Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Коноваловой М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-5641/2019 ) закрытого акционерного общества «АВА плюс два» на решение Арбитражного суда Омской области от 20.03.2019 по делу № А46-670/2018 (судья Ярковой С.В.), принятое исковое заявление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к закрытому акционерному обществу «АВА плюс два» (ИНН 5504070782, ОГРН 1025500972485) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от закрытого акционерного общества «АВА плюс два» – ФИО1 (водительское удостоверение, по доверенности № 12 от 11.02.2019 сроком действия 1 год),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «АВА плюс два» (далее по тексту – ответчик, ЗАО «АВА плюс два») о взыскании задолженности по договору аренды № Д-Кр-13-5334 за период с 18.09.2012 по 31.12.2016 в сумме 1 930 964 руб. 69 коп., а также пени за период с 11.09.2014 по 30.04.2017 в сумме 268 850 руб. 62 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.03.2019 исковые требования Департамента удовлетворены частично, суд взыскал с ЗАО «АВА плюс два» в пользу Департамента пени за период с 22.01.2015 по 30.04.2018 в сумме 268 850 руб. 62 коп., в удовлетворении остальной части требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «АВА плюс два» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 20.03.2019 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО «АВА плюс два» указывает на то, что несвоевременность внесения арендных платежей вызвана недобросовестным поведением Департамента; уведомление об изменении цены договора направлено Департаментом позже даты увеличения; задолженности по начисленной Департаментом пени не имеется.

В качестве приложения к апелляционной жалобе ЗАО «АВА плюс два» представило копии следующих документов: соглашение к договору аренды № Д-Кр-13-5334 от 11.02.2005, уведомление Департамента № Исх-ДИО/10295 от 26.07.2016, уведомление Департамента № Исх-ДИО/11185 от 03.08.2016, акт сверки Департамента Исх-ДИО/11389 от 05.08.2016, уведомление Департамента Исх-ДИО/3322 от 10.03.2017, письменный запрос ответчика в Департамент от 12.04.2017, письменный запрос Ответчика в Департамент от 31.07.2017, реестр банковских документов ЗАО «ABA плюс два» за январь 2016 года – январь 2019 года, платежное поручение № 2955 на сумму 1 235 495 руб. (доплата за сентябрь 2013 года – июль 2016 года), платежные поручения об оплате за 2015 год - 12 шт., платежные поручения об оплате за 2016 год - 13 шт., платежные поручения об оплате за 01- 04.2017 год - 4 шт.

Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО «АВА плюс два» поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела, приложенных к апелляционной жалобе дополнительных документов.

Руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции полагает возможным для полного установления обстоятельств по делу приобщить к материалам дела приложенные к апелляционной жалобе дополнительные документы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителя ЗАО «АВА плюс два», суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 11.02.2005 между Департаментом недвижимости Администрации города Омска (в настоящее время Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) и ЗАО «АВА плюс два» заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-13-5334, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:100101:0097, расположенный по адресу: ул. Электрификаторов, 5 (Кировский округ), местоположение относительно 5- этажного кирпичного здания (административно – бытовой корпус), имеющий почтовый адрес: ул. Электрификаторов, 5 в Кировском АО.

В соответствии с пунктом 2.2 договора в течение первого месяца действия настоящего договора величина арендной платы составляет 40 121 руб. 14 коп. в месяц. В течение всего срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к настоящему договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете.

Дополнительным соглашением к договору, зарегистрированном в установленном порядке 10.03.2009, пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции:

Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска; 2) изменения кадастровой стоимости участка.

Сумма арендной платы в соответствии с расчетом арендной платы составляла 154 883 руб. 04 коп. в месяц и определялась в соответствии с Постановлением Правительства Омской области № 179-п.

Дополнительным соглашением к договору, зарегистрированном в установленном порядке 17.03.2012, пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции:

Сумма арендной платы в соответствии с расчетом арендной платы составляла 22 000 руб. 00 коп. в месяц и определялась в соответствии с Постановлением Правительства Омской области № 179-п.

Как указывает Департамент, арендатор не надлежащим образом исполнял условия договора аренды, ввиду чего, за период с 18.09.2012 по 31.12.2016 образовалась задолженность в сумме 1 930 964 руб. 69 коп., пени за период с 11.09.2014 по 30.04.2017 в соответствии с прилагаемым расчетом составили 268 850 руб. 62 коп.

Расчет размера стоимости арендной платы осуществлен в соответствии с положениями постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» (далее по тексту – Постановление № 179-п), постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее по тексту – Постановление № 108-п) и Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» (далее по тексту – Приказ № 50-п).

15.05.2017 письмом Исх-ДИО/7040 в адрес арендатора направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени в заявленной сумме, которое исполнено арендатором не было.

Отсутствие действий со стороны ЗАО «АВА плюс два» по погашению имеющейся задолженности по арендным платежам и начисленной пени послужило основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд с исковым заявлением.

20.03.2019 Арбитражным судом Омской области принято решение о частичном удовлетворении заявленных требований, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене в части взысканной неустойки, исходя из следующего.

Правоотношения сторон, возникшие между сторонами, регулируются нормами раздела III части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ, общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора и соглашением к нему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Право аренды земельных участков предусмотрено статьей 22 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

С 01.03.2015 пункт 3 статьи 65 ЗК РФ утратил силу (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в ЗК РФ введена статья 39.7.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на основании статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется органами местного самоуправления городского округа, в отношении земельного участка расположенного на территории городского округа.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Учитывая, что объектом аренды по договору является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке вне зависимости от условий такого договора на основании положений нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по арендным платежам, суд первой инстанции к требованиям за период с 18.09.2012 по 21.01.2015 по заявлению ответчика применил срок исковой давности, к требованиям за период с 22.01.2015 по 31.12.2016 руководствовался тем, что расчет размера арендной платы необходимо производить исходя из Постановления № 179-п и Приказа № 50-п.

Поддерживая выводы суда первой инстанции в данной части, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности, согласно статье 196 ГК РФ, составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку настоящее исковое заявление подано обществом 22.01.2018, то в отношении требований, заявленных Департаментом за период с 18.09.2012 по 22.01.2015, срок исковой давности истек.

При этом, размер ежемесячной арендной платы за период с 11.05.2015 Департамент рассчитал в соответствии с Постановлением № 108-п, который в последующем признан недействующим.

Положения Постановления № 108-п, признанного недействующим, не могут применяться при рассмотрении настоящего дела.

Данная правовая позиция соответствует выводам, изложенным в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос», а также действующим нормам законодательства, кроме того не оспаривается самим Департаментом.

Таким образом, размер арендной платы за заявленный Департаментом период подлежит расчету в порядке, установленном Постановлением № 179-п и приказом № 50-п, который составит 68 499 руб. 75 коп. ежемесячно.

Проверив размер задолженности, рассчитанный судом первой инстанции исходя из положений Постановления № 179-п и Приказа № 50-п, суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, сумму платежей, которое произвело Общество (согласно платежным поручениям, представленным в материалы дела), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что на стороне ЗАО «АВА плюс два» отсутствует задолженность по оплате арендных платежей за заявленный Департаментом период (с 22.01.2015 по 31.12.2016).

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал Департаменту в удовлетворении заявленного требования о взыскании арендной платы.

Департаментом также заявлено требование о взыскании с ЗАО «АВА плюс два» пени за период с 22.01.2015 по 30.04.2018 в сумме 268 850 руб. 62 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Условиями договора с учетом дополнительного соглашения к договору, зарегистрированного в установленном порядке 10.03.2009 предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процент от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в период с 22.01.2015 по 31.12.2016 размер ежемесячной арендной платы составлял 68 499 руб. 75 коп., а также размер фактической ЗАО «АВА плюс два» оплаты арендных платежей с учетом представленных в материалы дела платежных поручений, суд первой инстанции верно квалифицировал доказанность факта просрочки платежей.

Проверив расчет пени, произведенный Департаментом за период с 22.01.2015 по 30.04.2018 который составил 296 083 руб. 94 коп. суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным.

Поскольку Департамент заявил требование о взыскании пени за период с 22.01.2015 по 30.04.2018 в сумме 268 850 руб. 62 коп., суд первой инстанции обоснованно заключил о наличии права на стороне Департамента о взыскании данной задолженности в заявленной сумме с ответчика.

При этом суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что на дату обращения в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением на стороне ЗАО «АВА плюс два» имелась переплата по арендным платежам в сумме превышающей заявленный к взысканию размер пени.

Как следует из условий договора при наличии по настоящему договору непогашенной пени, переплата арендных платежей без дополнительного заявления на то арендатора, засчитывается в счет погашения указанной пени (пункт 2.3 договора (л.д.38).

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку на стороне ЗАО «АВА плюс два» имеется переплата по арендным платежам, превышающая сумму начисленной неустойки, то имеющаяся переплата должна быть зачтена в счет погашения неустойки.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что требование Департамента о взыскании пени с ЗАО «АВА плюс два» за период с 22.01.2015 по 30.04.2018 в сумме 268 850 руб. 62 коп. не подлежит удовлетворению.

Не соглашаясь с доводами ЗАО «АВА плюс два» относительно злоупотребления истцом правом, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не привёл достаточных доказательств, позволяющих квалифицировать действия Департамента в качестве недобросовестного осуществления гражданских прав.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ отменяет решение суда первой инстанции, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, отказывает в удовлетворении заявленных Департаментом требований в полном объеме.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по исковому заявлению судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Департамент.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 20.03.2019 по делу № А46-670/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «АВА плюс два» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 рублей судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Д.С. Дерхо

Е.Б. Краецкая