Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1918/2021) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» на решение Арбитражного суда Омской области
от 15.01.2021 по делу № А46-19638/2020 (судья Распутина В.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания
на Волочаевской» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>,
ОГРН <***>)

о взыскании 4 492 131 руб. 17 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «УК на Волочаевской» - ФИО1 (предъявлены паспорт, диплом специалиста РВ № 685343 регистрационный номер 17544 дата выдачи 26.07.1991, доверенность от 01.08.2018 сроком действия 3 года);

от Департамента – до перерыва представитель ФИО2 (предъявлены паспорт, диплом бакалавра 105524 3063696 регистрационный номер 6118.0080 дата выдачи 06.07.2018, доверенность от 02.10.2020 № ИСХ-ДИО/9741 сроком действия 1 год), после перерыва не явилась; после перерыва представитель ФИО3 (предъявлены паспорт, диплом бакалавра 135524 5459880 регистрационный номер 3142 дата выдачи 06.07.2020, доверенность от 19.10.2020 № ИСХ-ДИО/10569 сроком действия 1 год);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания
на Волочаевской» (далее – ООО «УК на Волочаевской», истец, общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением
к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее
- Департамент, ответчик) о взыскании убытков в сумме 4 492 131 руб. 17 коп.

Решением от 15.01.2021 Арбитражного суда Омской области исковые требования удовлетворены частично, с Департамента в пользу ООО «УК на Волочаевской» взысканы убытки в сумме 987 308 руб. 78 коп. и судебные расходы
по оплате государственной пошлины в сумме 9 991 руб. 71 коп.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УК на Волочаевской» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд,
в которой просит решение от 15.01.2021 Арбитражного суда Омской области изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы, аналогичные заявленным в суде первой инстанции, полагает, что в качестве убытков подлежит взысканию арендная плата за период с 27.11.2018 и до 13.07.2020.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент также просит изменить решение суда первой инстанции, полагая, что взысканию подлежат убытки в виде арендной платы за период с 12.03.2020, а не с 04.03.2020, как указано судом первой инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «УК на Волочаевской» поддержал апелляционную жалобу.

Представитель ответчика поддержал возражения отзыва.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 02.08.2018 ООО «УК на Волочаевской» (прежнее наименование – ООО «УК Центржилсервис») на основании договора аренды от 15.10.2013 № 41972/3, являясь арендатором нежилых помещений 2П-9П общей площадью 835,1 кв.м., находящихся на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 159-ФЗ) обратилось
в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений.

16.11.2018 истцом получен ответ из Департамента (письмо от 14.11.2018
№ Исх-ДИО/17309), которым направлены для подписания проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости и копия Распоряжения Администрации
г. Омска от 12.11.2018 г. № 407-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска».

Согласно условиям предложенного Договора цена за приобретаемое Истцом нежилое помещение составляет 30 012 000 рублей.

Не согласившись с названной стоимостью объекта недвижимости, общество обратилось за проведением собственной оценки, без учета НДС рыночная стоимость упомянутого нежилого помещения составила 9 963 000 руб., в адрес ответчика был направлен соответствующий протокол разногласий к договору купли-продажи.

Поскольку в досудебном порядке разрешить разногласия не представилось возможным, ООО «УК на Волочаевской» обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших
при заключении договора купли-продажи (дело № А46-1226/2019).

По результатам проведенной в ходе рассмотрения дела экспертизы общество уточнило исковые требования, просило установить стоимость имущества в сумме
9 455 000 руб. (без учета НДС).

Решением от 23.12.2019 Арбитражного суда Омской области по делу
№ А46-1226/2019, оставленным без изменения постановлением от 11.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 13.08.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, иск удовлетворен, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом и управляющей компанией при заключении договора купли-продажи: пункт 4.1 договора купли-продажи принят в редакции управляющей компании: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере
9 455 000 руб. (без учета НДС)».

С момента обращения в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение объектов до даты государственной регистрации права собственности истца на спорное недвижимое имущество (13.07.2020) последним в соответствии с условиями договоров аренды уплачивались арендные платежи, что подтверждается платежными поручениями. Общая сумма платежей составила 4 492 131 руб. 17 коп.

Полагая, что из-за длительного неисполнения ответчиком обязательств
по исполнению порядка реализации преимущественного права арендатора
на приобретение арендованного имущества предпринимателем понесены убытки в виде внесения арендной платы в сумме 4 492 131 руб. 17 коп. за период с 27.11.2018
по 12.07.2019, истцом в адрес Департамента направлена претензия от 26.08.2020 б/н
об оплате денежных средств, оставленная последним без удовлетворения.

Изложенное послужило основанием для обращения ООО «УК на Волочаевской» в суд с требованием о взыскании с Департамента убытков в общем размере
4 492 131 руб. 17 коп.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в части, рассчитав размер убытков за период с 04.03.2020 по 13.07.2020.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции
в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает
его подлежащим изменению в связи со следующим.

Как следует из доводов и пояснений сторон, сам факт возникновения у общества убытков ответчиком не отрицается, однако, между сторонами имеются разногласия относительно даты начала расчета убытков.

Так, истец полагает, что расчет необходимо производить с 27.11.2018 (дата, когда, по мнению истца, должен быть заключен договор купли-продажи арендуемого имущества), Департамент – с 12.03.2020 (дата изготовления мотивированного постановления суда апелляционной инстанции по делу № А46-1226/2019), суд первой инстанции в решении произвел расчет с 04.03.2020 (дата принятия резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции по делу № А46-1226/2019).

Требование о взыскании убытков суд первой инстанции удовлетворил правомерно, руководствуясь положениями статей 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - закон № 209-ФЗ)

На основании части 1 статьи 4, статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ ООО «УК на Волочаевской» имело преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у Департамента имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить. Статьей 9 Закона № 159-ФЗ установлены конкретные сроки для уполномоченного органа для проведения процедуры выкупа.

Однако, уклонение ответчика от своевременного заключения договора купли-продажи арендуемого имущества создало ситуацию, при которой арендные отношения не прекращались. В случае своевременного заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с истцом, обязательство последнего по внесению арендных платежей прекратилось бы. Причинно-следственная связь между незаконным бездействием Департамента и причинением истцу убытков заключается в том,
что в результате неправомерного бездействия ответчика при реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества, были нарушены предусмотренные законом сроки заключения с предпринимателем договора купли-продажи, в связи с чем, истец был вынужден нести расходы в виде платы
за пользование этим имуществом, которые не были бы понесены в случае соблюдения Департаментом требований закона № 159-ФЗ.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ Департамента в продаже имущества по предложенной обществом цене и последовавший за этим судебный преддоговорный спор не могут рассматриваться как действия, свидетельствующие о злоупотреблении со стороны ответчика.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом
или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины
для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Однако, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом
или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Разрешенный в деле № А46-1226/2019 спор являлся именно преддоговорным спором об урегулировании разногласий – в порядке статьи 446 ГК РФ, а не спором
об оспаривании рыночной стоимости в порядке статьи 13 Федерального закона
от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», несмотря на то, что вопрос о рыночной стоимости имущества и исследовался в рамках его разрешения, на что правильно указано судом первой инстанции.

Предметом исковых требований являлась не достоверность отчета Департамента, данный отчет оценивался наряду с иными доказательствами, в основу решения положены результаты судебной экспертизы.

Допущенные оценщиком нарушения при определении стоимости предмета оценки не могут быть поставлены в вину Департаменту и свидетельствовать
о неправомерных действиях последнего, равно как и о его недобросовестности
или злоупотреблении им правом.

При этом в силу положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ цена,
по которой имущество подлежит отчуждению органами государственной власти
и органами местного самоуправления субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком, а также о том, что положения названного закона не наделяют публичные органы правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, определенную независимым оценщиком.

Следовательно, после направления истцу 16.11.2018 проекта договора купли-продажи Департамент не может быть признан уклоняющимся от реализации преимущественного права истца на приобретение имущества и от заключения соответствующего договора. Арбитражным судом в рамках дела № А46-1226/2019 рассматривался инициированный обществом преддоговорной спор по имеющимся
у сторон разногласиям относительно условия договора, что не может свидетельствовать о противоправности действий ответчика и их направленности на уклонение
от заключения договоров, а также о наличии прямой причинно-следственной связи между действиями Департамента и возникшими у общества убытками.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 и пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение
по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из взаимосвязанных положений приведенных норм следует, что в случае, если возникшие у сторон при заключении договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления решения суда
в законную силу.

Таким образом, бездействие Департамента, выразившееся в не заключении соответствующего договора, может быть расценено как уклонение от реализации преимущественного права истца на приобретение имущества с даты принятия судебного акта, которым разрешен преддоговорной спор.

Конечной датой расчета следует считать 13.07.2020, поскольку Департамент
в письме от 07.10.2020 № ИСХ-ДИО/9857 указывает на то, что начисление арендной платы по договору аренды от 15.10.2013 № 41972/3 будет прекращено с даты государственной регистрации договора купли-продажи № 288 (13.07.2020).

В силу статьи 180 АПК РФ, части 5 статьи 271 АПК РФ судебным актом, которым разрешен спор при заключении договора купли-продажи, является постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда, которое вступает
в законную силу со дня его принятия.

Такой датой суд первой инстанции посчитал 03.03.2020 – дату оглашения резолютивной части постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда
по делу № А46-1226/2019.

Однако, судом первой инстанции не учтено, что, как разъяснено в пункте пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», датой принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции считается дата его изготовления
в полном объеме.

Текст постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда в полном объеме изготовлен 11.03.2020, следовательно, исчисление убытков следует производить с 12.03.2020.

За период с 12.03.2020 по 13.07.2020 размер излишне внесенной арендной платы по расчету суда апелляционной инстанции составил 927 921 руб. 77 коп.,
что соответствует и представленному ответчиком расчету (л.д. 115).

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании статьи 269, пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку фактические обстоятельства установлены судом первой инстанции достаточно полно, однако, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела в части определения периода возникновения убытков, суд апелляционной инстанции,
не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять новый судебный акт.

По правилам статьи 110 АПК РФ подлежащая уплате при подаче иска государственная пошлина относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

При подаче искового заявления ООО «УК на Волочаевской» по платежному поручению № 5356 от 29.10.2020 уплачена государственная пошлина в размере
45 461 руб., соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9392 руб. 24 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Аналогично подлежат распределению расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, несение которых подтверждается платежным поручением №131 от 08.02.2021 на сумму 3000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 15.01.2021 по делу № А46-19638/2020 изменить, изложив резолютивную часть следующим образом.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (ИНН <***>, ОГРН <***>) убытки в сумме 927 921 руб. 77 коп. и судебные расходы
по оплате государственной пошлины в сумме 9392 руб. 24 коп.

В удовлетворении остальной части отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.С. Грязникова

О.А. Сидоренко