Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1630/2017) общества с ограниченной ответственностью «Корида» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2016 по делу № А70-11029/2016 (судья Демидова Е.Ю.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Корида» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 263 843 руб. 09 коп.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил :

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее также – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Корида» (далее также – ответчик, ООО «Корида») о взыскании 193 099,40 руб. основного долга за период с 15.11.2013 по 28.01.2016, и 70 743,63 руб. пени за период с 15.11.2013 по 28.01.2016.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка (землеустроительное дело № 153299) № 17-08/464 от 04.12.2012, мотивированы тем, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Определением суда от 06.09.2016 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьёй 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 19.10.2016 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2016 по делу № А70-11029/2016 исковые требования удовлетворены; с ООО «Корида» в пользу Департамента взыскано 193 099 рублей 40 копеек основного долга по договору аренды земельного участка № 17-08/464 от 04.12.2012 за период с 15.11.2013 по 28.01.2016, и 70 743 рубля 69 копеек пени.

Также суд взыскал с ООО «Корида» в доход федерального бюджета 8 276 рублей 86 копеек государственной пошлины.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что истец уведомил ответчика о прекращении действия договора уведомлением от 17.10.2012, а также повторно направил уведомление о расторжении договора 23.03.2015, предложив расторгнуть договор и вернуть земельный участок в срок до 26.05.2015, и из того, что договором аренды предусмотрено право сторон на одностороннее расторжение договора аренды, поэтому договор считается расторгнутым, а земельный участок подлежит возврату в том состоянии, в котором арендодатель его получил, и требование истца о возврате арендованного земельного участка и оплате задолженности по арендным платежам является обоснованным.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Корида» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Тюменской области от 22.12.2016 по делу № А70-11029/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

ООО «Корида» указывает на то, что не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению – под строительство многоквартирного дома, поскольку на нем были расположены временные надворные постройки физических лиц, в то время как согласно условиям спорного договора, участок был предоставлен в аренду свободным от застройки, в связи с чем, ответчик полагает, что арендная плата не подлежала начислению.

Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от Департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, оформленного протоколом от 21.11.2012, 04.12.2012 между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ООО «Корида» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело № 153299) № 17-08/464 (далее по тексту – договор), в соответствии с которым истец предоставил в аренду земельный участок площадью 950 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0801003:446, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Каменка, для строительства многоквартирного жилого дома, сроком действия с 04.12.2012 по 03.12.2015 с момента его государственной регистрации (т.1 л.д.15-18).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 04.12.2012 (т.1 л.д.19).

Договор зарегистрирован в порядке, установленном действующим законодательством, 28.12.2012 (т.1 л.д.18).

03.04.2013 в письме исх. № 75/13-4 ответчик обратился к Администрации Тюменского муниципального района с просьбой о не взимании арендной платы, в связи с тем, что по факту обследования спорного земельного участка, в том числе по спорному договору, ответчиком было обнаружено нахождение на территории земельного участка 950 кв.м. хозплощадок и сараев (т.1 л.д.68).

23.04.2013 Администрация Тюменского муниципального района письмом исх. № 03/04425 указал, что арендная плата, в том числе по спорному договору, должна производится в соответствии с условиями заключенного договора (т.1 л.д.148).

Из материалов дела усматривается, что по факту обращения в Администрацию Тюменского муниципального района о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирного жилого дома по адресу: Тюменская обл., Тюменский р-н, с.Каменка», ответчику было указано на невозможность выдачи обозначенного разрешения по причине того, что при разработке проектной документации ООО «Корида» не были соблюдены требования части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно архитектурно-строительное проектирование было осуществлено за пределами границ отведенного обществу земельного участка, в том числе с элементами благоустройства территории (письмо от 21.08.2014 исх.№ 08797/14, т.2 л.д.7).

Ответчик обращался с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:446. Обозначенное заявление было получено Департаментом, что подтверждается распиской в получении документов от 15.09.2015 № 150915005 (т.2 л.д.28).

07.10.2015 Департамент уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:446 по причине изменения с 01.03.2015 условий заключения на новый срок договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (письмо исх. № 634-17-08/464-1, т.1 л.д.21-22).

Также указал на отказ в заключении договора на новый срок без проведения торгов со ссылкой на пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. Департамент также уведомил о прекращении спорного договора по истечении трех месяцев с момента окончания срока действия, установленного пунктом 7.2 договора.

14.10.2015 Департамент уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, указал на начисление пени в связи с нарушением сроков оплаты арендных платежей, указал на необходимость погашения имеющейся задолженности в течение 14 дней с момента получения уведомления (письмо исх. № 151014012/20-3, т.1 л.д.24-31).

28.01.2016 земельный участок был возвращен ответчиком истцу по акту приема-передачи земельного участка от указанной даты (т.1 л.д.23).

Вместе с тем, задолженность по арендной плате ответчиком не была погашена.

В порядке досудебного урегулирования спора, 12.08.2016 истец направил почтой ответчику уведомление о задолженности по арендной плате по состоянию на 05.08.2016 (т.1 л.д.32-39). Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Учитывая, что спорный земельный участок возвращен ответчиком Департаменту по акту при наличии задолженности по арендной плате за период с 15.11.2013 по 28.01.2016, задолженность ответчиком не погашена, Департамент обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

22.12.2016 Арбитражный суд Тюменской области вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

На основании статьи 10.1 Земельного кодекса российской Федерации, закона Тюменской области от 26.12.2014 №125 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области и о внесении изменений в статью 14 закона Тюменской области «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» арендодателем по договору с 01.01.2015 является Департамент имущественных отношений Тюменской области.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Проанализировав договор аренды земельного участка № 17-08/464 от 04.12.2012, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьями 423, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, срок действия договора истек 03.12.2015, спорный земельный участок был возвращен Департаменту 28.01.2016 (т.1 л.д.23).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пунктом 4.1 вышеуказанного договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 73 500 руб. в год с применением коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Тюменской области.

Согласно пункту 4.2.1 договора за первый год арендатор вносит арендную плату единовременным платежом в течение 10 дней с момента подписания договора аренды.

В последующие годы арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки: до 15 февраля – за 1 квартал, до 15 мая – за 2 квартал, до 15 августа – за 3 квартал, до 15 ноября – за 4 квартал (пункт 4.2 вышеуказанного договора).

Между тем, апелляционным судом установлено, что ответчик в полном объеме не исполнил договорные обязательства по внесению арендных платежей, в частности, у ответчика за период с 15.11.2013 по 28.01.2016 образовалась задолженность перед истцом по внесению арендной платы в размере 193 099,40 руб. согласно представленному расчету (л.д.8).

При этом, довод подателя жалобы о том, что он имеет право не платить арендную плату за лесной участок, поскольку не имеет возможности использовать земельный участок по назначению, судом апелляционной инстанции отклоняется, в связи со следующим.

Действительно, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В качестве обстоятельства, свидетельствующего, по мнению ответчика, об ухудшении для него как Арендатора условий пользования арендованным земельным участком по целевому назначению – под строительство многоквартирного дома, ввиду того, что на нем были расположены временные надворные постройки физических лиц, в то время как согласно условиям спорного договора, участок был предоставлен в аренду свободным от застройки.

Однако, в соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Общество не воспользовалось ни одним из вариантов защиты своего нарушенного (как полагает) права, предоставляемых ему законом.

В то же время, согласно части второй статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества.

Предполагаемые, по мнению ответчика препятствия к осуществлению строительства были выражены в наличии на арендуемом участке надворных построек физических лиц, следовательно, при принятии от арендодателя спорного участка должны были носить очевидный характер.

Тогда как, принимая земельный участок по акту приема-передачи от 04.12.2012, ООО «Корида» не указало на наличие каких-либо недостатков у земельного участка, свидетельствующих о непригодности для использования в момент передачи. Земельный участок был принят Обществом без претензий к его состоянию.

Поскольку недостатки, которые, по мнению ответчика имелись у земельного участка, должны были быть очевидны, в момент передачи, они не могут являться основанием для освобождения арендатора от оплаты по договору.

Суд первой инстанции правомерно указал на представленные в материалы дела акты обследования спорного земельного участка от 18.09.2015, от 20.10.2016, от 17.12.2016.

Так, 18.09.2015 по поручению Департамента специалистами ГКУ Тюменской области «Фонда имущества Тюменской области» было проведено обследование спорного земельного участка, о чем был составлен акт № 3180 от указанной даты с приложением фотоматериалов (т.1 л.д.97-107).

По результатам обследования установлено, что испрашиваемый земельный участок свободен от зданий, строений и сооружений, частично огорожен, доступ к земельному участку с ул. Механизаторов.

20.10.2016 по поручению Департамента специалистами ГКУ Тюменской области «Фонда имущества Тюменской области» было проведено очередное обследование спорного земельного участка, о чем был составлен акт № 3283 от указанной даты с приложением фотоматериалов (т.1 л.д.110-117).

По результатам обследования установлено, что испрашиваемый земельный участок свободен от объектов строительства, земельный участок не огорожен, доступ (проход и проезд) к земельному участку возможен с ул. Механизаторов.

В представленном акте обследования спорного земельного участка от 17.12.2016, составленном ответчиком, зафиксировано, что на земельном участке находятся постройки, принадлежащие третьим лицам, сараи, гаражи, сушилки для белья, участок используется под стоянку автомобилей граждан, проживающих в соседних домах, представлены фотоматериалы (т.1 л.д.125-147).

Таким образом, из акта от 18.09.2015 (составленного в период срока действия спорного договора), следует, что несмотря на то, что спорный участок был огорожен, признаки строительства на нем отсутствовали.

Из актов от 20.10.2016, от 17.12.2016 (составленных в период, когда срок действия договора уже закончился и участок возвращен истцу) признаков строительства также не обнаружено.

Более того, заявляя о наличии на спорном земельном участке хозпостроек физических лиц, которые получили отражение в фотоматериалах, приложенных к акту, составленному ответчиком от 17.12.2016, доказательств того, что указанные постройки (по мнению ответчика препятствующие строительству) находились в границах спорного земельного участка, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период времени) предусмотрено, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Как было указано ранее, в 2014 году Администрация Тюменского муниципального района указала на невозможность выдачи разрешения на строительство в связи с не соблюдением ответчиком требований части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т.2 л.д.7).

Доказательств, подтверждающих совершение со стороны ответчика действий к устранению выявленных несоответствий в проектной документации, а также к получению разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, равно как и не представлено доказательств невозможности строительства.

Следует также отметить, что, указывая на невозможность строительства, ответчик обращался в Департамент за продлением договора аренды.

Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным земельным участком, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, то требование истца о взыскании долга по арендной плате по договору в размере 193 099,40 руб. является обоснованным.

Истец также просил взыскать с ответчика неустойку (пени), согласно расчету истца размер пени размере 70 743,69 руб., начисленных за период с 15.11.2013 по 28.01.2016 (т.1 л.д.8).

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как было выше сказано, пунктом 5.2 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1% неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

Расчет произведен исходя из условий Договора и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая положения указанных выше норм права и то, что материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, и как следствие, наличие задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции считает, что требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки является обоснованным.

Ответчиком собственный расчет пени в материалы дела не представлен.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, принимая во внимание то, что ответчик не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представил доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание, что договором предусмотрена неустойка в размере в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании с неустойки в требуемом истцом размере.

В целом, апелляционная жалоба не содержит конкретных доводов об отсутствии у ООО «Корида» обязательств по внесению предусмотренных Договором арендных платежей за соответствующий период, о завышении истцом размеров подлежащих взысканию задолженности, при этом позиция, приведенная ответчиком и рассмотренная выше, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 (270), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2016 по делу № А70-11029/2016-оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Ю.Н. Киричёк

Е.П. Кливер