Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-8888/2021 ) общества с ограниченной ответственностью «Ямалтранс»
на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07.06.2021
по делу № А81-10349/2020 (судья Антонова Е.В.), принятое по иску общества
с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» (ИНН: 8904056178, ОГРН: 1088904001592) к департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: 8904013329, ОГРН: 1028900625302) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» - Тараданова Р.А.
по доверенности от 12.11.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» (далее - ООО «Ямалтранс», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа
с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 17.06.2020; установлении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 в размере 116 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи от 17.06.2020; установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 в размере 580 000 руб.

Уточнённые исковые требования приняты судом первой инстанции
к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа
от 07.06.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился
с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Мотивируя свою позицию, общество приводит следующие доводы: является незаконным вывод суда первой инстанции о том, что наличие в Едином государственной реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о средней квадратической погрешности координат поворотных точек выкупаемого участка, превышающих значения, установленные Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90«Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований
к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность заявителя, учитывая также, что ответчиком не обоснована обязанность внесения соответствующих изменений именно арендатором земельного участка; требование
о точности определения координат поворотных точек границ участка существовало
на момент предоставления участка в аренду в 2010 году, следовательно, несоблюдение данного требования не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

В материалы апелляционного производства 20.08.2021 поступил отзыв ответчика на апелляционную жалобу, в котором департамент выражает несогласие
с позицией, изложенной общество в жалобе, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы от сторон в порядке статьи
81 АПК РФ поступили письменные пояснения, которые приобщаются апелляционным судом к материалам дела в целях всестороннего и полного рассмотрения дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции
в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 17.12.2019 истец обратился к департаменту
с заявлением № 301-12/10909 о приобретении в собственность земельного участка
с кадастровым номером 89:11:030102:100.

Указанное заявление подано на основании того, что на участке находится принадлежащее истцу здание склада пиломатериалов и ранее он был предоставлен
обществу в аренду по договору от 27.05.2010 № НУ-5973.

На дату вышеуказанного обращения местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Восточная промзона; вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

При этом по состоянию на 17.12.2019 внесённая в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 составляла 580 000 руб.

Письмом от 27.12.2019 № 301-12/12745-03 истец на основании пункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ отказал ответчику в предоставлении испрашиваемого земельного участка
в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом
«О государственной регистрации». Также истцу было предложено обратиться
с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка
в соответствие с приказом Минэкономразвитя России от 01.09.2014 № 450
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Как указывает истец, несмотря на то, что заявленные департаментом препятствия противоречили действующему законодательству, а также факту предшествующего предоставления земельного участка в аренду, тем не менее, общество посчитало нецелесообразным вступление в конфликт с департаментом,
в связи с чем, в целях устранения выявленных замечаний обратилось к кадастровому инженеру; осуществило уточнение координат поворотных точек, после чего повторно обратилось к департаменту с заявлением от 10.06.2020 о предоставлении
в собственность земельного участка.

При этом, поскольку на дату обращения истца с заявлением от 10.06.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 изменилась с 01.01.2020 (на основании приказа Департамента имущественных отношении ЯНАО от 01.11.2019 № З-О) и составила 2 702 024 руб. 13 коп.,
то указанная стоимость указана департаментом в качестве выкупной цены в проекте договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2020.

Не согласившись с размером выкупной цены, установленной департаментом, общество обратилось с новым письмом, в котором заявило о том, что обладает правом приобретения земельного участка на основании прежней кадастровой стоимости, действовавшей на дату подачи первоначального заявления.

Письмом от 08.10.2020 департамент отклонил указанные доводы истца, указав, что выкупная цена должна определяться из кадастровой стоимости, действующей
на дату заключения договора.

Указанные разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, послужили основанием для обращения истца
в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл
к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции
в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо
по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С 01.03.2015 предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них
в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право
на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации,
в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые
не разграничена.

На территорииЯмало-Ненецкого автономного округа действует постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.04.2015 № 317-П
«Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» (далее - Порядок № 317-П).

В соответствии с пунктом 2 Порядка № 317-П цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган
с соответствующим заявлением (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27.12.2017).

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что 17.12.2019 истец обратился к департаменту с заявлением № 301-12/10909 о приобретении
в собственность земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100.

Между тем, письмом от 27.12.2019 № 301-12/12745-03 истец отказал ответчику
в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 подлежат уточнению
в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации». Также истцу было предложено обратиться с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с приказом Минэкономразвитя России от 01.09.2014 № 450 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Согласно пояснениям истца, данным суду апелляционной инстанции, несмотря на то, что заявленные департаментом препятствия противоречили действующему законодательству, а также факту предшествующего предоставления земельного участка в аренду, тем не менее, общество, пытаясь урегулировать возникшие разногласия мирным путём, во исполнение отраженных в ответе от 27.12.2019 замечаний последовательно осуществило следующие мероприятия:

1. По истечении периода нерабочих праздничных дней в январе 2020 года обратилось к кадастровому инженеру за проведением необходимых работ по проверке точности определения координат поворотных точек границ участка, по результатам которых было установлено, что требования к погрешности соблюдены, но не внесены
в ЕГРН;

2. На основании полученных от кадастрового инженера документов обществом составлено и 27.02.2020 направлено ответчику заявление о согласовании границ;

В ответ на это заявление ответчик письмом от 06.03.2020 направил истцу
акт согласования границ и межевой план, на основании которых сведения о средней квадратической погрешности внесены в ЕГРН;

3. 14.05.2021 общество направило ответчику заявление об установлении соответствия ранее установленного вида разрешённогоиспользования с видом разрешенного использования «Склады».

Какой-либо ответ на указанное заявление от ответчика истцу не поступил, однако, поскольку сведения о виде разрешённогоиспользования были внесены в ЕГРН, общество посчитало, что все замечания устранены, в связи с чем 10.06.2020 повторно обратилось к департаменту с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100.

В ответ на повторное обращение истца департамент направил обществу письмо от 18.06.2020 № 301-12/4324-03 с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2020 № 41-20, что свидетельствует об устранении истцом всех замечаний, изложенных ответчиком в письме от 27.12.2019 № 301-12/12745-03.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (далее - Обзор судебной практики № 4), если лицо в целях приобретения земельного участка в собственность неоднократно подавало заявки о его выкупе, то при определении цены выкупаемого имущества необходимо исходить из наличия по ним единой воли и интереса
в заключении договора купли-продажи, поведении лица в достижении по ним результата.

Применительно к рассматриваемому спору суд апелляционной инстанции исходит из наличия у общества единой воли и интереса в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, изложенных в заявлениях от 17.12.2019
и от 11.06.2021, что прямо следует из содержания указанных заявлений, а также предпринятых истцом действий, направленных на заключение договора.

При этом из совокупности представленных в материалы дела доказательств, пояснений истца, следует, что причиной совершения обществом действий, перечисленных в письме департамента от 27.12.2019 № 301-12/12745-03, являлось желание общества урегулировать разногласия сторон наиболее оперативным способом (путем устранения заявленных департаментом препятствий), а не путем обжалования необоснованного отказа в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая правовую позицию, изложенную Верховным Судом Российской Федерации в пункте 20 Обзора судебной практики № 4, апелляционная коллегия исходит их того, что указанные выше действия истца, направленные на оперативное устранение замечаний, послуживших препятствием для предоставления земельного участка в собственность, не должны влечь для истца неблагоприятные последствия в виде установления выкупной стоимости земельного участка исходя из кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 10.06.2020.

Соответственно, поскольку цена земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя
из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, а заявления истца от 17.12.2019 и от 11.06.2021 представляют собой «единые» заявки о его выкупе, объединенные единой волей и интересом в заключении договора, постольку в рассматриваемом случае выкупная цена земельного участка подлежит установлению исходя из его кадастровой стоимости по состоянию
на 17.12.2019.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что по состоянию
на 17.12.2019 внесённая в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка
с кадастровым номером 89:11:030102:100 составляла 580 000 руб.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи от 17.06.2020, подлежат урегулированию путем установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 в размере 580 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ) и удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска
и апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся
на ответчика.

Признавая решение суда первой инстанции подлежащим отмене,
суд апелляционной инстанции также исходит из того, что по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора (статья 173 АПК РФ).

Таким образом, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции оставил спор неразрешенным и лишил истца судебной защиты, тем самым нарушив положениям статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ, поскольку в результате принятия оспариваемого судебного акта не достигнута цель обращения сторон
в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о судебном урегулировании преддоговорного спора.

Высшие судебные инстанции неоднократно указывали о том, что законом
не предусмотрена возможность отказа в иске по спору, возникшему при заключении договора. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен определить в решении и отразить
в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора,
по которым у сторон возникли разногласия (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, от 15.05.2007
№ 1340/07, от 17.12.2002 № 3943/02, определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2016 № 306-ЭС15-18537).

Учитывая цель, которую преследовал истец при обращении в суд за защитой нарушенного права, а именно, урегулировать разногласия, апелляционная коллегия считает, что в результате нарушения судом норм материального и процессуального права при принятии оспариваемых судебного акта не достигнута основополагающая задача судопроизводства, установленная статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 АПК РФ, предусматривающими гарантии права на судебную защиту прав и законных интересов, в результате чего нарушенное право не было восстановлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа
от 07.06.2021 по делу № А81-10349/2020 отменить, принять новый судебный акт.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли продажи
от 17.06.2020 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой и обществом с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» установив цену земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100, площадью 3981 кв.м., в размере 580 000 (пятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: 8904013329, ОГРН: 1028900625302) в пользу общества
с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» (ИНН: 8904056178, ОГРН: 1088904001592) 9 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины
по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Ю.М. Солодкевич

Н.В. Тетерина