Гражданский кодекс часть 1

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Солодкевич Ю.М., судей Сафронова М.М., Тетериной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Губанищевой У.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8395/2022) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 08.06.2022 по делу № А46-4427/2022 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 29.12.2021; ФИО3 по доверенности от 18.04.2022;

Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № ИСХ-22/МИО/02-02-01/4;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Минимущество, министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:19 01 02:3536 общей площадью 2 347 кв.м с видом разрешённого использования: промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты IV-V классов опасности: металлургические, машиностроительные и металлообрабатывающие, расположенного по адресу: Омская область, <...>
д. 9, установив выкупную цену земельного участка в размере 201 363 руб. 21 коп. и срок для уплаты цены земельного участка с кадастровым номером 55:36:19 01 02:3536 – тридцать календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда по делу.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2022 по делу
№ А46-4427/2022 разногласия урегулированы в редакции, предложенной предпринимателем, с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, министерство (далее – заявитель) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что Минимущество правильно определило выкупную стоимость земельного участка в размере 30%
от его кадастровой стоимости. Как указано заявителем, сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) подтверждается, что право собственности на принадлежащие истцу помещения зарегистрировано 08.09.2020,
то есть до момента обращения предпринимателя с заявлением о заключении договора купли-продажи прошло менее 3 лет непрерывного владения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представители предпринимателя просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность
и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, с 23.06.2016 в собственности ФИО1 имеется здание столярного цеха площадью 1 054,1 кв.м, с кадастровым номером 55:36:19 01 02:2478, расположенное по адресу: <...>
д. 9, право собственности на которое зарегистрировано 06.07.2016.

Последнее состоит из нежилых помещений с кадастровыми номерами
55:36:19 01 02:3578 площадью 100,3 кв.м, 55:36:19 01 02:3579 площадью 328 кв.м., 55:36:19 01 02:3580 площадью 245,3 кв.м и 55:36:19 01 02:3581 площадью 380,5 кв.м, право собственности истца на которые зарегистрировано 08.09.2020.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером
55:36:19 01 02:3536 общей площадью 2 347 кв.м. Спорный земельный участок был выделен под здание на основании распоряжения Минимущества от 03.05.2018 № 864-р и предоставлен в аренду на основании договора от 19.04.2019 № АЗ-36-005-2019.

29.11.2021 ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:19 01 02:3536.

По результатам рассмотрения заявления Минимущество подготовило и передало предпринимателю проект договора купли-продажи от 27.12.2021 № КПЗ-36-1/2021 земельного участка, находящегося в собственности Омской области.

Как указано истцом, договор подписан, но с учётом протокола разногласий по преамбуле, пункта 2.1, абзацам 2 и 3 Приложения № 7 к договору и возвращён ответчику 24.01.2022.

Письмом от 18.02.2022 № ИСХ-22/МИО/03-02/2165 протокол разногласий ответчиком отклонён, истцу повторно предложено подписать договор в редакции предпринимателя.

Ссылаясь на то обстоятельство, что спорные пункты договора должны быть приняты в его редакции, ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 422, 424, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.3, 39.4, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), исходил из возможности рассмотрения заявленных разногласий судом.

При этом в соответствии с вышеуказанными нормами, а также статьями 1, 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» (далее – Порядок № 275-п) суд первой инстанции пришел к выводу, что для целей определения цены земельного участка при урегулировании разногласий сторон по условиям договора купли-продажи подлежит применению выкупная цена в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка, а именно подлежит установлению цена в размере 201 363 руб. 21 коп.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в нихв случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Согласно пункту 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в абзаце втором пункта постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

В рассматриваемом случае возражений относительно рассмотрения судом указанных предпринимателем разногласий министерством не заявлено.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии оснований для рассмотрения заявленных истцом для разрешения разногласий не может быть признан необоснованным.

Пунктом 8 Порядка № 275-п предусмотрено, что цена земельных участков определяется в размере 30% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и являющимся собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на приобретаемых земельных участках, за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка.

Согласно пункту 9 Порядка № 275-п цена земельных участков определяется в размере 10% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков лицам, указанным в пункте 8 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 – 7 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьёй 39.17 ЗК РФ, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 декабря 2021 года;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трёх и более лет. При этом трёхлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 ГК РФ должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Как установлено судом первой инстанции и сторонами не оспаривается, ИП ФИО1 относится к категории микропредприятие, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно доводам отзыва, Минимущество настаивает на отсутствии оснований для применения льготной цены выкупа земельного участка в размере 10% от кадастровой стоимости в связи с тем обстоятельством, что права на отдельные помещения были зарегистрированы в 2020 году, то есть прошло менее 3-х лет непрерывного владения.

Вместе с тем, как обоснованно учтено судом первой инстанции, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 ГК РФ, пункт 6 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации, Закон № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Как было указано выше, подпунктом 2 пункта 9 Порядка № 275-п в качестве условия купли-продажи предусмотрен трехлетний или более срок нахождения в собственности лица, обратившегося с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, здания, сооружения, расположенного на земельном участке, в отношении которого подано соответствующее заявление.

Судом первой инстанции из пункта 1.3 договора установлено и не оспаривается сторонами, что на участке расположен объект недвижимого имущества здание – помещение столярного цеха, склад с кадастровым номером 55:36:19 01 02:2478 площадью 1 054,1 кв.м, в котором находятся нежилые помещения с кадастровым номером 55:36:19 01 02:3578 площадью 100,3 кв.м, с кадастровым номером
55:36:19 01 02:3579 площадью 328,0 кв.м, с кадастровым номером 55:36:19 01 02:3580 площадью 245,3 кв.м, с кадастровым номером 55:36:19 01 02:3581 площадью
380,5 кв.м.

Сумма площадей указанных помещений соответствует площади всего здания – 1 054,1 кв.м.

Здание с кадастровым номером 55:36:19 01 02:2478 площадью 1 054,1 кв.м приобретено предпринимателем на основании договора купли-продажи недвижимости от 23.06.2016, право собственности на здание зарегистрировано 06.07.2016.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при исчислении срока нахождения в собственности лица, обратившегося с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, расположенного на земельном участке объекта недвижимости, необходимо исходить из даты регистрации права именно на здание.

При этом судом первой инстанции верно учтено, что регистрация 08.09.2020 помещений с кадастровыми номерами 55:36:19 01 02:3578, 55:36:19 01 02:3579
и 55:36:19 01 02:3581 в качестве самостоятельных объектов недвижимости
не опровергает факт нахождения в собственности предпринимателя здания как единого комплекса, включающего в себя эти нежилые помещения, более трех лет.

Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии оснований для определения цены земельных участков в размере 10% их кадастровой стоимости, что составляет 201 363 руб. 21 коп.

В пункте 2.2 договора стороны предусмотрели условие о внесении покупателем выкупной цены участка в течении 30 календарных дней со дня подписания договора.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума ВС РФ № 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

С учетом изложенного, определение судом первой инстанции в качестве начала течения 30-дневного срока на оплату моментом вступления настоящего решения в законную силу является обоснованным.

Поскольку спорные условия договора определены судом в представленной предпринимателем редакции, возникшие между сторонами разногласия разрешены в пользу истца, в связи с чем удовлетворение судом первой инстанции исковых требований является правомерным.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения обжалуемого решения суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Так как министерство на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, то государственная пошлина за подачу им жалобы не распределяется апелляционным судом.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 08.06.2022 по делу № А46-4427/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

М.М. Сафронов

Н.В. Тетерина