Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера АП-774/2017, 08АП-840/2017 ) Администрации города Нижневартовска и общества с ограниченной ответственностью «Сибирьоптторг» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016 по делу № А75-6670/2016 (судья Зубакина О.В.), принятое по исковому заявлению Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьоптторг» (ОГРН 1028600956394, ИНН 8603088257) о взыскании задолженности, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибирьоптторг» к Администрации города Нижневартовска о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Нижневартовска - представитель не явился, извещена;

от общества с ограниченной ответственностью «Сибирьоптторг» - представитель ФИО1 (личность удостоверена паспортом, по доверенности от 01.01.2016 сроком действия 3 года),

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьоптторг» (далее - ООО «Сибирьоптторг», Общество) о взыскании 317 676,53 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 и договорной неустойки в размере 23 658,84 руб. за период с 10.12.2014 по 05.05.2016 за нарушение срока внесения арендой платы.

Определением от 05.09.2016 судом принят встречный иск ООО «Сибирьоптторг» к Администрации о взыскании 134 759 руб. неосновательного обогащения и 36 892 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

До рассмотрения дела по существу Общество уточнило встречные исковые требования, ходатайствовало о взыскании с Администрации:

1) 92 298,95 руб. неосновательного обогащения в связи с использованием меньшей площади земельного участка, чем указывает администрация (с 01.01.2014 по 31.12.2014 - 1420 кв. м, с 01.01.2015 по 31.03.2016 – 10 кв. м, том 3 л.д. 64-72);

2) 34 379,92 руб. неосновательного обогащения в связи с неприменением администрацией к расчету арендной платы понижающего коэффициента 0,8 для субъектов малого и среднего предпринимательства;.

3) 18 427,31 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (расчет - том 3 л.д. 65-71).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016 по делу № А75-6670/2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Встречные исковые требования также удовлетворены частично. В результате зачета с ООО «Сибирьоптторг» в пользу Администрации города Нижневартовска взысканы денежные средства в размере 14 929,53 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, Администрация указывает на то, что до настоящего времени между Администрацией и Обществом договор аренды на земельный участок площадью 1429 кв.м не заключен, в связи с чем судом неправомерно рассчитана арендная плата от площади земельного участка, которого не существует.

Также Администрация настаивает на том, что применение понижающего коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства подлежат применению по заявлению арендатора, в то время как Общество с заявлением о применении понижающего коэффициента не обращалось.

Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрации выразило несогласие с её доводами.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Сибирьоптторг», также обжаловало его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд. В жалобе Общество указало на то, что с 01.01.2015 плата за земельный участок должна производится из расчета фактической лощади, занимаемой объектом недвижимости (10 кв.м).

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, ходатайств об отложении слушания по делу не заявила, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционные жалобы в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу ООО «Сибирьоптторг» – удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на жалобу Администрации, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ООО «Сибирьоптторг», установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.11.2003 № 564-АЗ, согласно которому арендатору передан во временное возмездное владение и пользование земельный участок общей площадью 0,2204 га, в том числе 0,1046 за красной линией из категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель № 14, ул. Интернациональная, д. 3 П, в целях использования под существующее нежилое здание операторной.

Здание операторной общей площадью 10 кв. м принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.03.2003 (том 2 л.д. 93).

Срок действия договора установлен с 03.11.2003 по 01.11.2014 (пункт 1.2 договора).

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определен разделом 2 договора.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением методики расчета арендных платежей, индексации в связи с применением коэффициента инфляции на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, но не чаще 1 раза в год.

Факт передачи земельного участка арендатор не оспаривает.

По окончании срока аренды арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем договор аренды считает считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.6. договора стороны предусмотрели право каждой стороны отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за 1 месяц.

Арендодатель в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации письмом от 24.09.2014 № 2784/3601 (том 1 л.д. 19) отказался от исполнения договора, предупредив арендатора о необходимости освобождения земельного участка по окончании 1 месяца.

Письмо арендодателя об отказе от договора получено арендатором 01.10.2014 (том 1 л.д. 21), соответственно последним днем срока аренды по договору 01.11.2014, договор считается прекращенным с 02.11.2014.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по оплате, возникших из договора аренды земельного участка, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Общество обратилось в арбитражный суд с встречными исковыми требованиями, ссылаясь на неосновательное обогащение в связи с использованием меньшей площади земельного участка, чем указывает Администрация.

15.12.2016 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату земельного участка арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Земельный участок арендатором не возвращен в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности (вышеуказанное здание операторной).

Вместе с тем, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является регулируемой ценой.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок).

Согласно пункту 4 раздела II Порядка, размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в договоре аренды земельного участка и, если федеральными законами или настоящим Порядком не предусмотрено иное, определяется по формуле:

А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксп x Кпр x Ксз, где:

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;

Кп - коэффициент переходного периода;

Кст - коэффициент строительства;

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,8 (с 01.01.2016 Ксп равен 0,5 согласно Постановлению Правительства ХМАО - Югры от 03.07.2015 № 212-п);

Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным 0,8;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5.

Согласно расчету первоначальных исковых требований за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 задолженность Общества по арендной плате за указанный период составляет 317 676,53 руб. (том 2 л.д. 129). При этом Администрацией в расчете долга за 4 квартал 2014 г. учтена не вся сумма оплаты по платежному поручению от 09.12.2014 № 28 (том 1 л.д. 112). Данное платежное поручение на сумму 65 621,57 руб. с назначением платежа «Арендная плата за земельный участок за 4 квартал 2014 года по договору от 03.11.2003 № 564-АЗ» учтено Администрацией в счет погашения арендной платы за указанный период только на сумму 65 591,49 руб., а оставшаяся сумма (30,08 руб.) зачтена в счет оплаты пени. При этом сведений о просрочке оплаты за период, предшествующий исковому требованию (например, за 3 квартал 2014 г.) истцом не представлено.

Согласно расчету Администрации размер арендной платы за 4 квартал 2014 года составляет 65 621,56 руб. (том 2 л.д. 131).

Таким образом, с учетом указанного в платежном поручении назначения платежа и отсутствия в материалах дела сведений об имеющейся задолженности по пени, а также положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» поступивший платеж подлежит зачету в счет оплаты основного долга (арендной платы за 4 квартал 2014 г.) и задолженности за 4 квартал 2014 г. у арендатора не имеется.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости после окончания срока действия договора аренды для расчета применять площадь участка 1429 кв.м и коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности правоустанавливающим документом Общества на здание операторной является договор купли-продажи от 22.01.2003 № 2 (том 2 л.д. 93).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как указывал представитель Общества в ходе судебного разбирательства, Общество неоднократно обращалось в Администрацию с намерением заключить договор аренды на новый срок на земельный участок, занятый операторной, но с меньшей площадью. Для обслуживания операторной площадью 10 кв. м собственнику не требуется участок такой значительной по размеру площадью, какой изначально был предоставлен арендатору по договору.

Бездействие Администрации на заявление Общества о предоставлении земельного участка в аренду признано незаконным решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2015 по делу № А75-10301/2014, вступившим в законную силу.

Также решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.06.2016 по делу № А75-15159/2015 признан незаконным отказ Администрации Обществу в заключении договора аренды земельного участка под операторной. Данный судебный акт вступил в законную силу.

Указанными решениями установлены следующие обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела и не подлежащие доказыванию вновь.

Общество неоднократно обращалось в Администрацию по вопросу предоставления земельного участка с кадастровым номером 86:11:03010114:12 под существующий объект недвижимости (здание операторной) и перерасчета арендной платы по договору № 564-АЗ в связи с выполнением межевого плана по уточнению местоположения границ и площади указанного земельного участка.

Письмом от 25.06.2013 Департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации предложил Обществу разрешить вопрос об аренде спорного земельного участка после проведения заявителем кадастровых работ и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

По заказу Общества был составлен межевой план в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 86:11:03010114:12, который был направлен в управление земельными ресурсами Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации на согласование.

Департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации не согласовал указанный межевой план со ссылкой на то, что по информации управления архитектуры и градостроительства Администрации для переноса существующей операторной Обществу был выдан градостроительный план земельного участка площадью 0,3 га, расположенный выше испрашиваемой территории.

Письмом от 10.04.2014 Администрация отклонила согласование межевого плана, представленного Обществом, в связи с расположением испрашиваемого земельного участка за красными линиями застройки города, Обществу было предложено привести межевой план в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Указанный отказ Администрации был обжалован Обществом в арбитражный суд.

Решением суда от 23.07.2014 по делу № А75-3871/2014, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных Обществом требований (о признании незаконным отказа Администрации в выделении земельного участка для использования под существующее здание операторной, изложенного в письме от 10.04.2014 исх. № 223/12-01) было отказано. При этом суд в решении указал, что текст письма Администрации от 10.04.2014 не содержит сведений об отказе в предоставлении земельного участка, что и послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Общество 19.08.2014 повторно обратилось к Администрации с просьбой заключить договор на аренду земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:12 сроком на 3 года на площадью 1429 кв. м на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка № 564-АЗ, за исключением сроков аренды и площади участка. К письму Общества был приложен межевой план, согласно которому Общество просило заключить договор аренды земельного участка площадью 1429 кв.м за пределами красных линий.

Письмом от 02.09.2014 № 2558/36-01 Администрация указала, что по данному вопросу ею уже были даны разъяснения в письме от 10.04.2014 № 223/12-01.

Не согласившись с указанным бездействием Администрации, Общество обратилось в арбитражный суд.

В отзыве на заявление Администрация указала на то, что вопрос о предоставлении земельного участка может быть рассмотрен только после установления границ земельного участка под существующее здание операторной, при этом ссылается на то, что площадь испрашиваемого земельного участка намного превышает площадь объекта недвижимости, находящегося на нем (здания операторной), а также на то, что спорный земельный участок примыкает к границе существующей дороги (объект улично-дорожной сети г. Нижневартовска).

Решением от 14.04.2015 по делу № А75-10301/2014 арбитражный суд признал незаконным бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества о заключении договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:12 площадью 1429 кв. м сроком на три года, как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации. Суд обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав Общества путем принятия решения по названному заявлению.

В связи с непредставлением Администрацией земельного участка в аренду испрашиваемой площадью 1429 кв. м, Общество вновь обратилось в арбитражный суд.

Так, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.06.2016 по делу № А75-15159/2015 признано незаконным решение Администрации об отказе в заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:12 площадью 1429 кв. м, выраженном в письме от 26.11.2015 № 3801/36-01, как противоречащее Земельному кодексу Российской Федерации.

При рассмотрении дела № А75-15159/2015 суд установил, что в соответствии с решением арбитражного суда от 14.04.2015 по делу № А75-10301/2014 письмом от 26.11.2015 № 3801/36-01 Департаментом муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации было принято решение об отказе Обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:12 площадью 1429 кв. м сроком на 3 года под существующее нежилое здание операторной в западном промышленном узле города (панель № 14) по ул. Интернациональной, дом 3/П.

Основанием для отказа Администрация указала на пункт 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при условии, что границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

При рассмотрении дела № А75-15159/2015 Администрация ссылалась на выписку из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:12, согласно которому указанный участок занимает площадь 2 204 кв. м, а заявитель обращался за заключением договора аренды в отношении этого же участка, но иной площади - 1429 кв.м. Поскольку земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:12 площадью 1429 кв. м в земельном кадастре не существует, Администрация полагала, что для заключения договора аренды заявителю требуется определить границы такого участка.

В решении суда по делу № А75-15159/2015 указано на то, что именно не основанное на нормах права решение Администрации от 29.11.2013 и незаконное бездействие Администрации, уклонявшейся от рассмотрения по существу заявления Общества о предоставлении земельного участка площадью 0,1429 га в аренду, послужили причиной того, что до вступления в законную силу изменений в ЗК РФ Общество не могло получить в аренду спорный земельный участок.

Судом также была признана несостоятельной позиция Администрации относительно невозможности предоставления спорного земельного участка Обществу в связи с тем, что границы земельного участка не установлены, поскольку Администрацией не учтена исключительность гарантированного земельным законодательством права собственника объекта недвижимости на приобретение расположенного под этим объектом земельного участка и необходимого для его эксплуатации.

Администрация в соответствии с частью 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вправе была самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением для регистрации изменений характеристик спорного земельного участка в соответствии с проведенными Обществом кадастровыми работами, что ею сделано не было.

В то же время Общество в силу прямо указания части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не наделено полномочиями по внесению соответствующих изменений в сведения о спорном земельном участке, поскольку не является ни собственником земельного участка, ни его арендатором.

Таким образом, вышеуказанными судебными актами установлено, что ООО «Сибирьоптторг», как собственник объекта недвижимого имущества, неоднократно обращалось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, однако Администрация неправомерно уклонялась от заключения договора аренды земельного участка площадью 1429 кв. м.

В рамках рассматриваемого спора по настоящему делу о взыскании арендной платы за период после окончания действия договора аренды Администрация не учла обязательности вышеуказанных судебных актов по другим делам по спорам между ней и Обществом.

Настаивая на взыскании арендной платы после прекращения договора № 564-АЗ, рассчитанной по площади земельного участка 2204 кв. м, Администрация не уточнила размер арендной платы с учетом требуемой площади земельного участка 1429 кв. м, несмотря на предложение суда, а также по предложению суда не представила расчет арендной платы за спорный период с учетом понижающего коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства, к которым относится Общество (том 3 л.д. 27 – выписка из соответствующего реестра).

Расчет арендной платы за 4 квартал 2014 г. по первоначальному иску с учетом действующей методики, установленной вышеуказанным Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п, с учетом возражений ответчика по площади земельного участка и Ксп должен определяться следующим образом.

А= (КС х С/100) х Кп х Кст х Ксп х Кпр х Ксз

где: А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб. определяется умножением Удельного Показателя Кадастровой Стоимости Земель (УПКСЗ) руб./кв. м, утверждаемого Правительством ХМАО-Югры, равного 5954,77 руб./кв.м на площадь арендуемого участка 1429 кв.м

С - ставка арендной платы 2,0 %

Кп - коэффициент переходного периода (в нашем случае не применяем, заложен в годовой кадастровой стоимости, указанной администрацией в расчете),

Кст - коэффициент строительства (в нашем случае не применяем)

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства равного в 2014- 0,8

Кпр - коэффициент приоритета (в нашем случае не применяем)

Ксз - коэффициент сезонности работ (в нашем случае не применяем)

5954,77 руб./кв. м х 1429 кв.м х 2 % х 0,8 – 136 149,86 руб. (годовой размер арендной платы).

Квартальная сумма арендной платы определяется в размере ¼ годового расчета.

Поскольку по первоначальному иску истцом не представлен расчет с учетом применения площади земельного участка 1429 кв. м и коэффициента субъектов малого и среднего предпринимательства равного в 2014 г. 0,8, а представленный ответчиком расчет не оспорен (том 3 л.д. 67, 69), исходя из принципов состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), распределения бремени доказывания по делам искового производства (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правильно посчитал возможным принять расчет ответчика за 2014 год.

Согласно расчету Общества ежеквартальный размер арендной платы для земельного участка площадью 1429 кв. м и с учетом применения понижающего коэффициента 0,8 за 2014 год составит 34 037,47 руб.

Ответчик оплатил за 4 квартал 2014 г. 65 621,57 руб. (том 1 л.д. 112). Таким образом, задолженности за 4 квартал 2014 г. Общество не имеет.

Согласно платежным поручениям от 06.05.2014 № 10, от 25.09.2014 № 22, от 06.10.2014 № 23, от 09.12.2014 № 28 (том 1 л.д.12-115) Общество внесло плату за использование земельного участка за 2014 год.

Из материалов дела следует, что еще 17.12.2013 Общество обращалось в Администрацию за согласованием межевого плана, согласно которому площадь земельного участка для обслуживания здания операторной равна 1429 кв. м, а также перерасчетом арендной платы по указанной площади (том 1 л.д. 64-77). Данный вопрос не был разрешен, в связи с чем Общество было вынуждено обратиться в суд, о чем свидетельствуют вышеуказанные судебные акты, принятые арбитражным судом.

Доказательств того, что испрашиваемой площади недостаточно для обслуживания операторной, Администрация не представила.

Вместе с тем, решения арбитражного суда по делам №№ А75-10301/2014, 15159/2015 свидетельствуют о том, что обоснованных возражений по площади земельного участка Администрацией не заявлено и не доказано.

Однако ее уклонение от решения вопроса с арендатором о предоставлении ему земельного участка меньшей площадью согласно межевому плану повлекло необходимость обращения Общества в суд с требованиями о признании бездействия, действий незаконными, и начисление арендной платы Администрацией в необоснованном размере.

За 2015 год методика расчета арендной платы аналогична расчету за 4 квартал 2014 года с дополнительным умножением на коэффициент инфляции (5,5 %):

5954,77 руб./кв. м х 1429 кв. м х 2 % х 0,8 х 5,5 % – 143 638,10 руб. (годовой размер арендной платы с 01.01.2015 по 31.12.2015).

Квартальная сумма арендной платы определяется в размере ¼ годового расчета, то есть 35 909,53 руб.

3646,47 руб./кв. м х 1429 кв. м х 2 % х 0,5 (Ксп с 01.01.2016) – 52 108,06 руб. (годовой размер арендной платы с 01.01.2016 по 31.12.2016).

Квартальная сумма арендной платы определяется в размере ¼ годового расчета, то есть 52 108,06 : 4 = 13 027,01 руб.

где 5954,77 руб. и 3646, 7 руб. - кадастровая стоимость 1 кв. м земельного участка, определенная путем деления кадастровой стоимости всего земельного участка (том 2 л.д. 126-127) площадью 2204 кв. м, поделенная судом на 2204 кв. м.

Таким образом, за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 Общество должно внеси плату за пользование землей 143 638,10 руб. + 13 027,01 руб. = 156 665,11 руб.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Требования закона относительно формы соглашения о неустойке (пени) сторонами соблюдено.

Учитывая факт просрочки оплаты за 2015 год и 1 квартал 2016 г., требование о взыскании неустойки правомерно.

Вместе с тем, Администрация не представила расчета пени исходя из надлежащего размера арендной платы с учетом возражений Общества по размеру участка и коэффициента субъектов малого и среднего предпринимательства, поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что расчет неустойки у Администрации некорректен.

Кроме того, в расчете Администрации не учтены сроки внесения арендной платы по договору (1 квартал – до 01.04, 2 квартал – до 01.07, 3 квартал – до 01.10.2014, 4 квартал – до 01.12.) – пункт 2.4. договора. Доказательств изменения данных условий договора по соглашению сторон или в судебном порядке не представлено.

Статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона несет риск несовершения процессуальных действий, в том числе и негативных в виде возможного отказав в иске.

Рассчитанная судом первой инстанции неустойка с учетом вышеуказанного судом размера арендной платы и установленных договором сроков оплаты составляет 2 838,65 руб. (расчет – том 3 л.д. 81).

Указанный расчет суда первой инстанции судом апелляционной инстанции признан верным и не подлежащим корректировке.

Таким образом, исковые требования по первоначальному иску подлежат частичному удовлетворению: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 156 665,11 руб.; по неустойке, начисленной на арендную плату за 4 квартал 2014 г., за 1, 2, 3, 4 квартал 2015 г, 1 квартал 2016 г., - в размере 2 838,65 руб. (общий период начисления неустойки ограничен с 01.12.2014 по 09.12.2014 (оплата 09.12.2014), последующие периоды поквартально – том 3 л.д. 81).

Доводы Администрации о том, что применение понижающего коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства подлежат применению по заявлению арендатора, судом апелляционной инстанции отклоняются как несотоятельные.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно приказу Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 31.05.2010 № 5-нп, которым внесены изменения в приказ от 30.12.2008 № 3-нп, при расчете арендной платы за использование земельных участков Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,8.

Данные изменения вступили в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования приказа от 31.05.2010 № 5-нп и распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2010.

Коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства применяется при передаче в аренду земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства в случае, если указанные хозяйствующие субъекты соответствуют следующим условиям:

- средняя численность работников организации за предшествующий календарный год не превышает двести пятьдесят человек включительно. Средняя численность работников за календарный год определяется с учетом всех работников организации, в том числе работников, работающих по гражданско-правовым договорам или по совместительству с учетом реально отработанного времени, работников представительств, филиалов и других обособленных подразделений организации;

- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не превышает предельного значения в размере 1000 млн. рублей;

- не являются: кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, нерезидентами Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксп x Кпр x Ксз, где:

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;

Кп - коэффициент переходного периода;

Кст - коэффициент строительства;

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,5;

Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным 0,8;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5.

Согласно подпункту «б» части 2 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) под субъектами малого и среднего предпринимательства понимаются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, средняя численность работников которых за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства: до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек.

Администрация соответствие Общества указанным требованиям не оспаривает.

Кроме того, Общество внесено в соответствующий Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и эти сведения общедоступны на сайте Федеральной налоговой службы.

Арендатор оплачивал арендную плату за 2014 год без учета понижающего коэффициента 0,8. Доказательств наличия задолженности по арендной плате за 2014 год не представлено.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования о взыскании переплаты за 2014 год обоснованы.

Размер годовой арендной платы за 2014 г. согласно вышеуказанному расчету составляет 136 149,86 руб., Обществом оплачено – 262 486,28 руб. (том 1 л.д. 112-115).

Таким образом, размер переплаты за 2014 год составляет 126 336,42 руб., который подлежит взысканию с Администрации. Поскольку датой последней оплаты является 09.12.2014 и впоследствии Общество не вносило плату, в оставшейся части встречный иск в части основного долга удовлетворению не подлежит.

Общество ежеквартально вносило в 2014 году плату в размере 65 621,57 руб. соответственно 06.05.2014, 25.09.2014, 06.10.2014, 09.12.2014. Заявленные истцом по встречному иску проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат начислению с указанных дат оплат на разницу переплаты 31 584,10 руб. (65 621,57 руб. – 34 037,47 руб.).

Согласно расчету суда размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.05.2014 по 05.05.2016 составляет 18 237,81 руб. (том 3 л.д. 82-85).

Таким образом, встречные исковые требования также подлежат частичному удовлетворению в части взыскания 126 336,42 руб. основного долга и 18 237,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Учитывая частичное удовлетворение первоначального иска на сумму 159 503,76 руб. и встречного иска на сумму 144 574,23 руб., в результате зачета подлежит взысканию с Общества в пользу Администрации 14 929,53 руб. (абзац второй части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы не содержат.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе Администрации не распределяется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ООО «Сибирьоптторг» в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на этого подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционные жалобы Администрации города Нижневартовска и общества с ограниченной ответственностью «Сибирьоптторг» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016 по делу № А75-6670/2016 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Н.А. Шиндлер

А.Н. Лотов