Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3146/2007) индивидуального предпринимателя Пархоменко Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.10.2007 по делу № А81-2822/2007 (судья Холявко А.Д.),

принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», закрытому акционерному обществу «Центр эффективных инвестиций», закрытому акционерному обществу «ОМОС-трейд»,

третье лицо: Управление Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – представитель ФИО2 (паспорт <...> от 23.08.2002, доверенность № 89-01/407309 от 14.12.2007 сроком действия 1 год);

от СГУ при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» – представитель не явился;

от ЗАО «Центр эффективных инвестиций» – представитель ФИО3 (паспорт <...> от 22.07.2005, доверенность № 10 от 18.07.2007 сроком действия до 21.01.2008);

от ЗАО «ОМОС-трейд» – представитель ФИО3 (паспорт <...> от 22.07.2005, доверенность № 5/08 от 12.12.2007 сроком действия 31.12.2008);

от УФССП по ЯНАО – представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» (далее - СГУ РФФИ), закрытому акционерному обществу «Центр эффективных инвестиций» (далее ЗАО «Центр эффективных инвестиций»), закрытому акционерному обществу «ОМОС-трейд» (далее - ЗАО «ОМОС-трейд») с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу (Ноябрьский отдел) о признании недействительными публичных торгов по продаже незавершенного строительством объекта, признании недействительным договора купли-продажи от 20.03.2007 № 07/А-5, заключенного по результатам торгов между СГУ РФФИ и ЗАО «Центр эффективных инвестиций», с применением последствий недействительности договора купли-продажи, обязании ЗАО «Центр эффективных инвестиций» возвратить объект недвижимости ИП ФИО1, а СГУ РФФИ - вернуть 16 820 000 руб. ЗАО «Центр эффективных инвестиций».

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.10.2007 по делу № А81-2822/2007 в удовлетворении иска ИП ФИО1 к СГУ РФФИ, ЗАО «Центр эффективных технологий», ЗАО «ОМОС-Трейд» о признании недействительными публичных торгов по продаже незавершенного строительством объекта, признании недействительным договора купли-продажи от 20.03.2007 № 07/А-5, с применением последствий недействительности договора купли-продажи, отказано.

Не соглашаясь с принятым решением суда, ИП ФИО1 в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом неверно определен объект оспариваемой сделки и неверно применены нормы материального права.

В представленном дополнении к апелляционной жалобе указывает, что не согласен с выводами суда о том, что при проведении публичных торгов не было допущено нарушений закона. Считает, что торги следовало проводить по месту нахождения заложенного имущества, а не по месту нахождения организатора торгов, рассматривает данное обстоятельство достаточным для признания торгов недействительными. Также указывает, что на момент проведения торгов незавершенный строительством объект представлял собой трехэтажное здание с цокольным этажом и мансардой, общей площадью 2 586,7 кв.м., в то время как в результате проведения торгов было продано двухэтажное здание с цокольным этажом, общей площадью 1 323,6 кв.м.

От ЗАО «Центр эффективных инвестиций», ЗАО «ОМОС-трейд», СГУ при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу.

Представители СГУ РФФИ и Управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу (Ноябрьский отдел), надлежащим образом извещенных в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. Считает, что был нарушен порядок реализации заложенного имущества и занижена цена продажи, чем были нарушены права истца.

Представитель ЗАО «Центр эффективных инвестиций» и ЗАО «ОМОС-трейд» поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу. Считает, что торги были проведены в соответствии с действующим законодательством и место проведения торгов не противоречит закону. Просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения исходя из следующего.

В соответствии со статьей 176 АПК РФ решение арбитражного суда объявляется председательствующим в том судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу, после принятия решения арбитражного суда. В судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу, может быть объявлена только резолютивная часть принятого решения. В этом случае арбитражный суд объявляет, когда будет изготовлено решение в полном объеме. Объявленная резолютивная часть решения должна быть подписана всеми судьями, участвовавшими в рассмотрении дела и принятии решения, и приобщена к делу.

По смыслу вышеуказанной нормы в судебном заседании, в котором закончено рассмотрение дела по существу, объявляется либо решение, либо его резолютивная часть, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Частью 5 статьи 170 АПК РФ установлено, что резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

В материалах дела № А81-2822/2007 имеется протокол судебного заседания суда первой инстанции от 03.10.2007, согласно которому судом после рассмотрения дела оглашена резолютивная часть решения суда.

Решение в полном объеме изготовлено 06.10.2007, в нем также содержится ссылка на объявление его резолютивной части 03.10.2007.

Между тем, резолютивная часть решения должна была быть изготовлена отдельно от протокола судебного заседания, подписана судьей и приобщена к делу. В материалах дела резолютивной части решения нет. Подписание судьей протокола судебного заседания не может расцениваться как подписание решения (его резолютивной части).

В соответствии с частью 3 статьи 176 АПК РФ объявленная резолютивная часть решения должна быть подписана всеми судьями, участвующими в рассмотрении дела и принятии решения, и приобщена к делу.

Отсутствие в материалах дела резолютивной части решения от 03.10.2007 является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции в соответствии с пунктом 5 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции считает необходимым обжалуемое решение отменить.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции считает иск ФИО1 не подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.05.2006 по делу № А81-7232/2005, оставленного без изменений постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2006, с ИП ФИО1 в пользу ЗАО «ОМОС-трейд» взыскано 20 194 589 руб. 74 коп. Обращено взыскание на имущество - переданное по договору ипотеки от 06.02.2004 незавершенное строительством 2-х этажное здание с цокольным этажом по адресу: <...>, площадью 1 323 кв. м. и земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости, площадью 3 767 кв. м, с реализацией заложенного имущества на торгах с начальной продажной ценой 16 800 000 руб., о чем выдан исполнительный лист.

Постановлением от 09.08.2006 судебным приставом-исполнителем Отдела по городу Ноябрьску Управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - судебный пристав-исполнитель) было возбуждено исполнительное производство № 3/71 8/158/11/2006.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 21.12.2006 наложен арест на имущество ИП ФИО1 22.12.2006 судебным приставом-исполнителем составлен акт ареста имущества должника, согласно которому произведена опись незавершенного строительством 3-х этажного здания с цокольным этажом и мансардой, расположенного на земельном участке площадью 3 767 кв. м, находящегося по адресу: <...> переданного по договору ипотеки. При этом указана оценка 2-х этажного неоконченного строительством здания в соответствии с решением арбитражного суда от 29.05.2006 в сумме 16 800 000 руб.

Согласно заявке на реализацию от 09.01.2007 объект продажи был передан судебным приставом-исполнителем представительству СГУ РФФИ в соответствии с договором № 1 на реализацию недвижимого имущества от 09.01.2007, заключённым с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - УФССП по ЯНАО).

10.02.2007 в газете «Красный Север» помещено объявление о проведении филиалом Российского фонда федерального имущества в Тюменской области открытого аукциона по продаже арестованного недвижимого имущества: незавершённого строительством двухэтажного здания с цокольным этажом и мансардой, с указанием площади земельного участка, на котором находится этот объект, его месторасположения, начальной цены в сумме 16 800 000 руб., размера задатка - 840 000 руб. Изложен порядок проведения аукциона с закрытой формой подачи предложений, подведение итогов приёма заявок, указан перечень документов, прилагаемых к заявке.

В соответствии с протоколом от 12.03.2007 № 1 победителем аукциона признано ЗАО «Центр Эффективных Инвестиций». Цена проданного имущества составила 16 820 000 руб.

По результатам аукциона между СГУ РФФИ (продавец) и ЗАО «Центр Эффективных Инвестиций» (покупатель) заключен договор от 20.03.2007 № 07/А-5 купли-продажи 2-х этажного здания с цокольным этажом и земельного участка под ним, расположенных по указанному адресу.

За приобретенные на аукционе объекты покупателем произведена оплата в сумме 16 820 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 41 от 14.03.2007 и № 387от 29.03.2007.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

По мнению подателя апелляционной жалобы, его права были нарушены несоблюдением места проведения торгов, что оказало существенное влияние на результат торгов, поскольку была уменьшена возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, занижена цена реализации. Потенциальные покупатели не смогли принять участие в торгах, в связи с чем затронуты интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Объект недвижимости расположен по адресу: <...> торги проводились в городе Тюмени, в связи с чем истец ссылается на нарушение правил проведения торгов несоблюдением статьи 57 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) (далее – Закон об ипотеке).

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о ненадлежащем месте проведения торгов, признав при этом права заявителя не нарушенными.

В связи с отсутствием нормативного определения понятия «место нахождения заложенного имущества» установленное законом требование о проведении торгов в месте нахождения объекта недвижимости может обеспечиваться путем организации и проведения торгов в населенном пункте, территориально наиболее приближенном к непосредственному месту нахождения объекта недвижимости.

Между тем, указанное требование законодательства должно рассматриваться в совокупности с требованием о надлежащей публикации информационного сообщения о предстоящих торгах.

В соответствии с частью 3 статьи 57 Закона об ипотеке, организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Согласно пункту 3 статьи 68 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.04.2006 № 13-ЗАО «О правотворчестве» официальным опубликованием законов автономного округа считается первая публикация их полных текстов в том числе в газете «Красный Север».

Объявление о торгах опубликовано надлежащим образом в печатном издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (Ямало-Ненецкого автономного округа), в связи с чем был обеспечен максимальный охват потенциальных участников торгов.

Факт проведения торгов в городе Тюмени никак не отразился на их результате, поскольку способ подачи заявок в форме направления закрытых конвертов не предполагал личного участия претендентов при вскрытии конвертов и не препятствовал предварительному ознакомлению с объектом продажи.

Следовательно, проведение торгов не в городе Ноябрьске, а в городе Тюмени не оказало существенного влияния на результат торгов, поскольку истцом не доказана возможность участия в торгах большего числа покупателей, чем фактически принимало участие.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что нарушены правила проведения торгов в связи с тем, что на торгах был реализован незавершенный строительством объект в виде 2-х этажного здания с цокольным этажом, а фактически указанный объект большей площади и имеет третий этаж, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Решением Арбитражного суда ЯНАО обращено взыскание на переданное по договору ипотеки от 06.02.2004 имущество в виде незавершенного строительством 2-х этажного здания с цокольным этажом, находящегося по адресу: <...>, площадью 1 323, 6 кв.м. и земельный участок. Данный судебный акт был обжалован ФИО1 в апелляционном и кассационном порядке и вступил в законную силу.

Предметом договора об ипотеке от 06.02.2004, предметом торгов, проведенных 12.03.2007, и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи от 20.03.2007 является незавершенное строительством двухэтажное здание площадью 1 323 кв.м. В связи с этим изменение предмета торгов и начальной стоимости продажи здания невозможно без изменения вступившего в законную силу решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии п. 2 ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако надстроенная часть здания (третий этаж и мансарда) не зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а значит не может считаться объектом недвижимости. Аналогичным образом отсутствует государственная регистрация объекта недвижимости, расположенного в <...>, имеющего следующие технические характеристики: высота – 3 этажа, площадь – 2 586,7 кв.м.

Поскольку право собственности на надстроенную часть здания не зарегистрировано за ИП ФИО1, то, соответственно, надстроенная часть здания не могла быть предметом проведения торгов, фактически же на торгах было продано 2-х этажное здание с цокольным этажом, находящееся по адресу: <...>, площадью 1 323, 6 кв.м., что не нарушает прав ни истца, ни участвующих в торгах лиц.

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то изменение его предмета в период действия договора об ипотеке означает, что по окончании строительства объекта ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90).

Завершение строительства данного объекта не влечет автоматического изменения предмета ипотеки, на который судом уже обращено взыскание, а лишь предоставляет право залогодержателю в дальнейшем при соблюдении правил об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество заявлять требование об обращении взыскания на вновь построенную часть объекта недвижимости.

Доводы истца о незаконности определения начальной стоимости продажи здания и неверном определении предмета продажи рассматривались Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа при разрешении заявления ИП ФИО1 об изменении способа исполнения решения суда от 29.05.2006 по делу № А81-7232/2005. Определением суда от 02.03.2007 по указанному делу заявление ИП ФИО1 оставлено без удовлетворения.

На основании этих же аргументов ИП ФИО1 обжаловал действия судебного пристава-исполнителя ФИО4 Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.03.2007 по делу № А81-673/2007 в удовлетворении жалобы отказано.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО1 удовлетворению не подлежат по мотивам, изложенным в настоящем постановлении.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции отменяет решение суда первой инстанции в связи с допущенными нарушениями процессуального права и принимает по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба также остается без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктом 5 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.10.2007 по делу № А81-2822/2007 отменить , принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Пархоменко Владимира Ивановича отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Т.А. Зиновьева

А.Н. Глухих