Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационные номера 08АП-1694/2017, 08АП-1695/2017) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Югра Аква Мир» ФИО1 и публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» на определение Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры от 20 января 2017 года по делу № А75-5448/2014 (судья Е.Е. Микрюкова), вынесенное по результатам рассмотрения заявления залогового кредитора ФИО2 о разрешении разногласий по условиям проведения торгов по реализации предмета залога, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Югра Аква Мир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Югра Аква Мир» ФИО1 - представитель ФИО3, по доверенности № 1/2017-КП от 09.01.2017, сроком действия до 03.04.2017;

от публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» - представитель ФИО4, по доверенности № 01/1816 от 19.09.2016, сроком действия три года;

от ФИО2 - представитель ФИО5, по доверенности № 86 АА 1743425 от 29.12.2015, сроком действия пять лет,

установил :

решением суда от 23.03.2016 общество с ограниченной ответственностью «Югра Аква Мир» (далее - ООО «Югра Аква Мир», должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсант» № 56 от 02.04.2016.

Определением суда от 03.10.2016 срок конкурсного производства в отношении должника продлен, судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего назначено на 03.04.2017.

06.12.2016 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поступило заявление залогового кредитора ФИО2 о наличии разногласий относительно начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов.

С учетом принятых судом уточнений заявитель просила разрешить разногласия между конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом. Утвердить подпункт 1 пункта 2.2 Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «ЮграАкваМир» и являющегося предметом залога, в следующей редакции: «Здание крытого рынка кадастровый номер 86:22:005002:677, назначение нежилое, двухэтажный, общей площадью 915,7 кв.м., лит А, расположенный по адресу Тюменская область, Ханты – Мансийского автономный округ – Югра, <...>».

Определением Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры от 20 января 2017 года по делу № А75-5448/2014 заявление ФИО2 о разрешении разногласий в части определения имущества должника, подлежащего реализации в качестве предмета залога, удовлетворено. Подпункт 1 пункта 2.2 Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «ЮграАкваМир» и являющегося предметом залога, утвержден в следующей редакции: «Здание крытого рынка кадастровый номер 86:22:005002:677, назначение нежилое, двухэтажный, общей площадью 915,7 кв.м., лит А, расположенный по адресу Тюменская область, Ханты – Мансийского автономный округ – Югра, <...>».

На указанное определение поступили апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО «Югра Аква Мир» ФИО1 (08АП-1694/2017) и публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – ПАО Банк «ФК Открытие»).

Конкурсный управляющий должника полагает вынесенное определение подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об оставлении заявления ФИО2 без рассмотрения, исходя из следующих доводов:

- на момент обращения ФИО2 в рамках дела А75-5448/2014 с заявлением о разрешении разногласий относительно начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов уже существовал обособленный спор между теми же лицами, о том же предмете, по тем же основаниям, в связи с чем заявление ФИО2 подлежало оставлению без рассмотрения;

- складские помещения № 2 и № 3 поставлены на кадастровый учет (что подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами), а согласно ответу Департамента муниципальной собственности и градостроительства Администрации г. Югорска № 01/2471 от 11.11.2011 складские помещения на территории крытого рынка являются вспомогательными строениями к основному зданию и введены в эксплуатацию в составе объекта «Крытый рынок». При этом в соответствии с п. 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для сооружений вспомогательного использования не требуется выдача разрешения на строительство;

- отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности должника на вспомогательные объекты не свидетельствует об отсутствии права собственности на указанные объекты у должника, оно возникло в силу закона (п. 2 статьи 263 ГК РФ, ст. 135 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 по делу А32-29673/2011), соответственно, обременение земельного участка и здания крытого рынка правом залога означает распространение ипотеки и на спорные складские помещения № 2 и № 3;

- принимая во внимание взаимную связь объектов недвижимости, выставляемых на торги, все объекты включены в состав единого лота.

К жалобе конкурсного управляющего ООО «Югра Аква Мир» приложены (в копиях): заявление конкурсного управляющего о разрешении разногласий по условиям продажи предмета залога; уточненное заявление по этому вопросу; документ, подтверждающий направление уточненного заявления конкурсного управляющего ООО «Югра Аква Мир» о разрешении разногласий; выдержки из электронного дела А75-5448/2014; дополнения ФИО2 к отзыву на заявление о разногласиях; заявление о внесении изменений в реестр требований кредиторов ООО «Югра Аква Мир» с судебным актом о назначении его к рассмотрению.

Оснований для приобщения уточненного заявления о признании сделок (платежей) недействительными в составе приложенных к жалобе конкурсного управляющего документов не установлено ввиду его неотносимости к предмету спора.

ПАО Банк «ФК Открытие» в апелляционной жалобе просит отменить вынесенное судом определение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ФИО2 по следующим мотивам:

- суд первой инстанции не привел мотивы отказа в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего об объединении в одно производство связанных по основаниям требований и составу участников обособленных споров (по заявлению конкурсного управляющего, поданному ранее, и по заявлению ФИО2);

- так как при заключении договоров ипотеки склад № 2 и склад № 3 находились на земельном участке, передаваемом в залог, то в силу п. 1 статьи 64 Закона об ипотеке на данные объекты даже в случае регистрации в отношении них права распространяется и право залога.

Иные доводы апелляционной жалобы ПАО Банк «ФК Открытие» совпадают с позицией конкурсного управляющего ООО «Югра Аква Мир».

В заседании суда апелляционной инстанции представители конкурсного управляющего ООО «Югра Аква Мир» и ПАО Банк «ФК Открытие» поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель конкурсного управляющего заявила ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО «Югра Аква Мир» исх. № 1/11-14 от 02.11.2011 с приложением технических паспортов склада № 2 и склада № 3 в адрес Департамента муниципальной собственности и градостроительства Администрации г. Югорска, а также письма департамента от 11.11.2011 № 01/2471 с приложением копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «Крытый рынок» от 12.10.2005 № 23, акта приемки законченного строительством объекта.

На вопрос суда представитель пояснила, что эти документы представлялись в материалы другого обособленного спора и ФИО2 их содержание известно.

Суд апелляционной инстанции заявленное ходатайство удовлетворил и приобщил указанные документы к материалам апелляционного производства в целях правильного установления признаков спорных складов №№ 2 и 3.

Представитель ФИО2 высказалась против доводов, изложенных в апелляционных жалоб, просила оставить их без удовлетворения.

На вопрос суда представители участвующих в судебном заседании лиц пояснили, что здания складов № 2 и № 3 представляют собой отдельно стоящие объекты.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры от 20 января 2017 года по делу № А75-5448/2014 проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Повторно рассмотрев материалы обособленного спора, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены.

Выводы суда соответствуют представленным доказательствам и применимым нормам материального и процессуального права.

Процессуальных нарушений, выразившихся в отказе суда первой инстанции объединить обособленные споры в одно производство, суд апелляционной инстанции не усматривает ввиду следующего.

Как следует из материалов электронного дела о банкротстве ООО «Югра Аква Мир», с заявлением о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога конкурсный управляющий ООО «Югра Аква Мир» обратился 28.07.2016.

Определением от 08.08.2016 указанное заявление было принято к производству арбитражного суда, назначено к рассмотрению на 08.09.2016.

Судебное разбирательство по возбужденному на основании указанного заявления обособленному спору неоднократно откладывалось. В последний раз – определением от 01.02.2017 – на 29.03.2017.

05.12.2016 от конкурсного управляющего ООО «Югра Аква Мир» поступило заявление об уточнении требований по заявлению об урегулировании разногласий, в котором содержится позиция относительно состава выставляемого на торги заложенного имущества (п. 2.2 Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «Югра Аква Мир» и являющегося предметом залога).

Заявление ФИО2 о разрешении разногласий, предметом которых выступают разногласия относительно состава заложенного имущества, поступило в суд 06.12.2016.

Таким образом, предмет спора, разрешенного судом первой инстанции в обжалуемом определении, частично совпадает с предметом разногласий в обособленном споре по заявлению конкурсного управляющего, итоговый судебный акт по которому на дату вынесения обжалуемого определения и объявления резолютивной части настоящего постановления не принят.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что хронология поступления идентичных требований в суд и даты принятия их к рассмотрению не влекут безусловных оснований для объединения дел в одно производства, как и оставления без рассмотрения более позднего по дате поступления заявления ФИО2

В силу части 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) и арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

Согласно части 2.1 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

По смыслу статьи 130 АПК РФ объединение дел в одно производство целесообразно, если это соответствует целям эффективного правосудия, в том числе по более полному, правильному и быстрому разрешению спора.

При этом объединение дел в одно производство для совместного рассмотрения однородных дел с одинаковым кругом участвующих в них лиц является не обязанностью, а правом суда, которое он может использовать при наличии процессуальной целесообразности объединения дел для выполнения задач арбитражного судопроизводства, предусмотренных статьей 2 АПК РФ.

Обособленные споры, инициированные сначала конкурсным управляющим ООО «Югра Аква Мир», затем - ФИО2 по предмету требований и основаниям их возникновения частично совпадают и касаются в этой части разногласий относительно состава заложенного имущества.

В первом по хронологии возникновения обособленном споре обсуждается также вопрос о первоначальной продажной цене заложенного имущества.

Принимая во внимание, что предмет инициированного конкурсным управляющим должника спора включает несколько вопросов, и он был отложен на более позднюю дату, объединение дел в одно производство привело бы к увеличению сроков рассмотрения по всем возникшим и доведенным до суда разногласиям заинтересованных лиц, что не отвечает целям более быстрого разрешения спора.

После вступления обжалуемого здесь определения в законную силу могут возникнуть основания для обсуждения вопроса о прекращении производства по заявлению конкурсного управляющего о разрешении разногласий по соответствующему вопросу.

При таких обстоятельствах доводы конкурсного управляющего ООО «Югра Аква Мир» об оставлении заявления ФИО2 без рассмотрения применительно к пункту 1 части 1 статьи 148 АПК РФ не направлены на защиту прав и законных интересов заявителя, поэтому отклоняются.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Закона.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется конкурсным управляющим в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58).

В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

ФИО2 и Банк являются залоговыми кредиторами ООО «Югра Аква Мир».

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016 требование ФИО2 в сумме 6 723 752,62 руб., из них 2 125 824,56 руб. как обеспеченные залогом имущества должника включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Югра Аква Мир».

Как следует из материалов дела, и правильно установил суд первой инстанции, конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом, не согласовано Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества принадлежащего ООО «ЮграАкваМир».

В соответствии с предложенным конкурсным управляющим Порядком (пункт 2.2. Раздела 2) на торги двумя лотами выставляется имущество должника:

1. здание крытого рынка назначение нежилое, общая площадь 1 167,10 кв. м, лит. А, А2, А3 адрес объекта Тюменская область Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>;

2. земельный участок назначение: земли населенных пунктов, торговые, торгово-развлекательные, торгово-выставочные комплексы от 100 до 5000 кв.м. общей площадью 4094 кв.м. расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, <...> с кадастровым номером 86:22:0005002:165.

Начальная цена продажи установлена в размере 27 061 000 руб.

Согласно п. 1.1 договора ипотеки недвижимого имущества от 18.02.2011, заключенного между ООО «ЮграАкваМир» и ОАО Ханты-Мансийский банк в залог последнему передано недвижимое имущество: крытый рынок назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 915,7 кв.м. инв. № 71:187:002:00030710, лит. А, адрес объекта Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, <...>, а также вышеуказанный земельный участок.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности должника ООО «ЮграАкваМир» на объект - крытый рынок площадью 915,7 кв.м., что подтверждено также свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2011 (л.д.27).

Как следует из Положения о порядке и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО «ЮграАкваМир» и являющегося предметом залога, предложенного к утверждению конкурсным управляющим ООО «ЮграАкваМир» ФИО1, в составе имущества, подлежащего продаже в качестве предмета залога, указано имущество: здание крытого рынка назначение нежилое, общая площадь 1 167,10 кв. м, лит. А, А2, АЗ, адрес объекта Тюменская область Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>.

В лот, таким образом , включены, кроме собственно «крытого рынка», два объекта недвижимости лит. А2 (склад № 2) и лит. А3 (склад № 3).

Сведения о лит. А2 (склад № 2) и лит. А3 (склад № 3) как о предмете залога в договоре ипотеки недвижимого имущества от 18.02.2011 отсутствуют.

Права должника в отношении лит. А2 (склад № 2) и лит. А3 (склад № 3) не зарегистрированы.

Из материалов дела следует и стороны в заседании апелляционного суда подтверждали, что лит. А2 (склад № 2) и лит. А3 (склад № 3) имеют признаки недвижимого имущества, представляют из себя отдельно стоящие здания.

Как следует из кадастровых паспортов, здание крытого рынка имеет кадастровый номер 86:22:0005002:677 (предыдущие номера 71:187:002:00030710, содержащийся в договоре ипотеки), тогда как здание Склад № 2 площадью 114,2 кв.м. поставлен на кадастровый учет, объекту присвоен кадастровый номер 86:22:0005002:680, здание Склад № 3 площадью 168 кв.м. поставлено на кадастровый учет, присвоен номер 86:22:0005002:679 (л.д. 11-13).

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 26.01.2011 о государственной регистрации права собственности в отношении объекта «крытый рынок» следует, что площадь объекта составляет 915,7 кв.м.

В суде апелляционной инстанции к материалам дела приобщена переписка должника с департаментом муниципальной собственности и градостроительства, а также технические паспорта складов № 2 и № 3, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта «Крытый рынок» от 12.10.2005 №23, акт приемки законченного строительством объекта.

Согласно этим документам, а также пояснениям представителей участвующих в судебном заседании лиц строения, идентифицированные как склад № 2 и склад № 3, являются отдельно стоящими объектами, расположенными на одном земельном участке с объектом «Крытый рынок», однако не имеют с ним ни общего фундамента , ни стен , ни иных элементов.

Разрешая разногласия в пользу ФИО2, суд первой инстанции указал следующее: определение в качестве имущества, являющегося предметом залога, здания крытого рынка площадью 1 167,10 кв.м с литерами А, А2 и А3 не соответствует условиям договора ипотеки недвижимого имущества от 18.02.2011.

При повторном рассмотрении вопроса суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что право залога на спорные здания складов № 2 и № 3 не доказано в силу следующих обстоятельств.

Выводы апелляционного суда основаны на следующем.

Имеются достаточные основания утверждать, что здания склада № 3 и склада № 2 имеют признаки недвижимости.

Нет достаточных оснований принять или отклонить доводы конкурсного управляющего об их вспомогательном характере и отсутствии поэтому , по правилу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, необходимости получения разрешения на их строительство.

Стороны не возражали , что эти склады возведены в границах земельного участка, являющегося объектом права собственности должника и предметом залога по договору ипотеки, указанному выше.

В свою очередь, относимые и допустимые доказательства данного факта в достаточной степени в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Независимо от предположительно вспомогательного характера, право собственности на склады как объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и не считается возникшим ранее такой регистрации.

Не являющиеся объектами права собственности спорные здания не могут быть объектами вторичного по отношению к нему права залога.

Ипотека – залог недвижимости .

Вложения в строительство принадлежат , по общему правилу, сделавшему их лицу, однако право собственности на эти вложения как на объект недвижимого имущества до государственной регистрации отсутствует.

До момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение - данное имущество признаваться недвижимостью не может, а, следовательно, не может обременяться ипотекой.

Согласно пункту 3 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в применимой на дату заключения должником договора ипотеки редакции (далее – Закон об ипотеке) права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п. 1 Статьи 64 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно п. п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Способность выступать объектом обременения ипотекой присуща исключительно имуществу, которое в установленном порядке приобрело статус недвижимости (то есть является недвижимым имуществом не в силу фактической неразрывной связи с земельным участком под ним и иных внешних атрибутов, а стало таковым de jure).

Статья 64 Закона об ипотеке ведет речь о законно возведенной недвижимости, или строительство которой осуществляется в соответствии с установленными требованиями. Иное из данной нормы не следует.

Ипотека возникает в силу закону и в силу договора. И в том и другом случае она подлежит государственной регистрации.

Указанных выше оснований для выводов о залоге складов не приведено: не доказано возникновение права собственности как на объекты недвижимости , не доказана регистрация залога, не доказано нахождение соответствующих объектов на заложенном земельном участке.

Процедуры банкротства носят срочный характер и направлены на максимальное удовлетворение требований кредиторов в минимально необходимые для этого сроки.

Потенциальная возможность регистрации права собственности на спорные строения не предусмотрена законом в качестве основания для приостановления проведения мероприятий, предписанных для конкурсного производства.

Следовательно, склады не могут быть введены в гражданский оборот до регистрации прав на них, поэтому не подлежат учету в составе единого лота выставленного на торги недвижимого имущества.

Залоговые кредиторы определяют порядок реализации заложенного имущества.

Порядок реализации остального имущества определяется с учетом мнения всех кредиторов. Поэтому разрешать разногласия о порядке реализации складов должны именно эти лица , а не только залоговые кредитора- участники настоящего обособленного спора.

В то же время следует принять во внимание следующее.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отдельных исключений.

В случае регистрации складов как объектов недвижимости данное правило должно быть соблюдено для обеспечения единства судьбы недвижимости и занятого ей земельного участка.

С учетом изложенного апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры от 20 января 2017 года по делу № А75-5448/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

С.А. Бодункова

Т.П. Семёнова