Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-640/2010) общества с ограниченной ответственностью «Продторг» на решение Арбитражного суда Омской области от 23.12.2009 по делу № А46-18703/2009 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Продторг» к закрытому акционерному обществу «Омские агрегаты» о расторжении договоров аренды и взыскании 3 828 678 руб. 47 коп. неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Продторг» – ФИО1 по доверенности б/н от 10.09.2009 сроком действия 3 года;

от закрытого акционерного общества «Омские агрегаты» – ФИО2 по доверенности б/н от 25.03.2010 сроком действия до 31.12.2010; ФИО3 по доверенности б/н от 20.11.2009 сроком действия 1 год;

установил :

Общество с ограниченной ответственностью «Продторг» (далее - ООО «Продторг», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «Омские агрегаты» (далее - ЗАО «Омскагрегат», ответчик):

- о расторжении договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2009 и № 128-2008-А от 22.09.2009, заключенных между ООО «Продторг» и ЗАО «Омскагрегат»;

- о взыскании 3 828 678 руб. 47 коп. неосновательного обогащения.

Решением от 23.12.2009 по делу № А46-18703/2009 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что на 20.11.2008 - момент направления истцом уведомления о расторжении договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2009 и № 128-2008-А от 22.09.2009 указанные договоры в установленном законом порядке зарегистрированы не были, ввиду чего не являлись заключенными, в этой связи незаключенность договоров аренды исключает возможность их расторжения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в качестве неосновательного обогащения сумм арендной платы по незаключенным договорам аренды № 122-2008-А от 21.08.2009 и № 128-2008-А от 22.09.2009, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически арендные правоотношения между сторонами существуют, при этом доказательств неосновательного обогащения ответчиком за счет истца последним, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Продторг» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что поскольку обязанность по представлению договоров аренды на государственную регистрацию была возложена договорами на него, то ответчик не вправе был сам обращаться в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области с заявлением об их государственной регистрации, а должен был обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.

ООО «Продторг» в апелляционной жалобе указывает, что по предварительному договору аренды №1 по объекту <...> (склад), основной договор аренды заключен не был, т.е. сумма обеспечительного платежа в 1 000 000 руб. была удержана ответчиком без всяких правовых оснований.

Кроме того, податель жалобы, ссылаясь на то, что акт сдачи арендованных помещений до настоящего времени еще сторонами не подписан, настаивает на том, что сторонами была лишь осуществлена передача ключей от арендованных помещений и фактически истец не использует арендованные помещения, в связи с чем считает неправомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ЗАО «Омские агрегаты» неосновательного обогащения.

В судебном заседании представитель ООО «Продторг» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ЗАО «Омские агрегаты» в устном выступлении в заседании суда апелляционной инстанции и в письменном отзыве отклонил доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей истца и ответчика, установил следующие обстоятельства.

31.01.2008 ООО «Продторг» («Сторона-1») и ЗАО «Омскагрегат» («Сторона-2») подписали предварительный договор аренды № 1 с соглашением об изменении предварительного договора от 14.02.2008 (т.1 л.д.13-17), в соответствии с которыми стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды следующего объекта недвижимости: нежилые помещения, номера на поэтажном плане нежилого помещения № 2 П в литере БИ 1 этажа: 19-72, 2 этажа: 17-69 общей площадью 6 100, 7 кв.м., находящиеся в нежилом трехэтажном кирпичном здании сборочного цеха № 2 (корпус 43) с двухэтажным кирпичным пристроем общей площадью 9358, 4 кв.м., литера БИ, БИ1, расположенном по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченный теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, каналами электронной связи, пожарной и охранной сигнализацией, с произведенным в них полным комплексом ремонтно-строительных, отделочных, монтажных и пусконаладочных работ согласно техническому заданию, составленному и утвержденному «Стороной-1» и согласованному «Стороной-2» в срок не более 10 дней с момента заключения настоящего договора (пункт 1.1.договора).

31.01.2008 ООО «Продторг» («Сторона-1») и ЗАО «Омскагрегат» («Сторона-2») подписан предварительный договор аренды № 2 с соглашением об изменении предварительного договора от 14.02.2008 (т. 1 л.д.18-22) в соответствии с которыми стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды следующего объекта недвижимости: нежилые помещения, номера на поэтажном плане нежилого помещения № 2 П в литере БИ 1 этажа: 1-18, 2 этажа: 1-16, 3 этажа: 1-15, общей площадью 986, 4 кв.м., находящиеся в нежилом трехэтажном кирпичном здании сборочного цеха № 2 (корпус 43) с двухэтажным кирпичным пристроем общей площадью 9358, 4 кв.м., литера БИ, БИ1, расположенном по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченный теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, каналами электронной связи, пожарной и охранной сигнализацией, с произведенным в них полным комплексом ремонтно-строительных, отделочных, монтажных и пусконаладочных работ согласно техническому заданию, составленному и утвержденному «Стороной-1» и согласованному «Стороной-2» в срок не более 10 дней с момента заключения настоящего договора (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.8 предварительных договоров аренды № 1 и № 2 полный комплекс ремонтно-строительных, отделочных, монтажных и пусконаладочных работ объектов, согласно техническому заданию, составленному и утвержденному «Стороной-1» и согласованному «Стороной-2», должен быть произведен в срок до 01.09.2009 (по предварительному договору № 1) и в срок до 01.04.2008 (по предварительному договору аренды № 2).

В силу пункта 2.4, с учетом соглашений об изменений условий, «Сторона-1» обязана внести «Стороне-2» следующие обеспечительные платежи:

- по предварительному договору аренды № 1 в срок до 01.07.2008 - 4 000 000 руб. и в срок до 01.04.2008 - 2 500 000 руб. 00 коп.;

- по предварительному договору № 2 в срок до 01.07.2008 - 4 000 000 руб. и в срок до 01.04.2008 - 2 500 000 руб. 00 коп.

21.08.2008 ООО «Продторг» («Арендатор») и ЗАО «Омскагрегат» («Арендодатель») подписали договор аренды № 122-2008-А с протоколом разногласий к нему, согласно которому «Арендодатель» обязался предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, номера на поэтажном плане нежилого помещения № 3 П в литере БИ 1 этажа: 1-15, 2 этажа: 1-10, 3 этажа: 1-17, общей площадью 1 019, 9 кв.м., находящиеся в здании сборочного цеха № 2 (корпус 43), литера БИ, расположенному по адресу: <...>, для размещения офиса «Арендатора» (пункт 1.1) (т. л.д.23-28).

22.09.2008 ООО «Продторг» («Арендатор») и ЗАО «Омскагрегат» («Арендодатель») подписали договор аренды № 128-2008-А, согласно которому «Арендодатель» обязался предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование нежилое строение: салон предварительных заказов, двухэтажное панельное здание, общей площадью 377,4 кв.м., литера А, расположенное по адресу: <...>, для размещения офиса «Арендатора» (пункт 1.1) (т.1 л.д.49-54).

Согласно пункту 3.1 договоров аренды № 122-2008-А и № 128-2008-А договоры заключены на срок пять лет с момента государственной регистрации данных договоров.

Все условия настоящих договоров распространяются на отношения между сторонами с момента подписания актов приема-сдачи помещений (пункт 3.2 договоров аренды № 122-2008-А и № 128-2008-А).

По договору аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 помещения переданы по акту приема-сдачи от 25.08.2008 (т.1 л.д.32); по договору аренды от 22.09.2008 № 128-2008-А помещения переданы по акту приема-сдачи от 01.10.2008(т.1 л.д.57).

Руководствуясь условиями предварительных и основных договоров аренды, ООО «Продторг» перечислило в адрес ЗАО «Омскагрегат» следующие обеспечительные платежи, подтверждающие принятие на себя обязательств по договорам:

- 1 000 000 рублей по условиям предварительного договора аренды №1 от 31.01.2009;

- 6 500 000 рублей по условиям договора аренды №122-2008-А от 21.08.2008;

- 1 500 000 рублей по условиям договора аренды №128-2008-А от 22.09.2008.

Пунктом 5.12. договора аренды № 122-2008-А и пунктом 5.13. договора аренды № 128-2008-А предусмотрено, что средства обеспечительного платежа, полученного арендодателем, направляются на оплату 50% от суммы постоянной части ежемесячной арендной платы.

На основании пункта 8.4. договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008 «Арендатор» вправе отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом «Арендодателя» за 150 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

20.11.2008 ООО «Продторг» направило в адрес ЗАО «Омскагрегат» следующие уведомления:

- уведомление о расторжении предварительного договора аренды № 1 от 31.01.2008 с 25.02.2009 с требованием осуществить возврат внесенного обеспечительного платежа в размере 1 000 000,00 рублей при подписании соглашения о расторжении договора аренды. Данное уведомление получено ЗАО «Омскагрегат» 24.11.2009;

- уведомление о расторжении договора аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 с 25.04.2009 с указанием на полную оплату обществом арендной платы за август, сентябрь и ноябрь, а также о дополнительном перечислении в счет арендной платы 601 990 руб. 00 коп. ЗАО «Омскагрегат» предлагалось указанную сумму считать оплатой аренды за октябрь, декабрь 2008 года в размере 254 975,00 (50% от арендной платы), и за январь 2009 года в размере 92 040 руб. 00 коп., а средства обеспечительного платежа, который составляет 6 500 000,00 руб., предлагалось направить на погашение оставшейся арендной платы за январь 2009 года в размере 417 910,00 руб. и полной оплаты за февраль, март, апрель 2000 года в размере 509950,00 руб.за каждый месяц, до даты фактического освобождения помещений. Оставшуюся не зачтенной сумму обеспечительного платежа в размере 3 559 756,67 руб. было предложено вернуть ООО «Продторг» при подписании соглашения о расторжении договора.

Данное уведомление получено ЗАО «Омскагрегат» 24.11.2009;

- уведомление о расторжении договора аренды №128-2008-А от 22.09.2008 с указанием на полную оплату обществом арендной платы с начала действия договора по ноябрь 2008 включительно, а также о дополнительном перечислении в счет арендной платы 75 480,00 руб. за декабрь 2008 года. ЗАО «Омскагрегат» предлагалось средства обеспечительного платежа, который составляет 1 500 000,00 руб., направить на погашение оставшейся арендной платы за декабрь 2008 года в размере 113 220 руб. 00 коп. и полной оплаты за январь, февраль, март, апрель 2009 года в размере 188 700 руб. 00 коп. за каждый месяц, до даты фактического освобождения помещений.

Оставшуюся не зачтенной сумму обеспечительного платежа в размере 474 730,00 руб. было предложено вернуть ООО «Продторг» при подписании соглашения о расторжении договора. Данное уведомление получено ЗАО «Омскагрегат» 24.11.2009.

В связи с отказом ответчика расторгнуть договоры и возвратить денежные средства истец со ссылкой на статьи 450, 452, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

23.12.2009 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющиеся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены или изменения, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Аналогичная позиция закреплена и в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При несоблюдении требования о государственной регистрации сделки она считается незаключенной (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 16.02.2001 № 59).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, договоры аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008, подписаны сторонами на срок более года.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2009 № 01/285/2009-2055 и № 01/285/2009-2057 указанные договоры аренды зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2009 за регистрационными номерами 55-55-01/273/2009-627 и 55-55-01/273/2009-651.

Таким образом, обязательства, предусмотренные условиями указанных договоров аренды, в том числе и пунктом 8.4, возникли у сторон с момента их государственной регистрации уполномоченным органом, то есть с 08.12.2009

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии и с пунктом 8.4. договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008 арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендодателя за 150 календарных дня до предполагаемой даты расторжения.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, уведомления о расторжении договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008, датированные 20.11.2008 от ООО «Продторг» были получены ЗАО «Омскагрегат» 24.11.2008 (т. 1 л.д.35,59), то есть до государственной регистрации указанных договоров аренды и в период отсутствия между сторонами договорных обязательств, которые возникли лишь 08.12.2009.

Таким образом, на момент заявления отказа от обязательств по договорам аренды, указанные договоры были незаключены, следовательно нельзя руководствоваться положениями этих договоров, поскольку обязательств, возникающих из них, у сторон не существовало. В этой связи Арендатор не мог отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор в одностороннем порядке), поскольку ни договора, ни обязательств, вытекающих из него, не имелось. Гражданское законодательство не предусматривает возможности расторжения незаключенного договора. Доказательств обратного, истцом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни апелляционному суду, не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении спорных договоров аренды.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По мнению подателя жалобы, ЗАО «Омскагрегат» безосновательно удержало за счет ООО «Продторг» сумму обеспечительных платежей по договорам аренды в размере 3 828 678 руб. 47 коп., что является неосновательным обогащением и подлежит возврату ООО «Продторг». При этом доказательств в обоснование указанного довода ООО «Продторг» в материалы дела не представлено.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в соответствии с договорами аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008, арендованные помещения были переданы ответчиком ООО «Продторг» по актам приема – передачи от 25.08.2008 и от 01.10.2008, вопреки доводам апелляционной жалобы, указанные акты подписаны генеральным директором ЗАО «Омскагрегат» ФИО4 и генеральным директором управляющей компанией ООО «Партнер-Ритейл», управляемой ООО «Продторг» ФИО5, что соответствует действующему законодательству (т.1 л.д. 32, 57).

Доказательств обратной передачи арендованного имущества ООО «Продторг» ответчику материалы дела не содержат, равно как и доказательств, свидетельствующих о том, что истец не пользуется полученными по указанным актам помещениями.

Таким образом, указанное позволяет заключить, что между сторонами возникли договорные отношения по аренде при отсутствии доказательств неосновательного обогащения, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования ООО «Продторг» о взыскании с ЗАО «Омскагрегат» неосновательного обогащения.

Не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции довод апелляционной жалобы о том, что в действиях ответчика, выразившихся в самостоятельном представлении в федеральную регистрационную службу договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008 для их государственной регистрации без уведомления истца, усматривается стремление минимизировать размер ответственности за неисполнение своих обязательств по возврату излишне уплаченных сумм, поскольку обязанность по представлению спорных договоров аренды в федеральную регистрационную службу была возложена на ООО «Продторг».

Необходимость в государственной регистрации договоров аренды продиктована предотвращением публично-правовых последствий неверного отражения хозяйственных операций бухгалтерском и налоговом учете (ЗАО «Омскагрегат» отражало в бухгалтерском и налоговом учете поступавшие от ООО «Продторг» суммы в счет арендной платы по договорам аренды №122-2008-А и № 128-2008-А как доходы от реализации услуг по предоставлению имущества в аренду), которое могло привести к негативным налоговым последствиям, в том числе к образованию недоимки по налогу на прибыль, в связи с чем ЗАО «Омскагрегат» осуществило действия по государственной регистрации договоров аренды. Изложенное подателем жалобы не опровергнуто.

Кроме того, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Законом не устанавливается обязанность лица уведомлять контрагента об обращении в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Податель жалобы, ссылаясь на пункт 3.3 предварительных договоров аренды, предусматривающим, что в случае уклонения от заключения основного договора одной из сторон, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, полагает, что ответчик должен был вместо подачи документов на государственную регистрацию договоров аренды обратиться с иском в суд с понуждением арендатора заключить договор.

Указанная позиция не соответствует закону, поскольку понуждение к заключению договора, как способ защиты прав и законных интересов лица, предусмотрен, в частности, пункте 5 статьи 429, пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны, заключив договоры аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008, реализовали свои права и обязанности, установленные предварительными договорами, в связи с чем оснований для обращения в суд с иском о понуждении ООО «Продторг» к заключению договоров аренды у ЗАО «Омскагрегат» не имелось.

Довод апелляционной жалобы ООО «Продторг» о том, что по предварительному договору аренды №1 по объекту <...> (склад), основной договор аренды заключен не был, т.е. сумма обеспечительного платежа в 1 000 000 руб. была удержана ответчиком без всяких правовых оснований, судом апелляционной инстанции отклоняется, как несостоятельный, поскольку не подтвержден материалами дела.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО «Продторг».

При принятии апелляционной жалобы к производству Восьмого арбитражного апелляционного суда подателю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ООО «Продторг» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 23.12.2009 по делу № А46-18703/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Продторг» в доход федерального бюджета судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 1000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Н.Е. Иванова

Е.П. Кливер