Постановление № 08АП-575/2014 от 03.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме марта 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-575/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2013 по делу № А70-7120/2013 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная строительная компания» (ОГРН 1057200721291, ИНН 7202137593) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании действий Департамента имущественных отношений Тюменской области по рассмотрению на Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам и принятию решения об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильная строительная компания» в продлении договора аренды земельного участка №23-20/1264 от 18.12.2007 незаконными, об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить заявление общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная строительная компания» (исх. №12/ОНС от 12.03.2013, в Департаменте вх. №130318032 от 18.03.2013) и продлить договор аренды №23-20/1264 от 18.12.2007 на три года,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО1 по доверенности от 15.03.2013;

от общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная строительная компания» - ФИО2 по доверенности от 09.08.2013.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильная строительная компания» (далее – заявитель, ООО «МСК», Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений Тюменской области по рассмотрению на Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицами гражданам и принятию решения об отказе ООО «Многопрофильная строительная компания» в продлении договора аренды земельного участка №23-20/1264 от 18.12.2007, об обязании Департамента удовлетворить заявление ООО «МСК» (исх. №12/ОНС от 12.03.2013, в Департаменте вх. №130318032 от 18.03.2013) и продлить договор аренды №23-20/1264 от 18.12.2007 на три года.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2013 по делу № А70-7120/2013 заявленные ООО «МСК» требования удовлетворены, признаны незаконными действия Департамента по рассмотрению на Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам и принятию решения об отказе ООО «МСК» в продлении договора аренды земельного участка №23-20/1264 от 18.12.2007; на Департамент возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить соглашение о продлении договора аренды №23-20/1264 от 18.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0213 на тех же условиях сроком на три года и направить его ООО «МСК» с предложением о заключении этого соглашения.

При принятии решения суд первой инстанции руководствуясь пунктом 3.1.6 договора аренды №23-20/1264 от 18.12.2007, предусматривающим право арендатора по истечении срока действия договора продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях, пришел к выводу о необоснованности отказа Департамента в продлении срока действия договора аренды по мотиву неиспользования ООО «МСК» земельного участка для строительства, поскольку Обществом велись работы по освоению земельного участка и у него имеются подтвержденные документами намерения и готовность продолжать строительство на спорном земельном участке.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Общества в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывал на соответствие законодательству оспариваемых действий и отказа ООО «МСК» в продлении срока действия договора аренды земельного участка №23-20/1264 от 18.12.2007, поскольку по условиям договора аренды Общество обязалось использовать предоставленный ему земельный участок для строительства объекта социально – бытового назначения «Народный дом», вместе с тем в течение более 5 лет с момента заключения договора на спорном земельном участке произведено лишь укрепление грунта. При этом разрешение на строительство объекта недвижимости истцом не представлено.

Кроме того, Департамент считает, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды является правомерным, поскольку уведомление о расторжении договора аренды было направлено арендатору 04.04.2013 - в период, когда договор аренды не являлся срочным, а был возобновлен на неопределенный срок с 19.11.2010.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «МСК» не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом и ООО «МСК» заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2007 № 23-20/1264, в рамках которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0213 для строительства объекта социально-бытового назначения «Народный дом» (химчистка, прачечная, закрытый паркинг, сауна, тренажерный зал, кофе, гостиница, магазин), на срок с 19.11.2007 по 18.11.2010.

Послеистечениясрокадействия договора, арендатор продолжал пользоваться

земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в силу чего, договор аренды от 18.12.2007 № 23-20/1264 был возобновлен на неопределенный срок с 19.11.2010 в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках проведения анализа строительства в городе Тюмени на земельных участках, которые предоставлены Департаментом для строительства объектов соцкультбыта, Департаментом земельных ресурсов Администрации города Тюмени направлен перечень земельных участков с информацией о проведенных обследованиях на предмет их освоения (письмо 13.07.2012 № 14-18-159). Из представленной информации следует, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0213 не используется, строительство не ведется.

Реализуяправо на проверку порядка использования арендатором земельного участка, предусмотренное пунктом 2.1.1. договора 118.12.2007 № 23-20/1264, Департаментом 19.03.2013 было проведено обследование земельногоучастка, которым также был установлен факт неиспользования земельного участка, результаты осмотра оформлены актом обследования от 19.03.2013 № 387/23-6392.

18.03.2013 в адрес Департамента поступило письмо ООО «МСК» с заявлением о продлении договора аренды №23-20/1264 от 18.12.2007 на три года.

В ответ на заявление ООО «МСК» Департамент уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 18.12.2007 № 23-20/1264 по истечении трех месяцев с даты получения настоящего уведомления и необходимости возврата арендованного земельного участка Департаменту по акту приема-передачи в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, который прилагался к уведомлению от 04.04.2013 № 130404002. Основанием для принятия соответствующего решения послужило неиспользование земельного участка, предоставленного ООО «МСК» для строительства, в указанных целях.

 Не согласившись с отказом в продлении договора аренды №23-20/1264 от 18.12.2007 на три года, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями.

22.11.2013 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

В рассматриваемом случае между Департаментом и ООО «МСК» был заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2007 № 23-20/1264 на срок с 19.11.2007 по 18.11.2010.

Пунктами 3.1.6, 3.2.19 договора аренды предусмотрено право арендатора заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора.

Из приведенных условий договора аренды следует, что истечение срока действия договора аренды влечет прекращение арендных отношений.

Учитывая срок действия договора аренды (по 18.11.2010), Обществу следовало обратиться в Департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды не позднее 18.08.2010. Однако заявление о продлении срока действия договора от Общества поступило 18.03.2013, что свидетельствует о не соблюдении арендатором порядка продления договорных отношений.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора и при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (пункты 31, 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В материалах дела имеется адресованное Обществу уведомление Департамента от 04.04.2013 № 130404002/14-1 о прекращении договора аренды земельного участка от 18.12.2007 № 23-20/1264 и необходимости передать земельный участок по акту приема-передачи.

Таким образом, арендодатель, воспользовался правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъявил волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды будет прекращен по истечении трех месяцев с даты получения настоящего уведомления, в связи с чем арендатор обязан передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю, следовательно,

 отказ арендодателя от договора, изложенный в уведомлении от 04.04.2013 № 130404002/14-1, соответствует вышеприведенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

            При этом  предлежит  отклонению довод ООО «МСК», изложенный  в  отзыве  на  апелляционную жалобу, о  том, что   отвечая  на  заявление  Общества Департамент  не  заявлял  о  расторжении  договора, а  ссылался  на  решение  Совместной  комиссии  об  отказе  в  продлении   договора, как  несоответствующий фактическим  обстоятельствам  дела и  содержанию   уведомления от 04.04.2013 № 130404002/14-1.

 Более того, в соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока дого­вора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преиму­щественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключени­ем случаев, предусмотренных статьей 46 настоящего Кодекса, подпункт 1 пункта 2 которой предусматривает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда зе­мельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользо­вания земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельно­го участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих та­кое использование.

Как следует из материалов дела, распоряжением Департамента Имущественных отношений Тюменской области от 19.11.2007№ 5322/14-з «О предоставлении ООО «МСК» в аренду земельного участка для строительства объекта социально-бытового назначения «Народный дом» (химчистка, прачечная, закрытый паркинг, сауна, тренажерный зал, кафе, гостиница, магазин) в <...> – бул. Б. Щ-ны» спорный земельный участок был предоставлен ООО «МСК» в аренду сроком на 3 года, и на Общество была возложена обязанность обратиться в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тюменской области для внесения изменений в характеристики земельного участка с кадастровым номером 72:2304:32 001:0213 в части разрешенного использования, обратиться а Администрацию города Тюмени для оформления разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; использовать предоставленный земельный участок в соответствии с требованиями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации; переоформить право на земельный участок по истечении срока аренды, определенного настоящим решением.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно статье 51 Российской Федерации строительство может осуществляться только на основании разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, на момент окончания срока действия договора аренды Общество к строительству объекта социально-бытового назначения «Народный дом» не приступило, разрешение на строительство данного объекта Обществом в материалы дела не предоставлено.

В материалах дела имеются акт обследования 19.03.2013 № 387/23-6392 и письмо Департамента земельных ресурсов Администрации города Тюмени с информацией о проведенных обследованиях земельных участков на предмет их освоения № 14-18-159 от 13.07.2012, согласно которым при визуальном обследовании земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0213 проверяющими установлено, что земельный участок не используется, строительство не ведется.

Таким образом, Обществом не были выполнены требования, предусмотренные распоряжением Департамента Имущественных отношений Тюменской области от 19.11.2007№ 5322/14-з «О предоставлении ООО «МСК» в аренду земельного участка для строительства объекта социально-бытового назначения «Народный дом» (химчистка, прачечная, закрытый паркинг, сауна, тренажерный зал, кафе, гостиница, магазин) в <...> – бул. Б. Щ-ны», а также условия договора аренды, изложенные в разделе 3 договора «права и обязанности арендатора», что свидетельствует о наличии у Департамента права, предоставленного ему вышеизложенными правовыми нормами, прекратить действие указанного договора аренды ввиду неиспользования спорного земельного участка.

Заявителем в обоснование использованияземельногоучастка представлен договор №51 простого товарищества на строительство объекта социально-бытового назначения от 25.12.2007; соглашение о расторжении договора №51 простого товарищества на строительство объекта социально-бытового назначения от 25.12.2007; договор подряда на выполнение изыскательных работ №10-08 от 14.05.2008; договор строительного подряда №25 от 01.10.2008; локальные сметные расчеты №1, №2 и №3 на земляные работы, устройство и демонтаж ограждения соответственно; справка о стоимости выполненных работ и затрат от 01.10.2008; договор №11 на перевозку грузов (грунт) автомобильным транспортом от 01.08.2008; договор №0195 на выполнение проектной документации от 14.01.2008; договор №06-08 о разработке проектно-сметной документации от 28.05.2008; отчет по инженерно-геодезическим изысканиям от 2008г.; платежные поручения к указанным договорам.

Между тем, осуществление заявителем работ по необходимой подготовке земельного участка, предназначенного для строительства объекта, являются недостаточными мероприятиями, позволяющими признать факт начала строительства на арендованном земельном участке.

Вопреки позиции Общества, нормами действующего законодательства, а также договором аренды не предусмотрена безусловная обязанность Департамента заключить договор аренды спорного земельного участка с Обществом на новый срок либо продлить такой договор, с учетом того, что Обществом целевое использование данного участка не осуществлялось, строительство на нем объекта не велось.

При этом доводы Общества о том, что им производились подготовительные работы по освоению земельного участка и понесены расходы на данные работы, сами по себе не влекут обязанность Департамента продлить срок договора аренды.

 Восьмой  арбитражный  апелляционный  суд отклоняет  довод  Общества, приведенный  в  судебном  заседании   апелляционного  суда, об  отсутствии  у  Департамента  правовых оснований   для  передачи  вопроса  о  продлении  договора  аренды  на  рассмотрение  Совместной  комиссии,   как  необоснованный, поскольку  действующим законодательством  такой запрет не предусмотрен.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, необходимых для признания оспариваемых действий Департамента и отказа в продлении договора аренды незаконным, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе Департамента не распределяется.

На основании изложенного руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2013 по делу № А70-7120/2013 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильная строительная компания», отказать в полном объеме.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.