Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме ноября 2015 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Пелевиной О.Н. рассмотрел
в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» на решение от 23.04.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина Л.Н.) и постановление от 04.08.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-17097/2014 по иску общества
с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (614092, г. Омск,
ул. Перелета, 8 «А», ОГРН 1125543036134, ИНН 5507231491)
к индивидуальному предпринимателю Каменевой Елене Викторовне
о взыскании убытков, по встречному иску индивидуального предпринимателя Каменевой Елены Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» о взыскании задолженности по договору аренды, убытков, расходов на оплату услуг представителя.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области (судья Ваганова В.В.)
и Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) в заседании участвовали представители: от общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» - Маркова Л.А. по доверенности от 16.12.2014;
от индивидуального предпринимателя Каменевой Елены Викторовны - Винокурова В.Ю. по доверенности от 23.01.2015.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Каменевой Елене Викторовне (далее - предприниматель) о взыскании 831 848 руб. убытков.

Предприниматель также обратилась в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу о взыскании
40 000 руб. задолженности по арендной плате, 1 602 027,76 руб. убытков,
40 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также расходов
по оплате государственной пошлины.

Решением от 23.04.2015 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 04.08.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен, с общества в пользу предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате в размере 40 000 руб., убытки в размере 1 602 027,76 руб. расходы по оплате услуг представителя в сумме 40 000 руб., а также 29 420,27 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы общество ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, поскольку общество на момент заключения договора аренды не было осведомлено о недостатках помещения; арендная плата за неполный календарный месяц подлежала взысканию исходя из фактического количества дней нахождения истца; предпринимателем не представлено доказательств, свидетельствующих
о противоправности поведения общества, наличия причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; необоснованно удовлетворены требования в части взыскания расходов на оплату услуг представителя.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит принятые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, исходя из доводов жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.11.2013 № АО-41-07/2013 (далее - договор), по условиям которого обществу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 110,8 кв. м и нежилое помещение общей площадью 42,5 кв. м, находящиеся по адресу: г. Омск, ул. 12-го Декабря, д. 64, для торговли
в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

Факт передачи названных помещений подтверждается актом приема-передачи от 25.12.2013, подписанным сторонами без замечаний.

Сторонами установлено, что договор заключен сроком на 7 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (пункт 5.1 договора).

По утверждению истца, в ходе подготовительных работ для открытия магазина обществом были выявлены повреждения и дефекты несущих конструкций арендуемых помещений. С целью определения возможности безаварийной эксплуатации нежилого помещения, общество обратилось
в экспертную организацию – общество с ограниченной ответственностью «СтройКон» (далее – ООО «СтройКон») для проведения экспертизы.

По результатам обследования спорных помещений экспертом установлено: техническое состояние несущих конструкций спорного нежилого помещения оценивается как недопустимое; многочисленные трещины по несущим стенам связаны с неравномерной осадкой фундаментов основного строения (пятиэтажный дом) и пристройки; конструкция опирания несущих балок покрытия одной стороной на наружную стену жилого дома, другой - на наружную стену пристройки усиливает процесс неравномерной осадки и трещинообразования; под опорами балок покрытия отсутствуют бетонные подушки и разделительные элементы; на участке по оси Б, в месте отсутствия балки использован фундаментальный блок, данное решение недопустимо и опасно при дальнейшей эксплуатации здания, под опорой блока скол материала колонны представляет реальную угрозу обрушения; металлические балки покрытия имеют достаточные резервы, однако устройство отверстий в вертикальных стенках значительно снижает несущую способность.

В указанном отчете ООО «СтройКон» даны рекомендации, выполнение которых позволит в дальнейшем безаварийно эксплуатировать помещение.

Между обществом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «СК «АбсолютСтрой» (подрядчик) заключен договор подряда от 24.01.2014 на выполнение ремонтно-строительных и монтажных работ на объекте.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 06.10.2014 № 240
и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 06.10.2014 № 240 работы обусловленные договором подряда от 24.01.2014 выполнены подрядчиком в полном объеме и их стоимость составила 451 848 руб.

Дополнительным соглашением от 13.01.2014 № 1 к договору стороны изложили пункт 2.1.9 договора в следующей редакции: «арендодатель обязан в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине арендодателя возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении».

Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, письменно предупредив
об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.

Поскольку указанные выше недостатки спорных помещений предпринимателем при заключении договора оговорены не были, 27.08.2014 общество направило в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора.

В телеграмме от 28.08.2014, полученной предпринимателем 28.08.2014, общество уведомило о расторжении договора.

Также пунктом 2.1.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя в случае расторжения договора по вине арендодателя в первые 12 месяцев начисления постоянной части арендной платы согласно пункту 3.6 договора, в случае, если арендодатель не в полном объеме компенсировал предоставленную скидку по постоянной части арендной платы, арендодатель обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения, возместить арендатору сумму оставшейся компенсации, исходя из следующих расчетов: 500 000 руб. минус количество оплаченных месяцев постоянной части арендной платы,
в соответствии с пунктом 3.6 договора, умноженное на 40 000 руб.

Пунктом 3.6 договора (в редакции дополнительного соглашения
от 21.02.2014) начисление постоянной части арендной платы начинается
с 01.06.2014.

Кроме того, на момент расторжения договора, постоянная часть арендной платы начислялась менее 12 месяцев.

Обществом оплачена постоянная часть арендной платы в размере
40 000 руб. за июнь, июль и август 2014 года, что подтверждается платежными поручениями.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в суд
с настоящим иском.

Предприниматель, обращаясь со встречным иском, указала на наличие задолженности по арендной плате за сентябрь 2014 года, убытков в размере
1 602 027,76 руб. в связи с возвратом помещений в ненадлежащем состоянии, а также 40 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Арбитражные суды, принимая оспариваемые судебные акты, исходили из отсутствия вины предпринимателя в одностороннем отказе общества
от договора.

Кроме того, суды указали, что требования предпринимателя о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными. Требования
о взыскании убытков также являются законными, поскольку общество
не опровергло представленный предпринимателем расчет затрат, необходимых для приведения объекта аренды в состояние не хуже того,
в котором оно было принято.

Также суды, приняв во внимание обстоятельства и сложность рассматриваемого спора, продолжительность рассмотрения дела, объем
и характер оказанных предпринимателю услуг, сложившуюся в регионе стоимость юридических услуг, объем представленных доказательств, руководствуясь принципом разумности, сочли обоснованными требования
о взыскании судебных издержек, связанных с оплатой услуг представителя.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев доводы жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, пришел к следующим выводам.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом
в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов
на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает
за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судами установлено, что при приемке помещений общество в акте приема-передачи не указало на наличие каких-либо недостатков, свидетельствующих о их непригодности для использования по назначению
в момент передачи.

Более того, представленная в дело локальная смета по состоянию
на 24.01.2014, то есть до обращения общества к эксперту, содержала такие работы, как выполнение проекта по усилению несущих конструкций здания, выполнение инженерно-геодезических изысканий, демонтаж бетонных ступеней, устройство временных подпорок под плиты перекрытия, устройство усиления металлической балки накладками, устройство металлического каркаса вокруг кирпичного столба, усиление кирпичных стен и фундаментов и другие, явно относящиеся капитальному ремонту здания работы, то есть работы, которые по заключению экспертов ООО «СтройКон» необходимо произвести для дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта.

При этом, обществом было получено согласие предпринимателя
на выполнение соответствующих работ.

Таким образом, обществом не выявлено каких-либо недостатков,
неизвестных до принятия спорных помещений и необходимость выполнения работ не могла явиться основанием для прекращения договора.

При таких обстоятельствах суды, установив, что истец, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт,
не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, обоснованно отказали в удовлетворении требований.

Отклоняя доводы жалобы по встречному иску предпринимателя в части необоснованного взыскания с общества арендной платы, суд округа исходит из следующего.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность
по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Таким образом, арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества
в пользование, а арендатор - факт внесения платежей за пользование этим имуществом.

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Судами установлено, что в материалы дела не представлено доказательств возвращения спорных помещений предпринимателю в период до 30.09.2014, в связи с чем суды, руководствуясь вышеуказанными нормами, правомерно взыскали арендную плату за сентябрь 2014 года.

Доводы кассационной жалобы относительно неправильной оценки доказательств не могут быть предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции, поскольку установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств - это прерогатива суда первой инстанции и апелляционного суда. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судами не допущено.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции. Правовые основания для переоценки доказательств, ставших предметом исследования предыдущей судебной инстанции, у кассационной инстанции отсутствуют (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 05.03.2013 № 13031/12).

Иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

Принимая решение о взыскании с ответчика убытков в размере
1 602 027,76 руб., суды пришли к выводу о наличии достаточных в материалах дела доказательств, подтверждающих совокупность обстоятельств, являющихся основанием для взыскания убытков с общества.

Между тем судами не учтено следующее.

Из системного толкования статей 309, 622 ГК РФ следует,
что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил
его с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Невозвращение арендованного имущества или его возвращение
в состоянии, не удовлетворяющем требованиям статьи 622 ГК РФ, влекут последствия, обязывающие должника в силу норм статьи 393 данного Кодекса возместить кредитору убытки, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права
и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Из содержания встречного иска следует, что предприниматель заявила
о возмещении реального ущерба, то есть расходов, направленных
на восстановление нарушенного права.

Из материалов дела следует и установлено судами, в арендуемых помещениях обществом частично осуществлены ремонтные работы (демонтаж потолков, демонтаж перегородок, систем водоснабжения
и электроснабжения, частичный демонтаж бассейнов, и т.д.).

Предприниматель ссылается на то, что к моменту прекращения договора аренды спорный объект находился в состоянии, непригодном для его нормального использования. В подтверждение указанного факта представлены: заключенный ею с обществом с ограниченной ответственностью «РегионСтройСервис» договор подряда на выполнение работ от 05.02.2015; дефектные ведомости работ на спорных объектах; локальная смета на выполнение ремонтных работ.

Между тем, при разрешении спора по существу судом первой инстанции не учтено, что предпринимателем не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о состоянии арендованного помещения при передаче его в аренду, а также надлежащих доказательств о состоянии помещения при возвращении его из аренды; акт приема-передачи спорного помещения от 25.12.2013, подписанный сторонами при заключении договора, не содержит подробного описания объекта аренды; акт от 01.09.2014 приема-передачи (возврата) нежилого помещения к соглашению о расторжении договора аренды, представленный в материалы дела (л.д. 70 т. 1), со стороны предпринимателя не подписан.

В материалах дела отсутствует подписанный обеими сторонами акт возврата спорных помещений от арендатора арендодателю, отражающий состояние помещения в момент возврата. Других доказательств, подтверждающих, в каком состоянии находилось арендованное помещение в момент его освобождения арендатором, а также, что состояние помещения ухудшено арендатором, имеется необходимость в ремонте и стоимость этого ремонта, - в деле не имеется.

Представленный арендодателем перечень работ, указанных в локальном сметном расчете, не доказывает необходимости их выполнения, а также, что эта необходимость возникла в результате приведения ответчиком помещения в ненадлежащее состояние и соответственно, не может подтверждать факт возникновения убытков у предпринимателя и вину общества в их причинении.

При указанных обстоятельствах, суды не установили достаточных обстоятельств, свидетельствующих о наличии причинно-следственной связи между действиями общества и ухудшением состояния объекта договора аренды.

С учетом изложенного, суду при новом рассмотрении дела необходимо исследовать обоснованность требования о возмещении убытков, установить доказанность факта их возникновения и наличие прямой причинно-следственной связи между действиями общества и наступившими у предпринимателя неблагоприятными последствиями, а также размер убытков; предложить предпринимателю представить соответствующие доказательства указанных обстоятельств и обоснованный расчет убытков.

Таким образом, выводы судов сделаны без учета положений статьи
15 и статьи 393 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает,
что вывод судебных инстанций об удовлетворении требования о взыскании
с общества в пользу предпринимателя убытков в заявленном размере является преждевременным.

Суд кассационной инстанции полагает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части взыскания с общества в пользу предпринимателя убытков на основании статьи 288 АПК РФ.

В связи с изложенным принятые по делу судебные акты в части взыскания убытков подлежат отмене на основании статьи 288 АПК РФ, дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части обжалуемые судебные акты следует оставить
без изменения.

При новом рассмотрении дела суду в соответствии с требованиями статей 71, 168 АПК РФ оценить представленные сторонами доказательства
и приведенные ими доводы, и с учетом установленного правильно разрешить спор.

По результатам рассмотрения дела распределить судебные расходы, в том числе с учетом расходов заявителя кассационной жалобы по уплате госпошлины.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.04.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.08.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А46-17097/2014 в части взыскания убытков по встречному иску отменить. В этой части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.В. Орлова

Судьи Л.В. Бушмелева

В.В. Тихомиров