Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём Матвеевой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6966/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.04.2016 по делу № А81-3996/2015 (судья Е.С. Корнелюк), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Полюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой – ФИО1 (доверенность № 10 от 12.01.2016 сроком действия до 01.01.2017),

от общества с ограниченной ответственностью «Полюс» – ФИО2 (доверенность б/н от 15.06.2016 сроком действия два года),

установил :

общество с ограниченной ответственностью «Полюс» (далее – ООО «Полюс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Департаменту имущественных отношений города Новый Уренгой (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 34.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последних уточнений просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 34, изложить пункт 2.1. договора в редакции: «Рыночная стоимость имущества установлена по состоянию на 22.05.2012 в соответствии с заключением эксперта ИП ФИО3 от 29.02.2016 и составляет 12 413 000 руб., в том числе: рыночная стоимость здания: Отдельно стоящее здание «Кафе-магазин» - 7 934 000 руб. с НДС, 6 505 880 руб. без НДС; рыночная стоимость земельного участка - 4 479 000 руб. без НДС. НДС покупателем не уплачивается согласно пп. 6 и 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ.

Оплата имущества производится покупателем в рассрочку. Срок рассрочки равен 60 месяцев с даты вступления договора в силу. Платежи производятся равными частями, первый платеж осуществляется не позднее 1 месяца с даты вступления договора в силу, последующие - не позднее 25 числа текущего месяца. Процент за пользование рассрочкой - 2,75%, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества»;

пункт 2.2. договора изложить в редакции: «Оплата имущества производится на счет продавца по следующим реквизитам: за здание: ИНН <***>, КПП 890401001 УФК по ЯНАО (Департамент имущественных отношений), БИК 047182000, р/с <***> в РКЦ Салехард, г. Салехард, ОКТМО 71956000001, КБК 950 1 14 02043 04 1000 410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов (за исключением имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основных средств по указанному имуществу»; КБК 950 1 14 02043 04 2000 410 - пени; за земельный участок: ИНН <***>, КПП 890401001 УФК по ЯНАО (Департамент имущественных отношений), БИК 047182000, р/с <***> в РКЦ Салехард, г. Салехард, ОКТМО 71956000001, КБК 950 1 14 06024 04 1000 430 «Доходы от продажи земельных участков, находящиеся в собственности городских округов (за исключением земельных участков муниципальных бюджетных и автономных учреждений)»; КБК 950 1 14 06024 04 2000 430 - пени.

Датой оплаты имущества считается дата поступления денежных средств покупателя на счет, указанный в настоящем пункте договора»;

в пункте 6.1. договора слова «2.2.» заменить словами «2.1.».

Решением от 19.04.2016 по делу № А81-3996/2015 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа обязал Департамент заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 34 с рассрочкой платежа по цене 12 413 000 руб. Изложил неурегулированные сторонами при заключении договора условия в редакции истца. Этим же решением с Департамента в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с решением в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества, ответчик в апелляционной жалобе просил его изменить, указав рыночную стоимость выкупаемого имущества, установленную повторной экспертизой, и отказав во взыскании с Департамента расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что представленное в материалы дела заключение ИП ФИО3 от 22.12.2015 и новое заключение от 29.02.2016 являются ненадлежащими доказательствами по делу, поскольку не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, являются недостаточно ясными и полными. Допущенные экспертом ошибки не устранены. Суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство Департамента о назначении по делу повторной экспертизы.

В апелляционной жалобе изложено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

ООО «Полюс» в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с доводами ответчика.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил назначить повторную экспертизу, изменить решение суда первой инстанции в части установления рыночной стоимости здания.

Представитель общества не возражал против проверки законности и обоснованности решения суда только в обжалуемой части, высказался согласно доводам на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы по основаниям, приведенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения в обжалуемой части (часть 5 статьи 268, пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции») и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что ООО «Полюс» с 01.01.2006 являлось арендатором нежилого помещения - здания «Кафе-магазин» по адресу: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, и земельного участка по ним, являющихся муниципальной собственностью.

15.09.2011 и 18.05.2012 общество обращалось в Департамент с заявлениями о выкупе в собственность арендуемых объектов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.10.2012 по делу № А81-2938/2012 признано незаконным бездействие Департамента, выразившееся в несовершении действий по заявлению ООО «Полюс» от 18.05.2012 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, предусмотренного пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) и суд обязал Департамент устранить нарушения прав и законных интересов заявителя в установленные пунктом 3 статьи 9 названного Федерального закона сроки.

Во исполнение решения по делу № А81-2938/2012 Департамент направил обществу распоряжение Администрации города Новый Уренгой от 21.04.2015 № 425-р с условиями приватизации имущества и проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 34, согласно которым выкупаемое имущество было определено как здание магазина и земельный участок, стоимость выкупаемого имущества была указана в сумме 48 618 000 руб. без учета НДС (здание магазина – 34 519 000 руб., земельный участок – 14 099 000 руб.).

Стоимость имущества определена Департаментом на основании оценки, произведенной независимым оценщиком по состоянию на 15.09.2014 (отчет № 2735/14

от 19.09.2014, подготовленный ООО «Центр экономического содействия»).

Общество, полагая, что на основании Федерального закона № 159-ФЗ оно имеет право на приобретение объектов недвижимости по рыночной стоимости, определенной на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации им преимущественного права, а также на зачет при заключении договора купли-продажи стоимости произведенных неотделимых улучшений, направил ответчику протокол разногласий.

Поскольку Департамент не согласился заключить договор на предложенных ООО «Полюс» условиях, общество на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим иском.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления от субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 этого закона требованиям, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Следовательно, рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться на дату обращения субъекта малого или среднего предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Так как, письмо общества от 18.05.2012 о приватизации арендуемого имущества получено Департаментом 22.05.2012, о чем свидетельствует его входящий штамп, выкупная цена имущества должна быть определена по состоянию на 22.05.2012.

Из материалов дела следует, что между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества, в связи с чем суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 18.11.2015 в целях определения рыночной стоимости обозначенных выше объектов недвижимости по состоянию на 22.05.2012 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено ИП ФИО3

30.12.2015 от эксперта поступило заключение от 22.12.2015, согласно которому рыночная стоимость здания и земельного участка по состоянию на 22.05.2012 составляет 12 644 000 руб. (т. 2 л. 107-179, т. 3 л. 1-70).

Ознакомившись с заключением, Департамент представил письменные возражения на заключение (т. 3 л. 81-86), указав, что оно не является достоверным, поскольку допущены расхождения в применяемых коэффициентах, а также иные ошибки (использование экспертом утративших силу нормативно-правовых актов, использование информации после даты оценки и др.) привели к занижению рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества.

В связи с этим ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы (т. 3 л. 87-89).

В определении от 19.02.2016 суд предложил истцу и эксперту ФИО3 представить письменные пояснения относительно возражений ответчика по результатам проведенной экспертизы.

От эксперта ФИО3 поступило ходатайство (т. 3 л. 131-132), в котором он указал, что с целью устранения всех выявленных сторонами дела № А81-3996/2015 технических ошибок, способных повлиять на рыночную стоимость, указанных в возражениях Департамента, им внесены исправления в заключение эксперта, исправленное заключение и Приложение № 1 к заключению «Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта и служащие его составной частью» составлено 29.02.2016.

В ходатайстве эксперт просил суд признать заключение от 22.12.2015 и Приложение № 1 к нему недействительными (в соответствии с частью 3 статьи 86 и частью 1 стать 87 АПК РФ) и принять заключение эксперта от 29.02.2016 с Приложением № 1 к нему, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 12 413 000 руб. (т. 3 л. 133-150, т. 4 л. 1-125).

От истца поступили письменные возражения против назначения по делу повторной экспертизы (т. 4 л. 132-133).

После заслушивания представителя ответчика, который указал, что экспертное заключение от 29.02.2016 соответствует законодательству и устраняет собой ранее представленные Департаментом замечания, однако, настаивал на проведении повторной экспертизы, суд первой инстанции определением от 28.03.2016 отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Отказ суда первой инстанции в назначении по делу повторной экспертизы мотивирован тем, что отсутствуют предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ основания.

05.04.2016 от Департамента поступило письменное ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, поручении ее проведения другому эксперту.

Вопреки доводам ответчика, оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной (дополнительной) экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

Судом первой инстанции верно указано, что действующее законодательство не содержит запрета на корректировку экспертом своего заключения с учетом имеющихся

замечаний.

Независимо от ходатайства эксперта ФИО3, содержание которого приведено выше, заключение эксперта от 29.02.2016 не является новым, а представляет собой откорректированный вариант заключения с учетом имеющихся у Департамента замечаний.

Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе ответчиком не заявлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной и дополнительной экспертизы фактически связано с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком в ходатайстве от 05.04.2016, замечаниям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело № ВАС-13839/2013).

Оценив замечания Департамента, суд апелляционной инстанции считает, что они не опровергают выводы, изложенные в экспертном заключении.

Относительно того обстоятельства, что в заключении представлен анализ рынка торговой недвижимости за 2010-2011гг., суд апелляционной инстанции отмечает, что при сравнительном подходе, обоснованно примененном экспертом, применяются методы основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

То, что при оценке в качестве объектов-аналогов взяты объекты после оценки (декабрь 2015 года), мотивировано экспертом в заключении и действующему законодательству в области оценке не противоречит. Оснований считать, что при примененных экспертом корректировках это повлияло на достоверность проведенной оценки, не имеется.

Ссылаясь на то, что в заключении неверно указана стоимость 1 кв.м площади объекта-аналога № 2, а именно: не 31 953 руб. 13 коп., а 42 266 руб. 94 коп., ответчик не привел доводов о том, что это повлияло на определение рыночной стоимости выкупаемых объектов в меньшую сторону.

Применение скидки на торг на активном рынке, при том, что из проведенного анализа рынка, экспертом сделан о том, что рынок слаб, не привело к занижению стоимости объектов оценки. Обратное ответчиком не доказано.

Иные указанные в ходатайстве замечания, в том числе относительно корректировок, учитывающих степень отличия объектов-аналогов от оцениваемого объекта недвижимости, также как и обозначенные выше не свидетельствуют о том, что в экспертном заключении рыночная стоимость определена неверно, является недостоверной.

Поскольку процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена, откорректированное заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд апелляционной инстанции признает данное заключение надлежащим доказательством того, что рыночная стоимость продаваемого недвижимого имущества по состоянию на 22.05.2012 составляет 12 413 000 руб.

Оснований для назначения по делу повторной (дополнительной) судебной экспертизы судом апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договором купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 34 выкупная стоимость имущества должна быть установлена в размере 12 413 000 руб. в соответствии с откорректированном экспертным заключением.

Поскольку в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной лицо, освобожденное от уплаты государственной пошлины, судебный акт принят в пользу общества, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 6 000 руб. (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаниями для отмены решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

Вопрос о распределении судебных расходов по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.04.2016 по делу № А81-3996/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Л.Р. Литвинцева

Н.В. Тетерина