Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2809/2008) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2008 по делу № А46-2799/2008 (судья Гущин А.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Заполярстрой» о взыскании 257343руб. 37коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска –ФИО1, доверенность № 04/01327 от 31.07.2008;

от ООО СК «Заполярстрой» – ФИО2, доверенность № 3 от 09.06.2008;

УСТАНОВИЛ :

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Заполярстрой» (далее – ООО СК «Заполярстрой») о взыскании 176579руб. 34коп. задолженности и 80764руб. 03коп. пени по договору аренды земельного участка № Д-С-31-5951 от 02.03.2006.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.04.2008 по делу № А46-2799/2008 в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказано.

Возражая против принятого судом решения, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

ООО СК «Заполярстрой» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в заседании суда апелляционной инстанции требование, изложенное в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель ООО СК «Заполярстрой» в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, а также выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (в настоящее время – Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) и ООО СК «Заполярстрой» был заключен договор аренды земельного участка № Д-С-31-5951, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, общей площадью 14132,00 кв.м. с кадастровым номером 55:36:07 01 02:0510, относящийся к категории земель поселений, расположенный по ул. Малиновского в Советском административном округе г. Омска, местоположение установлено в 20 м. северо-западнее относительно 5-ти этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, 10-Б в Советском административном округе г. Омска.

Согласно распоряжению Мэра г. Омска от 07.12.2005 № 1159-р «О предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Заполярстрой» земельного участка по улице Малиновского в Советском административном округе города Омска», на основании которого был заключен указанный договор аренды, а также в соответствии с п. 1.1 договора данный земельный участок был предоставлен ответчику для жилищных нужд под строительство жилого дома.

Передача земельного участка арендатору оформлена актом от 22.12.2005.

Государственная регистрация аренды произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 02.03.2006.

В соответствии с п. 2.6. договора и приложением к договору (расчет арендной платы) арендатор обязался перечислять арендную плату в размере 16817руб. 08коп. за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.

Из материалов дела усматривается, что ООО СК «Заполярстрой» завершило строительство 10-этажных крупнопанельных жилых домов серии № 90 по ул. Малиновского № 10, по ул. Малиновского № 10 корпус 1 и по ул. Малиновского № 10 корпус 2, о чем свидетельствуют акты приемки законченных строительством объектов приемочной комиссией № 1 от 26.06.2006, № 2 от 12.09.2006, б/н от 02.02.2007.

В соответствии с распоряжениями Департамента строительства Администрации города Омска от 09.08.2006 № 72-рв, от 16.11.2006 № 130-рв, от 02.02.2007 № 3-рв ООО СК «Заполярстрой» выданы разрешения № 59 от 09.08.2006, № 98 от 16.11.2006, № 55-136 от 02.02.2007 на ввод указанных объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Застройщиком (ООО СК «Заполярстрой») получены заключения компетентных органов о соответствии построенных объектов требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В связи с завершением строительства жилых домов и вводом их в эксплуатацию ранее окончания срока действия договора аренды целевое использование ответчиком земельного участка, арендованного по договору № Д-С-31-5951, было прекращено.

Данное обстоятельство послужило основанием для подписания Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО СК «Заполярстрой» соглашения о расторжении с 15.02.2007 договора аренды земельного участка № Д-С-31-5951.

Подписание соглашения о расторжении договора со стороны арендодателя Главным управлением по земельным ресурсам Омской области обусловлено тем, что в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, Законом Омской области от 08.02.2006 № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» и Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 № 95 Главное управление по земельным ресурсам Омской области с 01.07.2006 являлось уполномоченным органом, осуществляющим распоряжение расположенными в городе Омске земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области и ООО СК «Заполярстрой» обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № Д-С-31-5951.

Однако в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № Д-С-31-5951 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области было отказано, о чем заявителям сообщено письмом от 10.08.2007 № 43/33000.

В обоснование отказа в государственной регистрации соглашения Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области указало, что в силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка, предоставленного застройщику – ООО СК «Заполярстрой», обременено ипотекой.

Согласно абз. 2 п. 21 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Кроме того, согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали записи о государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства жилых домов по адресу: <...>, <...>, <...>, и на регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок не поступили заявления залогодателя – застройщика и залогодержателей – участников долевого строительства, регистрирующий орган посчитал, что ипотека права аренды земельного участка не прекращена и регистрация соглашения о расторжении договора аренды невозможна.

Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.

Вместе с тем ООО СК «Заполярстрой» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82, в части, определяющей прекращение права залога участников долевого строительства моментом проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Решением от 13.08.2007 № ГКПИ07-728 Верховный Суд Российской Федерации в удовлетворении заявления ООО СК «Заполярстрой» отказал, поскольку посчитал что п. 21 Инструкции, определяющий условия совершения регистрационного действия в отношении записи об ипотеке и не затрагивающий вопроса о времени прекращения права залога, основан на нормах федерального закона, регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, не противоречит им и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При этом в названном решении Верховный Суд Российской Федерации указал, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Пункт 21 Инструкции не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства, имеет иной предмет правового регулирования. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, включена в Инструкцию, изданную на основании Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог – прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела усматривается, что во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка № Д-С-31-5951 арендатор – ООО СК «Заполярстрой» оплатило арендную плату по состоянию на дату расторжения договора, определенную в соглашении, подписанном с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (15.02.2007).

Полагая, что в связи с отсутствием государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды № Д-С-31-5951, указанный договор продолжает действовать, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, которому названный договор возвращен на исполнение, обратился в суд с иском о взыскании с ООО СК «Заполярстрой» задолженности по арендной плате по состоянию на 12.12.2007 в размере 176579руб. 34коп. и договорной неустойки в размере 80764руб. 03коп.

Отказ в удовлетворении заявленных исковых требований суд первой инстанции мотивировал тем, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может являться основанием для предъявления иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, поскольку фактическое пользование ответчиком земельным участком с 15.02.2007 прекращено.

При повторном рассмотрении дела по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Администрации города Омска суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ (форма и государственная регистрация договора аренды) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Из содержания указанных норм права не следует, что государственная регистрация является элементом формы договора аренды.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Следовательно, соглашение о расторжении договора, совершенное в простой письменной форме, свидетельствует о согласовании сторонами договора аренды № Д-С-31-5951 прекращения вытекающих из него прав и обязанностей с 15.02.2007.

Отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды в данном случае не является основанием для дальнейшего начисления ответчику арендной платы, поскольку обязанность ответчика по ее внесению прекратилась, о чем свидетельствуют следующие обстоятельства.

Документами о вводе жилых домов в эксплуатацию и представленными в материалы дела актами приема-передачи квартир подтверждается исполнение ответчиком своих обязательств по строительству жилых домов на арендуемом земельном участке и передаче объектов участникам долевого строительства.

В связи с окончанием строительства и вводом жилых домов в эксплуатацию разрешенное использование земельного участка (для жилищных нужд под строительство), предусмотренное договором аренды Д-С-31-5951, считается прекращенным.

Правовых оснований для использования земельного участка иным способом не в целях, для которых он предоставлялся, у ответчика не имеется.

В связи с чем, как установлено судом, пользование ответчиком объектом аренды было прекращено с 15.02.2007.

Возврат объекта аренды арендодателю по акту на условиях договора аренды, предусматривающих приведение земельного участка в первоначальное состояние, в настоящее время невозможен, поскольку земельный участок застроен ответчиком в соответствии с принятыми на себя обязательствами и разрешенным использованием предоставленного ему земельного участка.

Поэтому оснований для взыскания с ответчика арендной платы в соответствии с правилами ст. 622 ГК РФ у суда не имеется.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции также учитывает, что согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом закон не связывает возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с моментом государственной регистрации такого права.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 127-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По имеющимся сведениям, в настоящее время государственная регистрация права собственности граждан – участников долевого строительства жилых домов по ул. Малиновского, 10, ул. Малиновского 10 корпус 1 и ул. Малиновского 10 корпус 2 на квартиры осуществлена (за исключением 4 квартир).

В этой связи с момента формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в целях эксплуатации жилых домов данные земельные участки в силу прямого указания закона перейдут в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки не подлежит отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2008 по делу № А46-2799/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.Р. Литвинцева

Судьи

Д.В. Ильницкая

Е.В. Гладышева