Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2019 года
Постановление изготовлено в полном объеме октября 2019 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

ФИО1 –

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу коммерческого банка «Байкалкредобанк» (публичное акционерное общество)
на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда
от 15.07.2019 по делу № А75-3785/2019 по иску администрации города Нижневартовска (628602, <...>,
ОГРН <***>, ИНН <***>) к коммерческому банку «Байкалкредобанк» (публичное акционерное общество) (664025, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

Суд установил:

администрация города Нижневартовска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры
с исковым заявлением к коммерческому банку «Байкалкредобанк» (публичное акционерное общество) (далее – ответчик,
КБ «Байкалкредобанк», банк) об изъятии объектов незавершенного строительства: с кадастровым номером 86:11:0000000:3978, расположенного на земельном участке площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501016:197, по адресу: г. Нижневартовск, пер. Светлый, д. 19, старая часть города; с кадастровым номером 86:11:0000000:3534, расположенного на земельном участке площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501016:189, по адресу: г. Нижневартовск, пер. Родниковый, д. 20, старая часть города, принадлежащих на праве собственности ответчику, путем их продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.04.2019 в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда
от 15.07.2019 решение суда первой инстанции по настоящему делу отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, банк обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции неправомерно применил положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку в данном случае арендные правоотношения возникли в 2014 году; истец не представил суду сведений об оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства для определения судом их начальной рыночной стоимости
для продажи с публичных торгов и не доказал наличие у него субъективного материального права, подлежащего защите.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу –
без удовлетворения.

Суд округа удовлетворил ходатайство истца о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН) 14.07.2015 за КБ «Байкалкредобанк» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности – 4 %, кадастровый номер 86:11:0000000:3534, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, а также на объект незавершенного строительства, степенью готовности – 4 %, кадастровый номер 86:11:0000000:3978, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 21.10.2015 № 335-АЗ на земельные участки: площадью
1 000 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501016:197, по адресу:
<...>, старая часть города; площадью
1 000 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501016:189, по адресу:
<...>, старая часть города
для завершения строительства жилого дома коттеджного типа. Договор заключен сроком с 21.10.2015 по 20.10.2018 (пункт 1.2 договора).

Поскольку срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка истек, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьей 239.1 ГК РФ, статьями 34, 35 Федерального закона
от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), исходил из того, что арендные правоотношения в целях строительства спорных объектов возникли
в 2009 году и фактически не прекращались на дату 01.03.2015, в связи
с чем действие статьи 239.1 ГК РФ на регулирование спорных правоотношений не распространяется, хотя сам договор и был заключен после даты вступления в силу статьи 239.1 ГК РФ.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 154, 239.1, 235, 422, 425, 432, 434 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –
ЗК РФ), положениями Закона № 171-ФЗ, Федерального закона от 25.10.2001
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходил из того,
что КБ «Байкалкредобанк» реализовало право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, новый договор аренды заключен 21.10.2015, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи
239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Таким образом, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются
на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка
без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права
на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка
без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка
без проведения торгов.

Закрытый перечень оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, закреплен в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в котором предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Из положений пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ следует, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок
в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17
ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства
в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков
при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что правоотношения
по поводу аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0501016:197 и 86:11:0501016:189 в целях строительства спорных объектов возникли в 2009 году по договору аренды земельного участка
от 25.03.2009 № 54-АЗ (в редакции дополнительного соглашения
от 30.06.2011), заключенному между администрацией (арендодатель)
и обществом с ограниченной ответственностью «Корона» (арендатор, далее – ООО «Корона»). В дальнейшем, между администрацией и ООО «Корона» был заключен договор аренды от 08.12.2014 № 537-АЗ в отношении указанных земельных участков для строительства жилых домов.

14.07.2015 КБ «Байкалкредобанк» зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 86:11:0000000:3534 и 86:11:0000000:3978.Объекты незавершенного строительства, расположенные на данных земельных участках, перешли в собственность банка в результате обращения взыскания на заложенное имущество ввиду неисполнения заемщиком (ООО «Корона») обязательств по кредитному договору.

В целях использования земельных участков для завершения строительства жилого дома коттеджного типа без проведения торгов однократно между истцом и банком был заключен договор аренды
от 21.10.2015№ 335-АЗ.

Тот факт, что земельные участки были предоставлены для строительства спорных объектов недвижимости с 2009 года, не может расцениваться
в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 25.03.2009 № 54-АЗ
(в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2011).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только
в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду
для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды
и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок
в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 21.10.2015 на земельных участках находились объекты незавершенного строительства, а участки предоставлены без проведения торгов, единственным основанием
для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельных участков для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельных участков под незавершенными строительством объектами банк был обязан заключить новый договор аренды.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы суда апелляционной инстанции о том, что в право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства банком реализовано, строительство объектов недвижимости
не закончено, договор аренды земельного участка заключен 21.10.2015
и на момент обращения администрации с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Суд округа отклоняет довод ответчика о наличии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи с неопределением судом начальной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства для продажи с публичных торгов на основании следующего.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае – если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов судом апелляционной инстанции
не установлена, к правоотношениям сторон верно применены положения статьи 239.1 ГК РФ об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0000000:3978, расположенного по адресу: <...>, старая часть города,
и объекта с кадастровым номером 86:11:0000000:3534, расположенного
по адресу: <...>, старая часть города, путем продажи с публичных торгов, исковые требования администрации правомерно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

Тот факт, что ответчик до заключения договора аренды земельного участка от 21.10.2015 стал собственником незавершенного строительством объекта по результатам торгов в связи с реализацией залогового имущества, на что ссылается податель жалобы, не меняет правовую природу взаимоотношений сторон, сформированных после изменения законодательства, в связи с чем банк на момент заключения договора аренды должен был осознавать правовые последствия незавершения строительства объекта недвижимости в период действия договора аренды земельного участка.

Также отклоняется довод подателя жалобы об отсутствии заинтересованности истца в подаче настоящего иска, поскольку администрация, обращаясь с иском на основании статьи 239.1 ГК РФ, выполняет публично-правовые функции, возложенные на нее положениями действующего земельного и гражданского законодательства. Соответственно, право на иск не требует дополнительного обоснования.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле,
не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые
в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 по делу № А75-3785/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Тихомиров