспертом.

От ООО «Геостройпроект» поступили письменные пояснения относительно вопроса о назначении экспертизы.

От АО «Тандер» поступили письменные пояснения по делу с приложением аудионосителей.

Определением суда в приобщении аудионосителей к материалам дела отказано.

По ходатайству ответчика определением от 25.02.2019 судом апелляционной инстанции назначена по арбитражному делу № А75-18944/2017 судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Нижневартовской Торгово-промышленной палаты (далее – Нижневартовская ТТП).

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли проектная, рабочая, техническая документация на объект недвижимости условиям предварительного договора от 28.01.2016 № СРГФ/6257/16
с приложениями к нему ГОСТам, СНиПам, техническим требованиям, СП, Федеральному закону от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ), постановлению Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил определения
и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» (далее – постановление № 83), постановлению Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях
к их содержанию» (далее – постановление № 87)?

2. Соответствуют ли построенные объекты недвижимости условиям предварительного договора от 28.01.2016 № СРГФ/6257/16 с приложениями к нему ГОСТам, СНиПам, техническим требованиям, СП, Закону № 123-ФЗ, постановлению № 83, постановлению № 87?

3. Какова фактическая площадь здания, площадь по проекту которого составляет 1496 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62, расположенного
по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район,
пгт. ФИО6, ул. Ломоносова, д. 11.

Производство по настоящему делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Определениями от 31.05.2019 по ходатайствам Нижневартовской ТТП апелляционный суд продлил срок проведения экспертизы до 30.06.2019, предоставил Нижневартовской ТТП дополнительные материалы для проведения судебной экспертизы по делу № А75-18944/2017, а именно:

проектная документация «Магазин, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение ФИО6, пгт. ФИО6, квартал № 3, условный № 148», раздел 1. «Пояснительная записка». Шифр: CIT 01-01/16-ПЗ общества с ограниченной ответственностью Научно-Техническая компания «Центр Инженерных Технологий» (далее – ООО НТК «Центр Инженерных Технологий» (копия на 10 листах);

проектная документация «Магазин, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение ФИО6, пгт. ФИО6, квартал № 3, условный № 148», раздел 3. «Архитектурные решения». Шифр: CIT 01-01/16-АР
ООО НТК «Центр Инженерных Технологий» (копия на 11 листах);

проектная документация «Магазин, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение ФИО6, пгт. ФИО6, квартал № 3, условный № 148», раздел 1. «Конструктивные и объёмно-планировочные решения». Шифр: CIT 01-01/16-КР ООО НТК «Центр Инженерных Технологий» (копия на 15 листах);

проектная документация «Магазин, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение ФИО6, пгт. ФИО6, квартал № 3, условный № 148», раздел 5. Подраздел 4. «Теплоснабжение. Наружные сети». Шифр: CIT 01-01/16-ТС ООО НТК «Центр Инженерных Технологий» (копия на 7 листах);

проектная документация «Магазин, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение ФИО6, пгт. ФИО6, квартал № 3, условный № 148», раздел 5. Подраздел 1. «Система электроснабжения». Шифр: CIT 01-01/16-ЭС ООО НТК «Центр Инженерных Технологий» (копия на 9 листах).

02.07.2019 в суд поступил акт экспертизы от 25.06.2019 № 149-01-00106/СТЭ Нижневартовской ТТП, согласно заключению которой даны следующие ответы на поставленные вопросы:

По первому вопросу: проектная и рабочая документация не соответствуют условиям предварительного договора от 28.01.2016 № СРГФ/6257/16 с приложениями
к нему. В разграничительной ведомости договора указано 10 разделов, которые должен был выполнить продавец, из них 2 не выполнены и 3 раздела выполнены в неполном объёме. Проектная и рабочая документация соответствует Закону № 123-ФЗ, постановлению № 83 и не соответствует постановлению № 87 (данное постановление относится лишь к проектной документации. Разделы рабочей документации постановление не регулирует). Нарушений требований СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», СП 63.133330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции» и СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» в представленной проектной
и рабочей документации не обнаружено.

По второму вопросу: построенные объекты не соответствуют условиям предварительного договора от 28.01.2016 № СРГФ/6257/16 с приложениями к нему.
В разграничительной ведомости договора указано 40 видов работ, которые должен был выполнить продавец, из которых 20 не выполнены, из них 14 не учтены в проекте. Построенные объекты соответствуют Закону № 123-ФЗ, постановлению № 83. Состояние несущих железобетонных конструкций здания на момент проведения экспертизы удовлетворяет требованиям СП 70.13330.2012 по качеству поверхности
и внешнему виду монолитных бетонных и железобетонных конструкций. Состояние несущих металлических конструкций здания на момент проведения экспертизы
не удовлетворяет требованиям СП 72.13330.2012 по качеству обработки конструкций антикоррозийными составами. Постановление № 87 относится лишь к проектной документации и не применяется для построенных объектов.

По третьему вопросу: фактическая площадь здания, площадь по проекту которого составляет 1496 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, пгт. ФИО6, ул. Ломоносова, д. 11, составляет 1497,8 кв.м.

Определением суда от 09.07.2019 назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возможности возобновления производства по делу
на 15.08.2019 в 16 час. 00 мин. с извещением лиц, участвующих в деле, о проведении судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы по существу
на 15.08.2019 в 16 час. 05 мин. в случае положительного решения вопроса
о возобновлении производства по делу.

Этим же определением суд предложил лицам, участвующим в споре, ознакомиться с заключением эксперта и представить письменное обоснование своей позиции по делу с учётом поступившего в материалы дела заключения экспертизы (Нижневартовской ТТП).

От ООО «Геостройпроект» поступили письменные возражения относительно результатов судебной экспертизы.

От АО «Тандер» поступили письменные пояснения от 13.08.2019.

В судебное заседание 15.08.2019 явились представители сторон.

Суд определил: производство по делу возобновить; в судебном заседании объявить перерыв по 22.08.2019 в связи с поздним представлением ответчиком письменных дополнений к апелляционной жалобе и отзыва истца на экспертное заключение и необходимостью изучения представленных документов судом; сторонам предложено письменно выразить свою позицию относительно представленных документов.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ (картотека арбитражных дел).

После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы завершено с участием представителей сторон.

От АО «Тандер» поступили письменные объяснения от 19.08.2019 в порядке статьи 81 АПК РФ, приложением к которым значится заключение эксперта по строительно-технической экспертизе от 05.08.2019 № 19-525 ООО «Бюро экспертиз
и оценки «ФинЭкс».

От ООО «Геостройпроект» поступили возражения на письменную позицию ответчика, выраженную в письменных пояснениях от 13.08.2019.

К указанным возражениям истцом приложены фототаблицы, схема ОДД
с отметкой ОГИБДД о её согласовании, письмо от 11.04.2017 № 14, гарантийное обязательство от 16.08.2019 ООО «Геостройпроект», письмо от 16.08.2019 № 8 ООО «Геостройпроект» в адрес АО «Тандер» с предложением о мирном урегулировании спора.

В заседании суда 22.08.2019 представитель ООО «Геостройпроект» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела скриншота с электронной почты истца.

Представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе. На вопрос суда пояснил, что документы к возражениям представлены
в обоснование своей позиции.

Представитель ООО «Геостройпроект» поддержал доводы, изложенные
в отзыве на апелляционную жалобу.

Суд определил: приобщить к материалам дела дополнительные документы, фотографии, представленные сторонами (статья 268 АПК РФ), за исключением копии заключения эксперта по строительно-технической экспертизе от 05.08.2019 № 19-525 ООО «Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс», о приобщении которого ответчик не ходатайствовал.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что рецензирование заключения судебных экспертов как форма опровержения изложенных в заключение выводов иными специалистами законом не предусмотрена.

При этом специалист, составивший рецензию, об уголовной ответственности судом не предупреждался.

Результаты судебной экспертизы могут быть опровергнуты только результатами других экспертных исследований, а также в случае признания необходимости назначения иных экспертиз по причине каких-либо установленных судом недостатков (неполноты) в полученных результатах судебной экспертизы.

В отсутствие доказательств, опровергающих выводы экспертов, следует считать такие выводы достоверными, а само заключение надлежащим доказательством по делу.

Отдельная рецензия на результаты судебной экспертизы не может восприниматься судом как надлежащее доказательство недостоверности сделанных выводов судебной экспертизы.

Такая рецензия может служить поводом к назначению новой экспертизы, но при условии установления судом оснований к этому.

В данном случае сторонами не заявлено ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ.

Поэтому суд апелляционной инстанции не может принять заключение эксперта от 05.08.2019 № 19-525 и приобщить его к материалам делам.

Вместе с тем, учитывая, что такое заключение было представлено ответчиком
в электронном виде к своим письменным объяснениям от 19.08.2019, оно остаётся
в электронном деле, однако оценку этому заключению как доказательству по делу
в совокупности с иными доказательствами по делу суд не производит.

На основании части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле
и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, письменных пояснений сторон, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Геостройпроект» (продавец)
и АО «Тандер» (покупатель) 28.01.2016 заключён предварительный договор
№ СргФ/6257/16 с приложениями (далее – предварительный договор, т. 1 л.д. 14-60),
по условиями которого стороны обязуются не позднее 22.09.2017 заключить договор купли-продажи и договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды недвижимого имущества, указанного в пункте 2.2. договора (далее – основной договор), на условиях, установленных предварительным договором.

Срок, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, может быть продлён
по соглашению сторон (пункт 1.2.).

Согласно пункту 2.1. договора стороны обязуются заключить основной договор при условии выполнения продавцом обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1. – 3.1.19 предварительного договора.

В пункте 2.2. данного договора установлено, что по условиям основного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

здание, назначение – торговое, общей площадью 1 496 кв.м, этажность 1;

вспомогательное здание технического назначения (для размещения машинного отделения и теплового узла) площадью 78 кв.м, этажность 1;

вспомогательное здание технического назначения (трансформаторная подстанция 2*400, 10/02,4), этажность 1.

Указанные выше здания далее совместно именуются объект.

земельный участок площадью 5745 кв.м, с кадастровым номером 86:03:0030118:57, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование земельного участка – для эксплуатации торгового центра, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение ФИО6, пгт. ФИО6, микрорайон 3 (далее – основной земельный участок). Кроме того, продавец обязуется передать покупателю права и обязанности
по договорам аренды на следующие дополнительные земельные участки:

земельный участок площадью 692 кв.м, кадастровый номер 86:03:0030118:58, разрешённое использование «под строительство трансформаторной подстанции
и прокладку электрических сетей», расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение ФИО6, пгт. ФИО6, микрорайон 3 (далее по тексту – дополнительный земельный участок 1);

земельный участок, ориентировочной площадью 466 кв.м, разрешённое использование «для организации проезда» который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 86:03:0000000:136702 в соответствии с Приложением №1 (далее по тексту – дополнительный земельный участок 2);

земельный участок, ориентировочной площадью 168 кв.м, разрешённое использование «для организации проезда» который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 86:03:0000000:136702 в соответствии с приложением №1 (далее по тексту – дополнительный земельный участок 3).

Согласно пункту 2.3. предварительного договора на момент подписания настоящего договора объект является строящимся. К моменту заключения основного договора объект будет принадлежать продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет 86 570 000 руб., включая НДС (пункт 2.5.).

Согласно пункту 2.6. предварительного договора покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества, указанную в пункте 2.5. в следующем порядке:
а) сумму в размере 43 285 000 руб., в том числе НДС, в течение 5 рабочих дней
с момента приёма Управлением Росреестра по ХМАО-Югре полного пакета документов на государственную регистрацию перехода права собственности и права аренды на объекты недвижимости, указанные в пункте 2.2. настоящего договора;
б) сумму в размере 43 285 000 руб., в том числе НДС, в течение 5 рабочих дней
с момента получения покупателем в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре свидетельств о проведенной государственной регистрации права собственности
и договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 2.2. настоящего договора.

По условию пункта 2.8. договора недвижимое имущество передаётся продавцом покупателю по акту приёма-передачи в день подписания сторонами основного договора.

В разделе 3 предварительного договора стороны установили свои права
и обязанности.

Обязанности продавца закреплены в пунктах 3.1.1- 3.1.22. предварительного договора, обязанности покупателя – в пунктах 3.2.-3.2.4.

В частности, продавец обязан согласно пункту 3.1.16. предварительного договора в срок до 09.06.2017 завершить строительство объекта и оформить право собственности на объект, получив и предоставив покупателю технический план объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый паспорт, свидетельство государственной регистрации права собственности, а согласно пункту 3.1.20. заключить основной договор с покупателем на условиях, установленных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 3.3.1. предварительного договора покупатель вправе отказаться от заключения основного договора в случае нарушения продавцом норм действующего законодательства при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1.-3.1.9. настоящего договора; отказаться от заключения основного договора в случае невыполнения пунктов 3.1.1.-3.1.19 настоящего договора.

В пункте 3.3.3. предварительного договора сторонами согласовано, что если покупателем будут выявлены какие-либо несоответствия возведённого объекта техническому заданию, проектной документации, согласованной ранее покупателем, планировке и т.п., то об этом составляется акт несоответствия выполненных работ, которые подлежат обязательному устранению продавцом до подписания акта законченного строительством объекта и до заключения основного договора.

Из раздела 4 предварительного договора следует, что продавец не позднее 14.07.2017 направляет покупателю документы, подтверждающие выполнение продавцом обязанности, предусмотренной пунктами 3.1.1.-3.1.19. договора. Проект основного договора недвижимого имущества, указанного в пункте 2.1. настоящего договора, разрабатывается покупателем и направляется продавцу не позднее 5 рабочих дней с момента предоставления продавцом документов, подтверждающих выполнение продавцом обязанности, предусмотренной пунктами 3.1.1.-3.1.19. настоящего договора. Продавец в течение 5 рабочих дней с момента получения проекта основного договора от покупателя подписывается его и возвращает 3 экземпляра договора покупателю, либо вносит свои изменения и направляет покупателю на согласование.

В случае отказа или уклонения стороны от заключения основного договора каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (пункт 5.2.).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости
по состоянию на 07.08.2017 за истцом зарегистрировано на праве собственности нежилое здание (магазин) площадью 1474,5 кв.м, год завершения строительства 2017 год, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.07.2017 № 86507103-62-2016
(т. 1 л.д. 68-69).

Письмом от 11.08.2017 № 25 истец направил ответчику копии документов
о собственности на возведённый в соответствии с предварительным договором объект (т. 1 л.д. 61).

В ответ АО «Тандер» сообщил истцу о невыполнении пункта 3.1.1. предварительного договора, невозможности подписания основного договора
и направил ему соглашение о расторжении договора (т. 1 л.д. 71-72).

В соответствии с пунктом 3.1.1. предварительного договора истец обязан был
до 15.05.2016 разработать и передать ответчику на согласование пакет проектной документации на основании приложения № 3.

ООО «Геостройпроект», полагая, что в полном объёме исполнило взятые на себя обязательства по предварительному договору, а ответчик уклоняется от заключения основного договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Как указывает ООО «Геостройпроект» в исковом заявлении, оно в полном объёме выполнило взятые на себя обязательства по предварительному договору, работы по возведению зданий произведены в полном соответствии с принятыми проектными решениями в рабочей документации, ГОСТ, СНиП, СП, Закону № 123-ФЗ, постановлению № 83, постановлению № 87. Качество выполненных работ соответствует требованиям выданных технических условий. Объекты введены
в эксплуатацию, зарегистрированы в ЕГРН, оформлено право собственности/аренды на земельные участки.

ООО «Геостройпроект» представило в дело положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.06.2018 № 86-2-1-3-0032-18 ООО «Институт проектирования и экспертизы» (т. 10 л.д. 125-142) в качестве доказательства своей позиции по делу.

Истцом в материалы дела также представлены разрешение на строительство
от 23.12.2016 № RU 86507103-62-2016; заявление о выдаче разрешения на ввод
в эксплуатацию; 18 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.07.2017
№ 860507103-62-2016; справки о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим условиям; акты соответствия параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов от 09.01.2017; градостроительный план земельного участка (т. 2 л.д. 98-100, т. 12 л.д. 77-98).

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку не установил нарушения условий исполнения предварительного договора со стороны истца.

Суд первой инстанции посчитал, что поскольку АО «Тандер» принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом, то есть в срок до 22.09.2017 заключить с ООО «Геостройпроект» договор купли-продажи недвижимого имущества. Заключив предварительный договор, АО «Тандер» тем самым выразил свою волю
на приобретение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ. Факт уклонения ответчика от заключения основного договора подтверждается материалами дела.

Повторно рассмотрев настоящее дело с учётом дополнительно представленных доказательств, суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с положениями пунктов 1-5 статьи 429 ГК РФ
по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор
о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется
от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как разъяснено в пункте 29 постановленияПленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление № 49), по результатам рассмотрения спора о понуждении
к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключённым. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению
к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Предметом настоящего спора является понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора.

На рассмотрение суда условия основного договора, подлежащего заключению
в соответствии с предварительным договором, не представлены.

По смыслу статьи 429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон заключить в будущем соответствующий договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, при чём в течение срока, отведённого самими сторонами для заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов
и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора
в целом.

В данном случае в соответствии с пунктом 1.1. предварительного договора основной договор должен быть заключён не позднее 22.09.2017.

При этом в обязанности продавца входит в указанный срок передать покупателю по акту сдачи-приёмки полный пакет оригиналов исполнительной документации
на объект и иные документы, перечисленные в пунктах 3.1.4.1., 3.1.16. предварительного договора.

Сам пакет проектной документации, разработанной на основании приложения № 3 «Типовые требования к техническим решениям при проектировании разделов 3 и 4 «Архитектурные решения», «Конструктивные и объёмно-планировочные решения» гипермаркета «Магнит» общей площадью здания не более 1 500 кв.м» ранее подлежал согласованию с ответчиком в срок до 15.05.2016, что следует из пункта 3.1.1. предварительного договора.

Как следует из письма ответчика от 22.08.2017, данный пункт истцом не выполнен, из проектной документации истцу поступил только раздел ПЗУ и АР – стадия «ПД», согласованный сторонами; истцу направлена рабочая документация
с замечаниями на корректировку, «проекты до сих пор не получены».

Отказ от заключения основного договора ответчиком обоснован выполнением истцом строительства здания по несогласованным проектам.

В силу статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение
у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

В данном случае истец принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего строительству в соответствии
с проектной документацией, согласованной с ответчиком.

Учитывая, что на момент подписания сторонами предварительного договора объект являлся строящимся, а истец обязался построить и ввести данный объект
в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, разработанной на основании приложения № 3, то в таком случае имеет значение установление судом качества построенного объекта, являющегося в будущем предметом основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469, пунктом 1 статьи 470 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Применительно к рассматриваемому случаю качество передаваемого истцом ответчику построенного объекта по основному договору должно соответствовать требованиям, предъявляемым к объекту ответчиком, в соответствии с условиями договора, в том числе в соответствии согласованной им проектной документацией.

Поскольку у ответчика имеются возражения относительно объёма выполненных истцом обязательств по предварительного договору, которые могут быть способны отразиться на качестве построенного объекта недвижимого имущества,
подлежащего передаче по основному договору купли-продажи, суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную экспертизу.

Заключение экспертизы является доказательством по делу (часть 2 статьи 64 АПК РФ), оцениваемое судом в порядке статьи 71 АПК РФ.

Исходя из выводов судебной экспертизы (акта экспертизы от 25.06.2019 № 149-01-00106/СТЭ Нижневартовской ТТП) проектная и рабочая документация
не соответствуют условиям предварительного договора, построенные объекты также
не соответствуют условиям предварительного договора; состояние несущих металлических конструкций здания на момент проведения экспертизы
не удовлетворяет требованиям СП 72.13330.2012 по качеству обработки конструкций антикоррозийными составами.

Данные выводы экспертизы истцом не опровергнуты.

Из заключения эксперта, помимо прочего, усматривается, что на момент осмотра в исследуемом объекте отсутствовали инженерные коммуникации, разделы «Наружные газопроводы объекта», «Наружное электроосвещение объекта»
не разрабатывались, работы по устройству железобетонной плиты пола и железобетонной плиты перекрытия выполнены не в полном объеме, устройство железобетонной плиты пола в здании торгового назначения отсутствует (страницы 23, 57 акта).

Не разработаны и разделы относительно зонирования территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства (страница 30 акта), обоснования схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние грузоперевозки (страница 30-31 акта), характеристик
и технических показателей транспортных коммуникаций (страница 31 акта), при том, что исследуемый объект относится к категории объектов производственного назначения.

К объектам производственного назначения относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и связи, в строительстве, в торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также предприятия бытового обслуживания населения (Приложение 1) (пункт 1.3. «Рекомендации о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением требований строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения»). К таким объектам относятся согласно приложению № 1 магазины.

Как указывает эксперт, отсутствует и графическое решение в части принципиальной схемы сети освещения, сети аварийного освещения (страница 35 акта), в части принципиальной схемы систем водоснабжения объекта, схемы прокладки наружных сетей водоотведения, ливнестоков и дренажных вод (страница 38 акта).

Текстовая часть проектной документации не соответствует по содержанию
и описанию Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», раздел 5.4. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети также не соответствует данному постановлению (страница 40 акта).

Аналогичные выводы содержатся в акте и по другим исследуемым разделам (страницы 45, 46, 47, 48 акта).

Интерес ответчика заключался в приобретении построенного объекта на условиях предварительного договора.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик был согласен приобрести объект на иных условиях, чем было оговорено в предварительном договоре, не имеется.

Позиция ответчика, настойчиво возражающего против исковых требований, указывает об отсутствии у него намерения заключить основной договор
о приобретении построенного истцом объекта на условиях, существенно отличающихся от условий предварительного договора.

Как следует из материалов дела и подтверждается заключением судебной экспертизы проектная и рабочая документация, а также построенный истцом
и введённый им в эксплуатацию объект, не соответствует условиям пунктов 3.1.1 – 3.1.19. предварительного договора.

В соответствии с условиями пункта 3.3.2. предварительного договора покупатель вправе отказаться от заключения Основного договора в случае невыполнения пунктов 3.1.1 – 3.1.19. предварительного договора.

По мнению апелляционного суда, ответчик утратил интерес к заключению основного договора ещё в 2017 году, направив истцу письмом от 22.08.2017, соглашение о расторжении договора, повторив его письмом от 26.09.2017, выразив таким образом фактически отказ от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ. Причиной отказа от договора послужило нарушение истцом пунктов 3.1.1.-3.1.19. предварительного договора, строительства здания по несогласованному ответчиком проекту,

Требование истца к ответчику апелляционный суд признаёт необоснованным,
в связи с этим считает, что оно не могло быть удовлетворено судом первой инстанции.

На основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе
в удовлетворении исковых требований полностью.

Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску в связи с отказом
в его удовлетворении по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца как на проигравшую сторону.

Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

Расходы ответчика по уплате государственной пошлины по жалобе (3000 руб.)
и по оплате судебной экспертизы (1300000 руб.) относятся также на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Согласно положениям частей 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счёта арбитражного суда.

На основании указанной нормы следует перечислить с депозитного счёта Восьмого арбитражного апелляционного суда Нижневартовской ТТП 1 300 000 руб. за производство судебной экспертизы (письмо от 25.06.2019 б/н с указанием реквизитов
о перечислении денежных средств, счёт на оплату от 25.06.2019 № 349).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2018 по делу № А75-18944/2017 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Тандер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, 1 300 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда Нижневартовской торогово-промышленной палате 1 300 000 руб. за производство судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Д.С. Дерхо

Н.В. Тетерина